Wer aufgrund der Kosteneinsparung eine Baugemeinschaft gründen möchte, sollte sich der eingehenden Verpflichtungen im Klaren sein. Um hier keinen Fehler zu begehen und sein Risiko vor finanziellen Verlusten zu erhöhen, kann ein Notar als unabhängiger Berater für eine Sicherheit bei allen Beteiligten der geplanten Baugemeinschaft dienen.
Trotz günstiger Bauzinsen ist für viele Bürger der Traum vom Immobilienbesitz immer schwieriger zu realisieren. Regional steigen die Preise für Immobilien wieder an und steuerliche Förderungen werden immer seltener ermöglicht. Um bei den Kosten für einen Bauträger zu sparen, denken zukünftige Immobilienbesitzer immer häufiger über einen Zusammenschluss mit Gleichgesinnten nach und möchten auf diesem Weg eine Kostensenkung anstreben.
Selbst informieren und nicht den Werbeaussagen verfallen
Schnell kann der Traum vom Eigenheim mit einer Baugemeinschaft aber auch zum Albtraum werden. Interessenverbände äußern sich meist nur über die hohe Kostenersparnis und lassen in ihren Informationen die Risiken einer Baugemeinschaft außen vor. Auch in zahlreichen Online Auftritten ist zwar alles über die Vorteile einer Baugemeinschaft zu lesen, nicht aber, über die mit ihr verbundenen Risiken für jedes einzelne Mitglied der Baugemeinschaft. Rechtliche Informationen können einer Fehlentscheidung vorbeugen und dafür sorgen, dass die Baugemeinschaft sich nicht als Albtraum und Kostenfalle, sondern als tatsächlich sinnvolle Handlung zur Kostensenkung beim Immobilienbau wird. Da es sich bei einer Baugemeinschaft um eine GbR handelt, gelten die Gesetzgebungen für Gesellschaften des bürgerlichen Rechts, welche besagen, dass bei Ausfall eines Mitglieds die anderen Mitglieder der GbR haften. Diese Haftung kann durch vertragliche Zusätze ausgeschlossen werden, was aber nur die wenigsten Bauwilligen wissen.
Ein Notar muss hinzugezogen werden
Die notarielle Beurkundung beim Grundstückskaufvertrag ist bekannt. Weniger bekannt ist die Tatsache, dass dies auch für die Kaufoption und den Vertrag der Baugemeinschaft, sowie die Baurichtung gilt. Eine Optionsvereinbarung zwischen dem Verkäufer und der Baugemeinschaft hat keine rechtliche Bindung und begründen keinerlei Ersatzansprüche, auch nicht dann, wenn das Grundstück anderweitig veräußert wird. Der GbR Vertrag regelt verschiedene Aspekte, an die private Bauherren nicht denken. Hierzu gehört beispielsweise eine Nachfolgeregelung, verstirbt ein Mitglied der Baugemeinschaft oder wird in der Bauphase zahlungsunfähig. Auch die Tatsache, dass beim Erwerb von Grundstück und Immobilie an sich aus verschiedenen Händen, ein einzelner notarieller Vertrag nicht ausreicht und ein Vertrag für jeden Kauf vom Notar beurkundet werden muss. Allen Bauherren in der geplanten GbR muss klar sein, dass sie ohne eine gesonderte Regelung für die Ausfälle der anderen Mitglieder in die Haftung treten und finanziell aufkommen.
Donnerstag, 31. Oktober 2013
Dienstag, 29. Oktober 2013
Zinskommentar September 2013 - Korrektur oder Wende auf dem Zinsmarkt?
Auf den weltweiten Kapitalmärkten herrscht schon seit längerem ein Unwohlsein aus Unsicherheit. Seit 30 Jahren sinken die Zinsen stetig. Die Marktteilnehmer befürchten, dass sich hier keine Trendwende aufzeigt, sondern trotz kurzer Stabilisierung und sogar einem marginalen Aufwärtstrend im Bereich Kapitalmarktzinsen, keine deutlicher Besserung einstellen wird. Der unaufhaltsame Abwärtstrend bei der Rendite beschäftigt Investoren und Kreditnehmer gleichermaßen.
Die Notenbanken haben das Zinstief zu verantworten
Als Handlanger der Politik haben sich die Notenbanken gerade in Zeiten der Eurokrise keinen guten Ruf erarbeitet. Durch Aufkäufe von Staatsanleihen wurde das Zinsniveau so enorm gesenkt und nach unten gedrückt, dass eine Stabilisierung des Marktes für Kenner in weiter Ferne liegt. Auch die EZB, welche sich selbst als unabhängige Notenbank bezeichnet hat in der Vergangenheit bewiesen, dass auch sie nur ein Spielball der Politik ist und sich den aktuellen Forderungen die aus der Krise entstehen, stellen muss. Durch fehlende Handlungen in der Politik wird die Notenbank gezwungen, Schritte einzuleiten, die sich mit ihrem eigentlichen Mandat nicht kombinieren lassen. Der Leidtragende ist am Ende der Sparer, aber auch der Investor und der wirtschaftliche Markt an sich. Die Lage an den Anleihenmärkten in Krisenländern hat sich wohl beruhigt, ohne dabei aber eine höhere Verzinsung auf den Kapitalmärkten zu begünstigen. Durch ständiges Nachdrucken von Banknoten steigt die Inflation. Das Geld wird entwertet und ist praktisch nur noch eine Zahl auf dem Papier, hinter der keine wirtschaftliche Kraft steckt. Mit dieser Geldmarktpolitik wird sich der Kapitalmarkt nicht entspannen und wieder mit attraktiven Zinsen für Anleger und Investoren überzeugen.
Auf dem Immobilienmarkt ist eine lange Zinsbindung sinnvoll
Was Sparer und Investoren auf die Palme bringt, zeigt sich für Kreditnehmer vorteilhaft. In einem Vergleich der letzten 5 Jahre zeigte sich, dass die Bauzinsen, auch wenn sie derzeit im Anstieg sind, immer noch bei 50% der damaligen Bauzinsen liegen und sich so für den Kauf von Immobilien durchaus anbieten. Fakt ist aber auch, dass die Bauzinsen im Vergleich zum Zinssatz den die Bank bei der Notenbank erhält, enorm hoch angesetzt sind und in keiner wirklichen Übereinstimmung stehen. Verdienen tun ausschließlich die Banken, die Geld zu einem günstigen Zinssatz von unter 1% erhalten und die Möglichkeit außen vor lassen, diese günstigen Zinsen direkt an die Kreditnehmer zu übertragen. In der Baufinanzierung sollte eine Kalkulationssicherheit mit fester Zinsbindung gewählt werden, sodass die Tilgung im vereinbarten Rahmen stattfinden und sich eine schnellere Schuldenfreiheit durch nicht ansteigende Bauzinsen problemlos generieren lässt.
Tendenz:
kurzfristig: seitwärts
mittelfristig: aufwärts
Die Notenbanken haben das Zinstief zu verantworten
Als Handlanger der Politik haben sich die Notenbanken gerade in Zeiten der Eurokrise keinen guten Ruf erarbeitet. Durch Aufkäufe von Staatsanleihen wurde das Zinsniveau so enorm gesenkt und nach unten gedrückt, dass eine Stabilisierung des Marktes für Kenner in weiter Ferne liegt. Auch die EZB, welche sich selbst als unabhängige Notenbank bezeichnet hat in der Vergangenheit bewiesen, dass auch sie nur ein Spielball der Politik ist und sich den aktuellen Forderungen die aus der Krise entstehen, stellen muss. Durch fehlende Handlungen in der Politik wird die Notenbank gezwungen, Schritte einzuleiten, die sich mit ihrem eigentlichen Mandat nicht kombinieren lassen. Der Leidtragende ist am Ende der Sparer, aber auch der Investor und der wirtschaftliche Markt an sich. Die Lage an den Anleihenmärkten in Krisenländern hat sich wohl beruhigt, ohne dabei aber eine höhere Verzinsung auf den Kapitalmärkten zu begünstigen. Durch ständiges Nachdrucken von Banknoten steigt die Inflation. Das Geld wird entwertet und ist praktisch nur noch eine Zahl auf dem Papier, hinter der keine wirtschaftliche Kraft steckt. Mit dieser Geldmarktpolitik wird sich der Kapitalmarkt nicht entspannen und wieder mit attraktiven Zinsen für Anleger und Investoren überzeugen.
Auf dem Immobilienmarkt ist eine lange Zinsbindung sinnvoll
Was Sparer und Investoren auf die Palme bringt, zeigt sich für Kreditnehmer vorteilhaft. In einem Vergleich der letzten 5 Jahre zeigte sich, dass die Bauzinsen, auch wenn sie derzeit im Anstieg sind, immer noch bei 50% der damaligen Bauzinsen liegen und sich so für den Kauf von Immobilien durchaus anbieten. Fakt ist aber auch, dass die Bauzinsen im Vergleich zum Zinssatz den die Bank bei der Notenbank erhält, enorm hoch angesetzt sind und in keiner wirklichen Übereinstimmung stehen. Verdienen tun ausschließlich die Banken, die Geld zu einem günstigen Zinssatz von unter 1% erhalten und die Möglichkeit außen vor lassen, diese günstigen Zinsen direkt an die Kreditnehmer zu übertragen. In der Baufinanzierung sollte eine Kalkulationssicherheit mit fester Zinsbindung gewählt werden, sodass die Tilgung im vereinbarten Rahmen stattfinden und sich eine schnellere Schuldenfreiheit durch nicht ansteigende Bauzinsen problemlos generieren lässt.
Tendenz:
kurzfristig: seitwärts
mittelfristig: aufwärts
Mittwoch, 2. Oktober 2013
Augen auf vor dem Immobilienkauf
In Zeiten der Eurokrise sind nur Sachwerte sicher und werden aus diesem Grund von immer mehr Anlegern und Investoren bevorzugt gewählt. Betongold steht besonders hoch im Kurs und ist derzeit die härteste Währung auf dem Markt. Natürlich hat der Immobilienmarkt den Trend durchaus bemerkt und mit einer Preiserhöhung für Immobilien reagiert. Fallen dann noch hohe Kosten für eine notwendige Sanierung an, kann der Kauf einer Immobilie sich als wenig vorteilhafte und nicht gut überlegte Entscheidung aufzeigen. Damit das Eigenheim, Mehrfamilienhaus oder die Eigentumswohnung nicht zum Geldgrab wird und durch eine teure Sanierung mit unerschwinglichen Kosten aufwartet, sollten Käufer den Zustand des Hauses im Auge behalten und gleichzeitig auch die Auflagen vom Gesetzgeber kennen, die in den kommenden Jahren auf Hausbesitzer zukommen.
Eine kostspielige Sanierung lieber ausschließen?
Vor allem beim Kauf einer Eigentumswohnung wird oftmals nicht bedacht, dass der Käufer nicht nur die Wohnung, sondern auch Anteile der Immobilie selbst erwirbt und sich so an allen Aufwendungen für die Sanierung mit beteiligen muss. Je älter ein Gebäude ist, umso mehr Kosten für eine anfallende Sanierung und Modernisierung nach aktuellen Standards müssen eingeplant werden. Beim Kauf einer Immobilie mit offenen Augen auf sichere Anzeichen von Trockenheit und einer guten Bausubstanz achten, hat schon manchen Käufer vor hohen Kosten einer Sanierung bewahrt. Auch wenn Spinnweben und deren Bewohner als wenig angenehme Begleiterscheinung vor allem in alten Gemäuern angesehen werden, so sind sie beim Kauf einer Immobilie doch ein sicheres Zeichen für trockene Wände. Spinnen mögen Feuchtigkeit nicht und weben ihre Netze somit nicht in Gebäuden, in denen das Mauerwerk einer umfassenden Sanierung zur Trockenlegung bedarf. Bei sehr alten Bauten aus Ziegeln und Holz spielt weniger die Feuchtigkeit, dafür aber ein möglicher Schädlingsbefall eine Rolle vor dem Kauf. Müssen Holzbalken ausgetauscht oder vollständig ersetzt werden, steigen die Kosten für eine Sanierung ins Unermessliche und können für ein finanzielles Problem beim neuen Hausbesitzer sorgen.
Verschiedene Baujahre, verschiedene Fakten zum Kauf
In den verschiedenen Generationen der zum Kauf angebotenen Immobilien ist es sinnvoll, sich jeweils zu der Bauweise und den Optionen im Innenausbau in diesem Zeitfenster zu informieren. Neben dem Fokus auf Feuchtigkeit und offensichtlich beschädigte Substanz beim Haus, fallen die bautypischen Zeichen der Zeit zwar nicht auf den ersten Blick auf, können aber ebenfalls eine notwendige und kostspielige Sanierung nach sich ziehen. Ob Rohre aus Blei oder eine minderwertige Holzqualität aus den 50er Jahren sorgen für dringend notwendigen Sanierungsbedarf. Käufer sollten derzeit im Auge behalten, dass ab Ende 2013 neue Grenzwerte von 0,01 Milligramm Blei pro Liter laut Trinkwasserverordnung beim Trinkwasser gelten. Dies kann bei noch vorhandenen Bleirohren umfangreihe Sanierungsmaßnahmen verursachen.
Anhand der Jahrgänge lassen sich mögliche Mängel identifizieren
Gebäude die zwischen 1890 bis etwa 1920 gebaut wurden:
zur Architektenkammer Rheinland-Pfalz kommt man hier
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Eine kostspielige Sanierung lieber ausschließen?
Vor allem beim Kauf einer Eigentumswohnung wird oftmals nicht bedacht, dass der Käufer nicht nur die Wohnung, sondern auch Anteile der Immobilie selbst erwirbt und sich so an allen Aufwendungen für die Sanierung mit beteiligen muss. Je älter ein Gebäude ist, umso mehr Kosten für eine anfallende Sanierung und Modernisierung nach aktuellen Standards müssen eingeplant werden. Beim Kauf einer Immobilie mit offenen Augen auf sichere Anzeichen von Trockenheit und einer guten Bausubstanz achten, hat schon manchen Käufer vor hohen Kosten einer Sanierung bewahrt. Auch wenn Spinnweben und deren Bewohner als wenig angenehme Begleiterscheinung vor allem in alten Gemäuern angesehen werden, so sind sie beim Kauf einer Immobilie doch ein sicheres Zeichen für trockene Wände. Spinnen mögen Feuchtigkeit nicht und weben ihre Netze somit nicht in Gebäuden, in denen das Mauerwerk einer umfassenden Sanierung zur Trockenlegung bedarf. Bei sehr alten Bauten aus Ziegeln und Holz spielt weniger die Feuchtigkeit, dafür aber ein möglicher Schädlingsbefall eine Rolle vor dem Kauf. Müssen Holzbalken ausgetauscht oder vollständig ersetzt werden, steigen die Kosten für eine Sanierung ins Unermessliche und können für ein finanzielles Problem beim neuen Hausbesitzer sorgen.
Verschiedene Baujahre, verschiedene Fakten zum Kauf
In den verschiedenen Generationen der zum Kauf angebotenen Immobilien ist es sinnvoll, sich jeweils zu der Bauweise und den Optionen im Innenausbau in diesem Zeitfenster zu informieren. Neben dem Fokus auf Feuchtigkeit und offensichtlich beschädigte Substanz beim Haus, fallen die bautypischen Zeichen der Zeit zwar nicht auf den ersten Blick auf, können aber ebenfalls eine notwendige und kostspielige Sanierung nach sich ziehen. Ob Rohre aus Blei oder eine minderwertige Holzqualität aus den 50er Jahren sorgen für dringend notwendigen Sanierungsbedarf. Käufer sollten derzeit im Auge behalten, dass ab Ende 2013 neue Grenzwerte von 0,01 Milligramm Blei pro Liter laut Trinkwasserverordnung beim Trinkwasser gelten. Dies kann bei noch vorhandenen Bleirohren umfangreihe Sanierungsmaßnahmen verursachen.
Anhand der Jahrgänge lassen sich mögliche Mängel identifizieren
Gebäude die zwischen 1890 bis etwa 1920 gebaut wurden:
- gelten bei Fachleuten meist als solide mit guter Bausubstanz
- jedoch fehlende Wärmedämmung und Schallisolierung
- Rohre und Elektroinstallationen sind, sofern sie inzwischen saniert wurden veraltet und teilweise schadhaft
- Ziegelbauten waren damals typisch und die Klinkerfassaden machen meist noch einen guten Eindruck
- der Mangel an guten Baustoffen durch die beiden Weltkriege hat z.B. bei Holz zu geringer Qualität geführt und kann dadurch einen verstärkten Schädlingsbefall nach sich ziehen
- in der Wiederaufbauphase wurden oft Restmaterialien verwendet und vor allem an tragenden Bauteilen gespart
- die verwendeten Wasserrohre aus Blei können durch die neue Trinkwasserverordnung umfangreiche Sanierungsmaßnahmen auslösen
- da die Neuinstallation von Bleirohren 1973 verboten wurde, sind später gebaute Immobilien von der Problematik nicht betroffen.
- durch die eingeleitete Betonepoche traten nun häufiger Kältebrücken auf, was nicht nur den Energieverbrauch erhöht, sondern auch die Neigung zu Feuchtigkeitsbildung mit Schimmelbefall an diesen Stellen fordert, woraus sich schwere Bauschäden entwickeln können
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