Nicht jeder Besitzer muss umrüsten

Energieverbrauch reduziert werden. Das gilt auch für den Strom. Das Inkrafttreten der EnEV 2014 nimmt die Deutsche Energie-Agentur (dena) zum Anlass, um auf einige Details hinzuweisen.

Bei Altbauten gut informieren ob man nachbessern muss
Es muss nicht jeder Hausbesitzer zwangsläufig „nachbessern", doch einige spürbare Veränderungen ergeben sich doch. Für den Gebäudebestand, hier handelt es sich um Altbauten, sind nach den dena-Informationen nur geringe Verschärfungen der energetischen Anforderungen vorgesehen. Beim Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses, in dem zum Stichtag 1. Februar 2002 mindestens eine Wohnung vom Eigentümer genutzt wurde, muss der neue Hausbesitzer die Austauschpflicht für alte Heizkessel allerdings innerhalb von zwei Jahren erfüllen.

 

Für Neubauten gelten höhere Anforderungen
Neu gebaute Wohn- und Nichtwohngebäude müssen ab 1. Januar 2016 höhere energetische Anforderungen erfüllen. Der zulässige Wert für die Gesamtenergieeffizienz (Jahres-Primärenergiebedarf) wird um 25 Prozent gesenkt. Viele Hausbauer erfüllen laut dena aber schon heute freiwillig ähnlich hohe Energieeffizienzstandards, weil sie auf diese Weise ihren Energieverbrauch deutlich senken und ihre Heizkosten minimieren. Bei dem Energieausweis werden die energetischen Kennwerte künftig nicht mehr nur auf einer Skala von grün bis rot dargestellt, sondern zusätzlich einer von neun Effizienzklassen zugeordnet. Ähnlich wie bei der Kennzeichnung von Elektro- und Haushaltsgeräten reicht die Skala dabei von A+ (niedriger Energiebedarf/-verbrauch) bis H (hoher Energiebedarf/-Verbrauch). Viel Wissenswertes zu der Thematik bietet die Deutsche Energie-Agentur (dena) im Internet unter www.dena.de. Dort gibt es auch eine Energie-Effizienz-Expertenliste.

So rettet man seine KfW-Förderung

Viele Bauherren setzen bei der Finanzierung ihres Hauses oft auch auf die Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Bank). Aber wenn das Bauunternehmen pleite geht, verlieren viele diese eingeplanten Gelder, da ihnen wichtige Papiere fehlen.

Das Bauunternehmen ist pleite
Der Bauherr steht nun mit einem unbewohnbaren Rohbau da und hat womöglich bereits gezahltes Geld verloren. Hat man Fördermittel der KfW-Bank mit in die Finanzierung eingebunden, gibt noch ein Problem, welches viele erst später bemerken. Der Bauherr kann ohne die Unterlagen des Bauunternehmers die fest eingeplante Förderung der KfW-Bank nicht in Anspruch nehmen. In diesem Fall fordert die KfW-Bank dann Teile oder auch den ganzen Kredit zurück, was dann einen Bauherrn ruinieren kann.



KfW-Förderkredite haben strikte Auflagen
Bauexperten schätzen, dass bis zu zehn Prozent der Neubauten und Sanierungen von Insolvenzen eines Bauunternehmens betroffen sind. Und viele dieser Bauprojekte werden heute mit Fördermitteln der KfW-Bank mitfinanziert. Da die Förderkredite aber an strikte Auflagen gebunden sind, müssen die Handwerker und die Bauunternehmen diese bestätigen. Nach der Insolvenz des Bauunternehmens kommt der Bauherr aber meist nicht mehr an die Lieferscheine mit Angaben zu Materialkennwerten heran oder er erhält keine Fachunternehmererklärung, dass die Arbeiten gemäß den Vorgaben erledigt wurden.

Was tun, wenn das Bauunternehmen insolvent wird
Die Bauherren sollten in diesem Fall zuerst die finanzierende Bank über das Problem zu informieren. Weiter sollte man sich dann einen Experten zu suchen, der im Haus nachvollzieht, was das insolvente Bauunternehmen bisher an Leistungen erbracht hat. Es gibt verschiedene Vereine und Verbände auf dem Markt, welche einen Experten vermitteln. Selbst wenn das Haus schon fast fertig ist, kann man noch im Nachhinein einiges ermitteln. Es könne nachvollzogen werden, wie dick z.B. die Dachdämmung ist. Zu 70 bis 80 Prozent der nötigen Informationen können so nachträglich beschafft werden. Als Dokumentersatz können auch Fotos verwendet werden, auf denen der Sachverständige die Ausführung von Bauabschnitten nachvollziehen und mit den Angaben im Energieausweis vergleichen kann. Der Sachverständige könne mit guten Gewissen damit eine Abschlusserklärung ausstellen, welche die KfW-Bank bei Baufertigstellung anfordert.

 
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Bei Gutachten gut achtgeben

Eine Immobilie kostet viel Geld und sie wird daher in den meisten Fällen über ein Darlehen finanziert. Doch es ist Vorsicht angebracht, denn immer wieder versuchen Kreditinstitute, Kunden mit separaten Entgelten zusätzlich zur Kasse zu bitten, obwohl sie das gar nicht dürfen. Das haben Verbraucherschützer von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg in Stuttgart beobachtet.

Wertermittlungskosten sind unzulässig
Ein Beispiel für unzulässige Entgelte sind Wertermittlungskosten für die Immobilie. Bei der Bonitätsprüfung spielt der Wert der Wohnung oder des Hauses eine wesentliche Rolle. Dies ist schließlich die wichtigste Sicherheit für die finanzierende Bank. Deshalb ist es verständlich, dass die Kreditinstitute wissen wollen, wie viel eine Immobilie Wert ist, bevor sie eine Finanzierungszusage über das Darlehen machen. Für den Darlehensnehmer kann sich hier ein Problem ergeben, denn einige Kreditinstitute lassen sich die Kosten für die Schätzung des Immobilienwertes von ihren Kunden separat bezahlen. Einige Kreditinstitute bewegten sich dabei in einer rechtlichen Grauzone. Denn nach Auffassung der Gerichte dürfen die Institute den Aufwand für die Erfüllung gesetzlich auferlegter Pflichten, womit die Bonitätsprüfung gemeint ist, nicht über Allgemeine Geschäftsbedingungen auf ihre Kunden abwälzen. So entschieden es unter anderem das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: I U 17/09) sowie das Landgericht Stuttgart (Az.: 20 0 9/07).



Vorsicht bei separaten Geschäftsbesorgungsverträgen
Nach diesen Urteilen sind einige Kreditinstitute dazu übergegangen, einen separaten Geschäftsbesorgungsvertrag zur Beauftragung eines mehrere Hundert Euro teuren Wertgutachtens zu verlangen. Damit umgingen sie die bisherige Rechtsprechung. Wenn Darlehensnehmer mit solchen Geschäftsbesorgungsverträgen konfrontiert werden, sollten sie in solchen Fällen ihrer finanzierenden Bank andere Optionen zur Wertermittlung anbieten. Dies kann etwa ein ausführliches Exposé des Verkäufers oder ein vom Käufer selbst beauftragtes Wertgutachten sein. Sobald alternativlos eine kostenpflichtige Wertermittlung durch die Bank erfolgt oder ein Entgelt dafür im Kreditvertrag auftaucht, sollten man sich als Darlehensnehmer dagegen wehren und das Entgelt gegebenenfalls zurückzuverlangen. Wird eine Finanzierungsberechnung mit einem professionellen Vergleichsprogramm erstellt, sieht man bereits bei der Vorauswahl der einzelnen Anbieter, wer z.B. kostenpflichtige Wertermittlungen als Bedingung hat.


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