Zinskommentar Dezember 2015 - Erneute Ausweitung der Geldpolitik - Folgen für Baufinanzierer?

Der 3. Dezember 2015 brachte neue Informationen der EZB, auch wenn der Leitzins unverändert bleibt. Der Kauf von Staatsanleihen verlängert sich von bisher September 2016 auf März 2017, wobei das monatliche Kontingent von 60 Milliarden Euro aber unverändert bleibt. Der Strafzins für Banken mit Einlagen bei der EZB wird nach oben korrigiert und erhöht sich auf nunmehr 0,3 Prozent. Die Änderung resultiert aus der Tatsache, dass alle bisherigen Maßnahmen nicht die gewünschte Veränderung in den Inflationstendenzen brachte und die EZB ihr sich selbst gestecktes Ziel von zwei Prozent verfehlt hat. Aber auch sinkende Energiepreise, so zum Beispiel der Tiefstand bei Rohöl beeinflussen den Markt und sind dafür verantwortlich, dass nachhaltige Anstiege in den Preisen ausbleiben. Zusätzlich bemängelt die EZB, dass selbst die expansive Geldpolitik keinerlei Veränderungen in der Kreditvergabe mit sich brachte und auch dies ein wesentliches Merkmal für die stagnierenden Konjunktur in der Eurozone ist.

Draghis Maßnahmen weichen von Erwartungen der Marktteilnehmer ab
Hätte eine Befragung der Marktteilnehmer stattgefunden, hätten diese eine Änderung der geldpolitischen Maßnahmen nicht für gut befunden. Der Markt erwartete die Ausführung der angekündigten Ausweitung monatlicher Staatsanleihenkäufe, die laut Draghi und den neuesten Beschlüssen der EZB aber ausbleibt. Aktien- und Anleihekurse fielen, während die Renditen bei Staatsanleihen einen Anstieg verzeichnen konnten. Weiter war ein Anstieg von Pfandbrief Renditen erkennbar und auch die Konditionen bei Baufinanzierungen erhöhten sich teilweise um 0,20 Prozentpunkte. Die Veränderung blieb aber nur von kurzer Dauer, denn bereits in den Folgetagen sanken die Zinsen wieder und der Gesamtblick auf die vergangenen vier Wochen zeigt keine spürbare Veränderung auf.

Zinsentwicklung auf dem Prüfstand
In den kommenden Wochen fließen zwei gegenläufige Effekte auf die Zinsentwicklung ein und könnten eine spürbare Veränderung mit sich bringen. Die US-amerikanische Wirtschaft verzeichnet einen leichten Aufwärtstrend, aus dem heraus die US-Notenbank Fed den Leitzins maßvoll heben wird. Dies ist durchaus als Signal für weitere Zinsanstiege zu werten, die sich in Zukunft einstellen und auch den Euroraum nicht unberührt lassen werden. Dem gegenüber steht die chinesische Wirtschaft, deren Performance nach wie vor kritisch ist. Exporte sind im Vergleich zum Vorjahr gesunken und China importiert weniger, was eine klare Tendenz zur sinkenden Binnennachfrage innerhalb des Landes aufzeigt. Bleibt die chinesische Wirtschaft weiter auf dem abfahrenden Gleis, beeinflusst dies nicht nur die Zinsentwicklung in China, sondern lässt auch den europäischen Zinsmarkt nicht unberührt.

Weiter historisch niedrige Zinsen
Es bleibt abzuwarten und zu beobachten, welche Veränderungen die kommenden Wochen bis zum Ende des Jahres und der Start ins neue Jahr mit sich bringen und welche neue Orientierung der Zinsmarkt einnimmt. Für die Eigenheimfinanzierer in Deutschland kann trotz aller kurzfristigen Schwankungen festgehalten werden, dass sie ein extrem niedriges und damit historisch einzigartiges Zinsniveau vorfinden. Das von der Bundesbank statistisch ermittelte gesamte Immobilienfinanzierungsvolumen ist zum ersten mal seit Jahren stark angestiegen. Die Ursachen liegen zum Teil an den kräftig steigenden Immobilienpreisen in verschiedenen Metropolregionen, an vermehrten Immobilienkäufen und zunehmend auch an einer sich deutlich belebenden Baukonjunktur in Deutschland.

Sondertilgungsoption zum Jahresende prüfen
Wenn ein Sondertilgungsrecht vereinbart wurde und derzeit freies Eigenkapital vorhanden ist, sollte geprüft werden, ob kurz vor dem Jahresende die aktuelle Restschuld mit einer Sondertilgungsoption vermindert werden kann. Durch eine Sondertilgung erhöht sich der rechnerische Tilgungsanteil in der monatlichen Darlehensrate, und der Zinsanteil sinkt.

Tendenz:
kurzfristig: seitwärts
langfristig: steigend


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Zinskommentar November 2015 - Neue geldpolitische Impulse - was erwartet uns zum Jahresende?

Die Baufinanzierungszinsen verharrten kürzlich in Lauerstellung, da das Jahresende wohl neue Impulse in der Geldpolitik setzt und man gezielt auf weitere Maßnahmen der EZB wartet. Von neuen Maßnahmen ist auszugehen, sieht man die absolut niedrige Inflationsrate der Eurozone vor Augen und verinnerlicht den Wert von 0,1 Prozent. Dieser Wert spricht dafür, dass das Anleihekaufprogramm von Seiten der EZB bisher fruchtlos blieb und keinerlei Auswirkung auf die Inflationsrate nimmt. Dementsprechend ist davon auszugehen, dass Mario Draghi weitere Maßnahmen zur Inflationsstärkung in Erwägung zieht und wahrscheinlich noch in diesem Jahr umsetzen wird.

Fakten und Vermutungen rund um die EZB
Die jüngste geldpolitische Sitzung ergab keine Änderung, sodass sich der Leitzins nach wie vor auf einem Rekordtief von 0,05 Prozent befindet. Weiter kauft die Europäische Zentralbank monatlich für rund 60 Milliarden Euro Anleihen auf und äußert sich darüber, dass eine Änderung dieser Praktik vor dem September 2016 in keinem Fall vorgesehen ist. Da sich das Anleihekaufprogramm in keiner Weise auf die Inflationsrate auswirkte und eine nachhaltige Stärkung vermissen ließ, könnte die Maßnahme eigentlich als unrealistisch eingestuft werden. Doch im Bereich der Kreditvergabe sei eine verbesserte Performance erkennbar, so Draghi. Im Dezember steht eine neue Prüfung auf dem Programm der EZB und soll sich in erster Linie damit beschäftigen, ob die Geldpolitik das Wachstum der Wirtschaft ausreichend fördert oder ob eine neue Reaktion von Nöten ist. Nicht nur auf dem europäischen Finanzmarkt, sondern auch im Umfeld der US-Notenbank Fed blieb der Leitzins aktuell unverändert. Hier äußere man sich allerdings darüber, dass höhere Zinsen durchaus zu rechtfertigen wären und nicht ausgeschlossen sind. Mitte Dezember könnte es eine Änderung geben, wie von Seiten der Fed geäußert wird.

Einflüsse geldpolitischer Änderungen auf die Baufinanzierung
Baufinanzierer konnten in den vergangenen Wochen einen Seitwärtstrend beobachten und blickten unter dem Strich auf einen Rückgang der Bestzinsen, der sich vor allem im Bereich 10-jähriger Hypothekenzinsen um die 5 Basispunkte bewegte. Die Ausweitung der Anleihenkäufe von Seiten der EZB, wie auch eine Anhebung der US-Leitzinsen könnten eine Änderung im Bauzins nach sich ziehen und den Seitwärtstrend unterbrechen. Im Hinblick auf das Jahresende können kleinere Zinssprünge auftreten und sich bei erhöhten Anleihekaufoptionen durch die EZB mit einer Senkung, bei einer Erhöhung der US-Leitzinsen aber mit steigenden Zinsen in Europa zeigen. Baufinanzierer sollten die geldpolitischen Entscheidungen aktuell mit Argusaugen betrachten und schnell reagieren, um eine möglichst günstige und langfristig vorteilhaft niedrigverzinste Baufinanzierung zu erhalten.

Tendenz: kurzfristig: seitwärts
langfristig: steigend


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Änderung bei KfW-Programm Altersgerecht Umbauen - Investitionszuschuss (455)

Bei der KfW-Bank können private Eigentümer und Mieter ab sofort höhere Zuschüsse im Programm „Altersgerecht Umbauen - Investitionszuschuss“ bekommen, wenn sie in einzelne Maßnahmen zur Barrierereduzierung und/oder dem Einbruchschutz investieren oder den Standard „Altersgerechtes Haus“ durch ihre Umbaumaßnahmen erreichen.

Erweiterung des Produkts um die direkte Förderung von Maßnahmen zum Einbruchschutz Die Kreditförderung wird von der KfW-Bank zum 1. April 2016 entsprechend erweitert. Sie finden nachfolgend die wichtigsten Informationen zum Zuschuss, die darüber hinaus in dem beigefügten Steckbrief zusammengefasst sind.

Steckbrief Altersgerecht Umbauen - Einbruchschutz zum herunterladen

Wie ändern sich die Zuschusssätze?
Die Zuschusssätze für Einzelmaßnahmen zur Barrierereduzierung und zum Einbruchschutz erhöhen sich auf 10 Prozent beim Erreichen des Förderstands „Altersgerechtes Haus“ auf 12,5 Prozent der förderfähigen Investitionskosten. Die Mindestinvestitionskosten sinken von 3.750 EUR auf 2.000 EUR. Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) stellt dafür 30 Mio. EUR bis 2017 zur Verfügung.

Wie hoch ist der Zuschuss?
Wer ausschließlich Maßnahmen zum Einbruchschutz durchführen lässt, erhält je nach Höhe der Investitionskosten Zuschüsse von mind. 200 EUR bis max. 1.500 EUR. Bei Investitionen in barrierereduzierende Maßnahmen kann ein Zuschuss je nach Höhe der Investitionskosten von mind. 200 EUR bis max. 6.250 EUR beantragt werden.

Was wird gefördert?
Folgende Einzelmaßnahmen zum Einbruchschutz werden gefördert:

• Einbau und Nachrüstung einbruchhemmender Haus- und Wohnungseingangstüren
• Einbau von Nachrüstsystemen für Fenster
• Einbau einbruchhemmender Gitter und Rollläden
• Einbau von Einbruchs- und Überfallmeldeanlagen
• Baugebundene Assistenzsysteme

Diese Maßnahmen können auch mit Maßnahmen zur Barrierereduzierung oder wie gewohnt mit dem Produkt „Energieeffizient Sanieren“ kombiniert werden. Der Einbau einbruchhemmender Fenster, Balkon- und Terrassentüren ist weiterhin nur in diesem Produkt förderfähig.



Wer wird gefördert?
Gefördert werden natürliche Personen als Eigentümer oder Ersterwerber von selbst genutzten oder vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen, sowie Mieter und Wohnungseigentümergemeinschaften.

Einbindung von Fachunternehmen
Die Durchführung aller Maßnahmen zur Barriereduzierung und zum Einbruchschutz erfolgt durch Fachunternehmen.

Wie erfolgt die Antragstellung?
Die Antragstellung erfolgt vor Beginn des Vorhabens direkt bei der KfW-Bank. Die Unterlagen zur Antragstellung sind ab sofort im Internet unter www.kfw.de/455 verfügbar.
Weiterführende Informationen zum Thema finden Sie unter www.kfw.de/einbruchschutz.

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Ist Deutschland auf dem Weg zur Immobilienblase

In einigen großen deutschen Städten verzeichnenden Immobilien starke Preissprünge. Daraus entwickelt sich in bestimmten Lagen eine Unbezahlbarkeit von Wohnraum. In den Medien wird darüber heftig diskutiert, dass sich in diesem Kontext eine Immobilienblase entwickelt, die auch die Stabilitätswächter bereits beschäftigt. Experten u.a. von der Finanzaufsicht Bafin und der Deutschen Bundesbank prüfen gerade, ob man der Preisblasenbildung am Immobilienmarkt regulativ entgegenwirken sollte. Im Folgenden wird anhand einiger wichtiger Indikatoren untersucht, ob und inwieweit die These von der Immobilienblase in Deutschland einer kritischen Überprüfung standhält.

Woran lässt sich eine Blase frühzeitig erkennen?
Die Argumente für ein dafür und ein dagegen zur Existenz einer Immobilienblase variieren. Allerdings sind auch Konstanten zu erkennen. Bei Einflussfaktoren wie etwa der Preisentwicklung auf den Immobilienmärkten, den vorherrschenden Finanzierungsgewohnheiten der Käufer und Häuslebauer, dem spekulativen Interesse im Markt oder der Kreditvergabepraxis der Finanzierungsinstitute sind sich die Experten darüber einig, dass sich die Entwicklung einer Blase bereits im Vorfeld abzeichnen muss. Gemeinsam geben diese Indikatoren daher eine Art „Frühwarnsystem“ ab – wohlgemerkt zusammen. Denn: Zur Beurteilung gilt es unbedingt mehrere Aspekte zu betrachten. Das Vorliegen nur eines Anzeichens reicht für eine Diagnose noch nicht aus.

Indikator Preisanstieg
Wegen der vielerorts hohen Immobilienpreise wird oft von einem „überteuerten Wohnungsmarkt“ gesprochen, was vielen Immobilienkäufern und Immobilienbesitzern Angst macht. Auch die Deutsche Bundesbank warnte Mitte 2014 vor einer Überbewertung von Wohnimmobilien um zehn bis 25 Prozent in den 24 teuersten deutschen Städten. Ist damit schon das erste Kriterium für eine Immobilienblase erfüllt?  Diese Frage lässt sich nicht flächendeckend beantworten. Tatsächlich bestehen in einigen speziellen regionalen Märkten Überhitzungstendenzen, die für eine Blase sprechen könnten. Allerdings hat eine extreme Entwicklung der Kaufpreise in Kombination mit einer Entkopplung von den Mieten tatsächlich ausschließlich in den großen Ballungsräumen stattgefunden. Ein flächendeckender Preisanstieg in ganz Deutschland ist nicht zu verzeichnen.



Indikator Finanzierungsstruktur
Welche Ausgestaltung ihrer Finanzierung bevorzugen die Bundesbürger mehrheitlich? Anhand von Daten aus der Interhyp Gruppe kann man erkennen, dass Kunden gemessen an früher heute mehr Eigenkapital einbringen und höher tilgen. Bundesweit ist der Anteil an eingesetztem Kapital im Zeitraum von 2008 bis 2014 von knapp 25 auf 30 Prozent gestiegen. Der durchschnittliche Tilgungssatz erhöhte sich im gleichen Zeitfenster von 1,70 auf 2,80 Prozent. Dies belegt, dass deutsche Immobilienkäufer auch weiterhin sehr konservativ und solide bei ihrer Finanzierung vorgehen. Beim Horrorszenario einer 100-Prozent-Finanzierung am Rande des Leistbaren handelt es sich in Deutschland dementsprechend eher um Einzelfälle, die durch die Auflagen und Kreditvergabestandards der Banken noch zusätzlich dezimiert werden. Ganz anders war dies aber beispielsweise im Vorfeld der US-amerikanischen Immobilienkrise. Damals waren Beleihungsausläufe von weit über 100 Prozent sowie Darlehen ohne anfängliche Tilgung in den USA gang und gäbe.

Indikator Anlagehorizont
Spekulative Blasen zeichnen sich durch einen kurzfristigen Anlagehorizont aus: Käufer erwerben häufig nur deshalb Immobilieneigentum, weil sie es kurzfristig wieder profitabel verkaufen möchten. Abgesehen von der in Deutschland vorherrschenden Mentalität, Immobilien als langfristige Anlage zu sehen, schieben hierzulande auch die gesetzlichen und steuerlichen Regelungen solchen Motiven den Riegel vor. Der Gewinn aus dem Verkauf einer fremdgenutzten Immobilien ist erst nach zehn Jahren steuerfrei und die Kaufnebenkosten liegen spätestens seit den letzten Gewerbesteuererhöhungen in vielen Bundesländern so hoch, dass kurzfristige Wiederverkäufe unter diesen Umständen wenig lukrativ sind.

Indikator Kreditvolumen
Mit einem spekulativ getriebenen Immobilienmarkt geht nach dem Institut der deutschen Wirtschaft meist eine expansive Praxis der Kreditvergabe einher. Dies ist momentan nur sehr bedingt der Fall. Seit 2011 ist das Neugeschäft, den Daten der Deutschen Bundesbank zu Folge, fast gar nicht (Jahr 2012) oder nur sehr moderat gewachsen mit jährlichen Raten gegenüber dem Vorjahr von 2,9 Prozent (Jahr 2013) und 2,7 Prozent (Jahr 2014). Im laufenden Jahr könnte sich dies allerdings ändern, denn in den ersten vier Monaten Januar bis April 2015 liegt das vergebene Baukreditvolumen nach Bundesbank-Zahlen um 20 Prozent höher als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Abgesehen davon, dass man erst sehen muss, ob sich dieses Wachstum im weiteren Jahresverlauf in dieser Größenordnung fortsetzen wird, handelt es sich jedoch auch dann kaum um jenes blasentypische Wachstum, wie es beispielsweise seinerzeit in Irland oder Spanien zu verzeichnen war: Dort verdoppelten sich die Kreditvolumina innerhalb weniger Jahre, bevor es schließlich zum großen Immobiliencrash kam.

Fazit: Keine Immobilienblase in Deutschland erkennbar
Nach dem Check einiger relevanter Indikatoren kann – zumindest vorerst – Entwarnung gegeben werden. Die untersuchten Anzeichen lassen mehrheitlich nicht auf die Existenz einer Blase schließen. Allerdings stellen Bedingungen wie ein großer Anlagedruck und starke Preissteigerungen in großen und mittleren Städten Risikofaktoren dar. Die aufmerksame, Fehlentwicklungen vorbeugende Marktbeobachtung der Stabilitätswächter ist vor diesem Hintergrund sicherlich eine sinnvolle Vorsichtsmaßnahme.

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Quelle: Prohyp GmbH

Was ist eigentlich ein Anderkonto?

Bei einem Anderkonto handelt es sich um ein besonderes Bankkonto, das eine Person im eigenen Namen für eine andere Person einrichten und unterhalten kann. Relativ bekannt ist das Notaranderkonto (Treuhandkonto) bei Immobiliengeschäften.

Notare oder Anwälte verwalten damit treuhänderisch Geld
Zu den berechtigten Berufsgruppen, die ein Anderkonto benutzen dürfen, gehören neben Notaren auch Rechts-und Patentanwälte, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater. Das Konto wird in ihrem eigenen Namen eingerichtet, sie sind dadurch Kontoinhaber, und können allein darüber verfügen. Auf dem Konto wird das Geld anderer Personen treuhänderisch verwaltet. Diese Personen sind dann nur der wirtschaftliche Eigentümer des Geldes auf dem Anderkonto. Sie haben als Treugeber das Geld jedoch „zu treuen Händen" an den Treunehmer übertragen. In dem Falle des Anderkontos beispielsweise an einen Notar, einem Rechts-oder Patentanwalt, einem Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater. Der Inhaber des Anderkontos ist als Treunehmer durch einen Treuhandvertrag oder rechtliche Vorgaben verpflichtet, das Geld im Sinne des Treugebers zu verwalten. Er darf also das Guthaben nicht für eigene Zwecke nutzen. Eine weit verbreitete und vergleichsweise bekannte Anwendung ist das Notaranderkonto bei Immobiliengeschäften.



Bei Immobiliengeschäften Sicherheit für Käufer und Verkäufer
Der Notar richtet das Anderkonto als Treuhänder ein. Der Käufer zahlt hierauf zunächst den Kaufpreis für die Immobilie ein. Das Geld bleibt dort solange liegen, bis bestehende Grundschulden des Verkäufers abgelöst und gelöscht sind. So kann sich der Käufer sicher sein, dass er nicht vor der Umschreibung des Grundbuches zahlt. Der Verkäufer wiederum, kann sich dadurch darauf verlassen, dass der Kaufpreis tatsächlich fließt.
Rechtsanwälte, Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer nutzen auch das Anderkonten-Modell, um Geld ihrer Mandanten treuhänderisch zu verwalten. Seit 1931 gelten für Anderkonten spezielle Bedingungen, die zwischen den Standesvertretungen der berechtigten Berufsgruppen und dem Kreditgewerbe ausgehandelt wurden. Anderkonten genießen beispielsweise einen besonderen Schutz vor Pfändung.

Noch ein Beispiel aus der Praxis:
Ein Unternehmen beauftragt einen Steuerberater die Lohnbuchhaltung zu übernehmen und sich auch um die Buchung der Gehälter an die Arbeitnehmer zu kümmern. Das Unternehmen möchte dem Steuerberater aber keine Vollmacht für das Firmenkonten erteilen. Deshalb richtet der Steuerberater ein Anderkonto ein, über das die Gehaltssumme an die Angestellten verteilt wird.

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Die Prüfkosten der Abwasserleitung von Steuer absetzen

Die für das Überprüfen einer Abwasserleitung entstandenen Kosten können steuerlich geltend gemacht werden. Hierbei ist es nicht entscheidend, ob der Handwerker Mängel oder keine Mängel feststellt. Die Aufwendungen zählen zu den steuerbegünstigten Handwerkerleistungen, entschied der Bundesfinanzhof (BFH, Az.: VI R 1/13). Die Richter kamen zum Ergebnis, dass eine solche Überprüfung als eine vorbeugende Erhaltungsmaßnahme zu werten ist.

Der konkrete FallEin Hausbesitzer hatte für die Dichtheitsprüfung seiner Abwasserleitungen 357,36 Euro bezahlt. Diese Kosten für eine Dichtheitsprüfung der Abwasserleitung wollte er als Handwerkerleistung in seiner Steuererklärung absetzen. Das Finanzamt lehnte dies ab, denn es war der Auffassung, dass die Prüfung mit einer Gutachtertätigkeit vergleichbar sei. Somit seien auch die Ausgaben steuerlich nicht zu berücksitigen. Der BFH entschied jedoch zugunsten des Eigentümers. Denn durch die regelmäßige Überprüfung von Geräten und Anlagen werde deren Lebensdauer erhöht und sichere die nachhaltige Nutzbarkeit. Weiterhin diene eine Dichtheitsprüfung der vorbeugenden Schadenabwehr und gehört damit zur Instandhaltung.



Handwerkerleistungen sind steuerlich absetzbarWenn ein Handwerker zum renovieren, erhalten oder modernisieren zu Ihnen nach Hause kommt, können Sie 20 Prozent vom Arbeitslohn, den Fahrt- und Maschinenkosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr, bei der Steuererklärung als Aufwendungen ansetzen. Denn der Arbeitslohn, die Fahrt- und Maschinenkosten für die erbrachte Handwerkerleistung zählen zu den sogenannten haushaltsnahen Dienstleistungen und ist steuerlich absetzbar. Die Kosten für das Material zählen nicht dazu. Deshalb sollten Sie bei Handwerkerrechnung darauf achten, dass der Arbeitslohn und die Materialkosten getrennt aufgeschlüsselt werden.

Beispiele für haushaltsnahe Dienstleistungen:

• Essen zubereiten, Wohnung reinigen, Fenster putzen
• Kleinere Schäden am Haus und im Garten reparieren
• Kleinere Renovierungsarbeiten am Haus oder der Wohung durchführen
• Gartenarbeiten auf dem eigenen Grundstück ausgeführen
• Kamin oder Kachelofen nachträglich einbauen oder Heizung warten lassen
• Winterdienst wie Schnee räumen oder streuen
• Kinderbetreuung Zuhause
• Pflegedienstleistungen für kranke oder ältere Menschen

Eine umfassende Liste finden Sie in dieser PDF-Datei des Bundesfinanzministeriums (BMF).

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Optimierungspotenzial bei der Anschlussfinanzierung

Auch durch die zuletzt starke Medienpräsenz des Themas sind sich inzwischen mehr und mehr Anschlussfinanzierer darüber bewusst, welches Optimierungspotenzial in ihrer Anschlussfinanzierung schlummert. Zwischen diesem Bewusstsein und dem Finden einer passgenauen individuellen Anschlussfinanzierungslösung liegt allerdings oft noch ein weiter Weg und es hält sich beharrlich so manches Missverständnis. Lesen Sie hier, wie Sie je nach persönlicher Situation optimal zur professionellen und effizienten Anschlussfinanzierung kommen.

Die Uhr tickt
Der richtige Zeitrahmen ist bei der Anschlussfinanzierung der entscheidende Erfolgsfaktor: Die verbleibende Dauer der Sollzinsbindung entscheidet darüber, welches Angebot das "richtige" für einen Anschlussfinanzierer ist. Da man die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus festzurren kann, beschränkt sich eine Prüfung eines bestehenden Darlehens keineswegs nur auf kurzfristig auslaufende Darlehen. Deshalb sollte man für Finanzierungen, die in ein bis zwei Jahren auslaufen heute schon für eine Anschlussfinanzierungslösung aktiv werden. Zu diesem Zeitpunkt ist der eigentliche Moment schon nahe genug, man hat aber noch genug Zeit und kann bereits die gesamte Bandbreite möglicher Produkte ausnutzen. In jedem Fall sollte man aber dem spätestens fünf bis drei Monate vor dem Zinsbindungsende ins Haus flatternden Prolongationsangebot der finanzierenden Bank zuvorkommen, welches der Anschlussfinanzierer dann innerhalb von nur zwei Wochen annehmen muss.



Neuer Liebling Forward-Darlehen
Anschlussfinanzierer scheinen einen neuen Trend entdeckt zu haben und viele halten ein Forward-Darlehen für das Zaubermittel schlechthin. Allerdings wissen viele Anschlussfinanzierer oft gar nicht im Detail, was sich hinter dem Ausdruck verbirgt. Häufigster Irrtum: Die Vermischung von "echtem" und "unechtem" Forward-Darlehen. Ein echtes Forward-Darlehen ist ein Annuitätendarlehen, bei dem zwar die Zinsbindung erst in der Zukunft beginnt, die Konditionen aber bereits jetzt fixiert werden. Für jeden Monat bis zur Auszahlung des Darlehens wird ein Zinsaufschlag fällig – mit 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten, je nach Finanzierungspartner, ist dieser im Moment denkbar niedrig.
Bei echten Forward-Darlehen liegt der Zinssatz leicht über den aktuellen Konditionen, wobei die Differenz umso größer wird, je länger die Vorlaufzeit ist. Beim unechten Forward-Darlehen beginnt die neue Zinsbindung sofort mit Vertragsabschluss, die Auszahlung erfolgt hingegen erst zum Auslauf der Erstfinanzierung. Die Zeit bis zum Ablösetermin wird mit einer bereitstellungszinsfreien Zeit überbrückt. Wie viele bereitstellungszinsfreie Monate angeboten werden und ob die bereitstellungszinsfreie Zeit gegebenenfalls noch verlängert werden kann, ist von Finanzierungspartner zu Finanzierungspartner verschieden. Beim Angebotsvergleich ist weiter zu berücksichtigen, dass die Zinsbindung bei echten und unechten Forward-Darlehen zu unterschiedlichen Zeitpunkten beginnen. Wer dies außer Acht lässt und nur auf den bloßen Zinssatz achtet, vergleicht die sprichwörtlichen Äpfel mit Birnen. Konkret bedeutet das: Ein unechtes Forward-Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung und beispielsweise 12 bereitstellungszinsfreien Monaten lässt sich mit einem echten Forward-Darlehen vergleichen, das 12 Forward-Monate beinhaltet, dabei aber über eine 9-jährige Zinsbindung verfügt.

Optimierungspotenzial erkennen, Bedenken zerstreuen, Entschuldungsturbo anwerfen
Meine Erfahrung zeigt, dass Anschlussfinanzierer die Kosten für einen möglichen Bankwechsel meist zu hoch einschätzen, das Einsparpotenzial einer Zinsersparnis hingegen zu niedrig. Sehr oft können hier aber die bloßen Fakten überzeugen. Wer beispielsweise vor zehn Jahren zu Zinsen von vier bis fünf Prozent eine Finanzierung abgeschlossen hat, verfügt bei der Anschlussfinanzierung jetzt über enorme Optimierungsmöglichkeiten. Und diese erschöpfen sich längst nicht im günstigeren Zinssatz. Durch die Anpassung der Finanzierungsstruktur an eine vielleicht veränderte Lebenssituation, durch einen gestiegenen Objektwert, bereits getilgte Darlehensteile und nicht zuletzt durch die verbesserte Kreditwürdigkeit als Anschlussfinanzierungskunde aus Bankensicht erschließen sich weitere Einsparpotenziale.
Viele Finanzierungspartner bieten zudem immer wieder Aktionen an, in deren Rahmen sie die eventuellen Kosten einer Umschuldung (Notarkosten für die Abtretung oder Kosten für die Umschreibung im Grundbuch) übernehmen. Wichtig für die Anschlussfinanzierung im derzeit noch immer historisch günstigen Zinsumfeld ist, dass die Zinsersparnisse in die Beschleunigung der Entschuldung investiert werden. Bewährtes und gut nachvollziehbares Mittel ist hierfür die Beibehaltung der bisherigen Monatsrate trotz geringerer Zinsbelastung. Generell ist eine Erhöhung des Tilgungssatzes auf mindestens 3 Prozent und die Wahrnehmung von Sondertilgungsoptionen zu empfehlen.

Hierzu kann ich nur meine Forward-Darlehen-Strategie empfehlen. Alle Interessenten mit einer Anschlussfinanzierung in meiner Forward-Darlehen-Strategie, haben im April/Mai diesen Jahres innerhalb weniger Tage die Forward-Darlehen abgeschlossen und sich somit die günstigen Zinsen gesichert.

Nutzen auch Sie die Forward-Darlehen-Strategie und informieren sich hier.

 

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Baulexikon - Erläuterung wichtiger Begriffe des Bauwesens

Was ist ein Abbeizmittel? Wie funktioniert das sogenannte Kani-Verfahren? Was besagt die Preisgleitklausel? Wo werden Zweikanal-Klimaanlagen eingesetzt? Antworten auf diese und viele weitere Fragen gibt das Baulexikon des Fachverlags Schiele & Schön Berlin.

Kurzinhalt des Buches
Dieses Buch ist ein unentbehrliches Nachschlagewerk für alle, die mit dem Bauen im weitesten Sinne zu tun haben. „Und das ist fast jeder", sagen die Herausgeber Klaus-Jürgen Schneider und Rüdiger Wormuth.
5000 Begriffe werden kurz und bündig erläutert und reich bebildert. Eine hohe fachliche Qualität der Beiträge garantieren die Herausgeber sowie 20 weitere Professoren und Praktiker des Bauwesens. Themenbereiche: Abfallwirtschaft, Architekturtheorie, Baubetrieb, Bauinformatik, Baukonstruktion, Bauphysik, Baurecht, Baustatik, Baustoffe, Beton, Brandschutz, Eisenbahnbau, Gebäudetechnik, Geotechnik, Holzbau, Lastannahmen, Mauerwerksbau, Siedlungswasserwirtschaft, Stahlbau, Stahlbetonbau, Straßenbau, Umweltrecht, Verbundbau, Vermessungskunde, Wasserbau.

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Zinskommentar Oktober 2015 - Ende der Nullzinspolitik noch in diesem Jahr?

Wenn es nach Fed Chefin Janet Yellen geht, wird die US-Leitzinswende noch in 2015 eingeläutet. Seit 7 Jahren sprachen Notenbanker nicht über eine Erhöhung der Leitzinsen, doch ist Yellen nun von diesem Konzept abgewichen und hat sich im September offen zu einer Zinswende geäußert. Noch im Sommer äußerte sich Yellen positiv über die Erhöhung der Leitzinsen, was ihre aktuelle Äußerung mit einem faden Beigeschmack und einer Irritation der Glaubwürdigkeit begleitet. Denn die wirtschaftlichen Perspektiven der Schwellenländer und die Zweifel an Chinas Dynamik in Punkto Wachstum, sowie die Abwertung der chinesischen Währung Renminbi führten zu Turbulenzen an den internationalen Kapitalmärkten und zogen nach sich, dass eine Änderung der Geldmarktpolitik derzeit nicht im Fokus steht.

Aufgeschoben oder aufgehoben? Investoren und Finanzmarktkenner sind skeptisch
Bekommt die Fed Chefin kalte Füße? Viele Kenner der Kapitalmärkte nicken bei diesem Gedanken und sind sicher, dass eine zeitnah anstehende Zinswende ausbleibt. Einen wichtigen Beitrag zu dieser Vermutung leisteten auch die US-amerikanischen Konjunkturdaten mit ihrer durchwachsenen Performance. Der Sommer blieb auf dem Finanzmarkt im Kontext zur angekündigten Zinserhöhung ereignislos und lässt Fragen aufkommen, ob die nun öffentliche Ankündigung leere Worte oder die Bekanntmachung von Fakten war. Denn anstatt einer Erholung der Weltwirtschaft oder der chinesischen Währung und damit einhergehender Stabilisierung der Kapitalmärkte hat sich eine weitere Abschwächung ergeben. Konjunktursorgen resultieren aber auch aus der aktuellen Arbeitsmarktlage, die für die Fed eine wichtige Rolle in finanzpolitischen Entscheidungen spielt. Die Löhne präsentieren sich unter der Summe des Vormonats und auch die Industrieproduktion ist weiter als gedacht von den Erwartungen und Prognosen entfernt. Fakt ist, dass eine nicht mehr lange auf sich wartende Zinswende zum brisanten Gegenstand verschiedener Diskussionen wird und die Kommunikation auf dem Finanzmarkt aktuell prägt. Doch inwieweit eine Erhöhung der Leitzinsen bis Ende des aktuellen Jahres eintritt, bleibt nach wie vor nur ein gesprochenes Wort und lässt bisher keinerlei Handlungen in die eine oder andere Richtung erkennen.

Abkopplung Europas wirtschaftlich unmöglich
Die Entwicklung des US-amerikanischen Kapitalmarktes steht im engen Zusammenhang mit dem europäischen Finanzmarkt. Auch wenn das überschuldete Griechenland mit dem zuletzt gewährten Hilfspaket einigermaßen unter Kontrolle gebracht wurde, lassen sich weitere Schwankungen auf dem Finanzmarkt nicht gänzlich vermeiden. China performt mit Turbulenzen auf dem Finanzmarkt, Wachstumssorgen in den Schwellenländern und die Verunsicherung Europas über die Entwicklung der amerikanischen Wirtschaft prägen das aktuelle Denken der EZB um Mario Draghi. Auch der aktuelle Skandal um den Hersteller VW geht nicht spurenlos am Kapitalmarkt vorbei und prägt die Wirtschaft. Made in Germany stand bisher für weltweit anerkannte Qualität, doch können Imageschäden durch das Bekanntwerden des VW Skandals nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Draghi kauft weiter Anleihen, Pfandbriefe und verzinste Kredite auf und lässt verlauten, dass sich die Höhe der Ankäufe in absehbarer Zeit nicht senken, sondern aufgrund der Lage ausweiten und kontinuierlich steigern wird.

Finanzierungsbedingungen bleiben weiterhin historisch günstig
Eine mögliche zusätzliche Lockerung der EZB-Geldpolitik bedeutet, dass die Finanzierungsbedingungen für Wohnimmobilien weiterhin extrem günstig bleiben. Die Inflationserwartungen dienen hierbei als guter Indikator, die sich letztlich in den Renditen langlaufender Staatsanleihen widerspiegeln. Die 10-jährigen Bundesanleihen rentierten Anfang Oktober bei 0,6 Prozent. Deshalb ist weder kurzfristig bis zum Jahresende noch mittel- oder langfristig ist mit einem nachhaltig kräftigen Zinsanstieg zu rechnen. Dies kann analog auch für die Preise von klassischen Immobilienkrediten angenommen werden, die weiterhin auf dem historisch niedrigem Niveau verharren dürften. Als Kreditkunde sollte man dennoch sorgfältig die Angebote im Markt prüfen, denn auch in Zeiten niedriger Zinsen gilt: Vergleichen spart Geld.

Tendenz: kurzfristig: seitwärts
langfristig: steigend


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Wohn-Kredit ohne Grundbuchsicherheit

Ob nun die Anschaffung einer neuen Küche, die Renovierung vom Wohnzimmers, eine Solaranlage oder die Dacherneuerung. Im eigenen Heim gibt es immer etwas auszubessern, zu renovieren und zu reparieren. Die meisten Maßnahmen haben jedoch eines gemeinsam, denn sie kosten Geld und das meistens nicht zu knapp. Wer nichts auf der hohen Kante hat, muss nun nach alternativen Finanzierungswegen suchen. Denn die Erneuerung des Interieurs und die Instandhaltung des Gebäudes tragen maßgeblich zum Werterhalt der Immobilie bei. Nicht tätig zu werden ist also langfristig gesehen keine gute Lösung.




Der Wohnkredit ist günstig und unkompliziert
Der sogenannte Wohnkredit ist genau für solche Fälle gedacht. Mit ihm können Immobilieneigentümer Summen von 5.000 bis etwa 50.000 Euro finanzieren und dies auf unbürokratische Weise. Denn auch bei Beträgen im höheren Bereich ist kein Grundschuldeintrag notwendig. Als Kreditnehmer muss man nicht einmal einen genauen Verwendungszweck nachweisen, sondern lediglich belegen, Wohneigentum zu besitzen. Dieser Nachweis kann entweder mit einem aktuellen Grundbuchauszug erfolgen oder mit dem Gebührenabgaben-Bescheid. Dieser belegt, dass der Immobilienbesitzer regelmäßig Steuern für sein Grundstück oder beispielsweise für die Müllentsorgung entrichtet und dient deshalb ebenfalls als Beweis für den Besitz der Immobilie.




Welche Maßnahmen können finanziert werden?
Bei vielen Anbietern heißt der Wohnkredit "Modernisierungskredit". Um diese beiden Dinge geht es also: Wohnen und Modernisieren. Der Wohnkredit kann für Reparaturen, Instandsetzungen oder Modernisierungen in Anspruch genommen werden. Denkbar sind hierbei zum Beispiel die Renovierung der sanitären Einrichtungen, der Ausbau des Kellers oder der Austausch der Fenster. Auch das neue Carport, neue Möbel oder die Neubepflanzung des Gartens können mittels Wohnkredit in Angriff genommen werden.




Zweckgebundenheit beim Modernisierungskredit
Die einzige Grenze, die der Wohnkredit setzt, ist seine grundsätzliche Zweckgebundenheit. Er muss für Maßnahmen an der eigenen Immobilie eingesetzt werden. Hierbei ist der Nachweispflicht allerdings Genüge getan, sobald der Darlehensnehmer sich als Immobilieneigentümer ausgewiesen hat.







Die flexiblen Konditionen eines Modernisierungskredits
Der Zinssatz wird beim Wohnkredit in der Regel bonitätsunabhängig vergeben. Das bedeutet, seine Höhe ist nicht vom Einkommen und der finanziellen Situation des Antragstellers abhängig. Die Kreditlaufzeit und die monatliche Rate sind bei den meisten Anbietern frei wählbar. Zudem hat der Kreditnehmer bei einigen Angeboten die Möglichkeit, den Betrag im Nachhinein ohne Zusatzkosten und weiteren Aufwand zu erhöhen, wenn sich herausstellt, dass zum Beispiel für die geplante Modernisierung doch mehr Geld als gedacht benötigt wird. Weitere Flexibilität bietet der Wohnkredit hinsichtlich seiner Auszahlungsmodalitäten: Ab Beantragung kann der Kreditnehmer bis zu drei Monate warten, bis er die Darlehenssumme abruft. Ab diesem Zeitpunkt beginnt dann auch erst die Rückzahlung. In vielen Fällen punktet der Wohnkredit zudem mit Schnelligkeit, denn nach der Kreditzusage ist das Geld meist in wenigen Tagen auf dem Konto.




Mit Sondertilgungen schneller ans Ziel
Ein besonders praktisches Extra bietet der Wohnkredit hinsichtlich seiner Sondertilgungsmöglichkeiten: Leistet man als Kreditnehmer zwischendurch Zahlungen, die über die monatliche Rate hinausgehen, kann er damit entweder die Laufzeit des Kredits verkürzen und ist damit schneller schuldenfrei. Oder er behält die Laufzeit bei, setzt durch die Sonderzahlung aber die monatliche Rate herab und reduziert somit seine Belastung.




Der Unterschied zwischen Wohnkredit, Ratenkredit und Baufinanzierung
Im Prinzip ist der Wohnkredit nichts anderes als ein Ratenkredit, dessen Vergabe an den Zweck der Modernisierung oder Renovierung gebunden ist. Auch, wenn die exakte Verwendung nicht nachgewiesen werden muss, gewährt die Bank aufgrund der Zweckgebundenheit günstigere Zinsen beim Wohnkredit. Dass der Kreditnehmer eine Immobilie besitzt, dient ihr hierbei als Sicherheit.


Wohnkredit versus Ratenkredit

 Genau wie beim gängigen Ratenkredit bleibt der effektive Jahreszins über die gesamte, vereinbarte Kreditlaufzeit hinweg der gleiche. Dafür bietet der Wohnkredit allerdings die wesentlich flexibleren Konditionen, denn hier kann der Kreditnehmer jederzeit Sondertilgungen vornehmen, was beim Ratenkredit in der Regel nicht der Fall ist.




Wohnkredit versus klassische Baufinanzierung
Außer einem Wohnkredit und einem Ratenkredit kann auch die klassische Baufinanzierung dafür genutzt werden, kleinere Kredite für Modernisierungszwecke aufzunehmen. Der entscheidende Unterschied: Bei der Baufinanzierung ist eine mit Kosten verbundene Grundschuldeintragung zwingend erforderlich. Dafür erhält die Bank aber ein hohes Maß an Sicherheit, weshalb die Zinsen oftmals günstiger als beim Wohnkredit sind. Einen Haken hat das Ganze allerdings, denn ein Baufinanzierungsdarlehen wird in der Regel nur gewährt, wenn die Immobilie gemäß Grundbuch schuldenfrei ist oder freie Grundschuldanteile vorhanden sind.




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Eckdaten vom Wohnkredit

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• Kein Grundbucheintrag erforderlich
• Finanzierungssummen von 5.000 Euro bis 50.000 Euro möglich

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Zinskommentar September 2015 - Fortsetzung der Niedrigzinspolitik durch Fed beschlossen

Der US-Leitzins von 0,25 Prozent wird vorerst keine Änderung erleben, wie die Fed mitteilte und damit an der Niedrigzinspolitik festhält. Die Begründung von Janet Yellen, Fed-Chefin und Sprecherin der US-amerikanischen Notenbank orientiert sich auf die rückläufigen Inflationsprognosen und weiter anhaltenden ökonomischen Schwierigkeiten Chinas und weiterer Schwellenländer, die eng mit der US-Wirtschaft verknüpft sind. Die gesamtwirtschaftliche Situation der USA wird weiterhin positiv eingestuft, zumal die unbereinigte Arbeitslosenquote mit 5,1 Prozent den niedrigsten Wert seit 2008 aufweist.

Auswirkungen auf die Aktien- und Anleihenmärkte
Befürworter der Entscheidung begrüßen die Vermeidung stärkerer Beeinflussungen auf dem Aktien- und Anleihenmarkt, die mit einer Zinswende einhergehen und zu panikartigen Verkäufen führen könnten. Auch im Bezug auf die Weltleitwährung und US-amerikanische Exporte wird ein unveränderter Leitzins als stärkender Effekt betrachtet. Neben den binnenwirtschaftlichen Faktoren richtet sich der Blick auch auf die Schwellenländer, in denen es bei einer Erhöhung des Leitzins zu einem Investitionseinbruch kommen könnte. Daher hat sich der internationale Währungsfonds in den vergangenen Wochen darüber geäußert, dass die geplante Zinswende vertragt und auf einen späteren Zeitpunkt verschoben wird. Die Mehrheit aller Ratsmitglieder hat allerdings für eine Anhebung des Leitzins gestimmt und damit ein Signal an die Märkte gesendet, dass die Zinswende trotz Verschiebung bevorsteht und in Kürze kommen wird. Einige Experten des Kapitalmarktes befürchten aktuell Investitionsblasen bei US-Aktien und auf dem Immobilienmarkt. Neben der US-amerikanischen Zentralbank hält auch die europäische Zentralbank an der bisherigen Geldmarktpolitik fest und lässt Veränderungen in Form einer Zinsanhebung als Zukunftsperspektive betrachten.

Unveränderte Bauzinsen überzeugen Baufinanzierer
Bauzinsen überzeugen nach wie vor mit einer günstigen Performance und ermöglichen 10-jährige Hypothekendarlehen auch weiterhin mit einem Zinssatz on 1,44 bis 1,52 Prozent. Mit Aussicht auf die beibehaltenen Niedrigzinsen wird auch der Markt deutscher Staatsanleihen nicht verändert und die langfristigen Renditen sind derzeit gering, aber sicher. Bei einer Erhöhung würden die Renditen für deutsche Staatsanleihen und mit ihnen die Zinsen für Baufinanzierungen ansteigen. Baufinanzierer haben anhand der Fed Entscheidung die Chance, weiterhin günstig zu finanzieren und sich für eine wertsteigernde Investition in physische Dinge zu entscheiden. Der Traum vom Eigenheim oder die Baufinanzierung für renditestarke Projekte wie Immobilien zur Vermietung oder altersgerechtes Wohnen stehen bei Investoren hoch im Kurs und zeigen sich auch weiterhin als eine optimale Entscheidung für günstige Investitionen mit einer wertsteigernden Performance im Immobilienbereich.

Keine vorschnellen Entscheidungen
Auch wenn wegen der nur verschobenen Zinsentscheidung die Verunsicherung der Verbraucher bleibt, dass im Anschluss an eine Zinswende in den USA die Zinsen ansteigen, wird Häuslebauern kurzfristig ausreichend Zeit bleiben, eine passende Immobilie auszuwählen. Es wird nicht so sein, dass die Zinsen gleich sprunghaft ansteigen und man als Häuslebauer nicht mehr von den äußerst niedrigen Baufinanzierungszinsen profitieren kann. Für Immobilienbesitzer, deren bestehende Baufinanzierung in den kommenden 60 Monaten ausläuft, sollte der Abschluss eines Forward-Darlehens in Erwägung gezogen werden, um dem mittel- und langfristig steigenden Zinsänderungsrisiko zu entgehen. Ich stehe ihnen bei diesen Entscheidungen mit Rat und Tat zur Seite und beantworte ihre Fragen zur Lage auf den Zinsmärkten.

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Als Selbstständiger ein Eigenheim finanzieren: So klappt’s!

Gute Zinsen für ihre Baufinanzierung können Selbstständige oft mit der Lupe suchen, denn Banken lassen sich das höhere Finanzierungsrisiko mit Zinsaufschlägen bezahlen. Dabei ist das Eigenheim auch für Selbstständige, Freiberufler und Gewerbetreibende zu fairen Bedingungen realisierbar. Wie kann man die Ausgangssituation als Selbstständiger verbessern und wie bereitet man sich auf die Darlehensbeantragung vor.

Selbstständige sind für Banken keine Wunschkandidaten
Könnten Banken sich für eine Baufinanzierung den perfekten Kunden aussuchen, dann fiele ihre Wahl vermutlich auf einen Beamten mit gesicherten Pensionsansprüchen, überdurchschnittlichem Einkommen und einem gut gefüllten Sparkonto. Selbstständige, Freiberufler und Gewerbetreibende hingegen gehören aufgrund ihrer schwankenden Einkommenssituation nicht zum bevorzugten Klientel, wenn es um die Vergabe von hohen Baufinanzierungsdarlehen geht. Dennoch ist eine Baufinanzierung auch für Selbstständige realisierbar.

Warum ist eine Baufinanzierung für Selbstständige so hürdenreich?
Bei einer Baufinanzierung geht es oft um hohe Summen. In den meisten Fällen liegt der Finanzierungsbedarf bei mindestens 100.000 Euro. Bei solchen Beträgen erwarten die Banken Sicherheiten auf Seiten des Antragstellers und schauen bei Selbstständigen besonders genau hin. Denn bei ihnen ist das Einkommen unregelmäßiger als bei Angestellten oder Beamten. Das macht es wesentlich schwieriger, abzuschätzen, ob der Antragsteller in Zukunft dazu in der Lage sein wird, den Kredit zurückzuzahlen.
Hinzu kommt, dass beide Seiten einen höheren Aufwand betreiben müssen, um die Situation zu verdeutlichen: Bei Angestellten reichen die Lohnnachweise der letzten Monate aus. Selbstständige hingegen müssen umfassende Bilanzen vorlegen. Viele Banken scheuen diesen Prüfungsaufwand. Aus diesen Gründen werden Immobilienfinanzierungen für Selbstständige oft von vorneherein abgelehnt.

Worin unterscheiden sich Baufinanzierungen für Selbstständige von Baufinanzierungen für Angestellte?
Der Unterschied besteht in erster Linie darin, dass Baufinanzierungen für Selbstständige nicht zu den gleichen, guten Konditionen erhältlich sind wie Baufinanzierungen für Angestellte. Mit höheren Zinsen kompensieren die Banken das gesteigerte Risiko der gesamten Finanzierung. Ein weiterer Unterschied: Während Angestellte die Baufinanzierung auch alleine bestreiten können, bestehen Banken bei Selbstständigen oft auf einem zweiten Darlehensnehmer wie zum Beispiel den Lebenspartner, um das Risiko auf mehrere Schultern zu verteilen.

Selbständige, Freiberufler, Gewerbetreibende – wer hat die besseren Chancen auf eine Immobilienfinanzierung?
Selbstständig ist jeder, der nicht in einem Angestelltenverhältnis steht. Für die Banken ist es zudem ein Unterschied, ob es sich um einen Freiberufler oder einen Gewerbetreibenden handelt. Freiberufler – dazu gehören zum Beispiel Ärzte, Architekten oder Rechtsanwälte – werden meistens wie Angestellte eingestuft und erhalten Darlehen zu ähnlichen Konditionen.

Welche Berufsgruppen haben das Nachsehen?
Schwieriger ist es für Gewerbetreibende, also beispielsweise Handwerker oder Händler; sie müssen in vielen Fällen mit schlechteren Zinsen leben. Die geringsten Aussichten haben Schüler, Studenten, Zivildienstleistende, Saisonarbeiter oder Existenzgründer – hier geht die Bank nur dann auf den Finanzierungswunsch ein, wenn ein weiterer Antragsteller das Vorhaben unterstützt und über die entsprechende Bonität verfügt.



Welche Faktoren begünstigen, dass eine Baufinanzierung für Selbstständige zustande kommt? 

• Dauer und Beständigkeit der Selbstständigkeit
  Die selbstständige Tätigkeit sollte seit mindestens drei Kalenderjahren ausgeübt werden und sich durch eine nachhaltig positive Einkommenssitutation auszeichnen, die möglichst geringe Schwankungen und bestenfalls steigende Tendenzen aufweist. Ist das Gegenteil der Fall, veranschlagt die Bank höhere Zinsen.
• Höhe des Nettoeinkommens
  Offiziell geben die Banken keine Grenzen zum Mindesteinkommen bekannt, über das ein selbstständiger Antragsteller verfügen muss, damit eine Finanzierung zustande kommen kann. Allerdings gibt es Anhaltspunkte, die deutlich machen, wie hoch das Nettoeinkommen sein sollte. Zum Beispiel berechnen die Banken den finanziellen Spielraum und setzen einen Mindestbetrag von 1.000 Euro pro Einzelperson für Lebenshaltungskosten an. Der Antragsteller müsste also dazu in der Lage sein, diese Kosten zusätzlich zur Belastung durch das Baufinanzierungsdarlehen zu tragen, ohne am Ende des Monats in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.
• Höhe des Eigenkapitals
  Wer als Selbstständiger mindestens 40 Prozent des Immobilienkaufpreises als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringt, hat gute Chancen auf eine Baufinanzierung zu günstigen Zinsen. Hinzu kommt, dass durch das Eigenkapital das benötigte Darlehen geringer ausfällt und mit ihm die monatliche Belastung, was die Bank ebenfalls als positiv bewertet.
• Zustand der Immobilie
  Der Zustand und die Lage der Immobilie spielen eine wichtige Rolle, wenn es darum geht, ob die Bank sich auf die Baufinanzierung für Selbstständige einlässt. Tadellose Objekte in bevorzugter Lage werden eher finanziert als beispielsweise renovierungsbedürftige Eigenheime in Randvierteln.
• Anzahl der Darlehensnehmer
  Wenn der Selbstständige die Immobilie nicht allein finanziert, sondern gemeinsam mit einem Ehepartner, der über ein geregeltes Einkommen in einem Angestelltenverhältnis verfügt, hat er bessere Aussichten darauf, eine Finanzierung zu bekommen.

Sondertilgungsoptionen und Tilgungssatzwechsel machen es Selbstständigen leichter
Gerade, weil sich die Einkommenssituation schnell verändern kann, ist für Selbstständige ein flexibles Baufinanzierungsdarlehen besonders wichtig. Es sollte zum Beispiel kostenlose Tilgungssatzwechsel einräumen, denn dann kann die monatliche Rate herabgesetzt werden, um sich einen größeren, finanziellen Spielraum zu verschaffen. Oft räumen die Banken im Ernstfall sogar ein, die Tilgung über einen bestimmten Zeitraum hinweg ganz auszusetzen. Flexibilität ist aber auch dann entscheidend, wenn der Selbstständige plötzlich mehr verdient und das Geld in die Baufinanzierung stecken möchte: Für solche Fälle sollte der Darlehensvertrag kostenlose Sondertilgungsmöglichkeiten beinhalten. Der positive Effekt dabei: Sobald Sonderzahlungen geleistet werden, sinken Restschuld, Darlehenslaufzeit und Zinskosten der Baufinanzierung.

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Neue KfW Broschüre – informativ und kostenlos für Ihre Finanzierungsplanung

Die KfW hat eine neue Broschüre zu den wohnwirtschaftlichen Programmen aufgelegt. Diese Broschüre ist so aufgebaut, dass sie dem Finanzierungsinteressenten die KfW-Förderprodukte themenbezogen kurz und übersichtlich darstellt. Jetzt von günstigen Zinsen und Zuschüssen profitieren.

Mehr Möglichkeiten mit der KfW
Sie schmieden neue Pläne für Ihr Zuhause? Sie möchten bauen oder kaufen? Ein Haus oder eine Wohnung modernisieren? Dann können Sie sich die finanzielle Unterstützung der KfW sichern. Mit den vielfältigen Förderprodukten sparen Sie Geld und gewinnen mehr Spielraum – dank günstiger Kreditzinsen und attraktiver Zuschüsse.
Informieren Sie sich mit der neuen Broschüre. Diese können Sie hier herunterladen:



Ihre Schritte zum KfW-Förderprodukt

1. Planen Sie Ihre Maßnahme – bei Bau und Sanierung gemeinsam mit einem Sachverständigen.
2. Nutzen Sie alle Fördermöglichkeiten – viele Förderprodukte können Sie kombinieren.
3. Beantragen Sie Ihren Kredit bei Ihrem Finanzierungspartner – oder Ihren Investitionszuschuss gemeinsam mit Ihrem Sachverständigen bei der KfW.
4. Starten Sie mit Ihrem Vorhaben.

Quelle: KfW-Bank

Zinskommentar August 2015 - Vorübergehende Entspannung bei Baufinanzierungszinsen

Die Griechenland-Krise hat den Zinsmarkt bis Anfang Juli stark gebeutelt und bei Baufinanzierern für reichlich Aufregung und Unsicherheit gesorgt. Im letzten Monat war eine deutliche Entspannung spürbar, die sich für Finanzierungskunden beispielsweise bei einer 10-jährigen Zinsbindung mit einer Senkung von 20 bis 25 Basispunkten auswirkte.

Hilfspaket für Griechenland und zweifelhafte Wirtschaftsstabilität in China
Mit Zusicherung des dritten Hilfspakets von 86 Milliarden Euro für Griechenland sind die Bauzinsen wieder gesunken und der Weg zum Eigenheim oder einer rentablen Altersvorsorge durch Immobilieninvestitionen geebnet. Die Entscheidung der europäischen Parlamente hat die Unsicherheit bei Investitionen genommen und dem Immobilienmarkt neuen Aufschwung verschafft. Natürlich gibt es die Unterstützung für Griechenland nicht ohne deren Mitarbeit, so dass die Regierung Steuervorteile abschaffen, sich effektiver gegen Steuerhinterziehung durchsetzen, sowie die Frühverrentung zurücknehmen und das Eigenkapital der Banken stärken muss.
Der chinesische Markt performt sich aktuell mit einem rückgängigen Wachstum, wodurch die Währung gegenüber dem Dollar abgewertet wird. Mit dieser Praktik möchte die chinesische Notenbank für mehr Wettbewerbsfähigkeit auf dem Markt sorgen. Für Investoren kam der Schritt überraschend, was eine Flucht aus dem Aktienmarkt mit einhergehender Konzentration auf Staatsanleihen zur Folge hatte. Die Renditen sanken, beeinflussten die Performance sich an den Staatsanleihen orientierender Pfandbriefe und sorgten für sinkende Baufinanzierungszinsen.

Baufinanzierungszinsen könnten bald steigen
Die konjunkturelle Wirtschaftsentwicklung und die Billig-Geldpolitik sind zwei primäre Faktoren, welche die aktuell niedrigen Bauzinsen beeinflussen. Spätestens im September könnte der erste Schritt zur Erhöhung der Leitzinsen eingeleitet und damit eine Erhöhung der Bauzinsen begünstigt werden. Wenn die amerikanische Notenbank eine geldpolitische Veränderung vornimmt, beeinflusst dies auch die Renditen deutscher Staatsanleihen und somit die Baufinanzierungszinsen. Eine Abmilderung könnte eintreten, da die EZB nach wie vor milliardenschwere Anleihekaufprogramme verfolgt und damit dazu beiträgt, das die Bauzinsen hierzulande noch länger attraktiv niedrig bleiben. Ein wachsamer Rundumblick ist für Investoren trotzdem zu empfehlen.

Forward-Darlehen wurden zuletzt stark nachgefragt
Durch den starken Zinsanstieg von April bis Juni dieses Jahres haben sich Finanzierungskunden vermehrt um die Anschlussfinanzierung ihrer bestehenden Immobiliendarlehen gekümmert. Die Nachfrage nach Forward-Darlehen hat sich in diesem Zeitraum deutlich erhöht. Finanzierungskunden können sich dabei den Zinssatz für ihre Anschlussfinanzierung bereits heute bis zu 60 Monate im Voraus sichern. Da von Mitte Juli bis August die Zinsen für Hypothekendarlehen wieder leicht zurückgegangen sind, stellt sich die Frage, ob man in dem aktuell leicht fallenden Zinsmarkt immer noch ein Forward-Darlehen abschließen sollte.
Hierzu kann ich nur meine Forward-Darlehen-Strategie empfehlen. Alle Interessenten mit einer Anschlussfinanzierung in meiner Forward-Darlehen-Strategie, haben im April/Mai diesen Jahres innerhalb weniger Tage die Forward-Darlehen abgeschlossen und sich somit die günstigen Zinsen gesichert.

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Ein sicheres Fundament gegen Überschuldung - Was Immobilienfinanzierer im Zinstief beachten sollten

Anfang April diesen Jahres warnte das Handelsblatt Online „Vorsicht Schuldenfalle“. Der Traum von den eigenen vier Wänden könne besonders im gegenwärtigen Zinstief leicht zum Alptraum werden. Das Handelsblatt spitzt hier zu, was derzeit in der Tat ein Stolperstein für Immobilienfinanzierer sein kann. Denn durch die Mechanik des Annuitätendarlehens braucht die Rückführung des Kredits länger als früher – sehr viel länger. Die Rückzahlung eines zehnjährigen Darlehens von 200.000 Euro zum aktuell möglichen effektiven Zinssatz von 1,25 Prozent beispielsweise dauert bei der einstigen Standardtilgung von einem Prozent fast 65 Jahre.

Mit professioneller Beratung vor Überschuldung und sonstigen Fußangeln einer Finanzierung in der Niedrigzinsphase schützen
Immobilienfinanzierer die sich etwa darüber freuen, dass sie zum Beispiel mit einer monatlichen Rate von 375 Euro einen 200.000-Euro-Kredit bedienen können, werden in einem professionellen Beratungsgespräch rasch auf den Boden der Tatsachen zurückgeholt. Diese Immobilienfinanzierer werden nicht nur die Rückführung ihres Kredits unter Umständen nicht erleben, sondern können auch ein großes Problem bekommen, wenn die Zinsen nach zehn Jahren gestiegen sind, die Restschuld hingegen nur minimal geschrumpft ist.

Solide Haushaltsrechnung und hohe Tilgung
Um einen ehrlichen Kassensturz inklusive Kalkulation auch größerer und unregelmäßiger Ausgaben wie Autoreparaturen, Instandhaltungskosten oder Urlaub kommen Immobilienfinanzierer deshalb nicht herum. Eine Darlehensrate in Höhe der bisherigen Kaltmiete sollte im Regelfall mindestens drin sein. Eine monatliche Kaltmiete von beispielsweise 875 Euro würde im beschriebenen Beispielfall einen monatlichen Tilgungssatz von vier Prozent ermöglichen und die Rückzahlungsdauer auf fast 22 Jahre verkürzen. Angst vor einer hohen Tilgung brauchen Immobilienfinanzierer nicht haben, denn mit unentgeltlichen Tilgungssatzwechseln kann flexibel auf eventuelle Widrigkeiten des Lebens reagieren werden. Beruhigend ist für den Immobilienfinanzierer außerdem, dass nach zehn Jahren ohnehin für jeden Immobiliendarlehensvertrag – unter Einhaltung der sechsmonatigen Kündigungsfrist – ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB besteht. Zudem können bei Finanzierungsinstituten im Vorhinein vertraglich fest vereinbarte Sondertilgungen auch eine Vergünstigung der Konditionen bewirken und Immobilienfinanzierern so bares Geld sparen.



Zinssicherung für morgen und übermorgen zum günstigen Preis
Neben einer hohen Tilgung ist es in den meisten Fällen außerdem ratsam, eine möglichst lange Sollzinsbindung zu vereinbaren, denn auch die Kostendifferenz zwischen kürzeren und längeren Zinsbindungen schmilzt derzeit immer mehr zusammen: Die sich verringernde Zinsdifferenz zwischen 10- und 20-jährigen Sollzinsbindungen im obigen Diagramm macht deutlich, dass der Preis der Sicherheit derzeit relativ günstig – die Ersparnis für das eingegangene Risiko somit eher gering ist. Fast alle großen, überregionalen Finanzierungsinstitute bieten heute 20-jährige Zinsbindungen an, einige auch 30-jährige.  Hohe Planungssicherheit bieten weiterhin Volltilger-Darlehen, die mit Ende der Zinsbindung vollständig abbezahlt sind und bei denen sich die Frage der zukünftigen Zinssicherung insofern gar nicht stellt. Weiteres Plus: Finanzierungsinstitute belohnen die langfristige Berechenbarkeit dieser Darlehen mit teilweise erheblichen Zinsabschlägen. Eine Alternative zur langen Zinsbindung ist auch die Absicherung der Immobilienfinanzierung über einen Bausparvertrag. Ob dies für einen Immobilienfinanzierer sinnvoll ist, muss jedoch im Einzelfall geprüft werden.

Forward-Darlehen für die Zinssicherung der Anschlussfinanzierung nutzenWer heute bereits eine Baufinanzierung hat, steht morgen vor der Frage, zu welchen Konditionen er seine Immobilie bestmöglich anschlussfinanzieren sollte: Bis zu 66 Monate im Voraus können sich Immobilienfinanzierer mit einem Forward-Darlehen bereits jetzt die Konditionen für ihre Anschlussfinanzierung sichern. Dabei sind auch die Forward-Konditionen historisch vorteilhaft: Bis zu 12 aufschlagsfreie Forward-Monate gewähren Finanzierungsinstitute ihren Kreditnehmern und die Aufschläge für jeden weiteren Monat sind mit 0,01 bis 0,02 Prozentpunkten bei den meisten Finanzierungsinstituten ebenfalls sehr günstig.



Sicherheit und Flexibilität: Das Yin und Yang maßgeschneiderter Baufinanzierung
Letztendlich trifft für jede Immobilienfinanzierung zu, was beim Hausbau ganz selbstverständlich ist – dass fürs gute Gelingen ein solides Fundament notwendig ist. Gut gemacht ist eine Finanzierungslösung dann, wenn sie Sicherheit und Flexibilität in idealer Weise austariert. Dann muss man als Immobilienfinanzierer auch die berüchtigte „Schuldenfalle“ nicht fürchten.

Quelle: Dirk Günther Prohyp GmbH

Zinskommentar Juli 2015 - EZB bleibt auf bekanntem Kurs

Die letzte Sitzung des Geldmarktausschusses ergab wenig neues. Mario Draghi hält weiter an seinem Kurs fest, setzt das Anleihekaufprogramm fort und lässt auch den Leitzins von 0,05 Prozent unverändert. Direkt nach der Geldmarktsitzung der EZB zeigte sich der Bundesanleihenmarkt mit starken Schwankungen, doch aktuell verhält er sich erstaunlich ruhig. Pro Monat kaufen die Zentralbanken der Eurozone weiter Anleihen im Wert von 60 Milliarden Euro, wobei die EZB einen Teil der Ankäufe vorgezogen hat.

Investoren steuern vermehrt den sicheren Hafen anIm Mai und Juni standen Staatsanleihen bei Investoren nicht hoch im Kurs. Aktuell finden Investoren den Weg zu Staatsanleihen zurück und blicken auf den sicheren Hafen, der gerade in der Urlaubszeit ohne größere Schwankungen kommen und Wellengang vermeiden wird. Die Kompromisse im Bezug auf Griechenlands Zukunft, sowie die Sommersaison und Urlaubszeit haben für beruhigte Anleihenwerte gesorgt. Die Inflationsrate machte im Juni einen winzigen Sprung von 0,2 Prozent nach oben, doch in einen wirklichen Anstieg der Inflation gelegte Hoffnungen bleiben vorerst unerfüllt. Die Wirtschaftsentwicklung in der Eurozone kommt derzeit mit schwacher Performance, woran der drohende Ausstieg Griechenlands aus dem Euro nicht unschuldig ist. All diese Faktoren sieht die EZB als Bestätigung an, dass das Anleihenkaufprogramm die einzig richtige Entscheidung ist und die Teuerungsrate der Eurozone an die Preisstabilitätsgrenze von 2 Prozent führen könnte.

Bringt der Herbst neue Impulse im Zinsbereich?Nach der Sommerpause könnten sich Neuerungen auf dem Zinsumfeld der USA ergeben. Die Arbeitslosenzahlen sanken und die Vereinigten Staaten sprachen von einer konstanten wirtschaftlichen Erholung. Schon jetzt wird gemunkelt, dass die US-amerikanische Notenbank Fed im September einen neuen Kurs einschlägt und sich von der Nullzinspolitik löst. Im Kontext zum deutschen Markt könnten steigende Zinsen in den USA dazu führen, dass die Renditen bei Staatsanleihen steigen. Dies würde einen Zinsanstieg von Baufinanzierungen mit sich bringen.

Kommt der Grexit oder bleibt er aus?
Diese Frage steht derzeit auf dem Finanzmarkt besonders großgeschrieben im Raum und erzeugt bei Investoren Unsicherheit. Ob das Drei-Jahres-Programm ausreicht, lässt sich trotz drittem Hilfspaket nicht vorhersagen. Trotz derzeit verhältnismäßig ruhigem Finanzmarkt bleiben die Blicke weiter auf Griechenland und den eventuellen Grexit gerichtet.

Zinsen für Baufinanzierungen bleiben niedrig
In der nächsten Zeit sollte die Marktlage ruhig verlaufen und erst durch die US-Notenbank in ein paar Monaten neue Impulse bekommen, wenn die geplante Zinserhöhung die hiesigen Baufinanzierungszinsen mit beeinflussen werden. Für Baufinanzierer bleibt damit genug Zeit, um von den nach wie vor sehr günstigen Zinsen zu profitieren und den Traum von der eigenen Immobilie zu verwirklichen oder die Anschlussfinanzierung günstiger zu gestalten. Der Zins für 10-jährige Hypothekendarlehen liegt seit Mitte Juni stabil bei 1,6 Prozent. Es ist Kurzfristig davon auszugehen, dass die Zinsen seitwärts schwanken werden und auf lange Sicht wieder deutlich ansteigen werden.

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Musterbrief für die vorzeitige Kündigung eines Darlehens

Für eine vorzeitige Darlehenskündigung kann es unterschiedliche Gründe geben. Meistens geht es günstigere Zinskonditionen. „Vorfälligkeitsentschädigung“ heißt das Schreckenswort. Ein Finanzierunginstitut darf bei vorzeitiger Kündigung laut der aktuellen Rechtsprechung die Differenz zwischen Anlagezins der Refinanzierung und dem Kreditzins dem Darlehensnehmer in Rechnung stellen.

Nach Ablauf von 10 Jahren Kündigung ohne VorfälligkeitsentschädigungEin Darlehensnehmer hat nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 des BGB grundsätzlich das Recht, ein langfristiges Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von mehr als 10 Jahren, nach Ablauf von 10 Jahren zu kündigen. Die Frist beginnt mit dem Datum der vollständigen Auszahlung des Darlehens unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Diese Möglichkeit sollte in dem Fall genutzt werden, wenn die ursprünglich vereinbarten Zinskonditionen für den Darlehensnehmer wesentlich schlechter waren, als die aktuellen Zinskonditionen sind.



Wichtig ist der Auszahlungstermin und die Restschuld
Als erstes ist es wichtig den Termin der vollständigen Auszahlung des Darlehens heraus zu finden. Die finanzierende Bank schickt immer eine Bestätigung mit Datum, wann das Darlehen komplett ausgezahlt wurde. Hat man keine Sondertilgungen vorgenommen, kann man im Tilgungsplan ablesen, welche Restschuld zum Fälligkeitstag noch vorhanden ist. Wenn Sondertilgungen während der Darlehenslaufzeit vorgenommen wurden, kann man sich von der finanzierenden Bank die Restschuld zum Fälligkeitstag berechnen lassen.

Umsetzung der Kündigung
Nun werden die Zinskonditionen mit einem Vergleichsprogramm für den Fälligkeitstag berechnet. Wie dies in der Praxis funktioniert, kann man hier in einem kurzen Video sehen. Wenn ein passendes Finanzierungsinstitut gefunden wurde und von diesem eine Darlehenszusage vorliegt, wird bei der bisherigen finanzierenden Bank die Kündigung eingereicht.

Beispiel:
Darlehensvollauszahlung am: 01.03.2005
möglicher Kündigungstermin: 01.09.2015

Nun schickt man an die bisherige finanzierende Bank das Kündigungsschreiben, dass das bestehende Darlehen gekündigt wird. Ein Muster für das Kündigungsschreiben können Sie hier herunterladen.

Muster Kündigungsschreiben als Word-Dokument

Einführung der Mietpreisbremse - eine erste Bestandsaufnahme

Am 1. Juni 2015 wurde die Mietpreisbremse eingeführt. In Ballungsräumen sind die Mieten in den letzten fünf Jahren um bis zu 40 Prozent gestiegen. Um diesem Trend Einhalt zu gebieten, wurde bereits seit Langem über die Einführung einer Mietpreisbremse diskutiert. Anfang März segnete der Bundestag nun den entsprechenden Gesetzesentwurf der Bundesregierung ab und Ende März billigte ihn auch der Bundesrat. Das frisch verabschiedete Instrument zur Stärkung der Mieterrechte liefert seither unverminderten Gesprächs- und Diskussionsstoff. Wie genau „funktioniert“ die Mietpreisbremse, wo im Bundesgebiet tritt sie wann in Kraft und vor allem welche Auswirkungen wird sie mittel- und langfristig auf Wohnungswirtschaft und Immobilienmärkte haben?

Wie bremst die Mietpreisbremse?
Zukünftig darf dort, wo die Mietpreisbremse gilt, die rechtlich zulässige Miete nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – mit zwei Ausnahmen:

• Neu gebaute und umfassend modernisierte Wohnungen dürfen bei Erstvermietung nach wie vor teurer sein.
• Das Mietrechtsnovellierungsgesetz bezieht sich nur auf neu geschlossene, nicht auf laufende Mietverträge.

Für bestehende Verträge gilt lediglich eine sogenannte Kappungsgrenze, nach der Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren 20 Prozent nicht überschreiten dürfen. Was unter einer ortsüblichen Miete zu verstehen und wie diese zu ermitteln ist, soll ebenfalls in naher Zukunft gesetzlich geregelt werden. Das Justizministerium hat ein entsprechendes Gesetzespaket bereits angekündigt.



Geltungsbereich und Zeitrahmen
Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch fürs gesamte Bundesgebiet, sondern ist Ländersache. Durch das neue Gesetz werden die Bundesländer dazu ermächtigt, bestimmte Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt als solche auszuweisen und dort für einen Zeitraum von fünf Jahren die Mietpreisbremse zu verhängen. Anschließend muss jeweils neu entschieden werden, ob das Mietrechtsnovellierungsgesetz für weitere fünf Jahre gelten soll oder ob sich die Marktlage zwischenzeitlich entspannt hat.
Der frühestmögliche Zeitpunkt, zu dem die Mietpreisbremse in den einzelnen Ländern in Kraft treten kann, ist laut Gesetzesvorlage der 1. Juni 2015. Allerdings wird dies laut Frankfurter Allgemeine Zeitung Online lediglich in Berlin auch tatsächlich der Fall sein. In Nordrhein-Westfalen startet die Deckelung der Mieten zum 1. Juli 2015, in Baden-Württemberg im September. Alle anderen Länder haben entweder noch keinen konkreten Termin veröffentlicht oder sehen, wie etwa das Saarland oder Sachsen-Anhalt, gar keinen Bedarf für die Umsetzung der Mietpreisbremse auf ihrem Terrain.

Berechtigte Marktkorrektur oder Regulierungswahnsinn mit negativen Folgen?
Die öffentliche Diskussion über die Mietpreisbremse teilt sich in zwei Lager: Die Immobilienbranche beklagt, dass die Maßnahme Neubauten verhindere, Investoren abschrecke und einen ungerechtfertigten Eingriff in den Preisbildungsmechanismus des Markts darstelle. Die Organisationen der Mieterseite wie etwa der Deutsche Mieterbund wiederum bestreiten dies vehement und sehen das Gesetz als überfällige Reaktion auf mancherorts rasant steigende Mieten, die Gering- und Normalverdiener mehr und mehr aus den beliebten Wohnlagen verdrängten.
Am objektivsten kann man sich dem Thema über die Frage nähern: Wie funktional ist das Instrument Mietpreisbremse im Hinblick auf sein Ziel? Wird es mit dem Gesetz wirklich gelingen, überteuerten Mieten in Bestlagen einen Riegel vorzuschieben?
Der volkswirtschaftliche Blick auf mögliche Auswirkungen lässt daran eher zweifeln. In freien Märkten sind hohe Preise ein Symptom der Güterknappheit, etwa, wenn die Nachfrage nach Wohnungen das Angebot übersteigt. Die hohen erzielbaren Preise stimulieren aber auch Immobilieninvestoren, wodurch wiederum erst das Angebot an Wohnraum steigt und dann die Preise sinken. Auf diese Weise reguliert der Markt sich selbst – eine Fähigkeit, die ihm durch den Eingriff „Mietpreisbremse“ genommen wird. Friedrich Wilhelm Toffel legt in der Immobilienzeitung dar, wie deshalb die Preise trotz Mietpreisbremse weiter steigen könnten. Schließlich würde sich ja die Knappheit als Ursache hoher Preise durch Investitionsträgheit weiter verschärfen. Außerdem weckten quasi-planwirtschaftliche Regulierungen dieser Art, so Toffel, die unternehmerische Kreativität von Vermietern, die Mietpreisbremse zu umschiffen. Zuschläge für Einbauküchen und Stellplätze, gesonderte Nutzungsvereinbarungen für Nebenräume oder andere Auswüchse einer Schattenwirtschaft könnten die Folge davon sein.