Musterbrief für die vorzeitige Kündigung eines Darlehens

Für eine vorzeitige Darlehenskündigung kann es unterschiedliche Gründe geben. Meistens geht es günstigere Zinskonditionen. „Vorfälligkeitsentschädigung“ heißt das Schreckenswort. Ein Finanzierunginstitut darf bei vorzeitiger Kündigung laut der aktuellen Rechtsprechung die Differenz zwischen Anlagezins der Refinanzierung und dem Kreditzins dem Darlehensnehmer in Rechnung stellen.

Nach Ablauf von 10 Jahren Kündigung ohne VorfälligkeitsentschädigungEin Darlehensnehmer hat nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 des BGB grundsätzlich das Recht, ein langfristiges Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von mehr als 10 Jahren, nach Ablauf von 10 Jahren zu kündigen. Die Frist beginnt mit dem Datum der vollständigen Auszahlung des Darlehens unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Diese Möglichkeit sollte in dem Fall genutzt werden, wenn die ursprünglich vereinbarten Zinskonditionen für den Darlehensnehmer wesentlich schlechter waren, als die aktuellen Zinskonditionen sind.



Wichtig ist der Auszahlungstermin und die Restschuld
Als erstes ist es wichtig den Termin der vollständigen Auszahlung des Darlehens heraus zu finden. Die finanzierende Bank schickt immer eine Bestätigung mit Datum, wann das Darlehen komplett ausgezahlt wurde. Hat man keine Sondertilgungen vorgenommen, kann man im Tilgungsplan ablesen, welche Restschuld zum Fälligkeitstag noch vorhanden ist. Wenn Sondertilgungen während der Darlehenslaufzeit vorgenommen wurden, kann man sich von der finanzierenden Bank die Restschuld zum Fälligkeitstag berechnen lassen.

Umsetzung der Kündigung
Nun werden die Zinskonditionen mit einem Vergleichsprogramm für den Fälligkeitstag berechnet. Wie dies in der Praxis funktioniert, kann man hier in einem kurzen Video sehen. Wenn ein passendes Finanzierungsinstitut gefunden wurde und von diesem eine Darlehenszusage vorliegt, wird bei der bisherigen finanzierenden Bank die Kündigung eingereicht.

Beispiel:
Darlehensvollauszahlung am: 01.03.2005
möglicher Kündigungstermin: 01.09.2015

Nun schickt man an die bisherige finanzierende Bank das Kündigungsschreiben, dass das bestehende Darlehen gekündigt wird. Ein Muster für das Kündigungsschreiben können Sie hier herunterladen.

Muster Kündigungsschreiben als Word-Dokument

Einführung der Mietpreisbremse - eine erste Bestandsaufnahme

Am 1. Juni 2015 wurde die Mietpreisbremse eingeführt. In Ballungsräumen sind die Mieten in den letzten fünf Jahren um bis zu 40 Prozent gestiegen. Um diesem Trend Einhalt zu gebieten, wurde bereits seit Langem über die Einführung einer Mietpreisbremse diskutiert. Anfang März segnete der Bundestag nun den entsprechenden Gesetzesentwurf der Bundesregierung ab und Ende März billigte ihn auch der Bundesrat. Das frisch verabschiedete Instrument zur Stärkung der Mieterrechte liefert seither unverminderten Gesprächs- und Diskussionsstoff. Wie genau „funktioniert“ die Mietpreisbremse, wo im Bundesgebiet tritt sie wann in Kraft und vor allem welche Auswirkungen wird sie mittel- und langfristig auf Wohnungswirtschaft und Immobilienmärkte haben?

Wie bremst die Mietpreisbremse?
Zukünftig darf dort, wo die Mietpreisbremse gilt, die rechtlich zulässige Miete nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – mit zwei Ausnahmen:

• Neu gebaute und umfassend modernisierte Wohnungen dürfen bei Erstvermietung nach wie vor teurer sein.
• Das Mietrechtsnovellierungsgesetz bezieht sich nur auf neu geschlossene, nicht auf laufende Mietverträge.

Für bestehende Verträge gilt lediglich eine sogenannte Kappungsgrenze, nach der Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren 20 Prozent nicht überschreiten dürfen. Was unter einer ortsüblichen Miete zu verstehen und wie diese zu ermitteln ist, soll ebenfalls in naher Zukunft gesetzlich geregelt werden. Das Justizministerium hat ein entsprechendes Gesetzespaket bereits angekündigt.



Geltungsbereich und Zeitrahmen
Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch fürs gesamte Bundesgebiet, sondern ist Ländersache. Durch das neue Gesetz werden die Bundesländer dazu ermächtigt, bestimmte Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt als solche auszuweisen und dort für einen Zeitraum von fünf Jahren die Mietpreisbremse zu verhängen. Anschließend muss jeweils neu entschieden werden, ob das Mietrechtsnovellierungsgesetz für weitere fünf Jahre gelten soll oder ob sich die Marktlage zwischenzeitlich entspannt hat.
Der frühestmögliche Zeitpunkt, zu dem die Mietpreisbremse in den einzelnen Ländern in Kraft treten kann, ist laut Gesetzesvorlage der 1. Juni 2015. Allerdings wird dies laut Frankfurter Allgemeine Zeitung Online lediglich in Berlin auch tatsächlich der Fall sein. In Nordrhein-Westfalen startet die Deckelung der Mieten zum 1. Juli 2015, in Baden-Württemberg im September. Alle anderen Länder haben entweder noch keinen konkreten Termin veröffentlicht oder sehen, wie etwa das Saarland oder Sachsen-Anhalt, gar keinen Bedarf für die Umsetzung der Mietpreisbremse auf ihrem Terrain.

Berechtigte Marktkorrektur oder Regulierungswahnsinn mit negativen Folgen?
Die öffentliche Diskussion über die Mietpreisbremse teilt sich in zwei Lager: Die Immobilienbranche beklagt, dass die Maßnahme Neubauten verhindere, Investoren abschrecke und einen ungerechtfertigten Eingriff in den Preisbildungsmechanismus des Markts darstelle. Die Organisationen der Mieterseite wie etwa der Deutsche Mieterbund wiederum bestreiten dies vehement und sehen das Gesetz als überfällige Reaktion auf mancherorts rasant steigende Mieten, die Gering- und Normalverdiener mehr und mehr aus den beliebten Wohnlagen verdrängten.
Am objektivsten kann man sich dem Thema über die Frage nähern: Wie funktional ist das Instrument Mietpreisbremse im Hinblick auf sein Ziel? Wird es mit dem Gesetz wirklich gelingen, überteuerten Mieten in Bestlagen einen Riegel vorzuschieben?
Der volkswirtschaftliche Blick auf mögliche Auswirkungen lässt daran eher zweifeln. In freien Märkten sind hohe Preise ein Symptom der Güterknappheit, etwa, wenn die Nachfrage nach Wohnungen das Angebot übersteigt. Die hohen erzielbaren Preise stimulieren aber auch Immobilieninvestoren, wodurch wiederum erst das Angebot an Wohnraum steigt und dann die Preise sinken. Auf diese Weise reguliert der Markt sich selbst – eine Fähigkeit, die ihm durch den Eingriff „Mietpreisbremse“ genommen wird. Friedrich Wilhelm Toffel legt in der Immobilienzeitung dar, wie deshalb die Preise trotz Mietpreisbremse weiter steigen könnten. Schließlich würde sich ja die Knappheit als Ursache hoher Preise durch Investitionsträgheit weiter verschärfen. Außerdem weckten quasi-planwirtschaftliche Regulierungen dieser Art, so Toffel, die unternehmerische Kreativität von Vermietern, die Mietpreisbremse zu umschiffen. Zuschläge für Einbauküchen und Stellplätze, gesonderte Nutzungsvereinbarungen für Nebenräume oder andere Auswüchse einer Schattenwirtschaft könnten die Folge davon sein.

Zinskommentar Juni 2015 - EZB spricht sich für Volatilität am Anleihemarkt aus

Die letzte Ratssitzung der EZB endete mit einem für Mario Draghi ungewöhnlichen Statement, in dem er von den Marktteilnehmern forderte, die Schwankungen in den Anleihen zu akzeptieren und sich daran zu gewöhnen. Andere Maßnahmen seien, wie Draghi fortfuhr, derzeit nicht geplant. Allein Draghis Aussagen ließen die Bundesanleihen sehr stark schwanken und mit einer Wertminderung für deutsche Staatsanleihen einhergehen. Entgegen erreichten Bundesanleihen mit 10-jähriger Laufzeit den höchsten Stand im letzten halben Jahr.

EZB strebt Inflationssteigerung anSchuld an der Volatilität ist die Inflationsrate im Euroraum, worüber sich Spezialisten am Kapitalmarkt einig sind. Die Erwartung tendiere ebenfalls nach oben und selbst die EZB befürwortet eine Steigerung der Inflationsrate. Negative Raten von Dezember 2014 bis März 2015 hatten im Vergleich zum Vorjahr eine stagnierende Performance. Ab Mai sind die Verbraucherpreise um 0,3 Prozent gestiegen und der Anleihemarkt geriet in Bewegung. Mit ihrem laufenden Anleihekaufprogramm zielt die EZB genau auf die steigende Inflation ab und befürwortete daher die Preiserhöhung, mit der Verbraucher seit Mai Vorlieb nehmen müssen. Eigentlich sprach man vor nicht allzu langer Zeit von sinkenden Zinsen und einem erhöhten Deflationsrisiko. Aktuell steigen die Wirtschaftserwartungen und das Risiko der Deflation sinkt, obwohl der Anleihekauf insgesamt eine Billion Euro umfassen soll. Am Anleihemarkt kann von einem Aufwärtstrend aber noch keine Rede sein und die Performance unterliegt weiter den aktuell bekannten und mit Skepsis bedachten Schwankungen.

Leitzins und Bauzinsen im VisierDer EZB Leitzins liegt aktuell bei 0,05 Prozent und hält sich tapfer auf dem historischen Tiefstand. Beim Spitzenrefinanzierungssatz in kurzfristigen Krediten liegt der Zins bei 0,3 Prozent und Kurzeinlagen bei Banken werden nach wie vor mit einem Negativzins von 0,2 Prozent bedacht. Bauzinsen siedeln sich über 1 Prozent an und sind weiter günstig. Eine Änderung mit steigender Tendenz der Kreditverzinsung im Bereich Bauen ist aber nicht ausgeschlossen, wenn die Renditen bei Staatsanleihen hierfür einen Startschuss geben. Anders als der Leitzins, der die langfristigen Kreditzinsen nicht beeinflusst, nimmt das EZB Kaufprogramm sehr wohl einen Einfluss auf den allgemeinen Zinsmarkt und könnte sich dementsprechend auf die aktuell günstigen Bauzinsen auswirken. Noch immer beherrschen Krisen, beispielsweise in Griechenland, den Finanzmarkt und schließen eine klare Tendenz, sowie eine Vorhersage einer wirtschaftlichen Steigerung in absehbarer Zeit aus.

Baufinanzierungszinsen springen um fast ein halbes Prozent nach oben
Anders als der Leitzins, der sich nicht direkt auf die langfristigen Zinsen niederschlägt, hat das laufende EZB-Kaufprogramm für die Renditen der Staatsanleihen einen Einfluss. An ihnen orientieren sich wiederum die Renditen für Pfandbriefe und die Baufinanzierungszinsen . Der beste Zins für 10-jährige Hypothekendarlehen stabilisierte sich bereits im Mai über einem Prozent und erreichte Anfang Juni 1,3 Prozent. Obwohl die Baufinanzierungszinsen um knapp 0,4 Prozent innerhalb weniger Wochen angestiegen sind, sollten Baufinanzierungsinteressenten nicht in Panik verfallen, denn das Zinsniveau ist weiterhin extrem günstig. Ende Dezember lag der Zins bei knapp 1,4 Prozent, dass heißt, die Werte aus dem Vorjahr wurden noch gar nicht erreicht. Angesichts der teils extremen Schwankungen auf dem Anleihenmarkt ist unbedingt darauf zu achten, vor Abschluss eines Finanzierungsangebots das jeweilige Zinsniveau zu prüfen. Eine Veränderung von nur wenigen Prozentpunkten kann zu mehreren Tausend Euro Unterschied bei den Finanzierungskosten führen.

Tendenz: kurzfristig: leicht steigend
langfristig: steigend


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Vorübergehende Schwankungen oder Trendwende bei den Bauzinsen?

Nachdem die Baugeldzinsen lange Zeit nur eine einzige Richtung – nämlich nach unten – zu kennen schienen, zogen sie Anfang Mai plötzlich merklich an und stiegen seither um bis zu 0,7 Prozentpunkte. Was hat dies zu bedeuten? Und vor allem: Stehen weitere Zinsanstiege bevor? – Das fragen sich derzeit nicht nur Finanzanalysten sondern auch Immobilieninteressenten und Häuslebauer: Handelt es sich bei den jüngsten Zinsanstiegen um kurzfristige Schwankungen, wie es seit Beginn des kontinuierlichen Zinsverfalls 2009 bereits einige gab, oder markieren die steigenden Zinsen vielmehr den Beginn einer grundlegenden Trendwende?

Was ist da los? – Mögliche Ursachen für den Zinsanstieg
Während sich die Zinsentwicklung bei den Hypothekendarlehen sehr stark an den Pfandbriefrenditen orientiert, geht deren Entwicklung wiederum eng einher mit der lang laufender Anleihen wie zum Beispiel zehnjähriger Bundesanleihen. Da hier – sicher auch ein gutes Stück weit durch Spekulation getrieben – seit Mitte April deutliche Kurssprünge zu verzeichnen waren, gingen in der Folge auch die Baugeldkonditionen klar nach oben.
Auf die Frage nach den Ursachen für die Entwicklung am Anleihenmarkt gibt es allerdings keine hundertprozentig befriedigende Antwort, dafür aber verschiedenste Theorien. Manche Ökonomen führen psychologische Gründe wie etwa die öffentliche Neupositionierung einiger großer Investoren als ursächlich an, andere erhöhte Inflationserwartungen. Letztere haben sich inzwischen sogar bewahrheitet: Während im Euro-Raum die Inflationsrate im April noch bei 0,0 Prozent gelegen hatte, ist sie im Mai auf 0,3 Prozent angestiegen.

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Wie könnte es weitergehen? – Szenarien für die zukünftige Bauzinsentwicklung
Bei ihrer geldpolitischen Sitzung am 03. Juni 2015 hat die Europäische Zentralbank den Kurs ihrer freigiebigen Geldpolitik noch einmal bekräftigt: Der historisch niedrige Leitzins wird bei 0,05 Prozent belassen, das Programm zum Ankauf von Staatsanleihen wie geplant fortgesetzt. Bleibt also alles beim Alten? – Nicht ganz, denn Mario Draghi signalisierte auch, dass er nicht gegen die zunehmende Volatilität am Anleihemarkt intervenieren werde und dass man sich zukünftig an Phasen mit stärkeren Renditeschwankungen gewöhnen müsse. Stellt sich nur die Frage, wie stark diese Bewegungen ausfallen werden, und ob sie bereits Vorboten eines großen Zinsumschwungs sein könnten?
Einerseits scheint es für eine „richtige“ Zinswende noch zu früh, sollte doch das bis September 2016 laufende Ankaufprogramm der Europäischen Zentralbank dauerhafte Zinsanstiege vorerst begrenzen und müsste sich erst ein wirklich nachhaltiger wirtschaftlicher Aufschwung im ganzen Euro-Land einstellen. Andererseits sind die Anzeichen für einen solchen derzeit vielversprechend: Die Inflation, so Draghi, habe Anfang des Jahres ihre Talsohle durchschritten und steige nun aufgrund der geldpolitischen Maßnahmen wieder an. Auch die Arbeitslosenquote im Euro-Raum hat sich positiv entwickelt: Zwar ist sie nicht gesunken, hat aber zumindest nicht weiter zugenommen. Wie auch immer die zukünftige Entwicklung im Detail aussehen mag: Dass die Baugeldzinsen demnächst noch einmal ihr Allzeittief vom April erreichen werden, erscheint damit momentan immer unwahrscheinlicher.

Ruhe bewahren – Der richtige Umgang mit der aktuellen Zinssituation
Mit Konditionen von beispielsweise um die 1,71 Prozent effektiv für zehnjährige Zinsbindungen sind die Finanzierungsbedingungen trotz des jüngsten Zinsanstiegs im historischen Vergleich noch immer sehr günstig. Allerdings hat sich gezeigt, dass die Finanzmärkte in Bewegung geraten sind und daher für die nächste Zukunft eine höhere Zins-Volatilität zu erwarten ist. Diese können Immobilieninteressenten für sich nutzen, doch sollten sie sich bei ihrer Entscheidung auf keinen Fall unter Zeitdruck setzen: Natürlich kostet ein Zinsanstieg von bis zu 0,7 Prozentpunkten auf zehn Jahre gerechnet mehrere tausend Euro Zinskosten zusätzlich und es ist verständlich, wenn Baufinanzierer sich daher vor einem weiteren Zinsanstieg fürchten. Allerdings darf dies unter keinen Umständen zu Kompromissen beim Objekt, zur Übereilung bei der Angebotsannahme oder zu einer „abgespeckten“ Beratung führen. Denn eines trifft völlig unabhängig von der konkreten Zinssituation immer zu: Nicht die Finanzierungslösung mit dem geringsten Zinssatz ist langfristig die beste, sondern die, welche optimal auf die Erfordernisse des Baufinanzierers abgestimmt ist und ihm – etwa dank sorgfältig gewählter Sonderausstattung – maximale Flexibilität ermöglicht.
Quelle: Dirk Günther Prohyp GmbH