Als Selbstständiger ein Eigenheim finanzieren: So klappt’s!

Gute Zinsen für ihre Baufinanzierung können Selbstständige oft mit der Lupe suchen, denn Banken lassen sich das höhere Finanzierungsrisiko mit Zinsaufschlägen bezahlen. Dabei ist das Eigenheim auch für Selbstständige, Freiberufler und Gewerbetreibende zu fairen Bedingungen realisierbar. Wie kann man die Ausgangssituation als Selbstständiger verbessern und wie bereitet man sich auf die Darlehensbeantragung vor.

Selbstständige sind für Banken keine Wunschkandidaten
Könnten Banken sich für eine Baufinanzierung den perfekten Kunden aussuchen, dann fiele ihre Wahl vermutlich auf einen Beamten mit gesicherten Pensionsansprüchen, überdurchschnittlichem Einkommen und einem gut gefüllten Sparkonto. Selbstständige, Freiberufler und Gewerbetreibende hingegen gehören aufgrund ihrer schwankenden Einkommenssituation nicht zum bevorzugten Klientel, wenn es um die Vergabe von hohen Baufinanzierungsdarlehen geht. Dennoch ist eine Baufinanzierung auch für Selbstständige realisierbar.

Warum ist eine Baufinanzierung für Selbstständige so hürdenreich?
Bei einer Baufinanzierung geht es oft um hohe Summen. In den meisten Fällen liegt der Finanzierungsbedarf bei mindestens 100.000 Euro. Bei solchen Beträgen erwarten die Banken Sicherheiten auf Seiten des Antragstellers und schauen bei Selbstständigen besonders genau hin. Denn bei ihnen ist das Einkommen unregelmäßiger als bei Angestellten oder Beamten. Das macht es wesentlich schwieriger, abzuschätzen, ob der Antragsteller in Zukunft dazu in der Lage sein wird, den Kredit zurückzuzahlen.
Hinzu kommt, dass beide Seiten einen höheren Aufwand betreiben müssen, um die Situation zu verdeutlichen: Bei Angestellten reichen die Lohnnachweise der letzten Monate aus. Selbstständige hingegen müssen umfassende Bilanzen vorlegen. Viele Banken scheuen diesen Prüfungsaufwand. Aus diesen Gründen werden Immobilienfinanzierungen für Selbstständige oft von vorneherein abgelehnt.

Worin unterscheiden sich Baufinanzierungen für Selbstständige von Baufinanzierungen für Angestellte?
Der Unterschied besteht in erster Linie darin, dass Baufinanzierungen für Selbstständige nicht zu den gleichen, guten Konditionen erhältlich sind wie Baufinanzierungen für Angestellte. Mit höheren Zinsen kompensieren die Banken das gesteigerte Risiko der gesamten Finanzierung. Ein weiterer Unterschied: Während Angestellte die Baufinanzierung auch alleine bestreiten können, bestehen Banken bei Selbstständigen oft auf einem zweiten Darlehensnehmer wie zum Beispiel den Lebenspartner, um das Risiko auf mehrere Schultern zu verteilen.

Selbständige, Freiberufler, Gewerbetreibende – wer hat die besseren Chancen auf eine Immobilienfinanzierung?
Selbstständig ist jeder, der nicht in einem Angestelltenverhältnis steht. Für die Banken ist es zudem ein Unterschied, ob es sich um einen Freiberufler oder einen Gewerbetreibenden handelt. Freiberufler – dazu gehören zum Beispiel Ärzte, Architekten oder Rechtsanwälte – werden meistens wie Angestellte eingestuft und erhalten Darlehen zu ähnlichen Konditionen.

Welche Berufsgruppen haben das Nachsehen?
Schwieriger ist es für Gewerbetreibende, also beispielsweise Handwerker oder Händler; sie müssen in vielen Fällen mit schlechteren Zinsen leben. Die geringsten Aussichten haben Schüler, Studenten, Zivildienstleistende, Saisonarbeiter oder Existenzgründer – hier geht die Bank nur dann auf den Finanzierungswunsch ein, wenn ein weiterer Antragsteller das Vorhaben unterstützt und über die entsprechende Bonität verfügt.



Welche Faktoren begünstigen, dass eine Baufinanzierung für Selbstständige zustande kommt? 

• Dauer und Beständigkeit der Selbstständigkeit
  Die selbstständige Tätigkeit sollte seit mindestens drei Kalenderjahren ausgeübt werden und sich durch eine nachhaltig positive Einkommenssitutation auszeichnen, die möglichst geringe Schwankungen und bestenfalls steigende Tendenzen aufweist. Ist das Gegenteil der Fall, veranschlagt die Bank höhere Zinsen.
• Höhe des Nettoeinkommens
  Offiziell geben die Banken keine Grenzen zum Mindesteinkommen bekannt, über das ein selbstständiger Antragsteller verfügen muss, damit eine Finanzierung zustande kommen kann. Allerdings gibt es Anhaltspunkte, die deutlich machen, wie hoch das Nettoeinkommen sein sollte. Zum Beispiel berechnen die Banken den finanziellen Spielraum und setzen einen Mindestbetrag von 1.000 Euro pro Einzelperson für Lebenshaltungskosten an. Der Antragsteller müsste also dazu in der Lage sein, diese Kosten zusätzlich zur Belastung durch das Baufinanzierungsdarlehen zu tragen, ohne am Ende des Monats in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.
• Höhe des Eigenkapitals
  Wer als Selbstständiger mindestens 40 Prozent des Immobilienkaufpreises als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringt, hat gute Chancen auf eine Baufinanzierung zu günstigen Zinsen. Hinzu kommt, dass durch das Eigenkapital das benötigte Darlehen geringer ausfällt und mit ihm die monatliche Belastung, was die Bank ebenfalls als positiv bewertet.
• Zustand der Immobilie
  Der Zustand und die Lage der Immobilie spielen eine wichtige Rolle, wenn es darum geht, ob die Bank sich auf die Baufinanzierung für Selbstständige einlässt. Tadellose Objekte in bevorzugter Lage werden eher finanziert als beispielsweise renovierungsbedürftige Eigenheime in Randvierteln.
• Anzahl der Darlehensnehmer
  Wenn der Selbstständige die Immobilie nicht allein finanziert, sondern gemeinsam mit einem Ehepartner, der über ein geregeltes Einkommen in einem Angestelltenverhältnis verfügt, hat er bessere Aussichten darauf, eine Finanzierung zu bekommen.

Sondertilgungsoptionen und Tilgungssatzwechsel machen es Selbstständigen leichter
Gerade, weil sich die Einkommenssituation schnell verändern kann, ist für Selbstständige ein flexibles Baufinanzierungsdarlehen besonders wichtig. Es sollte zum Beispiel kostenlose Tilgungssatzwechsel einräumen, denn dann kann die monatliche Rate herabgesetzt werden, um sich einen größeren, finanziellen Spielraum zu verschaffen. Oft räumen die Banken im Ernstfall sogar ein, die Tilgung über einen bestimmten Zeitraum hinweg ganz auszusetzen. Flexibilität ist aber auch dann entscheidend, wenn der Selbstständige plötzlich mehr verdient und das Geld in die Baufinanzierung stecken möchte: Für solche Fälle sollte der Darlehensvertrag kostenlose Sondertilgungsmöglichkeiten beinhalten. Der positive Effekt dabei: Sobald Sonderzahlungen geleistet werden, sinken Restschuld, Darlehenslaufzeit und Zinskosten der Baufinanzierung.

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Quelle: KfW-Bank

Zinskommentar August 2015 - Vorübergehende Entspannung bei Baufinanzierungszinsen

Die Griechenland-Krise hat den Zinsmarkt bis Anfang Juli stark gebeutelt und bei Baufinanzierern für reichlich Aufregung und Unsicherheit gesorgt. Im letzten Monat war eine deutliche Entspannung spürbar, die sich für Finanzierungskunden beispielsweise bei einer 10-jährigen Zinsbindung mit einer Senkung von 20 bis 25 Basispunkten auswirkte.

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Mit Zusicherung des dritten Hilfspakets von 86 Milliarden Euro für Griechenland sind die Bauzinsen wieder gesunken und der Weg zum Eigenheim oder einer rentablen Altersvorsorge durch Immobilieninvestitionen geebnet. Die Entscheidung der europäischen Parlamente hat die Unsicherheit bei Investitionen genommen und dem Immobilienmarkt neuen Aufschwung verschafft. Natürlich gibt es die Unterstützung für Griechenland nicht ohne deren Mitarbeit, so dass die Regierung Steuervorteile abschaffen, sich effektiver gegen Steuerhinterziehung durchsetzen, sowie die Frühverrentung zurücknehmen und das Eigenkapital der Banken stärken muss.
Der chinesische Markt performt sich aktuell mit einem rückgängigen Wachstum, wodurch die Währung gegenüber dem Dollar abgewertet wird. Mit dieser Praktik möchte die chinesische Notenbank für mehr Wettbewerbsfähigkeit auf dem Markt sorgen. Für Investoren kam der Schritt überraschend, was eine Flucht aus dem Aktienmarkt mit einhergehender Konzentration auf Staatsanleihen zur Folge hatte. Die Renditen sanken, beeinflussten die Performance sich an den Staatsanleihen orientierender Pfandbriefe und sorgten für sinkende Baufinanzierungszinsen.

Baufinanzierungszinsen könnten bald steigen
Die konjunkturelle Wirtschaftsentwicklung und die Billig-Geldpolitik sind zwei primäre Faktoren, welche die aktuell niedrigen Bauzinsen beeinflussen. Spätestens im September könnte der erste Schritt zur Erhöhung der Leitzinsen eingeleitet und damit eine Erhöhung der Bauzinsen begünstigt werden. Wenn die amerikanische Notenbank eine geldpolitische Veränderung vornimmt, beeinflusst dies auch die Renditen deutscher Staatsanleihen und somit die Baufinanzierungszinsen. Eine Abmilderung könnte eintreten, da die EZB nach wie vor milliardenschwere Anleihekaufprogramme verfolgt und damit dazu beiträgt, das die Bauzinsen hierzulande noch länger attraktiv niedrig bleiben. Ein wachsamer Rundumblick ist für Investoren trotzdem zu empfehlen.

Forward-Darlehen wurden zuletzt stark nachgefragt
Durch den starken Zinsanstieg von April bis Juni dieses Jahres haben sich Finanzierungskunden vermehrt um die Anschlussfinanzierung ihrer bestehenden Immobiliendarlehen gekümmert. Die Nachfrage nach Forward-Darlehen hat sich in diesem Zeitraum deutlich erhöht. Finanzierungskunden können sich dabei den Zinssatz für ihre Anschlussfinanzierung bereits heute bis zu 60 Monate im Voraus sichern. Da von Mitte Juli bis August die Zinsen für Hypothekendarlehen wieder leicht zurückgegangen sind, stellt sich die Frage, ob man in dem aktuell leicht fallenden Zinsmarkt immer noch ein Forward-Darlehen abschließen sollte.
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Tendenz: kurzfristig: schwankend
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