Ohne entsprechende Bonität keine Kreditübernahme

Immobilien sind durch die günstigen Baugeldzinsen und die Euro-Sorgen gefragt, wie schon lange nicht mehr. Was wird aber nach einem Immobilienverkauf oder einer Übertragung auf die Kinder aus einer noch bestehenden Finanzierung? Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten, welche man bereits bei den Verkaufsverhandlungen oder Übertragungsvereinbarungen mit berücksichtigen sollte.

Übernahme der bestehenden Finanzierung
Wenn die aktuell finanzierende Bank damit einverstanden ist, kann das laufende Baufinanzierungsdarlehen sowie die eingetragene Grundschuld übernommen werden. Der Vorteil bei dieser Übernahme ist, dass die Bank das Objekt schon gut kennt, was eine Finanzierungsanfrage und Bearbeitung beschleunigt. Der Verkäufer kann so ohne weitere Verpflichtungen aus dem Vertrag herauskommen. Dabei kommt es jedoch auch auf die Bonität des Käufers an, ob die Bank der Übernahme zustimmt. Als Käufer ist es empfehlenswert, gründlich zu prüfen, ob die Finanzierungsübernahme für ihn vorteilhaft ist. Denn wenn die Finanzierung bereits einige Jahre läuft, dürften die Bauzinsen höher sein als man im aktuellen Zinstief für einen Neuabschluss möglich ist.



Nutzung des Sonderkündigungsrechts
Als bisheriger Eigentümer hat man beim Wegfall des Finanzierungsobjektes ein Sonderkündigungsrecht. Durch den Verkaufserlös kann das Baufinanzierungsdarlehen zurückzahlt werden und dem Käufer wird ein lastenfreies Objekt übergeben. Diese Vorgehensweise ist ohne Probleme möglich, wenn das alte Darlehen mit mehr als einer zehnjährigen Zinsbindung bereits länger als zehn Jahre besteht. Bei einer Sonderkündigung innerhalb der ersten 10 Jahre der Zinsbindung, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung beanspruchen. Um den Zinsschaden zu berechnen, muss die finanzierende Bank die Zinsen von Hypothekenpfandbriefen als Maßstab verwenden. Dem Zinsverlust durch die vorzeitige Zurückzahlung des Kredits muss das Finanzierungsinstitut also gegenüberstellen, was es bei der Wiederanlage des Geldes einnimmt. Diese Differenz darf dann dem Darlehensnehmer in Rechnung gestellt werden. Dies hat zur Folge, dass bei den derzeitigen geringen Zinserträgen, die Vorfälligkeitsentschädigung erheblich sein kann.

Bei einer Schenkung gibt es zwei Varianten
Wenn die Immobilie nicht verkauft und beispielsweise an das Kind verschenkt wird, gibt es zwei mögliche Varianten:

• Der bisherige Eigentümer kann lediglich die Immobilie übertragen, jedoch weiter der Vertragspartner des Baufinanzierungsvertrages bleiben. Für die finanzierende Bank ist dies unproblematisch, denn es ändert sich für sie nicht viel.
• Wenn der Beschenkte die Pflichten aus der Baufinanzierung übernehmen soll, wird seine Bonität wie bei einem beliebigen Käufer geprüft. Wenn die Prüfung positiv verläuft, wird der Darlehensvertrag mit den bestehenden Konditionen aber neuem Vertragspartner fortgesetzt.

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Zinskommentar Juli 2016 - Der Brexit sorgt für fallende Bauzinsen

Die britische Bevölkerung, hat sich für viele Marktteilnehmer überraschend, am 23. Juni 2016 mehrheitlich für den Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union (EU) entschieden. Die Entscheidung wurde mit einer knappen Mehrheit erreicht und die Folgen des Votums lassen sich noch nicht genau prognostizieren. Kurzfristig setzten Die Baufinanzierungszinsen in Deutschland setzten kurzfristig ihren Abwärtstrend fort und der Zins für zehnjährige Hypothekendarlehen lag Anfang Juli mit 0,79 Prozent auf einem neuen Tiefststand.

Der Brexit und seine Folgen auf dem Finanzmarkt
Ein großer Aufschrei ging durch die europäische Union, als Großbritannien seinen Austritt verkündete. Die Entscheidung wurde nicht von der Politik im Alleingang, sondern von der Bevölkerung in einem Referendum getroffen. Dennoch ist sich Großbritannien nicht einig, da die Mehrheit der schottischen und nordirischen Bevölkerung in der EU verbleiben und weiterhin Bestandteil der europäischen Union bleiben möchte. Ist das Königreich noch einig oder herrschen innere Spannungen vor? Diese Frage stellen sich nicht nur die Briten, sondern die gesamte EU. Mit dem Rücktritt des Premierministers David Cameron, dem Wortführer der Brexit Kampagne, sowie der Wahl der neuen Premierministerin Theresa May, hat die Entscheidung einiges im Königreich verändert. Nun wartet Europa gespannt, ob May Artikel 50 des EU Vertrags aktiviert und so den Brexit ins Rollen bringt. Die Aktivierung würde die zweijährige Phase einläuten und den Startschuss geben, über die Austrittsmodalitäten und die anschließenden rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse Großbritanniens zur EU verhandeln. EU Politiker hingegen drängen auf den zeitnahen Austritt und berufen sich dabei auf das Referendum, in dem die Bevölkerung über den Brexit entschieden hat.



Tiefschläge und der Einbruch des britischen Pfunds an der Börse
Mit Ermittlung des Ergebnisses sank das britische Pfund rasant ab und erreichte den größten Tiefstand in den letzten 30 Jahren. Zahlreiche britische Aktien verloren an Wert, zwei Rating Agenturen stufen die Bonität des Landes herab und wenn Großbritannien jetzt einen Kredit aufnimmt, muss das Land mit teuren Konditionen rechnen. Auch im Bezug auf das Wirtschaftswachstum stehen die Prognosen auf Abschwächung. Schon jetzt erwägen einige Unternehmen, das Land zu verlassen und sich damit vor den Auswirkungen des Brexit zu schützen. Nun steht die Diskussion, aus Großbritannien ein Steuerparadies zu machen und sich so den Weg in den Binnenmarkt und die Verbindungen zur EU zu erhalten. Nachdem GB als Vorreiter zum Austritt tendierte, gerät die EU ins Straucheln und möchte verhindern, dass weitere Länder dem Pioniergeist folgen und ebenfalls über das Verlassen der EU nachdenken. Mit Ideen und Vorteilsbekundungen der Gemeinschaft tut die Politik derzeit alles, um die EU stabil und ihre Mitgliedsstaaten bei der Stange zu halten. Denn auch an Deutschland geht der Brexit nicht spurlos vorüber. Das gesamte Wirtschaftswachstum wird davon beeinflusst und der Exportnation Deutschland einige Nachteile bringen. Allerdings würde zum Beispiel ein Umzug britischer Banken nach Frankfurt am Main einen Vorteil bringen, auch wenn sich dieser allein auf die Finanzwirtschaft beziehe.

Teuerungen im Konsum und günstige Konditionen in der Baufinanzierung
Der Brexit sorgt automatisch für Preiserhöhungen und könnte, sofern der Bankenumzug nach Frankfurt erfolgt, für höhere Immobilienpreise und eine steigende Wohnungsknappheit in der Finanzmetropole sorgen. Baufinanzierungen hingegen zeigen sich nach wie vor auf einem Tiefstand, da es von Seiten der EZB derzeit keine Ankündigungen zu Leitzinsänderungen gibt. Die Finanzierungskonditionen für Immobilienkäufer bleiben somit attraktiv, jedoch ist es fraglich, wie lange noch. Wenn die Rahmenbedingungen passen, dann sollte ein Haus- oder Wohnungserwerb sorgfältig geprüft und nicht auf die lange Bank geschoben werden. Bei diesen niedrigen Baufinanzierungszinsen gibt es nicht mehr viel Raum nach unten.

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: fallend
langfristig: seitwärts schwankend



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Die Finanzierung für ein Bauprojekt will gut geplant sein

„Pro Haus eine Ehe“ sagen böse Zungen und auch wenn dies natürlich übertrieben ist, steckt doch ein Fünkchen Wahrheit in dieser Gemeinheit. Tatsächlich lauern bei einem Bauprojekt in jeder Phase, von der Grundstücksfindung über die Entscheidung für Bauträgerobjekt oder Architektenhaus bis hin zu Finanzierung und Einzug, zahlreiche Fallstricke. Allerdings streiten sich Bauherren, die von einem Spezialisten umsichtig beraten worden sind, wohl eher über Wandfarbe oder Couchgarnitur. Denn wenn man einige grundlegende Gesichtspunkte bei einem Bauvorhaben beachtet, bietet die Finanzierungslösung höchstwahrscheinlich keinen Stoff für Auseinandersetzungen. Im Folgenden habe ich ein paar wichtige Tipps zusammengestellt.

Mit intelligent gewählten Auszahlungstranchen und individuellem Tilgungs-Mix die Kondition optimieren
Es klingt banaler, als es ist: Gerade bei Neubauprojekten ist es wichtig, die Gesamtkondition konsequent zu optimieren. Eine entscheidende Rolle dabei spielen die Bereitstellungszinsen beziehungsweise die Vereinbarung einer bestimmten bereitstellungszinsfreien Zeit. Bereitstellungszinsen fallen an, wenn Darlehensbeträge von der Bank zur Verfügung gestellt, aber erst später in Anspruch genommen werden – was bei Neubauprojekten wegen vielfältiger Möglichkeiten der Bauverzögerung eher die Regel denn eine Ausnahme ist. Bei langen Verzögerungen und ohnehin knapper Kalkulation können Bereitstellungszinsen unter Umständen richtig gefährlich werden und ein Bauprojekt sogar ernsthaft gefährden. Die Vereinbarung mit dem Finanzierungspartner, für einen bestimmten Zeitraum von etwaigen Bereitstellungszinsen befreit zu sein, ist deshalb absolut ratsam.



Allerdings nimmt die Bank für jeden Bereitstellungsmonat nach der bereitstellungszinsfreien Zeit einen Zinsaufschlag vor, der den Darlehenszins im Einzelfall so stark aufblähen kann, dass ein Angebot, nicht mehr wettbewerbsfähig ist. Es ist deshalb meist keine Option, „ganz auf Nummer sicher zu gehen“ und für die volle Darlehenssumme über die gesamte Bauzeit hinweg BZF-Aufschläge einzukalkulieren. Vielmehr muss zuallererst der Zahlungsplan genau studiert werden, denn nur dieser gibt Aufschluss darüber, wann genau welcher Betrag abgerufen wird. Mit diesem Wissen kann Baufinanzierungspezialist eine konkrete Empfehlung treffen, ob und in wie viele Tranchen der gesamte Darlehensbetrag aufgeteilt und welche BZF-Regelungen für welchen Darlehensteil getroffen werden müssen. Für jede Darlehenstranche sollten dann verschiedene Szenarien berechnet und auf dieser Grundlage entschieden werden, welche BZF-Gestaltung am vorteilhaftesten ist. Bei den derzeitigen Zinskonditionen ist es momentan häufig günstiger, das Darlehen abzurufen als Bereitstellungszinsen zu zahlen, da diese bei den meisten Bankpartnern derzeit noch bei 3 Prozent pro Jahr und damit weit über dem aktuellen Marktniveau liegen.

Rechtliche Besonderheiten beachten
Gerade bei Bauherren ist es sehr wichtig, die jeweilige Grundbuchsituation zu analysieren. Besonderheiten gibt es vor allem bei Neubauprojekten mit noch nicht vermessenen Teilflächen. Für einige Finanzierungsinstitute ist dies ein Hinderungsgrund eine Finanzierung anzunehmen. Weiterhin sollte man auch in diesem Zusammenhang den Zahlungsplan im Blick haben. Eine Zahlung nach den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist zwar gerade bei Bauherren, die ein noch zu errichtendes Haus inklusive Grundstück von einem Bauträger erwerben, relativ häufig, aber nicht bei allen Finanzierungsinstituten gern gesehen. Denn bei Zahlung nach MaBV müssen Bauherren beispielsweise 30 Prozent der Bausumme bereits nach Beginn der Erdarbeiten zahlen, bevor überhaupt mit dem Rohbau begonnen wurde. Solche hohen Vorauszahlungen stellen für Finanzierungsinstitute natürlich ein größeres Risiko dar.

Beleihung im Blick behalten
Eine wichtige Rolle für die Kreditentscheidung der Bank spielt die Beleihungswertermittlung. Diese klärt, was für eine Sicherheit dem zu gewährenden Darlehen gegenüber steht. Eine zentrale Grundlage hierfür ist die Aufstellung aller Bau- und Baunebenkosten. Viele Finanzierungsinstitute gehen hier nach einem festen System vor. So setzen sie beispielsweise maximal fünf Prozent der gesamten Baukosten für die Außenanlagen an und akzeptieren höchstens 15 Prozent der Gesamtkosten als Baunebenkosten, auch wenn die real anfallenden Kosten höher liegen können. Bei der Planung eines Finanzierungskonzeptes sollten diese Grenzwerte deshalb immer im Hinterkopf sein und für jede einzelne Kostenposition genau analysieren werden, ob diese bei Überschreitung der Höchstsätze von der Bank nicht auch als Baukosten anstelle von Baunebenkosten akzeptiert wird.

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Guter Sonnenschutz hilft gegen Sommerhitze

Mit Dachüberständen, Vordächern, Balkonen, aber auch mit Markisen, Rollos oder Schutzfolien kann man die Hitze aus Innenräumen fern halten. Denn eine intensive Sonneneinstrahlung kann störend wirken und die Innenräume unangenehm aufheizen. Mit einer guten Wärmedämmung hält man im Sommer die Hitze ab und im Winter schützt man sich vor Wärmeverlusten. Deshalb sollte schon im Vorfeld eines Hausbaus ein guter Sonnenschutz vor allem für alle südlichen Glasflächen gezielt geplant werden.

So bleibt die Hitze draußenSonnenschutz können Dachüberstände, Vordächer oder auskragende Balkone bieten. Wenn es um Wärmeschutzfenster geht, sollte man bei der Auswahl auf den sogenannten g-Wert achten (Gesamtenergiedurchlassgrad der Verglasung) und die Fenster entsprechend der Raumnutzung und Himmelsrichtung auswählen. Sind die Fenster bereits installiert, kann mit speziellen Sonnenschutzfolien ein zusätzlicher Schutz erreicht werden. Dabei müssen sich Die Folien müssen sich dabei für die Außenseite der Glasscheibe eignen und sollten nach Möglichkeit von einem Fachbetrieb aufgebracht werden. Jedoch muss man beim Einsatz derartiger Folien bedenken, dass damit auch eine leichte Verdunkelung der Räume einhergeht.



Was ist der g-Wert (Gesamtenergiedurchlassgrad der Verglasung)
Der g-Wert besagt, wie viel Strahlungswärme von außen über die Verglasung nach innen abgegeben wird. Je kleiner der g-Wert, umso geringer ist im Sommer die Hitzebelastung des Innenraumes. Im Winter ist so aber auch der Anteil der Sonnenenergie geringer, die in der kalten Jahreszeit die Gebäudeheizung unterstützt. Ein typischer Wert liegt bei 0,6, was bedeutet, dass 60 Prozent der eingestrahlten Sonnenenergie in den Raum eindringen können. Wenn es um den Sonnenschutz geht, sollte dieser grundsätzlich immer an der Außenseite der Fenster angebracht werden. Denn wenn der Sonnenschutz innen liegt, so wird durch die Sonneneinstrahlung die Glasscheibe erhitzt und sie gibt diese Wärme wiederum an den Raum abgibt. Aus energetischer Sicht sollten deshalb Jalousien, Rollos oder Markisen von außen montiert werden. Auch Schiebe- oder Klappläden sind als Sonnenschutz empfehlenswert.

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Sicherheiten gegenüber dem Bauunternehmer geltend machen

Sicherheiten gegenüber dem Bauunternehmer geltend machen

Wenn ein Bauunternehmer während der Bauphase pleite geht, dann kann dies teuer werden und der Bauherr muss sich auf erhebliche Zusatzkosten einstellen. In so einem Fall ist es von Vorteil, eine Sicherheit in der Hand zu haben. Vielen Bauherren ist unbekannt, dass sie immerhin 5 Prozent des Gesamtpreises zurückbehalten oder eine entsprechende Bürgschaft verlangen können.

Forderungssicherungsgesetz regelt Anspruch einer Sicherheitsleistung
Der Gesetzgeber hat mit dem sogenannten Forderungssicherungsgesetz (FoSiG) 2009 einerseits die Rechte von Handwerkern verbessert. Der Handwerker kann nun schon eine Abschlagzahlung fordern, wenn der Bauherr bereits einen Wertzuwachs hat, also selbstständig abrechenbare Leistungen laut Paragraf 632a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), fertig sind. Der private Bauherr darf nun wegen unwesentlicher Mängel die Abschlagszahlung nicht mehr verweigern. Andererseits kann der private Bauherr den gesetzlichen Anspruch auf eine Sicherheitsleistung geltend machen. Dadurch kann zumindest ein Schaden begrenzt werden, wenn der beauftragte Bauunternehmer insolvent wird. Denn wenn der Bauherr Wenn bei einer Bauunternehmeninsolvenz vom privaten Bauherr andere Firmen beauftragt werden müssen, die den Hausbau oder -umbau fortsetzen, entsteht erfahrungsgemäß eine Gesamtpreiserhöhung um etwa 15 Prozent.



Bei der ersten Abschlagzahlung sind 5 Prozent Einbehalt möglich
Der private Bauherr kann die Sicherheitsleistung geltend machen, wenn die Zahlung der ersten Abschlagzahlung fällig wird. Die Höhe der Sicherheitsleistung beträgt 5 Prozent des Gesamtpreises. Das Bauunternehmen hat die Wahlmöglichkeit, ob es dem Bauherren die Bürgschaft einer Bank oder Versicherung zur Verfügung stellt oder akzeptiert, dass bei der ersten Abschlagzahlung der Sicherheitsbetrag vom Gesamtbetrag abgezogen wird. Wurde ein Sicherheitsbetrag abgezogen, so muss der Bauherr diesen auszahlen, wenn er das Haus mängelfrei abgenommen hat. Wenn es Streit um Mängel gibt, so dient der Sicherheitsbetrag als Druckmittel. Der Gesetzgeber hat allerdings den Betrag begrenzt, der insgesamt für Nachbesserung einbehalten werden darf. Früher wurde das Dreifache der voraussichtlich anfallenden Kosten für die Mängelbeseitigung angesetzt, heute ist es nur noch möglich, das Doppelte laut Paragraf 641 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) anzusetzen.

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