Eine gute Anschlussfinanzierung - Warum sich auch im Niedrigzinsumfeld ein Vergleich rechnet

Viele Immobilienbesitzer versäumen Sparchancen, die sich im Zuge einer Anschlussfinanzierung bieten. Denn im Zuge einer Anschlussfinanzierung bieten sich zahlreiche Möglichkeiten zur Optimierung der Baufinanzierung. Nachfolgend werden fünf gängige Irrtümer dargelegt, vor denen man sich als Baufinanzierer durch eine kompetente Beratung bewahren sollte.

Fehler Nr. 1: Bei der Erstfinanzierung wird das Thema ausgeklammert
Angesichts des nach wie vor sehr niedrigen Zinsniveaus empfiehlt es sich, die Erstfinanzierung idealerweise so auszurichten, dass mit dem Ende der Sollzinsbindung ein Großteil des Darlehens getilgt und die Restschuld nur noch gering ist. Baufinanzierer sollten zudem eine Finanzierung wählen, die für sie auch bei einem eventuell höheren Zinsniveau funktioniert.



Fehler Nr. 2: Forward-Darlehen bleiben unberücksichtigt
Da zurzeit mehr Anzeichen dafür als dagegen sprechen, dass die Finanzierungsbedingungen günstig bleiben, kann es sich für Baufinanzierer rechnen, sich die gegenwärtigen Konditionen mithilfe eines Forward-Darlehens zu sichern. Welches Forward-Darlehen – ob etwa auch ein „echtes“ oder ein „unechtes“ – passt, hängt von der individuellen Zielsetzung des Baufinanzierers ab. Man sollte zum Beispiel wissen, warum bei „echtem“ und „unechtem“ Forward-Darlehen die Zinsbindungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten beginnen und enden und welche Auswirkungen das auf die jeweilige Finanzierungsplanung hat.

Fehler Nr. 3: Das erstbeste Angebot wird angenommen
Für eine bestehende Finanzierung, ist etwa ein bis zwei Jahre vor Ende der Zinsbindung in der Regel der ideale Zeitpunkt dafür, sich konkret mit dem Thema Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. In dieser Phase kann man in Ruhe verschiedene Produkte vergleichen und das beste Angebot identifizieren. Den meisten Baufinanzierern ist aber häufig nicht bewusst, wie wichtig dieser Vorlauf ist, weil sie häufig nicht im Blick haben, dass sie spätestens fünf bis drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung ein Prolongationsangebot des jeweiligen Darlehensgebers erhalten. Das müsste innerhalb von zwei Wochen angenommen werden. Nun fehlt aber die Zeit, sich mit möglichen Alternativen auseinanderzusetzen. Doch auch in Niedrigzinszeiten rechnet sich der Vergleich, weil schon ein geringfügig günstigerer Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung zu einer Ersparnis von mehreren Tausend Euro führen kann.



Fehler Nr. 4: Die Finanzierungsstruktur bleibt unverändert
Eine gute Anschlussfinanzierung zeichnet sich aber nicht nur durch einen günstigeren Zinssatz aus. Vielmehr geht es darum, das bisherige Konzept zu überprüfen und die Finanzierungsstruktur an eine vielleicht veränderte Lebenssituation anzupassen. Bereits getilgte Darlehensanteile oder eine verbesserte Kreditwürdigkeit wirken sich positiv auf die neuen Konditionen aus und ermöglichen Einsparpotenziale. Die Chance, die Finanzierung anhand veränderter Rahmenbedingungen zu optimieren, sollte auch im Niedrigzinsumfeld genutzt werden.

Fehler Nr. 5: Die Tilgungsrate wird verringert
Einsparpotenziale bieten sich auch dadurch, dass man mögliche Zinsersparnisse direkt in die Rückzahlung des Darlehens investieren kann. So empfiehlt es sich, dass man bei der Anschlussfinanzierung die bisherige Rückzahlungsrate trotz geringer Zinsbelastung beibehalten und keinesfalls verringern sollte. Dadurch wird der Kredit schneller als geplant zurückgezahlt und man ist früher schuldenfrei.

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Mehr Geld für Bau, Kauf und Sanierung - Unterstützung der KfW für Immobilienbesitzer

Im vergangenen Jahr 2016 hat die Förderung von Wohneigentümern durch die staatliche KfW-Bank einen neuen Höchststand erreicht. Die Programme bieten finanzielle Unterstützung bei der energetischen Sanierung, dem altersgerechten Umbau sowie dem Bau und Ersterwerb eines energieeffizienten Hauses. Welche Sparchancen sich für Verbraucher ergeben, sind nachfolgend zusammengefasst.

KfW-Förderung auf Rekordhöhe
Auf der einen Seite kämpfen Immobilieninteressenten mit steigenden Nebenkosten beim Bau und Kauf, zum Beispiel durch eine hohe Grunderwerbsteuer. Auf der anderen Seite bietet der Staat finanzielle Hilfestellungen: Allein in den ersten neun Monaten des Jahres 2016 hat die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Häuslebauern, Immobilienkäufern und Wohneigentümern insgesamt 15,2 Milliarden Euro an Krediten und Zuschüssen für wohnwirtschaftliche Zwecke zugesagt – und damit 2,3 Milliarden Euro mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2015.

Etwas weniger Gelder hat die KfW allerdings bislang für den „Klassiker“ – für das KfW-Wohneigentumsprogramm (Fördernummern 124 und 134) – ausgereicht. Im Zuge des Programms, mit dem der Bau und Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum unabhängig von der Energiebilanz gefördert wird, hat die KfW von Januar bis Ende September dieses Jahres 3,7 Milliarden Euro bereitgestellt. Das sind 0,5 Milliarden Euro weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.



Mehr Geld für energieeffiziente Maßnahmen
Angesichts verschärfter energetischer Anforderungen entfällt im Jahr 2016 der größte Anteil auf die KfW-Programme energieeffizient Bauen sowie energieeffizient Sanieren (11,1 Milliarden Euro), mit denen Investitionen in den energetisch hochwertigen Neubau und die energieeffiziente Sanierung von Bestandsimmobilien unterstützt werden.

So vergab die KfW im Programm „Energieeffizient Bauen“ (Fördernummer 153) in den ersten drei Quartalen 2016 Kredite mit einem Gesamtvolumen von 7,7 Milliarden Euro und damit 2,1 Milliarden Euro mehr als im gleichen Zeitraum 2015. Die KfW verzeichnete somit bei der Förderung energieeffizienter Neubauten eine Zunahme von über 37 Prozent. Für die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien reichte die KfW im Programm „Energieeffizient Sanieren“ (Fördernummern 151, 152) mit 3,1 Milliarden Euro eine halbe Milliarde Euro mehr an Wohneigentümer aus als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Auch das Volumen der nicht zurückzuzahlenden Zuschüsse für die energieeffiziente Sanierung nahm in den ersten neun Monaten des Jahres 2016 deutlich zu: Es lag bei 273 Millionen Euro und hat sich somit im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verdoppelt.

Die KfW fördert zudem Modernisierungsmaßnahmen, mit den Barrieren reduziert, der Wohnkomfort erhöht oder sogar der Einbruchschutz verbessert wird. Über das Programm „Altersgerecht Umbauen“ (Fördernummern 159 und 455) reichte sie von Januar bis Ende September 2016 Fördermittel in Höhe von insgesamt 0,4 Milliarden Euro aus, was einem Plus von 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Die Nachfrage nach einem Investitionszuschuss im Zuge des Produkts „Altersgerecht Umbauen“ war 2016 so groß, dass die Fördermittel aus dem Bundeshaushalt für das Programm „Altersgerecht Umbauen – Investitionszuschuss“ (Fördernummer 455) vor Jahresablauf bereits ausgeschöpft wurden und keine Anträge mehr für diesen Investitionszuschuss gestellt werden konnten. Ähnliche KfW-Förderprodukte stehen aber weiterhin zur Verfügung, so zum Beispiel die Zuschussförderung im Produkt „Altersgerecht Umbauen“ für Einzelmaßnahmen zum Einbruchschutz.



Rahmenkriterien können sich ändern
Bei der Einbindung von KfW-Darlehen und -Zuschüssen ist eine gute Beratung gefragt. Denn die meisten Eigentümer, bzw. Mieter wissen nicht, welche KfW-Förderprogramme für sie infrage kommen und welche Punkte sie bei der Antragstellung beachten müssen (etwa in Bezug auf Fristen und die eventuelle Prüfung des Förderungsgrunds durch einen Sachverständigen). Deshalb sollte eine fachliche Unterstützung in Anspruch genommen werden, da sich auch die Rahmenkriterien der KfW-Programme (etwa in Bezug auf Antragsberechtigung, Gegenstand der Förderung, Art und Höhe der Förderung sowie Antragsverfahren) immer mal wieder ändern können.

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Zinskommentar Dezember 2016 - Leitzinserhöhung der Fed und die Zusammenhänge auf die Bauzinsen

Vor den Präsidentschaftswahlen im November hielt sich die US-Notenbank Fed noch zurück und beließ es beim aktuell gültigen Leitzins. Doch am 14. Dezember 2016 war die Erhöhung von 0,25 Prozentpunkte und somit von 0,5 auf 0,75 Prozent der Kernpunkt aller Gespräche und Verhandlungen. Experten sehen in dieser Leitzinsanhebung den Start für einen Kurswechsel und gehen davon aus, dass sich im Jahr 2017 einige Veränderungen ergeben werden. Die Grundlagen dafür sind geschaffen, denn die Gefahr der Deflation ist gebannt und die Wirtschaft performt sich seit einiger Zeit solide. Auch das Lohnniveau und die Menge der Vollbeschäftigungen sind angestiegen, doch Janet Yellen spricht sich konstant gegen eine weitere Anhebung der Leitzinsen aus und möchte es vorübergehend bei den vorgenommenen 0,25 Prozentpunkten belassen. Doch Trump hat andere Pläne und sieht höhere Zinsen, vermehrte Investitionen und eine steigende Inflation als gegeben an. Somit dürfte der bisherige Kurs von Notenbank-Chefin Yellen wenig Bestand haben und sich unter der Regierung Trumps nicht länger durchsetzen können.

Die Frage aller Fragen: wie reagiert die EZB?
Bereits eine Woche vor der US-Notenbank tagte die EZB und ging bereits von einer Leitzinserhöhung in den USA aus. In Europa liegt der Leitzins noch immer bei 0,00 Prozent und viele Marktteilenehmer stellen sich die Frage, ob ein Nachzug der EZB auf der Agenda steht. Bisher sind laut neuesten Erkenntnissen keine Änderungen im Gespräch und auch der Einlagezins wird vorerst bei den aktuellen -0,4 Prozent verbleiben. Während die US-Notenbank Fed im Dezember 2015 eine Anhebung des Leitzins vornahm, reagierte die EZB eher konträr und senkte den damals bei 0,05 Prozent befindlichen Leitzins auf 0,00 Prozent. Die Handlung zeigt, dass sich die EZB nicht an der Fed orientiert und vollkommen unabhängig reagiert. Die Stärkung der Wirtschaft steht im Mittelpunkt und solange die zwei Prozent-Marke nicht geknackt ist, gilt eine Erhöhung der Leitzinsen hierzulande als unwahrscheinlich.



Anstieg der Bauzinsen im Dezember
Auch wenn die Bauzinsen im Zusammenhang mit dem Leitzins stehen, wirken sich die Entscheidungen bereits vor der Verkündung einer Leitzins-Veränderung aus. Mit dem Gedanken an die Leitzinsanhebung durch die Fed erhöhten sich die Bauzinsen im europäischen Raum und sind heute teurer, als es noch im Oktober der Fall war. Die EZB hält weiter an Anleihekäufen fest und wird die monatlichen Käufe erst im April 2017 um monatlich 20 Milliarden Euro verringern, wodurch die zehnjährigen Bundesanleihen unter Druck geraten könnten. Die Bundesanleihen beeinflussen jedoch die Zinsen für Pfandbriefe. Weil die Baufinanzierungsinstitute ihre Baufinanzierungen vorwiegend über Pfandbriefe refinanzieren, werden die gestiegenen Kosten in Form von höheren Bauzinsen an den Kunden weitergegeben. Im Vergleich zum Vormonat sind die Bauzinsen beispielsweise bei einer zehnjähriger Zinsbindung im November 2016 um 0,16 Prozentpunkte von 0,79 auf 0,95 Prozent gestiegen. Bei den Verbraucherpreisen gab es ebenfalls im Vergleich zum Vorjahresmonat eine Erhöhung um 0,80 Prozentpunkte. In diesem Zusammenhang werden potenzielle Baufinanzierer nun entsprechend höhere Bauzinsen zu erwarten haben.

Ausblick für 2017: Bei den Bauzinsen keine generellen Überraschungen zu erwarten
Aus heutiger Sicht, ist damit zu rechnen, dass die EZB in 2017 ihren geldpolitischen Kurs beibehalten wird und der Leitzins bei null bleiben wird. Deshalb ist in den kommenden Monaten mit keinem größeren Anstieg der Bauzinsen zu rechnen, sondern es wird immer mal ein bisschen hoch und runtergehen, jedoch mit einem steigenden Trend. Panik ist nicht angebracht, auch wenn es mal ein kleines Stück nach oben geht, denn wir befinden uns bei den Bauzinsen weiter auf einem historisch niedrigen Niveau.

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: leicht steigend
langfristig: steigend



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Den Schimmelpilz nicht einladen

In vielen Gebäuden entstehen gerade im Winter schwarze Schimmelflecken am Fenstersims oder in der Zimmerecke. Der Grund dafür können bauliche Mängel oder eine unzureichende Belüftung und/oder Beheizung sein, wodurch es zu einer hohen Luftfeuchtigkeit kommt. Mit einem Hygrometer kann man den Luftfeuchtigkeitswert messen und gut überwachen. Der Bundesverband Schimmelpilzsanierung (BSS) hat nun 8 digitale und 6 analoge Hygrometer verschiedener Preisklassen getestet.

Zu hohe Luftfeuchtigkeit kann gerade im Winter für schwarze Flecken sorgen
Schimmel ist unangenehm und gesundheitsschädlich. Im Winter wird der Pilz teilweise geradezu eingeladen, sich zu Hause breitzumachen. Wenn man beispielsweise durch falsches lüften für eine zu hohe Luftfeuchtigkeit im Zimmer sorgt, bietet man dem schwarzen Geflechten perfekte Wachstumsbedingungen. Dies muss nicht sein, denn die Kontrolle der Luftfeuchtigkeit kann einfach mit einem Hygrometer vorgenommen werden. Dies sind kleine analoge oder digitale Geräte, mit denen die Werte im Haus gemessen und überwacht werden. Der Bundesverband Schimmelpilzsanierung (BSS) hat in einem Test verschiedene Geräte ein Jahr lang verglichen und ist zum Teil zu überraschenden Ergebnissen gekommen.



Zu den Testsiegern gehören Geräte für unter zehn Euro
Die digitalen Modelle schnitten von den getesteten Geräten am besten ab. Beim Testsieger gab es lediglich eine Abweichung von maximal 0,4 Prozent und beim schlechtesten Gerät von 4,4 Prozent bei der relativen Feuchte. Die Abweichungen bei den digitalen Geräten ist somit so gering, dass sie irrelevant sind. Bei den analogen Geräten schnitt das Profigerät mit 2,9 Prozent Abweichung am besten ab. Bei den schlechtesten Modellen gab es Unterschiede von bis zu 17 Prozent. Die ist für die Praxis schon problematisch. Entscheidend für gute Messergebnisse bei den analogen Geräten ist eine richtige Kalibrierung. Da dies teilweise Fachwissen und auch Messgeräte erfordert, sind die digitalen Geräte bedenkenlos dem Verbraucher zu empfehlen.

Hier kommen Sie zum Testbericht

Luftfeuchtigkeit im Haus sollte nach Expertenansicht zwischen 40 und 60 Prozent liegen
Die Empfehlung vom Bundesverband Schimmelpilzsanierung (BSS) ist, dass im Winter bei geringen Außentemperaturen die Luftfeuchte weniger als 50 Prozent betragen sollte, 40 Prozent sind besser. Abweichende Werte auf einem Hygrometer von 10 bis 17 Prozent machen deshalb einen erheblichen Unterschied aus. Das Problem mit Schimmel ist aber nicht nur ein Winterthema, denn die Sporen von Schimmelpilzen befinden sich immer und überall in der Luft. Damit Schimmel wirklich gut wachsen kann, wird eine dauerhaft eine hohe Luftfeuchtigkeit von über 80 Prozent benötigt. Da die Luftfeuchtigkeit in einem Zimmer nicht an jeder Stelle gleich hoch ist, sollte man beachten, dass wenn beispielsweise Werte in der Raummitte von 24 Grad und einer relativen Luftfeuchte von 60 Prozent vorhanden sind, es an den kalten Außenwänden des Zimmers 20 Grad und eine höhere Luftfeuchte geben kann. Wird dann über längere Zeit nicht gut weggelüftet, kann Schimmel wachsen. Sichtbar wird dies im Winter vor allem an oberen Zimmerecken, wo sich die Luft trotz Lüftens grundsätzlich eher staut.

Hygrometer in der Raummitte aufzustellen
Durch die Bewegung der Luft erzielt man in der Raummitte die beste Relevanz. Wegen den leicht überschrittenen Hygrometer-Werten braucht man jedoch nicht in Panik zu verfallen. Experten gehen davon aus, dass Schimmel erst bei 80 Prozent Luftfeuchtigkeit über sechs Tage bei täglich sechs Stunden wächst. Wird also dauerhaft zu wenig lüftet, wird das Risiko des Schimmelbefalls relevant.

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