Am 12. September 2024 kamen die Vertreter der Europäischen Zentralbank (EZB) zusammen, mit der Verkündung einer erneuten Zinssenkung. Deshalb ist es wichtig, diesen Schritt richtig einzuordnen und auf die Entwicklung von Baufinanzierungszinsen, Inflation und Immobilienpreisen zu sehen.
Bauzinsen im Rückblick: Ein ruhiger Sommer mit leichten Ausschlägen
Es scheint so, als kennen die Baufinanzierungszinsen derzeit nur eine Richtung: Seitwärts und das bereits seit Jahresbeginn. Da war es dann doch auffällig, als sich die Zinskurve in der zweiten Juli-Hälfte plötzlich abwärts neigte – wenn auch nur leicht. Der Grund hierfür war die Sorge, dass die US-Notenbank Federal Reserve System (Fed) in den USA, womöglich den richtigen Zeitpunkt für eine erste Zinssenkung Ende Juli 2024 verpasst hätte und das Land in eine Rezession rutschen könnte. Dies führte zu einer höheren Nachfrage nach deutschen Bundesanleihen, folglich zu einer sinkenden Rendite und damit letztlich auch zu leicht rückläufigen Bauzinsen.
Anfang August 2024 war es damit jedoch bereits vorbei und es setzte eine kleine Aufwärtsbewegung bis Mitte des Monats ein. Seit einigen Wochen erleben wir dadurch wieder ein Zinsniveau, das eher impulslos seitwärts verläuft. Doch auch wenn die Zinsen den Sommer über keine großen Sprünge taten und sich auf einem inzwischen bekannten Level bewegen, ist noch immer ein Abwarten bei Bauvorhaben zu spüren. Dabei ist der Zins nur ein Faktor, der andere sind die hohen Baukosten, so die Schlussfolgerungen der Experten.
Auch bei Anschlussfinanzierungen sehen die Experten ein sehr abwartendes Verhalten seitens der Baufinanzierungskunden. Wer noch nicht verlängern muss, tut das derzeit nicht. Anders ist es beim Kauf: Hier spüren viele, dass sie nicht auf rückläufige Zinsen spekulieren sollten, weil das ein unwahrscheinliches Szenario ist und zugleich auch die Immobilienpreise perspektivisch wieder zulegen werden.“
Die gegenwärtige Inflation: EZB-Ziel ist in Sicht – doch bleibt die Notenbank vorsichtig
Die Daten, die das Statistikamt Eurostat jüngst veröffentlichte, stimmen positiv: 2,2 Prozent betrug die vorläufige Inflation im Euro-Währungsraum im August 2024 – 0,4 Prozentpunkte weniger als im Juli. Das ist ein deutlicher Schritt in Richtung der von der Europäischen Zentralbank (EZB) anvisierten Zwei-Prozent-Marke, welche in Deutschland bereits im August 2024 erreicht wurde. Diese Entwicklung, zusammen mit der zunehmenden Schwäche der europäischen Wirtschaft, macht eine weitere Lockerung der Zinspolitik wahrscheinlich. Deshalb haben die Zentralbanker bei ihrer Sitzung am 12. September 2024 den Leitzins um 25 Basispunkte gesenkt.
Damit blieb die EZB jedoch trotz der positiven Inflationsentwicklung zurückhaltend. Denn für Finanzierungsexperten stellt sich die Situation so dar: Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Inflation in den kommenden Monaten nicht weiter sinkt, sondern eher wieder steigen wird. Grund hierfür ist der Wegfall eines wichtigen Basiseffekts: Die Preise für Energie sind im vorigen Herbst gefallen, weshalb die niedrigen Energiepreise von heute die Inflationsrate nicht weiter drücken können. Hinzukommt, dass die Kerninflation weiter spürbar ist und deutlich über der Zwei-Prozent-Hürde liegt. Vor diesem Hintergrund wird die Europäische Zentralbank (EZB) nach wie vor verhalten agieren.
Die Bauzinsen tangiert all das wenig, denn sie haben die nun anstehende Senkung des Leitzinses bereits einkalkuliert. Laut den Zinsexperten ging der Finanzmarkt im September 2024 zudem fest mit einem ersten Lockerungsschritt der US-Notenbank sowie mit weiteren Zinssenkungen der Federal Reserve System (Fed) in den kommenden Monaten aus. Auch dieses Szenario haben die Bauzinsen schon vorweggenommen. Das bedeutet: Die Seitwärtsbewegung wird sich in den kommenden Wochen fortsetzen und dabei kaum Ausschläge aufweisen.
Zukunft der Immobilienpreise: Tendenz aufwärts
Dabei geben weitere Daten Grund für Optimismus: Laut Angaben des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (VDP) wuchs das Volumen der Immobiliendarlehen im zweiten Quartal 2024 auf 31,2 Milliarden Euro – ein Plus von 15,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Hauptverantwortlich für diese positive Entwicklung sind die Finanzierungen von Wohnimmobilien: Es geht spürbar aufwärts, die Talsohle scheint durchschritten, so die Feststellung der Finanzierungsexperten. Es ist zu sehen, dass die ersten beiden Quartale in 2024 deutlich über den Vorjahresquartalen lagen und dass das zweite Quartal in diesem Jahr das erste übertroffen hat.
Deshalb rechnen die Experten damit, dass sich der Markt auf dem jetzigen Niveau mindestens stabilisiert. Damit würden auch die Ergebnisse des dritten und vierten Quartals 2024 deutlich über den Vorjahresquartalen liegen. Den Stand von 2021 oder dem ersten Halbjahr 2022 wird man aber auch in 2025 noch nicht wieder sehen. Neben dem Finanzierungsvolumen zogen laut dem Immobilienindex des VDP auch die Wohnimmobilienpreise im zweiten Quartal an – um 0,5 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Der Preisrückgang bei den Immobilien ist beendet, es geht wieder bergauf, so die Feststellung der Finanzexperten.
Zwar wird man keine Steigerungen von zehn und mehr Prozent wie bis Mitte 2022 und den Vorjahren sehen, aber man kann davon ausgehen, dass die Immobilienpreise sukzessive wieder steigen werden. Dabei trifft ein nach wie vor nicht belebtes Neubaugeschäft auf ein wieder abnehmendes Angebot an Bestandsobjekten und eine deutlich anziehende Nachfrage. Letzteres erklären die Experten mit den Reallohnzuwächsen, stabilen Zinsen sowie einem kleineren Preisrückgang bei den Immobilien in den vergangenen zwei Jahren. Außerdem steigen die Mieten dynamisch weiter und machen Kaufen im Vergleich zum Mieten attraktiver. Deshalb empfehlen die Finanzexperten Kaufinteressenten, den derzeit günstigen Zeitpunkt für den Immobilienerwerb zu nutzen.
Baufinanzierungszinsen im September 2024 im Vergleich zum Vormonat
Für Immobilienfinanzierer hat sich das Jahr wieder ungünstiger bei der Entwicklung der Baufinanzierungszinsen entwickelt. Nach der leichten Senkung der Baufinanzierungskonditionen im Vormonat, ist dieser Trend beendet und es gibt wieder steigende Zinskonditionen. Die Sollzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren stiegen dabei auf 3,28 Prozent (Vormonat: 3,10 Prozent) an. Sie liegen damit weiter unter den Zinsen für Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, die mit 3,21 Prozent (Vormonat: 3,12 Prozent) auch wieder nach oben gingen.
Die Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren stiegen auch an und liegen nun bei 3,43 Prozent (Vormonat: 3,30 Prozent). Für Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren ging es auch ein gutes Stück nach oben und sie liegen aktuell bei einem Zinssatz von 3,54 Prozent (Vormonat: 3,43 Prozent).
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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: steigend
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend seitwärts
Externe Quellen:
- Dr. Klein AG
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