Als Volltilger Geld sparen und eine Planungssicherheit haben

Volltilgerdarlehen bieten gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase eine attraktive und nahezu für jeden bezahlbare Finanzierungsvariante. Die Volltilgerdarlehen bieten eine absolute Zinssicherheit und gleichbleibende Monatsraten für die komplette Darlehenslaufzeit. Zudem werden höhere Tilgungssätze von den Kreditinstituten mit attraktiven Zinssätzen belohnt, was Zinsrabatte bis zu 0,30 Prozentpunkten bedeuten kann.

Was ist ein Volltilger-Darlehen
Bei einem Volltilgerdarlehen, auch Konstantdarlehen genannt, wird anders als bei einem klassischen Annuitätendarlehen nicht der jährliche Tilgungssatz vorgegeben, sondern im Voraus der Zeitraum bestimmt, in dem das Finanzierungsobjekt schuldenfrei sein soll. Aus der Laufzeitlänge resultiert dann die Tilgungshöhe. Beachten sollte man, dass je kürzer die gewählte Laufzeit ist, desto höher ist der nötige Tilgungsanteil und umgekehrt. Volltilgerdarlehen sind sowohl mit einem normalen Darlehen, einem Forward-Darlehen als auch mit einem KfW-Darlehen kombinierbar. Zudem bieten einige Kreditinstitute auch bei Volltiger-Darlehen ein optionales Sondertilgungsrecht sowie einen Tilgungssatzwechsel an.

Volltilger-Darlehen sparen nicht nur bares Geld, sondern geben auch Planungssicherheit
Ein Volltilger-Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von 15 Jahren hat aktuell ca. einen Zinssatz von 2,26 Prozent. Trotz des hohen Tilgungsanteils fällt die monatliche Belastung für ein Darlehen in Höhe von 150.000 Euro mit 985 Euro geringer aus als der langfristige Durchschnitt für Annuitätendarlehen mit 1 Prozent Tilgung. Volltilgerdarlehen gibt es mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren. Möchte man sein Darlehen z. B. in 20 Jahren komplett abbezahlt haben, muss man derzeit anfänglich etwa 3,75 Prozent tilgen. Wer bereits in 15 Jahren völlig schuldenfrei sein möchte, benötigt eine Tilgungshöhe von 5,51 Prozent. Finanzierungsinteressierte sollten sich jedoch vor dem Vertrag genau überlegen, wie die Finanzierung ausgestaltet sein soll, damit sie auf Dauer in der Lage sind, die hohen monatlichen Belastungen zu tragen. Denn bei einem Volltilger-Darlehen ist die Flexibilität bei der Tilgungsveränderung oder Sondertilgungsoption gegenüber eines normalen Annuitätendarlehens einschränkt.

Volltilgerdarlehen eignen sich vor allem für Anschlussfinanzierungen. Die Restschuld ist hier bereits kleiner. Der Zinsaufschlag für höhere Beleihungen ist somit reduziert und an die bisherige höhere Rate hat man sich schon gewöhnt. Dies ist eine ideale Situation für ein Volltilger-Darlehen.




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Welche Zinsbindung ist die richtige?

Die Wahl der Zins­bindungszeit für ein Hypothekendarlehen ist für Wohneigentums­käufer und Bauherren eine wichtige Vorentscheidung. Es kann dann nur für die Zeit der Zins­bindung fest kalkuliert werden. Eine längere Zins­bindung bringt mehr Sicherheit, aber auch höhere Zinsen. Wie finden Sie heraus, welche Zins­bindung am besten passt? Ganz einfach – berücksichtigen Sie nachfolgende Punkte in Ihren Finanzierungsplanungen .

Das Sicherheitsbedürfnis:
Wer wenig Eigenkapital einsetzt und dadurch eine höhere Kreditsumme benötigt, sollte eine längere Zinsfestschreibung in Erwägung ziehen. Denn wer heute 150.000 Euro Darlehen aufnimmt und dieses mit nur einem Prozent tilgt, hat nach 10 Jahren noch eine Restschuld von circa 130.000 Euro zu stemmen. Wer Planungssicherheit für die Zukunft haben möchte, sollte die Konditionen auf jeden Fall für einen langen Zeitraum von 15 Jahren oder mehr vereinbaren. Ein Risiko geht man dadurch nicht ein, denn das Darlehen kann nach 10 Jahren immer über das Sonderkündigungsrecht mit 6-monatiger Kündigungsfrist aufgelöst werden.

Die Einkommenssituation:
Es sollte als Faustregel gelten, dass die monatliche Kreditrate 50 Prozent des Haushaltsnettoeinkommen nicht übersteigt. Es macht jedoch einen Unterschied, ob monatlich 3.000 Euro oder 10.000 Euro eingenommen werden. Grundsätzlich sind lange Zinsbindungen für alle Kunden mit knapper Bonität ratsam. Denn wenn man wenig finanziellen Spielraum hat, für den wird eine Verteuerung der Rate bei einer Anschlussfinanzierung zur Gefahr, dass man sein Darlehen nicht mehr bedienen kann. Meist sind dann parallel auch andere Ausgaben entstanden, wie z.B. Ausbildung und Studium der Kinder oder erste anfallende Renovierungs- und Werterhaltungsmaßnahmen.

Die Restschuld:
Kalkulieren Sie die Restschuld nach Ablauf der ersten Festschreibungsperiode in Ihrer Finanzierungsplanung durch. Spielen Sie mehrere Tilgungspläne durch. So kann man erkennen wie viel Restschuld nach 5, 10, oder 15 Jahren noch bleibt. Planen Sie möglichst realistisch, wie Ihre finanzielle Situation in 5, 10 oder 15 Jahren voraussichtlich aussehen wird. Erwartet man in 5 Jahren einen größeren Geldzufluss? Wieviel wird man in 10 Jahren voraussichtlich verdienen? Wie sieht die Ausgabensituation in der Zukunft aus? Ist z.B. Familienzuwachs geplant?



In der heutigen Niedrigzinsphase ist es zumindest grundsätzlich ratsam längere Zinsbindungen zu verwenden, denn die Zinssätze sind historisch niedrig. Keiner weiss wo die Zinsen in 10 Jahren stehen werden. Derzeit werden die Zinsen nicht aus wirtschaftlichen, sondern aus geldpolitischen Gründen so niedrig gehalten. Diese Phase wird irgendwann einmal vorüber sein. Mann sollte sich immer noch vor Augen halten, dass der Duchschnittszinsatz aus den letzten 40 Jahren bei einer Zins­bindungszeit von 5 Jahren 5,84 Prozent und bei einer Zins­bindungszeit von 10 Jahren 5,32 Prozent beträgt.

 
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Zinskommentar August 2014 – Billiger finanzieren geht kaum noch

Es war vorabzusehen, doch nun ist es amtlich. Die geopolitischen Faktoren, wie die Konflikte in Russland und der Ukraine, in Syrien oder Israel, sowie die islamischen Gotteskrieger im Irak, beeinflussen den Kapitalmarkt und die Realwirtschaft nachhaltig. Der Sanktionsmarathon zwischen Russland und dem Westen verschärft sich und ein Ausweg ist derzeit nicht in Sicht. Besonders im Bezug auf die Konjunktur innerhalb der EU bleibt zu erkennen, dass der Einfluss mit hoher Sprengkraft voranschreitet und nicht ohne Auswirkungen vorbeizieht.

Was hat die Krise in Russland mit der EZB zu tun?
Auch die Europäische Zentralbank (EZB) bleibt von der osteuropäischen Krise nicht verschont. In den vergangenen Jahren wurde durch eine drastische Lockerung der Geldpolitik ein weitgehend erfolgreiches Krisenmanagement auf dem Finanzmarkt zelebriert. Doch von Sicherheit im europäischen Wirtschaftsraum kann noch keine Rede sein und eines ist Fakt: Die EZB sieht sich selbst in der Bredouille. In Deutschland selbst ist von einer Schwächung der Konjunktur nicht viel zu spüren. Die Lokomotive läuft, doch die Anhänger aus der Eurozone bewegen sich eher holprig und sehr störanfällig. Auch die Kreditvergabe von Geschäftsbanken an Unternehmen hat sich noch nicht in diesem Maß normalisiert, wie es die EZB eigentlich vorgesehen hatte. Italien befindet sich erneut in einer Rezession und auch Frankreich blickt über die Kante und droht, in die Rezession abzurutschen. Bei Ungereimtheiten und politischen Schlägen, auch wenn sie in Russland weit weg zu sein scheinen, leidet die gesamte EU unter den Folgen und auch die Weltwirtschaft wird beeinflusst.

Der Juni mit neuen Regelungen
Im Juni hat die EZB gleich zwei neue Regeln auf die Agenda gesetzt. Zum einen wurde der Leitzins auf ein Rekordtief von 0,15 Prozent gesenkt, zum anderen gab es Strafzinsen für Banken, die ihr Geld bei der EZB parken und es nicht in der realen Wirtschaft einsetzen. Die Ankündigung von milliardenschweren Liquiditätsspritzen für Geldinstitute in Europa, aber auch die hohe Kreditvergabe an die Privatwirtschaft haben den Juni geprägt. Eine konkrete Abschätzung der Wirkung lässt sich, so äußert sich Draghi im Namen der EZB, erst in ein paar Monaten treffen. Auch wenn der Rat im August tagte und sich Draghi um die Konjunktur sorgte, ist bisher kein Signal für eine weitere Lockerung der Geldpolitik zu vernehmen.

Unkonventionelle Maßnahmen nur eine Beruhigung?
Im Ernstfall wolle die EZB zur Tat schreiten und aktive Käufe von Staatsanleihen tätigen. Auch gebündelte Kredite der Notenbank waren im Gespräch und würden für den südeuropäischen Raum neue Spielräume schaffen. Die QE ist der letzte Trumpf, den zu ziehen die Notenbänker noch nicht bereit sind. Ob dies ein Zeichen für ausbleibende Gefahren, oder aber ein charmanter Rückzieher vor dem letzten Schlag in Richtung lockerer Geldpolitik ist, bleibt weiter abzuwarten.
Die aktuelle Gesamtlage bleibt also undurchsichtig. Der Kurs der EZB ist hingegen eindeutig. Bei der EZB sind die Niedrigzinsen fest verankert. Auch in Deutschland dürfte die Nachfrage nach sicheren Staatsanleihen angesichts der geopolitischen Risiken hoch bleiben. Deren Rendite, die auch eine Orientierung für den Hypothekenmarkt darstellt, hat inzwischen ein neues Rekordtief erreicht, was auch für für die Zinsen von Immobilienkrediten gilt. Niemals zuvor konnten Bauherren und Immobilienkäufer in Deutschland ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung billiger finanzieren. Eine Trendwende ist nicht in Sicht.

Tendenz:kurzfristig: seitwärts
mittelfristig: seitwärts


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Neue Regeln für das Baudarlehen

Eigentumswohnungen und Häuser werden in der Regel zum größten Teil über Darlehen finanziert. Damit sich Verbraucher dabei nicht übernehmen, sollen in der EU ab dem kommenden Jahr neue Regeln gelten. Mitunter verkalkulieren sich Immobilienkäufer, weil sie ihre finanzielle Leistungskraft nicht richtig einschätzen. Damit das weniger oft passiert, hat das EU-Parlament neue Regeln zum Verbraucherschutz beschlossen.

EU einigt sich auf gemeinsame Standards
Diese neuen Verbraucherschutzregeln sollen voraussichtlich von April 2015 an gelten. Verbraucher sollen demnach künftig vor einem Abschluss eines Immobiliendarlehens umfassend über die Risiken und die Kosten informiert werden. Das finanzierende Institut muss dann den Kunden genau über die spätere Zins- und Tilgungslast aufklären. Außerdem müssen die Anbieter ein einheitliches europäisches Informationsblatt benutzen, damit Käufer die Darlehen besser miteinander vergleichen können.

Die Vorfälligkeitsentschädigungen kommen auf den Prüfstand
Kunden sollen die Möglichkeit bekommen, die Darlehen in der Zukunft leichter vorzeitig zurück zahlen zu können. In Deutschland sind die Baudarlehen meist mit einer langen Zinsbindung verbunden. Möchte der Kunde die Summe vor dem Ablauf der vereinbarten Laufzeit vorzeitig zurückzahlen, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben und man legt drauf. Diese Entschädigungszahlungen werden eingeschränkt, bleiben aber erlaubt.
Von den dann zu erbringenden Aufklärungspflichten werden Verbraucher vor allem hierzulande profitieren. Denn in der Regel werden sie heute von den finanzierenden Instituten nicht darüber aufgeklärt, wie sich steigende Zinsen auf Ihre Finanzierung in der Zukunft auswirken. Die Banken tun oft so, als ob der heute gültige Zinssatz in den nächsten 50 Jahren bestehen bleibt. Wer in der derzeitigen Niedrigzinsphase ein Darlehen aufnimmt, sollte sich in Zukunft wohl auf höhere Zinsen einstellen.

Eine lange Zinsbindung bringt Sicherheit
Die meisten Immobiliendarlehen werden in Deutschland mit einer festen Laufzeit vergeben. Es gilt dabei die Regelung, dass je länger die Laufzeit des Darlehens ist, desto höher wird der Zinssatz. Es kann sich aber dennoch lohnen, auf eine langfristige Zinsbindung zu setzen. Sie zahlen zwar bei einer Laufzeit von 15 Jahren etwa 0,5 Prozent mehr als bei 10 Jahren, haben dafür aber auch eine längere Zinssicherheit und können sich in Ruhe um die Anschlussfinanzierung kümmern. Denn nach 10 Jahren kann mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten im Regelfall jedes länger laufende Darlehen ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung aufgelöst oder umfinanziert werden. Weiterhin sollten Kunden mit dem finanzierenden Institut Sondertilgung und Tilgungsveränderungen schriftlich vereinbaren.

Grunderwerbsteuer in Hessen steigt bereits zum 1. August 2014

Der hessische Landtag hat am 15.07.2014 eine Anhebung der Grunderwerbssteuer von 5 auf 6 Prozent beschlossen. Die Erhöhung erfolgt bereits zum 1. August dieses Jahres und nicht, wie erst ursprünglich geplant, zum Jahreswechsel 2014/2015. Damit stößt Hessen in die Spitzengruppe der Bundesländer in Sachen Grunderwerbsteuer.

Zweite Erhöhung innerhalb kurzer Zeit
Damit wird innerhalb von eineinhalb Jahren schon zum zweiten Mal die Grunderwerbssteuer in Hessen erhöht. Ende 2012 betrug der Steuersatz noch 3,5 Prozent. Die zweieinhalb Prozentpunkte Unterschied machen sich bisher bereits beim Immobilienkauf drastisch bemerkbar. Das bedeutet für den Käufer einen über 70 Prozent höheren Steuerbetrag, der an das Finanzamt gezahlt muss. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro sind z.B. ab August 12.000 Euro Steuer zu zahlen. Dagegen waren es bis 2012 nur 7.000 Euro gewesen.

Die Bundesländer wollen am Immobilienboom mitverdienen
Aufgrund niedriger Bauzinsen und den Nachwehen der Finanzkrise, interessierten sich in den letzten Jahren immer mehr Menschen für eine selbst genutzte Immobilie und auch Investoren entschieden sich vermehrt für das „Betongold“. Die Bundesländer haben Immobilien als Geldquelle entdeckt, um die klammen Staatskassen zu füllen. Anfang des Jahres 2014 hatten schon Berlin, Bremen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein die Grunderwerbsteuersätze angehoben. Als nächstes Bundesland plant das Saarland eine Erhöhung von 5,5 auf 6,5 Prozent. Diese wird voraussichtlich zum 1. Januar 2015 umgesetzt.

Hier die aktuellen Steuersätze im Überblick:
◾Baden-Württemberg: 5 Prozent
◾Bayern: 3,5 Prozent
◾Berlin: 6 Prozent
◾Bremen: 5 Prozent
◾Brandenburg: 5 Prozent
◾Hamburg: 4,5 Prozent
◾Hessen: 6 Prozent (alt: 5 Prozent)
◾Mecklenburg-Vorpommern 5 Prozent
◾Niedersachsen: 5 Prozent
◾Nordrhein-Westfalen: 5 Prozent
◾Rheinland-Pfalz: 5 Prozent
◾Saarland: 5,5 Prozent
◾Sachsen: 3,5 Prozent
◾Sachsen-Anhalt: 5 Prozent
◾Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent
◾Thüringen: 5 Prozent

Eine Grunderwerbssteuer ist immer dann zu entrichten, wenn ein Haus, ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung erworben werden.

In diesen Fällen müssen Sie keine Grunderwerbssteuer zahlen:
◾bei einer Erbschaft
◾bei einer Schenkung
◾bei einem Verkauf zwischen Personen, die in gerader Linie direkt verwandt sind, also zwischen Eltern und ihren Kindern oder zwischen Ehepartnern, nicht aber zwischen Geschwistern Werbung

Zinskommentar Juli 2014 – Immobilienkredite weiter auf historisch tiefem Zins

Während der Sparer seit einigen Wochen immer mehr die Freude an einer Geldanlage verliert und sich über Niedrigzinsen ärgert, jubelt der Häuslebauer. Der Zinssatz für Immobilienkredite ist so günstig, dass potenzielle Bauherrn bereits ab einer Monatsrate von 1.000 Euro einen Kredit über 288.000 Euro erhalten können. Für Sparer hingegen sind schlechte Zeiten angebrochen. Die Verzinsung ihrer Guthaben steht in keiner positiven Relation zur Inflation, sodass sich die zur Vorsorge getroffene Sparanlage in ihrem Wert minimiert.

Kein Konsens in der GeldpolitikDoch nicht nur private Sparer und Kreditinteressierte, sondern auch Experten auf dem Finanzmarkt agieren in gespaltenen Lagern. Der Bundespräsident unterstützt zwar die Niedringzinspolitik der EZB, doch hat auch er zuvor unter anderem Anleihenkäufe scharf kritisiert. Weiter warnt Weidmann vor der Aufweichung des Stabilitätspakts, der beispielsweise von Frankreich und Italien gefordert wird. Befürworter hingegen halten den aktuellen Status quo für einen Erfolg und befinden, dass die letzte Zinssenkung nicht an ihrem Ziel vorbeigegangen wäre. Sogar bis 2016 könnte sie vorhalten, wenn es nach EZB Direktoriumsmitglied Mersch geht.

Welche realen Auswirkungen zu beobachten sindStatistiken besagen, dass die Inflation in der Eurozone derzeit stabil bei 0,5 Prozent liegt. Ein Preisauftrieb in Deutschland präsentiert sich mit einer Performance von 1 Prozent, was eine Steigerung von ehemals 0,9 Prozent aufzeigt. In der Arbeitslosenquote habe sich nichts verändert. Sie steht konstant bei 11.6 Prozent mit Blickpunkt auf den Monat Mai. In Deutschland ist sogar ein Rückgang der Arbeitslosenquote auf 6.5 Prozent zu verzeichnen, sodass von einer steigenden Konjunktur die Rede sein kann. Die Risiken sind aber keinesfalls ausgestanden, wie die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich im Jahresbericht mit Stand Juni 2014 veröffentlichte. Die hohe Verschuldung der Banken selbst könnte zu einem Katalysator werden und eine Entwertung der finanziellen Mittel begünstigen.

Was wird die Performance bringen?
Da man auf eine einheitliche Entwarnung oder positive Performance derzeit vergeblich wartet, bleibt der Ausgang der Eurokrise nach wie vor ungewiss. Derweil können sich Bauherren freuen und günstige Kredite aufnehmen, während Sparer auch weiter in den sauren Apfel beißen müssen. Das Zinsniveau für Darlehen wird in den nächsten Wochen niedrig bleiben, wobei je nach aktueller Nachrichtenlage mit kurzfristigen Konditionsausschlägen gerechnet werden muss.

Tendenz:kurzfristig: abwärts
mittelfristig: seitwärts


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Bestehende Grundschuld für neues Darlehen nutzbar

Für Darlehen sind die Zinsen weiterhin günstig. Dies können Immobilienbesitzer nutzen, wenn sie das Darlehen für ihr Haus oder ihre Wohnung schon Vollständig getilgt haben. Darauf weist der Bundesverband deutscher Banken in Berlin hin.

Sicherheit des Grundpfandrechts nutzen
Der Trick: Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld nutzen. Bei der Finanzierung von Immobilien wird im Grundbuch als Sicherheit für den Darlehensgeber ein Grundpfandrecht eingetragen. Die sogenannte Grundschuld bleibt bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens in voller Höhe bestehen. Ist das Darlehen zurückgezahlt, kann die Grundschuld gelöscht oder als Sicherheit für ein neues Darlehen genutzt werden.

Freie Verwendung für das aufgenommene Geld
Wofür das neu aufgenommene Geld verwendet wird, spielt dabei keine Rolle. Denn dessen Verwendung ist nicht an das Eigenheim gebunden. Das Darlehen kann also von dem Eigentümer beispielsweise sowohl für An- und Umbauten am Eigenheim oder Renovierungen oder auch für eine neue Einrichtung oder eine vollkommen andere Nutzung ausgeben.

Freie Auswahl des Geldgebers
Das Darlehen muss keinesfalls bei der Bank oder der Sparkasse aufgenommen werden, die im Grundbuch eingetragen ist. Eine eingetragene Grundschuld lässt sich einfach abtreten. Es kann so auch ein Darlehen mit einem freien Grundschuldanteil ggf. kostengünstiger bei einem anderen Kreditinstitut komfortabel vorgenommen werden. Der frei gewordene Grundschuldanteil sollte jedoch mindestens 25.000 bis 50.000 Euro betragen. Im Regelfall ist noch nicht mal ein erneuter Notartermin erforderlich. Mit dem Abschluss des Darlehens bei der neuen Bank wird diese ermächtigt, eine so genannte Grundschuldabtretung zu veranlassen. So werden bestehende Grundschulden von Bank zu Bank abgetreten und es fallen nur Notargebühren für die notarielle Beglaubigung der Unterschriften der Bankenvertreter an.

Die Löschung einer Grundschuld verursacht hingegen Notarkosten (Unterschriftsbeglaubigung, Löschungsbewilligung, Grundschuldbestellung) und Grundbuchkosten (Löschung der Grundschuld).

 
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