Zinskommentar Januar 2022 - Das Ende der Niedrigzinsen wird langsam eingeläutet

 Nachdem bei den Baufinanzierungszinsen das Jahr 2021 eher ruhig ausgeklungen ist, kam mit Beginn des neuen Jahres wieder Bewegung in die Zinskonditionen. So haben Anfang Januar 2022 viele Finanzierungsinstitute die Zinsen für Baufinanzierungen angehoben. Vor allem die Entwicklungen in den USA wirken sich derzeit zinssteigernd auf die europäischen Märkte aus. Hauptsächlich wirkt vor allem die Annahme, dass die US-amerikanische Notenbank Fed schneller und energischer handelt, als der Fed-Chef Jerome Powell zuletzt signalisiert hat. Dies sorgt auch in Europa für steigende Zinssätze, denn inzwischen werden von der amerikanischen Notenbank Federal Reserve System (Fed) nicht mehr drei, sondern vier Zinsschritte im Jahr 2022 erwartet. Auch zeichnet sich mittlerweile ein schnellerer Ausstieg aus den Kaufprogrammen ab sowie eine Bilanzreduktion schon in diesem Jahr, was also die Verknappung des Geldes bewirken wird.

Ein signifikanter Zinsanstieg ist nicht in Sicht

Werden im Jahr 2022 also die Zinsen drastisch steigen? „Nein“, sagen Experten und verweisen auf die letzte Ratssitzung der Europäischen Zentralbank (EZB). Denn im Dezember hat sie ihre Inflationserwartungen für das Jahr 2022 auf 3,2 Prozent fast verdoppelt. Allerdings sieht die EZB dennoch keine Veranlassung, ihren Kurs der ultralockeren Geldpolitik zu revidieren. Die EZB-Chefin Christine Lagarde hat damit ihren Weg erneut "zementiert", was bedeutet, dass es keinen Ausstieg aus dem billigen Geld und voraussichtlich keine Anhebung des Leitzinses in diesem Jahr geben wird.

Solange die Europäische Zentralbank (EZB) weiterhin in derart relevantem Ausmaß Anleihen kauft, begrenzt das ganz klar den Anstieg der Baufinanzierungszinsen. Aber: Wenn auch keine exorbitanten Steigerungen zu erwarten sind, müsse langfristig mit einem moderaten Zinsanstieg gerechnet werden. Deshalb als Tipp für Immobilienkäufer: Die Entscheidung für die Wohnung oder das Haus nicht überstürzt treffen. Wenn aber ein passendes Objekt gefunden wurde, sollten zügig Nägel mit Köpfen gemacht werden, zumal auch die Immobilienpreise weiter steigen dürften.

Die neue Bankenregulierung in Deutschland kann zu Auswirkungen bei den Bauzinsen führen

Ein weiterer Faktor könnte die Zinsen nach oben treiben: Die höheren Anforderungen an Banken in Bezug auf ihre Kapitalpuffer bei Baufinanzierungen, welche die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) gerade angekündigt hat. Denn grundsätzlich steigen durch die höheren Eigenkapitalunterlegungen die Refinanzierungskosten der Banken und damit auch die Zinskonditionen für die Verbraucher. Wegen des großen Wettbewerbs der Baufinanzierungsanbieter gehen Fachleute aber nicht davon aus, dass die Finanzierungsinstitute die höheren Kosten eins zu eins an ihre Kunden weitergeben werden. Eine Verteuerung wird sich zwar bemerkbar machen, aber nicht mit erheblichen Ausschlägen. Ein weitaus stärkerer Faktor für die Baufinanzierungszinsen ist die allgemeine Entwicklung am Finanzmarkt.

Die Bauzinsen könnten weiter steigen

Zwar sind die Top-Zinsen von 0,83 Prozent für ein 10-jähriges Baudarlehen, für eine 15-jährige Darlehensfestschreibung von 1,09 Prozent und eine 20-jährige Zinsbindung von derzeit ab 1,29 Prozent immer noch sehr günstig. Aber: Die Zeit der absoluten Tiefstzinsen ist vorbei, so Experten und sie rechnen nicht damit, dass die Zinsen für Immobilienfinanzierung wieder auf das Allzeittief des Jahres 2020 zurückgehen werden. Dafür sprächen verschiedene Gründe eher für eine mögliche weitere Aufwärtsbewegung der Zinsen. Zum einen gehen Fachleute davon aus, dass die 10-jährige Bundesanleihe, welche die Bauzinsen hauptsächlich beeinflusst im Jahr 2022 wieder positiv rentierten wird. Dies wäre positiv für das wirtschaftliche Gesamtsystem, allerdings auch preissteigernd für Immobilienfinanzierungen. Zum anderen bleibe abzuwarten, wie sich die Inflation in der Euro-Zone weiter entwickelt. Denn wenn die Inflationsraten nicht deutlich zurückgehen, obwohl die pandemiebedingten Sondereffekte wie Lieferengpässe abnehmen, steigt der Druck auf die Europäische Zentralbank (EZB), ihre Geldpolitik zu überprüfen. Und sollte sie eine restriktivere Vorgehensweise ankündigen, könnte dies die Baufinanzierungszinsen verteuern.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
mittelfristig: schwankend steigend
langfristig: schwankend steigend

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Zinskommentar Dezember 2021 - EZB beginnt damit die Geldflut einzudämmen und wie reagieren die Bauzinsen darauf

 

Nun ist es offiziell, dass die Europäische Zentralbank (EZB) das Pandemie-Notfall-Programm PEPP im März 2022 auslaufen lässt. Somit wurde auf der letzten EZB-Ratssitzung im Jahr 2021 die mit Spannung erwartete Entscheidung getroffen, dass Ende der ultralockere Geldpolitik einzuleiten. Obwohl die Auswirkungen der neuen Virus-Variante Omikron auf die Konjunktur noch nicht abzusehen sind, kam die EZB-Chefin Christine Lagarde nicht mehr umhin, wegweisende Entscheidungen zu treffen. Damit endet die beispiellose Geldflut, mit der die EZB seine Mitgliedsstaaten in der Corona-Krise unterstützt und für extrem günstige Zinsen gesorgt hat. Wie weit die aktuellen Beschlüsse reichen und wie die Baufinanzierungszinsen reagieren könnten, soll in diesen Artikel beleuchtet werden.

Omikron und Evergrande stehen als Variablen auf der Rechnung

Mit der Delta-Variante war schon die vierte Corona-Welle vehement über einige Regionen in Deutschland geschwappt. Dies hatte wieder unangenehme Folgen für Branchen wie Gastronomie, Tourismus und Schausteller. Wird die erwartete Ausbreitung von Omikron die Lage noch verschärfen und rigorose Einschränkungen deutschlandweit nötig machen? Was würde ein solches Szenario für Zinsen bedeuten? Wenn sich das Wirtschaftswachstum durch Lockdowns, Investitionszurückhaltung und noch größere Lieferschwierigkeiten wieder verlangsamt, würde dies die Inflation hemmen. Dann würde der Druck auf die Europäische Zentralbank (EZB) nachlassen, die Kaufprogramme sukzessive zurückzufahren und sie könnte eher wieder in einen abwartenden Modus übergehen, schätzen Experten. Dann würden Zinsanstiege in noch weitere Ferne rücken und auch die Baufinanzierungszinsen würden sich weiter seitwärts bewegen.

Als ein weiterer Unsicherheitsfaktor gilt der überschuldete chinesische Immobilienentwickler Evergrande. Da der Branchenriese schon seit Monaten strauchelt, droht ihm jetzt ein totaler Zahlungsausfall. Noch sei allerdings schwer einzuschätzen, ob es einen Dominoeffekt geben werde, der auch die hiesigen Märkte in Mitleidenschaft zieht. Denn die Baubranche hat in China einen erheblichen Anteil am Bruttoinlandsprodukt und wenn Evergrande kein Einzelfall bleibt, kann das den chinesischen Bankensektor negativ beeinflussen. Da dies dann Auswirkungen auf Unternehmen und die Bevölkerung haben wird, ist letztendlich der chinesische Staat zum Handeln gezwungen. Wenn durch die enge Verflechtung die weltweite Konjunktur beeinträchtigt wird, würde das auch den Zentralbanken wieder ein Argument für eine expansive Geldpolitik liefern und wodurch die Zinsen weiter niedrig gehalten werden würden.

Der EZB-Leitzins wird noch lange bei null bleiben

Die aktuellen konkreten Entscheidungen der EZB können also nicht darüber hinwegtäuschen, dass das EZB-Ratsteam um Christine Lagarde nur auf kurze Sicht steuert. Noch ist es fraglich, ob die Inflation in den ersten Monaten des nächsten Jahres tatsächlich zurückgeht, wie ansteckend und gefährlich die Omikronvariante ist, wie sich die Energiepreise entwickeln und bis wann genau die temporären Lieferengpässe anhalten. Deshalb hält sich die EZB auch weiterhin viele Optionen offen, um möglichst flexibel reagieren zu können. Bevor sie den Leitzins wieder anhebt, kann also noch sehr viel Zeit vergehen, schätzen Fachleute.

Haben die Bauzinsen die Ruhepause beendet?

Es bleibt bei dem Termin, dass die Europäische Zentralbank (EZB) das Anleihekaufprogramm nicht über März 2022 hinaus verlängert. Zusätzlich wird bis dahin von der EZB das Tempo der Anleihekäufe reduziert. Aber: Ab April 2022 stockt sie das ältere Programm APP auf, mit dem sie ebenfalls Anleihen kauft - von 20 auf 40 Milliarden Euro im zweiten Quartal und auf 30 Milliarden Euro im dritten Quartal. Ist das die von vielen geforderte Neujustierung der EZB-Zinspolitik? Experten reagieren dazu eher verhalten: Unterm Strich spielt es keine Rolle, ob die EZB das Pandemie-Kaufprogramm auslaufen lässt und dafür ein anderes verwendet. Denn die EZB wird dadurch weiter aktiv in den Markt eingreifen und damit die Zinsen beeinflussen. Wie man den Topf nennt, aus dem frisch gedrucktes Geld entnommen wird, ist Schmuck am Baum.

Die Zinsen für Baufinanzierungen sich in den letzten Wochen konstant auf einem niedrigen Niveau bewegt. So bewegen sich die günstigsten Angebote für ein 10-jähriges Baudarlehen bei 0,62 Prozent, für eine 15-jährige Darlehensfestschreibung liegen diese bei 0,90 Prozent und eine 20-jährige Zinsbindung ist derzeit ab 1,16 Prozent zu haben. Kommt nach der EZB-Entscheidung wieder Bewegung in die Zinskonditionen? Nicht wirklich, wenn es nach Experten geht: Denn die angekündigte Drosselung der Anleihekäufe wurde vom Finanzmarkt bereits weitestgehend eingepreist und ein Ende des APP-Programmes wurde nicht genannt. Die expansive Geldpolitik wird uns deshalb noch bis mindestens Ende nächsten Jahres erhalten bleiben. Insofern kann man bis zum Jahresende von einer Seitwärtsbewegung ausgehen, so die Prognosen von Fachleuten. Spannend könne es deshalb nächstes Jahr werden, wenn die Inflationswerte der ersten Monate veröffentlicht werden. Wenn dann die Raten deutlich höher liegen als erwartet, steckt auch in den Zinsen ein Aufwärtspotenzial.

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Zinskommentar November 2021 - EZB erweitert Zeitraum für hohe Inflationserwartung und die Bauzinsen gehen leicht zurück

 

Christine Lagarde, die Chefin der Europäischen Zentralbank (EZB), hat den Zeitraum für hohe Inflationserwartungen ausgeweitet. Sie spricht von temporär - allerdings ist der Begriff in alle Richtungen dehnbar. Denn allen Forderungen nach einer baldigen Zinsanpassung erteilt sie zugleich eine Absage. Wie sich in diesem Spannungsfeld die Baufinanzierungszinsen entwickeln und was in einem konkreten Finanzierungsfall ratsam ist, soll im aktuellen Zinskommentar betrachtet werden.

Inflationsbetrachtung der EZB - Die temporäre Phase verlängert sich

Die Zinsen für Baufinanzierungen setzten im November 2021 ihren Kurs fort: Dieser verlief schwankend, leicht aufwärts mit kleinen Ausschlägen. So bewegen sich die günstigsten Angebote für ein 10-jähriges Baudarlehen bei 0,64 Prozent, für eine 15-jährige Darlehensfestschreibung liegen diese bei 0,93 Prozent und eine 20-jährige Zinsbindung ist derzeit ab 1,18 Prozent zu haben.

Auf den Zinsmärkten ist durch die momentan hohen Inflationsraten eine Dynamik entstanden, die auch vor den Baufinanzierungen nicht halt macht. Dieser Effekt wird noch dadurch verstärkt, dass das Abflachen der Inflationskurve voraussichtlich erst später beginnen wird, als zunächst prognostiziert. Die EZB-Präsidentin hat erst kürzlich ihre Einschätzung revidiert und so zugegeben, dass wir noch länger mit hohen Preissteigerungen rechnen müssen. Die bisher in den Vordergrund gestellten Sondereffekte, welche zur derzeit hohen Inflation beitragen, werden nicht mit einem Schlag im Januar 2022 verschwunden sein, sondern sich im Jahresverlauf sukzessive rauspreisen. Fachleute erwarten weiterhin, dass es sich zudem noch nicht abzeichnet, dass der Rückstau durch Ressourcen- und Lieferengpässe demnächst auflöst wird.

Für die Bauzinsen bleibt das Potential für stärkere Anstiege noch gedeckelt

Die Kerninflation im Euro-Raum liegt im Oktober 2021 seit langer Zeit über der von der Europäischen Zentralbank (EZB) gewünschte zwei Prozentmarke. Und je mehr Inflationsängste die Finanzmärkte bewegen, umso stärker sind in der Regel auch die Zinsausschläge nach oben. Aber: Momentan ziehen die Zinsen nicht dynamisch mit, sondern verharren in engen Bandbreiten. Es gibt zwar eine leichte Tendenz nach oben, diese ist jedoch aus jetziger Sicht nicht bedrohlich für Baufinanzierer. Für Fachleute wird sich diese Entwicklung noch für eine längere Zeit so fortsetzen, denn die EZB ist erklärtermaßen willens und bereit, die eigentlich natürliche Aufwärtsbewegung der Zinsen weiterhin entschieden zu bremsen. So müssen sich Baufinanzierer langfristig zwar auf ein leicht steigendes Umfeld einstellen, die Tiefstwerte der Vergangenheit werden höchstwahrscheinlich aber nicht mehr auf der Tagesordnung stehen. Dennoch bleibt im langfristigen Vergleich das Zinsniveau dank der Manipulation der EZB aber weiterhin sehr, sehr niedrig.

Die Fed zeigt sich agil und die EZB reagiert träge

Die EZB stellt weiterhin ein Anheben des Leitzinses nicht in Aussicht. Es ist eher das Gegenteil der Fall: So bekräftigte Christine Lagarde am Rande des Frankfurt European Banking Congress Mitte November 2021 ihre Prognose, dass eine Zinserhöhung im Jahr 2022 unwahrscheinlich sei. Sie möchte vielmehr mit dem weiteren Hinauszögern das Abflauen des temporären Inflationsschocks abwarten. Damit verhält sie sich defensiver als die US-Notenbank Fed, die damit begonnen hat, die Anleiheankäufe zu reduzieren und  einen ersten Zinsschritt für Mitte 2022 in den Raum geworfen hat. Ein Vorbild für die Europäische Zentralbank? Experten meinen ganz klar nein, denn die Federal Reserve System (Fed) und die Europäische Zentralbank (EZB) drifteten auseinander. Beide Notenbanken haben unterschiedlich formulierte Ziele und Strategien und außerdem völlig andere Voraussetzungen in ihren Märkten. So ist für die Zurückhaltung von Christine Lagarde ein wichtigen Grund, dass in der heterogenen Euro-Zone mit unterschiedlichen Voraussetzungen agiert werden muss. Denn über den hochverschuldeten EU-Ländern schwebt eine Zinserhöhung wie ein Damoklesschwert. Wenn die EZB den Zins zu früh nach oben anpasst, können diese sich nicht mehr so günstig refinanzieren.

Bei den aktuellen Baufinanzierungen sind lange Zinsbindungen beliebt

Fachleute raten beim Immobilienkauf zu Gelassenheit, denn es sind derzeit keine abrupten und nachhaltigen Zinsanstiege zu erwarten. Für eine fundierte Finanzierung der Immobilie ist nicht die letzte Nachkommastelle beim Zinssatz relevant, sondern die wirklich passende Immobilie, welche im individuellen Fall ihren Preis wert ist. Aufgrund des derzeit knapperen Angebotes, dauert es oft etwas länger, eine passende Immobilie zu finden. Für die Gestaltung der Finanzierung gibt es auf dem Baufinanzierungsmarkt verschiedenste Möglichkeiten. Derzeit ist es bei Darlehensnehmern beliebt, eine lange Zinsbindung einzugehen, wenn dies gut in die Rückzahlungskalkulation passt. Denn wenn mit tendenziell steigenden Zinsen in den nächsten Jahren zu rechnen ist, kann man sich mit langfristigen Zinsfestschreibungen eine sehr hohe Planungssicherheit sichern.

Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass eine längere Zinsbindung zusätzlich für Flexibilität bezüglich des Zeitpunkts der Anschlussfinanzierung sorgt. Da es generell nach zehn Jahren und jedem folgenden Jahr der Darlehenslaufzeit möglich ist, die Zinsfestschreibung zu kündigen, geht man keine längerfristigen Bindungen ein. Darüber hinaus bedeutet dies auch einen zeitlichen Puffer, um dann günstige Finanzierungskonditionen abzupassen. Wer auf Nummer Sicher gehen möchte, kann auch einen Darlehensgeber wählen, der ein Volltilgerdarlehen mit mehr als 35 Jahren Laufzeit anbietet.

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KfW - Anpassung der BEG-Richtlinien zu den Programmen 261/262/263 und 461/463

 Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)-Richtlinien (Wohngebäude (BEG WG), Nichtwohngebäude (BEG NWG) und Einzelmaßnahmen (BEG EM) inklusive der technischen Mindestanforderungen wurden überarbeitet und sind zum 21. Oktober 2021 in Kraft getreten.

Die wesentlichen Anpassungen der Richtlinien betreffen:

• Definition Effizienzhaus/ -gebäude EE-Klasse (BEG WG, BEG NWG)
  Eine "Effizienzgebäude EE"-Klasse kann auch erreicht werden, wenn unvermeidbare Abwärme (in Kombination oder alternativ zu Erneuerbaren Energien) einen Anteil von mindestens 55 Prozent des für die Wärme- und Kälteversorgung des Gebäudes erforderlichen Energiebedarfs erbringt.
• Erweiterung Definition Gebäudenetz (BEG WG, BEG NWG, BEG EM)
  Der Begriff Gebäudenetz in der BEG wird erweitert. Als Gebäudenetz zählt ein Netz zur ausschließlichen Versorgung mit Wärme von bis zu 16 Gebäuden (Wohngebäude oder Nichtwohngebäude) und bis zu 100 Wohneinheiten, unabhängig von der Eigentümerstruktur der angeschlossenen Grundstücke. Bislang waren nur Gebäudenetze auf den Grundstücken eines einzigen Eigentümers förderfähig.
• Neue Definition Wärmenetz (BEG WG, BEG NWG, BEG EM)
  Ein Wärmenetz dient der Versorgung der Allgemeinheit mit leitungsgebundener Wärme und ist kein Gebäudenetz.

• Förderung Gebäudenetz (BEG EM)
  Für die Errichtung, den Umbau oder die Erweiterung eines Gebäudenetzes wurden die Anforderungen an den Anteil an erneuerbaren Energien (EE) auf 55 Prozent (Förderquote 30 Prozent) bzw. 75 Prozent (Förder-quote 35 Prozent) erhöht. Als Alternative zu erneuerbaren Energien wird unvermeidbare Abwärme in Gebäudenetzen zugelassen.
• Anschluss an Gebäudenetz bzw. Wärmenetz (BEG EM)
  Als Alternative zur Nutzung einer gebäudeindividuellen Heizung wird der Anschluss bzw. die Erneu-erung eines Anschlusses an ein Gebäudenetz oder der Anschluss an ein Wärmenetz gefördert. Mit 30 Prozent werden Anschlüsse an Gebäude- oder Wärmenetze gefördert, die einen Anteil von min-destens 25 Prozent EE und / oder unvermeidbarer Abwärme erreichen oder Anschlüsse an Wärmenetze, die einen Primärenergiefaktor von höchstens 0,6 aufweisen. Die Förderquote für einen Anschluss an ein Gebäude- oder Wärmenetz beträgt 35 Prozent, wenn das Netz einen EE-Anteil von mindestens 55 Prozent und / oder unvermeidbarer Abwärme erreicht oder wenn für das Wärmenetz ein durch die Bundesförderung für effiziente Wärmenetze (BEW) geförderter Transformationsplan vorliegt oder wenn das Wärmenetz einen Primärenergiefaktor von höchstens 0,25 aufweist. Diese Anpassungen erfolgen innerhalb der bestehenden Verwendungszwecke.
• Veräußerung eines geförderten Gebäudes bzw. einer geförderten Wohneinheit (BEG NWG, BEG WG, BEG EM)
  Die Verpflichtung zur Übertragung des Kredites auf den Erwerber bzw. zur vollständigen Tilgung des Kredits innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss des Kaufvertrags entfällt. Eine Rückzahlung des Kredites im Rahmen einer Veräußerung ist auch in diesen Fällen nur noch gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Die Kredite können somit nach Veräußerung auf den Käufer übertragen, gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zurückgeführt oder fortgeführt werden.
• Ergänzung zu In-Sich-Geschäften
  Bislang sind Übertragungen zwischen Unternehmen und deren Gesellschaftern ausgeschlossen. Künftig sind auch Übertragungen an den Gesellschaftern nahestehende Personen im Sinne von § 138 Absatz 1 Nummer 1 bis 3 der Insolvenzordnung ausgeschlossen.

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Quelle: KfW-Bank

Zinskommentar Oktober 2021 - Die Inflation steigt und auch die Bauzinsen ziehen an

 Die stark gestiegenen Preise, hauptsächlich für Energie, sorgen für eine Belastung für die Wirtschaft und die Verbraucher. Gleichzeitig zeigt der wirtschaftliche Aufschwung einen Knick und an manchen Orten wird schon vor einer Stagflation gewarnt. Denn bei beständig hohen Inflationsraten und gleichzeitigem Stillstand der Wirtschaft rutscht man in die Stagflation. Allerdings sind dies für den EZB-Rat auch in der letzten Sitzung im Oktober 2021 immer noch keine Gründe, den expansiven geldpolitischen Kurs anzupassen. Das heißt auf gut deutsch: Eine Zinsanhebung steht weiterhin nicht in Aussicht und auch zum Pandemie-Notfall-Programm PEPP gibt es keine Änderungen. Wie sich die aktuelle Situation auf die Zinsen auswirkt und welche Entwicklungen kurz- und mittelfristig zu erwarten sind, darum dreht es sich im aktuellen Zinskommentar.

Die Inflation liegt auf einem Rekordniveau und wann muss die EZB gegensteuern?

Die Inflation lag im September 2021 deutlich über dem Zielwert der Europäische Zentralbank (EZB) von zwei Prozent:

• 3,4 Prozent im Euro-Raum
• 4,1 Prozent in Deutschland

Da die EZB kürzlich ihre Inflationsstrategie auf ein symmetrisches 2-Prozent-Ziel angepasst hat, kann sie nun diese hohen Werte tolerieren, ohne direkt eingreifen zu müssen. Da stellt sich die Frage: Wie lange ist der ultralockere geldpolitische Kurs noch zu halten? Antwort: Solange sich der Anstieg der Kerninflation in Grenzen hält und man davon ausgehen kann, dass die sehr schwankungsanfälligen Energiepreise wieder sinken werden, ist nicht mit einem radikalen Kurswechsel der Europäischen Zentralbank (EZB) zu rechnen, prognostizieren Experten. Denn der Druck, für günstige Finanzierungsbedingungen zu sorgen, damit unter anderem auch hoch verschuldete Euro-Länder nicht von ihren Schulden erdrückt werden, ist derzeit größer als die Notwendigkeit, etwas gegen die Inflation zu unternehmen.

So erwarten Experten bis ins nächste Jahr hinein weiter hohe Preise für Energie und bestimmte Güter. Bis sich nach der Corona-Pandemie die Unterschiede zwischen Angebot und Nachfrage wieder eingependelt haben und auch Produktions- und Lieferengpässe überstanden sind, wird es noch einige Monate dauern. Fachleute bleiben dennoch optimistisch gestimmt, dass die Inflationsraten im ersten Halbjahr 2022 wieder deutlich zurückgehen werden und dass das Wirtschaftswachstum vor allem in Deutschland im Vergleich zu 2021 nochmal zulegen wird.

Wer jetzt noch kein Wohneigentum besitzt ... ?

Die hohen Immobilien-, Grundstücks- und Rohstoffpreise machen oftmals schon jetzt den Erwerb der eigenen vier Wände schwierig. Wird mit steigenden Zinsen der Kreis derjenigen, die sich noch eine Immobilie leisten können, kleiner? Dies kann man durchaus mit nein beantworten, denn bei den geringen temporären Anstiegen, die in naher Zukunft zu erwarten sind, wird das für die Wenigsten das Aus bedeuten. Denn in der Regel sei nicht die Höhe der Monatsrate das Problem, sondern vor allem die hohen Eigenkapitalanforderungen. Und diese wachsen mit den steigenden Immobilien- bzw. Baupreisen. Denn es sollten zumindest die Nebenkosten aus eigener Tasche gezahlt werden, um eine solide Finanzierungsbasis zu haben. Ein Tipp: Oftmals können zusätzliche Eigenmittel im familiären Umfeld generiert werden, beispielsweise durch Schenkung oder zinslose Darlehen. Auch die Übertragung von Immobilien oder Stellung von Zusatzsicherheiten durch die Immobilie der Eltern oder Schwiegereltern kann ein probates Mittel sein, den Weg in die eigenen vier Wände früher zu ermöglichen.

Die Zinsen für die Baufinanzierung steigen weiter leicht an

Die Baufinanzierungszinsen werden maßgeblich von der Rendite der Bundesanleihen beeinflusst und in diesen spiegeln sich die Prognosen des Marktes. Aktuell wird davon ausgegangen, dass uns die hohen Inflationsraten auch im ersten Halbjahr 2022 noch begleiten werden, so die Prognose von Experten. Daher sind die Anleiherenditen in den letzten Wochen wieder leicht gestiegen und als Konsequenz haben auch die Baufinanzierungszinsen einen Anstieg verzeichnet. So bewegen sich die günstigsten Angebote für ein 10-jähriges Baudarlehen bei 0,61 Prozent, für eine 15-jährige Darlehensfestschreibung liegen diese bei 0,91 Prozent und eine 20-jährige Zinsbindung ist derzeit ab 1,15 Prozent zu haben.

Auch für die kommenden Monate schließen Fachleute Zinssprünge nicht aus. Es ist damit zu rechnen, dass immer wieder aufflammende Inflationssorgen weiterhin zu kurzfristigen Zinsanstiegen bei den Baufinanzierungszinsen führen können. Experten gehen aber davon aus, dass sich diese Anstiege in engen Grenzen halten werden. Denn derzeit gibt es keine Anzeichen dafür, dass die EZB im Kampf gegen einen Zinsanstieg ihre Waffen streckt. Daher werden sich die Anstiege immer wieder mit Phasen fallender Zinsen abwechseln, sodass ein signifikant höheres Zinsniveau in den nächsten Wochen und Monaten eher  unwahrscheinlich ist.

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kurzfristig: leicht steigend
mittelfristig: schwankend seitwärts
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Für Vermieter spielt der örtliche Mietspiegel eine wichtige Rolle für den Werbungskostenabzug

 Wer an Freunde oder Bekannte vergünstigt vermieten möchte, muss sich für die steuerliche Absetzbarkeit der Werbungskosten ein bisschen mit den Vorgaben des Finanzamtes vertraut machen. Es gibt für den Steuerabzug von Werbungskosten in dieser Konstallation bestimmte Grenzen. Allerdings können Vermieter von einem aktuellen Bundesfinanzhof-Urteil profitieren.

Für die Absetzbarkeit von Werbungskosten bei der Vermietung an Freunde oder Verwandte gibt es Vorgaben

Will man eine Immobilie an Freunde oder Verwandte vergünstigt vermieten, kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich ein voller Abzug der Werbungskosten geltend gemacht werden. Wenn mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete angesetzt werden, sind die Werbungskosten in jedem Fall voll abzugsfähig, so die Einschätzung von Steuerexperten. Wird dagegen nur die Hälfte oder weniger der ortsüblichen Miete angesetzt, sind die Werbungskosten lediglich auch nur anteilig ansetztbar. Für den Bereich dazwischen, also zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist ein vollständiger Werbungskostenabzug möglich, wenn sich aus der Vermietung nach der notwendigerweise zu erstellenden Totalüberschussprognose langfristig ein Gewinn ergibt.

Für den Vergleich gilt die ortsübliche Miete

Über die Frage, welcher Wert als ortsübliche Marktmiete für diesen Vergleich heranzuziehen ist, gibt es jedoch immer wieder Steit. Denn dieser Wert entscheidet darüber, ob die vorgegebenen Prozentsätze unter- oder überschritten werden. Dazu hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die ortsübliche Marktmiete vorrangig auf der Basis des örtlichen Mietspiegels zu ermitteln ist (Az.: IX R 7/20). Im verhandelten Fall hatte das Finanzamt zum Vergleich die Miethöhe vergleichbarer Wohnungen im selben Vermietungsobjekt des steuerpflichtigen Vermieters herangezogen.  Dadurch kam es zu einer Unterschreitung der relevanten Grenze und zog die Kürzung der Werbungskosten nach sich. Der Vermieter wehrte sich allerdings dagegen erfolgreich, denn bei Zugrundelegung des örtlichen Mietspiegels war keine Kürzung der Werbungskosten vorzunehmen.

Der unterste Wert kann herangezogen werden

Dies bedeutet im Ergebnis, dass Vermieter und Mieter eine geringere Miete vereinbaren können, als dies für ähnliche Wohnungen im gleichen Haus verlangt wird. Denn nicht die anderen Wohnungen seien als Vergleichsmaßstab heranzuziehen, sondern der entsprechende Mietspiegel. Dabei darf der untere Wert der jeweiligen Spanne aus dem Mietspiegel als Vergleichsgröße angesetzt werden. Als ortsübliche Marktmiete ist die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung unter Einbeziehung der Spannen des örtlichen Mietspiegels zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten zu verstehen.

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Zinskommentar September 2021 - EZB bleibt bei Nullzins und eine Leitzinsanhebung verbleibt weiterhin in weiter Ferne

 Die letzte EZB Sitzung am 9. September 2021 wurde von den Marktteilnehmern mit Spannung erwartet, denn angesichts der immer weiter steigenden Inflation wurden Stimmen lauter, die ein Ende der Anleihekäufe forderten. Die EZB-Chefin Christine Lagarde ist allerdings auf diesem Ohr taub, denn sie ändert bis auf weiteres nichts an der aktuellen ultralockeren Geldpolitik und pumpt weiter Geld in die Finanzmärkte. Deshalb werden in absehbarer Zukunft keine größeren Schwankungen an den Zinsmärkten zu erwarten sein und auch die Anhebung des Leitzinses verbleibt damit in weiter Ferne.

Eine Grundsatzentscheidungen zum Anleihekaufprogramm PEPP wurde von der EZB verschoben

An den bisherigen Planungen der Europäische Zentralbank (EZB) zum 1,85 Billionen schwere Pandemieprogramm PEPP gibt es weiter keine Änderungen. Mit dem PEPP unterstützt die EZB die europäische Wirtschaft nur noch ein halbes Jahr, bis Ende März 2022. Wie es dann weiter geht - ob es ein abruptes Ende oder ein sukzessives Abschmelzen der Käufe geben wird, ob das Programm fortgesetzt oder in andere Maßnahmen überführt wird - bleibt somit weiterhin unklar. Dass es noch immer keine Entscheidungen zu Dauer und Umfang von PEPP gibt, überrascht Finanzmarktexperten nicht. Denn mit dem Blick auf die Stabilisierung der Wirtschaft verfolgt Christine Lagarde weiter ihren Kurs der ruhigen Hand. Die Wirtschaft erholt sich zwar nach und nach von der Corona-Auswirkungen. Solange aber ungewiss ist, in welchem Ausmaß die Delta-Variante des Coronavirus und die derzeitigen globalen Lieferengpässe Auswirkungen auf die europäischen Märkte haben, hält die Europäische Zentralbank (EZB) sich alle Optionen offen. Dabei bleibt es bei dem im März 2021 beschlossenen signifikant höheren Tempo die Anleihekäufe zurückzunehmen. Im Anschluss an die EZB Ratssitzung im September verkündete Christine Lagarde, den Umfang gegenüber den beiden letzten Quartalen moderat zu reduzieren.

Der Leitzins wird noch lange bei 0 Prozent bleiben

Besonders relevant ist für Anleger und Finanzierer der EZB-Leitzins, welcher von der EZB weiterhin nicht antastet wird. Dieser liegt seit März 2016 bei 0 Prozent, was dem niedrigsten Niveau seit der Euro-Einführung 1999 entspricht. Der Leitzins hat zwar nur einen mittelbaren Einfluss auf die Baufinanzierungszinsen, er wirkt sich aber direkt auf Anlagestrategien sowie Sparzinsen aus und damit auf die Möglichkeit zu einem Vermögensaufbau für die Verbraucher. Ein Nullzins bedeutet besonders bei einer stark steigenden Inflation eine langfristig deutliche Entwertung des gesparten Geldes. Gleichzeitig ist aber der Leitzins auch ein wirkungsvolles Instrument, um der Inflation entgegenzuwirken. Das heißt, wenn die Europäische Zentralbank (EZB) den Zinssatz erhöht, zu dem sie den angeschlossenen Kreditinstituten Geld verleiht, verteuern sich die Kredite und damit die Investitionen insgesamt. In dessen Folge geht die Nachfrage zurück, ebenso wie die Teuerungsraten.

Allerdings ist der Leitzins aber nur eines von mehreren Instrumenten für eine Notenbank, die Inflation abzudämpfen. Experten sehen dies auch nicht als das erste Mittel der Wahl an. Denn bevor die EZB die Zinsen erhöht, wird noch viel Zeit ins Land gehen, so die Experten-Prognose. Denn wenn sich  die Europäische Zentralbank (EZB) tatsächlich aus der Politik des billigen Geldes verabschieden möchte, müsste zunächst das Herunterfahren des PEPP-Programms auf der Agenda stehen. Dazu kommt, dass auch das Ende des seit 2015 bestehenden Programms zum Ankauf von Vermögenswerten (APP) zur Disposition stehen müsste. Dass ein Fahrplan zum Ausstieg aus dem PEPP noch nicht einmal verbal vorbereitet wird, macht wieder einmal klar, dass noch lange mit der Nullzinspolitik gerechnet werden muss. Für Sparer mit einem Schwerpunkt auf Zinspapiere ist das besonders bitter. Eine Abhilfe schafft hier nur das Sparen in Produktivvermögen, d.h. Aktienorientierte Anlagen.

Wie wirkt sich dies alles auf die Entwicklung der Bauzinsen aus?

Die Möglichkeit, das Anleihekauftempo wieder zu drosseln, bedeutet keinen Kurswechsel der EZB. Denn bereits im August 2021 sind die Käufe mit rund 65 Millionen Euro gegenüber bisher 87,6 Mio im Juli 2021 geringer ausgefallen. Diese Ankündigung ist deshalb eher als eine geringfügige Anpassung und nicht als Einstieg in den Ausstieg zu verstehen, so die Meinung von Experten. Deshalb wird auch nicht erwartet, dass davon Impulse an die Zinsmärkte ausgehen. Die Zinsen werden auch in den nächsten Wochen auf einem ausgesprochen niedrigen Niveau bleiben, was ebenso für die Konditionen für Baufinanzierungen gilt. In den letzten Wochen haben sie sich diese schwankend seitwärts bewegt, nachdem sie im Juli 2021 in Folge der Neuausrichtung der EZB-Strategie gefallen sind. So liegen die günstigsten Angebote für ein 10-jähriges Baudarlehen schon bei 0,51 Prozent, für eine 15-jährige Darlehensfestschreibung liegen diese bei 0,81 Prozent und eine 20-jährige Zinsbindung ist derzeit ab 1,10 Prozent zu haben.

Mit tendenziell stärker steigenden Baufinanzierungszinsen rechnen Fachleute erst wieder, wenn über den Ausstieg aus dem Pandemie-Anleihekaufprogramm Klarheit besteht. Denn es ist noch keine ausgemachte Sache, dass das Anleihekaufprogramm  (PEPP) zum derzeit anvisierten Termin endet. Es ist auch eine Erweiterung von PEPP entweder über den März 2022 oder über die momentan gesetzte Höhe hinaus ein durchaus denkbares Szenario. Denn seit März 2020 ist das PEPP in zwei Schritten von ursprünglich 750 Milliarden Euro auf 1,85 Billionen Euro aufgestockt worden. Wenn man die Eingangs beschriebene Beharrlichkeit von Christine Lagarde genau betrachtet, dann besteht durch aus eher die Möglichkeit der Ausweitung als die der Reduzierung.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: leicht steigend
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend seitwärts

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