Zinskommentar Oktober 2015 - Ende der Nullzinspolitik noch in diesem Jahr?

Wenn es nach Fed Chefin Janet Yellen geht, wird die US-Leitzinswende noch in 2015 eingeläutet. Seit 7 Jahren sprachen Notenbanker nicht über eine Erhöhung der Leitzinsen, doch ist Yellen nun von diesem Konzept abgewichen und hat sich im September offen zu einer Zinswende geäußert. Noch im Sommer äußerte sich Yellen positiv über die Erhöhung der Leitzinsen, was ihre aktuelle Äußerung mit einem faden Beigeschmack und einer Irritation der Glaubwürdigkeit begleitet. Denn die wirtschaftlichen Perspektiven der Schwellenländer und die Zweifel an Chinas Dynamik in Punkto Wachstum, sowie die Abwertung der chinesischen Währung Renminbi führten zu Turbulenzen an den internationalen Kapitalmärkten und zogen nach sich, dass eine Änderung der Geldmarktpolitik derzeit nicht im Fokus steht.

Aufgeschoben oder aufgehoben? Investoren und Finanzmarktkenner sind skeptisch
Bekommt die Fed Chefin kalte Füße? Viele Kenner der Kapitalmärkte nicken bei diesem Gedanken und sind sicher, dass eine zeitnah anstehende Zinswende ausbleibt. Einen wichtigen Beitrag zu dieser Vermutung leisteten auch die US-amerikanischen Konjunkturdaten mit ihrer durchwachsenen Performance. Der Sommer blieb auf dem Finanzmarkt im Kontext zur angekündigten Zinserhöhung ereignislos und lässt Fragen aufkommen, ob die nun öffentliche Ankündigung leere Worte oder die Bekanntmachung von Fakten war. Denn anstatt einer Erholung der Weltwirtschaft oder der chinesischen Währung und damit einhergehender Stabilisierung der Kapitalmärkte hat sich eine weitere Abschwächung ergeben. Konjunktursorgen resultieren aber auch aus der aktuellen Arbeitsmarktlage, die für die Fed eine wichtige Rolle in finanzpolitischen Entscheidungen spielt. Die Löhne präsentieren sich unter der Summe des Vormonats und auch die Industrieproduktion ist weiter als gedacht von den Erwartungen und Prognosen entfernt. Fakt ist, dass eine nicht mehr lange auf sich wartende Zinswende zum brisanten Gegenstand verschiedener Diskussionen wird und die Kommunikation auf dem Finanzmarkt aktuell prägt. Doch inwieweit eine Erhöhung der Leitzinsen bis Ende des aktuellen Jahres eintritt, bleibt nach wie vor nur ein gesprochenes Wort und lässt bisher keinerlei Handlungen in die eine oder andere Richtung erkennen.

Abkopplung Europas wirtschaftlich unmöglich
Die Entwicklung des US-amerikanischen Kapitalmarktes steht im engen Zusammenhang mit dem europäischen Finanzmarkt. Auch wenn das überschuldete Griechenland mit dem zuletzt gewährten Hilfspaket einigermaßen unter Kontrolle gebracht wurde, lassen sich weitere Schwankungen auf dem Finanzmarkt nicht gänzlich vermeiden. China performt mit Turbulenzen auf dem Finanzmarkt, Wachstumssorgen in den Schwellenländern und die Verunsicherung Europas über die Entwicklung der amerikanischen Wirtschaft prägen das aktuelle Denken der EZB um Mario Draghi. Auch der aktuelle Skandal um den Hersteller VW geht nicht spurenlos am Kapitalmarkt vorbei und prägt die Wirtschaft. Made in Germany stand bisher für weltweit anerkannte Qualität, doch können Imageschäden durch das Bekanntwerden des VW Skandals nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Draghi kauft weiter Anleihen, Pfandbriefe und verzinste Kredite auf und lässt verlauten, dass sich die Höhe der Ankäufe in absehbarer Zeit nicht senken, sondern aufgrund der Lage ausweiten und kontinuierlich steigern wird.

Finanzierungsbedingungen bleiben weiterhin historisch günstig
Eine mögliche zusätzliche Lockerung der EZB-Geldpolitik bedeutet, dass die Finanzierungsbedingungen für Wohnimmobilien weiterhin extrem günstig bleiben. Die Inflationserwartungen dienen hierbei als guter Indikator, die sich letztlich in den Renditen langlaufender Staatsanleihen widerspiegeln. Die 10-jährigen Bundesanleihen rentierten Anfang Oktober bei 0,6 Prozent. Deshalb ist weder kurzfristig bis zum Jahresende noch mittel- oder langfristig ist mit einem nachhaltig kräftigen Zinsanstieg zu rechnen. Dies kann analog auch für die Preise von klassischen Immobilienkrediten angenommen werden, die weiterhin auf dem historisch niedrigem Niveau verharren dürften. Als Kreditkunde sollte man dennoch sorgfältig die Angebote im Markt prüfen, denn auch in Zeiten niedriger Zinsen gilt: Vergleichen spart Geld.

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Wohn-Kredit ohne Grundbuchsicherheit

Ob nun die Anschaffung einer neuen Küche, die Renovierung vom Wohnzimmers, eine Solaranlage oder die Dacherneuerung. Im eigenen Heim gibt es immer etwas auszubessern, zu renovieren und zu reparieren. Die meisten Maßnahmen haben jedoch eines gemeinsam, denn sie kosten Geld und das meistens nicht zu knapp. Wer nichts auf der hohen Kante hat, muss nun nach alternativen Finanzierungswegen suchen. Denn die Erneuerung des Interieurs und die Instandhaltung des Gebäudes tragen maßgeblich zum Werterhalt der Immobilie bei. Nicht tätig zu werden ist also langfristig gesehen keine gute Lösung.




Der Wohnkredit ist günstig und unkompliziert
Der sogenannte Wohnkredit ist genau für solche Fälle gedacht. Mit ihm können Immobilieneigentümer Summen von 5.000 bis etwa 50.000 Euro finanzieren und dies auf unbürokratische Weise. Denn auch bei Beträgen im höheren Bereich ist kein Grundschuldeintrag notwendig. Als Kreditnehmer muss man nicht einmal einen genauen Verwendungszweck nachweisen, sondern lediglich belegen, Wohneigentum zu besitzen. Dieser Nachweis kann entweder mit einem aktuellen Grundbuchauszug erfolgen oder mit dem Gebührenabgaben-Bescheid. Dieser belegt, dass der Immobilienbesitzer regelmäßig Steuern für sein Grundstück oder beispielsweise für die Müllentsorgung entrichtet und dient deshalb ebenfalls als Beweis für den Besitz der Immobilie.




Welche Maßnahmen können finanziert werden?
Bei vielen Anbietern heißt der Wohnkredit "Modernisierungskredit". Um diese beiden Dinge geht es also: Wohnen und Modernisieren. Der Wohnkredit kann für Reparaturen, Instandsetzungen oder Modernisierungen in Anspruch genommen werden. Denkbar sind hierbei zum Beispiel die Renovierung der sanitären Einrichtungen, der Ausbau des Kellers oder der Austausch der Fenster. Auch das neue Carport, neue Möbel oder die Neubepflanzung des Gartens können mittels Wohnkredit in Angriff genommen werden.




Zweckgebundenheit beim Modernisierungskredit
Die einzige Grenze, die der Wohnkredit setzt, ist seine grundsätzliche Zweckgebundenheit. Er muss für Maßnahmen an der eigenen Immobilie eingesetzt werden. Hierbei ist der Nachweispflicht allerdings Genüge getan, sobald der Darlehensnehmer sich als Immobilieneigentümer ausgewiesen hat.







Die flexiblen Konditionen eines Modernisierungskredits
Der Zinssatz wird beim Wohnkredit in der Regel bonitätsunabhängig vergeben. Das bedeutet, seine Höhe ist nicht vom Einkommen und der finanziellen Situation des Antragstellers abhängig. Die Kreditlaufzeit und die monatliche Rate sind bei den meisten Anbietern frei wählbar. Zudem hat der Kreditnehmer bei einigen Angeboten die Möglichkeit, den Betrag im Nachhinein ohne Zusatzkosten und weiteren Aufwand zu erhöhen, wenn sich herausstellt, dass zum Beispiel für die geplante Modernisierung doch mehr Geld als gedacht benötigt wird. Weitere Flexibilität bietet der Wohnkredit hinsichtlich seiner Auszahlungsmodalitäten: Ab Beantragung kann der Kreditnehmer bis zu drei Monate warten, bis er die Darlehenssumme abruft. Ab diesem Zeitpunkt beginnt dann auch erst die Rückzahlung. In vielen Fällen punktet der Wohnkredit zudem mit Schnelligkeit, denn nach der Kreditzusage ist das Geld meist in wenigen Tagen auf dem Konto.




Mit Sondertilgungen schneller ans Ziel
Ein besonders praktisches Extra bietet der Wohnkredit hinsichtlich seiner Sondertilgungsmöglichkeiten: Leistet man als Kreditnehmer zwischendurch Zahlungen, die über die monatliche Rate hinausgehen, kann er damit entweder die Laufzeit des Kredits verkürzen und ist damit schneller schuldenfrei. Oder er behält die Laufzeit bei, setzt durch die Sonderzahlung aber die monatliche Rate herab und reduziert somit seine Belastung.




Der Unterschied zwischen Wohnkredit, Ratenkredit und Baufinanzierung
Im Prinzip ist der Wohnkredit nichts anderes als ein Ratenkredit, dessen Vergabe an den Zweck der Modernisierung oder Renovierung gebunden ist. Auch, wenn die exakte Verwendung nicht nachgewiesen werden muss, gewährt die Bank aufgrund der Zweckgebundenheit günstigere Zinsen beim Wohnkredit. Dass der Kreditnehmer eine Immobilie besitzt, dient ihr hierbei als Sicherheit.


Wohnkredit versus Ratenkredit

 Genau wie beim gängigen Ratenkredit bleibt der effektive Jahreszins über die gesamte, vereinbarte Kreditlaufzeit hinweg der gleiche. Dafür bietet der Wohnkredit allerdings die wesentlich flexibleren Konditionen, denn hier kann der Kreditnehmer jederzeit Sondertilgungen vornehmen, was beim Ratenkredit in der Regel nicht der Fall ist.




Wohnkredit versus klassische Baufinanzierung
Außer einem Wohnkredit und einem Ratenkredit kann auch die klassische Baufinanzierung dafür genutzt werden, kleinere Kredite für Modernisierungszwecke aufzunehmen. Der entscheidende Unterschied: Bei der Baufinanzierung ist eine mit Kosten verbundene Grundschuldeintragung zwingend erforderlich. Dafür erhält die Bank aber ein hohes Maß an Sicherheit, weshalb die Zinsen oftmals günstiger als beim Wohnkredit sind. Einen Haken hat das Ganze allerdings, denn ein Baufinanzierungsdarlehen wird in der Regel nur gewährt, wenn die Immobilie gemäß Grundbuch schuldenfrei ist oder freie Grundschuldanteile vorhanden sind.




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Eckdaten vom Wohnkredit

• Günstige Konditionen für Immobilieneigentümer: ab 3,75% p.a.
• Kein Grundbucheintrag erforderlich
• Finanzierungssummen von 5.000 Euro bis 50.000 Euro möglich

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Zinskommentar September 2015 - Fortsetzung der Niedrigzinspolitik durch Fed beschlossen

Der US-Leitzins von 0,25 Prozent wird vorerst keine Änderung erleben, wie die Fed mitteilte und damit an der Niedrigzinspolitik festhält. Die Begründung von Janet Yellen, Fed-Chefin und Sprecherin der US-amerikanischen Notenbank orientiert sich auf die rückläufigen Inflationsprognosen und weiter anhaltenden ökonomischen Schwierigkeiten Chinas und weiterer Schwellenländer, die eng mit der US-Wirtschaft verknüpft sind. Die gesamtwirtschaftliche Situation der USA wird weiterhin positiv eingestuft, zumal die unbereinigte Arbeitslosenquote mit 5,1 Prozent den niedrigsten Wert seit 2008 aufweist.

Auswirkungen auf die Aktien- und Anleihenmärkte
Befürworter der Entscheidung begrüßen die Vermeidung stärkerer Beeinflussungen auf dem Aktien- und Anleihenmarkt, die mit einer Zinswende einhergehen und zu panikartigen Verkäufen führen könnten. Auch im Bezug auf die Weltleitwährung und US-amerikanische Exporte wird ein unveränderter Leitzins als stärkender Effekt betrachtet. Neben den binnenwirtschaftlichen Faktoren richtet sich der Blick auch auf die Schwellenländer, in denen es bei einer Erhöhung des Leitzins zu einem Investitionseinbruch kommen könnte. Daher hat sich der internationale Währungsfonds in den vergangenen Wochen darüber geäußert, dass die geplante Zinswende vertragt und auf einen späteren Zeitpunkt verschoben wird. Die Mehrheit aller Ratsmitglieder hat allerdings für eine Anhebung des Leitzins gestimmt und damit ein Signal an die Märkte gesendet, dass die Zinswende trotz Verschiebung bevorsteht und in Kürze kommen wird. Einige Experten des Kapitalmarktes befürchten aktuell Investitionsblasen bei US-Aktien und auf dem Immobilienmarkt. Neben der US-amerikanischen Zentralbank hält auch die europäische Zentralbank an der bisherigen Geldmarktpolitik fest und lässt Veränderungen in Form einer Zinsanhebung als Zukunftsperspektive betrachten.

Unveränderte Bauzinsen überzeugen Baufinanzierer
Bauzinsen überzeugen nach wie vor mit einer günstigen Performance und ermöglichen 10-jährige Hypothekendarlehen auch weiterhin mit einem Zinssatz on 1,44 bis 1,52 Prozent. Mit Aussicht auf die beibehaltenen Niedrigzinsen wird auch der Markt deutscher Staatsanleihen nicht verändert und die langfristigen Renditen sind derzeit gering, aber sicher. Bei einer Erhöhung würden die Renditen für deutsche Staatsanleihen und mit ihnen die Zinsen für Baufinanzierungen ansteigen. Baufinanzierer haben anhand der Fed Entscheidung die Chance, weiterhin günstig zu finanzieren und sich für eine wertsteigernde Investition in physische Dinge zu entscheiden. Der Traum vom Eigenheim oder die Baufinanzierung für renditestarke Projekte wie Immobilien zur Vermietung oder altersgerechtes Wohnen stehen bei Investoren hoch im Kurs und zeigen sich auch weiterhin als eine optimale Entscheidung für günstige Investitionen mit einer wertsteigernden Performance im Immobilienbereich.

Keine vorschnellen Entscheidungen
Auch wenn wegen der nur verschobenen Zinsentscheidung die Verunsicherung der Verbraucher bleibt, dass im Anschluss an eine Zinswende in den USA die Zinsen ansteigen, wird Häuslebauern kurzfristig ausreichend Zeit bleiben, eine passende Immobilie auszuwählen. Es wird nicht so sein, dass die Zinsen gleich sprunghaft ansteigen und man als Häuslebauer nicht mehr von den äußerst niedrigen Baufinanzierungszinsen profitieren kann. Für Immobilienbesitzer, deren bestehende Baufinanzierung in den kommenden 60 Monaten ausläuft, sollte der Abschluss eines Forward-Darlehens in Erwägung gezogen werden, um dem mittel- und langfristig steigenden Zinsänderungsrisiko zu entgehen. Ich stehe ihnen bei diesen Entscheidungen mit Rat und Tat zur Seite und beantworte ihre Fragen zur Lage auf den Zinsmärkten.

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Als Selbstständiger ein Eigenheim finanzieren: So klappt’s!

Gute Zinsen für ihre Baufinanzierung können Selbstständige oft mit der Lupe suchen, denn Banken lassen sich das höhere Finanzierungsrisiko mit Zinsaufschlägen bezahlen. Dabei ist das Eigenheim auch für Selbstständige, Freiberufler und Gewerbetreibende zu fairen Bedingungen realisierbar. Wie kann man die Ausgangssituation als Selbstständiger verbessern und wie bereitet man sich auf die Darlehensbeantragung vor.

Selbstständige sind für Banken keine Wunschkandidaten
Könnten Banken sich für eine Baufinanzierung den perfekten Kunden aussuchen, dann fiele ihre Wahl vermutlich auf einen Beamten mit gesicherten Pensionsansprüchen, überdurchschnittlichem Einkommen und einem gut gefüllten Sparkonto. Selbstständige, Freiberufler und Gewerbetreibende hingegen gehören aufgrund ihrer schwankenden Einkommenssituation nicht zum bevorzugten Klientel, wenn es um die Vergabe von hohen Baufinanzierungsdarlehen geht. Dennoch ist eine Baufinanzierung auch für Selbstständige realisierbar.

Warum ist eine Baufinanzierung für Selbstständige so hürdenreich?
Bei einer Baufinanzierung geht es oft um hohe Summen. In den meisten Fällen liegt der Finanzierungsbedarf bei mindestens 100.000 Euro. Bei solchen Beträgen erwarten die Banken Sicherheiten auf Seiten des Antragstellers und schauen bei Selbstständigen besonders genau hin. Denn bei ihnen ist das Einkommen unregelmäßiger als bei Angestellten oder Beamten. Das macht es wesentlich schwieriger, abzuschätzen, ob der Antragsteller in Zukunft dazu in der Lage sein wird, den Kredit zurückzuzahlen.
Hinzu kommt, dass beide Seiten einen höheren Aufwand betreiben müssen, um die Situation zu verdeutlichen: Bei Angestellten reichen die Lohnnachweise der letzten Monate aus. Selbstständige hingegen müssen umfassende Bilanzen vorlegen. Viele Banken scheuen diesen Prüfungsaufwand. Aus diesen Gründen werden Immobilienfinanzierungen für Selbstständige oft von vorneherein abgelehnt.

Worin unterscheiden sich Baufinanzierungen für Selbstständige von Baufinanzierungen für Angestellte?
Der Unterschied besteht in erster Linie darin, dass Baufinanzierungen für Selbstständige nicht zu den gleichen, guten Konditionen erhältlich sind wie Baufinanzierungen für Angestellte. Mit höheren Zinsen kompensieren die Banken das gesteigerte Risiko der gesamten Finanzierung. Ein weiterer Unterschied: Während Angestellte die Baufinanzierung auch alleine bestreiten können, bestehen Banken bei Selbstständigen oft auf einem zweiten Darlehensnehmer wie zum Beispiel den Lebenspartner, um das Risiko auf mehrere Schultern zu verteilen.

Selbständige, Freiberufler, Gewerbetreibende – wer hat die besseren Chancen auf eine Immobilienfinanzierung?
Selbstständig ist jeder, der nicht in einem Angestelltenverhältnis steht. Für die Banken ist es zudem ein Unterschied, ob es sich um einen Freiberufler oder einen Gewerbetreibenden handelt. Freiberufler – dazu gehören zum Beispiel Ärzte, Architekten oder Rechtsanwälte – werden meistens wie Angestellte eingestuft und erhalten Darlehen zu ähnlichen Konditionen.

Welche Berufsgruppen haben das Nachsehen?
Schwieriger ist es für Gewerbetreibende, also beispielsweise Handwerker oder Händler; sie müssen in vielen Fällen mit schlechteren Zinsen leben. Die geringsten Aussichten haben Schüler, Studenten, Zivildienstleistende, Saisonarbeiter oder Existenzgründer – hier geht die Bank nur dann auf den Finanzierungswunsch ein, wenn ein weiterer Antragsteller das Vorhaben unterstützt und über die entsprechende Bonität verfügt.



Welche Faktoren begünstigen, dass eine Baufinanzierung für Selbstständige zustande kommt? 

• Dauer und Beständigkeit der Selbstständigkeit
  Die selbstständige Tätigkeit sollte seit mindestens drei Kalenderjahren ausgeübt werden und sich durch eine nachhaltig positive Einkommenssitutation auszeichnen, die möglichst geringe Schwankungen und bestenfalls steigende Tendenzen aufweist. Ist das Gegenteil der Fall, veranschlagt die Bank höhere Zinsen.
• Höhe des Nettoeinkommens
  Offiziell geben die Banken keine Grenzen zum Mindesteinkommen bekannt, über das ein selbstständiger Antragsteller verfügen muss, damit eine Finanzierung zustande kommen kann. Allerdings gibt es Anhaltspunkte, die deutlich machen, wie hoch das Nettoeinkommen sein sollte. Zum Beispiel berechnen die Banken den finanziellen Spielraum und setzen einen Mindestbetrag von 1.000 Euro pro Einzelperson für Lebenshaltungskosten an. Der Antragsteller müsste also dazu in der Lage sein, diese Kosten zusätzlich zur Belastung durch das Baufinanzierungsdarlehen zu tragen, ohne am Ende des Monats in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.
• Höhe des Eigenkapitals
  Wer als Selbstständiger mindestens 40 Prozent des Immobilienkaufpreises als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringt, hat gute Chancen auf eine Baufinanzierung zu günstigen Zinsen. Hinzu kommt, dass durch das Eigenkapital das benötigte Darlehen geringer ausfällt und mit ihm die monatliche Belastung, was die Bank ebenfalls als positiv bewertet.
• Zustand der Immobilie
  Der Zustand und die Lage der Immobilie spielen eine wichtige Rolle, wenn es darum geht, ob die Bank sich auf die Baufinanzierung für Selbstständige einlässt. Tadellose Objekte in bevorzugter Lage werden eher finanziert als beispielsweise renovierungsbedürftige Eigenheime in Randvierteln.
• Anzahl der Darlehensnehmer
  Wenn der Selbstständige die Immobilie nicht allein finanziert, sondern gemeinsam mit einem Ehepartner, der über ein geregeltes Einkommen in einem Angestelltenverhältnis verfügt, hat er bessere Aussichten darauf, eine Finanzierung zu bekommen.

Sondertilgungsoptionen und Tilgungssatzwechsel machen es Selbstständigen leichter
Gerade, weil sich die Einkommenssituation schnell verändern kann, ist für Selbstständige ein flexibles Baufinanzierungsdarlehen besonders wichtig. Es sollte zum Beispiel kostenlose Tilgungssatzwechsel einräumen, denn dann kann die monatliche Rate herabgesetzt werden, um sich einen größeren, finanziellen Spielraum zu verschaffen. Oft räumen die Banken im Ernstfall sogar ein, die Tilgung über einen bestimmten Zeitraum hinweg ganz auszusetzen. Flexibilität ist aber auch dann entscheidend, wenn der Selbstständige plötzlich mehr verdient und das Geld in die Baufinanzierung stecken möchte: Für solche Fälle sollte der Darlehensvertrag kostenlose Sondertilgungsmöglichkeiten beinhalten. Der positive Effekt dabei: Sobald Sonderzahlungen geleistet werden, sinken Restschuld, Darlehenslaufzeit und Zinskosten der Baufinanzierung.

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Neue KfW Broschüre – informativ und kostenlos für Ihre Finanzierungsplanung

Die KfW hat eine neue Broschüre zu den wohnwirtschaftlichen Programmen aufgelegt. Diese Broschüre ist so aufgebaut, dass sie dem Finanzierungsinteressenten die KfW-Förderprodukte themenbezogen kurz und übersichtlich darstellt. Jetzt von günstigen Zinsen und Zuschüssen profitieren.

Mehr Möglichkeiten mit der KfW
Sie schmieden neue Pläne für Ihr Zuhause? Sie möchten bauen oder kaufen? Ein Haus oder eine Wohnung modernisieren? Dann können Sie sich die finanzielle Unterstützung der KfW sichern. Mit den vielfältigen Förderprodukten sparen Sie Geld und gewinnen mehr Spielraum – dank günstiger Kreditzinsen und attraktiver Zuschüsse.
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Ihre Schritte zum KfW-Förderprodukt

1. Planen Sie Ihre Maßnahme – bei Bau und Sanierung gemeinsam mit einem Sachverständigen.
2. Nutzen Sie alle Fördermöglichkeiten – viele Förderprodukte können Sie kombinieren.
3. Beantragen Sie Ihren Kredit bei Ihrem Finanzierungspartner – oder Ihren Investitionszuschuss gemeinsam mit Ihrem Sachverständigen bei der KfW.
4. Starten Sie mit Ihrem Vorhaben.

Quelle: KfW-Bank

Zinskommentar August 2015 - Vorübergehende Entspannung bei Baufinanzierungszinsen

Die Griechenland-Krise hat den Zinsmarkt bis Anfang Juli stark gebeutelt und bei Baufinanzierern für reichlich Aufregung und Unsicherheit gesorgt. Im letzten Monat war eine deutliche Entspannung spürbar, die sich für Finanzierungskunden beispielsweise bei einer 10-jährigen Zinsbindung mit einer Senkung von 20 bis 25 Basispunkten auswirkte.

Hilfspaket für Griechenland und zweifelhafte Wirtschaftsstabilität in China
Mit Zusicherung des dritten Hilfspakets von 86 Milliarden Euro für Griechenland sind die Bauzinsen wieder gesunken und der Weg zum Eigenheim oder einer rentablen Altersvorsorge durch Immobilieninvestitionen geebnet. Die Entscheidung der europäischen Parlamente hat die Unsicherheit bei Investitionen genommen und dem Immobilienmarkt neuen Aufschwung verschafft. Natürlich gibt es die Unterstützung für Griechenland nicht ohne deren Mitarbeit, so dass die Regierung Steuervorteile abschaffen, sich effektiver gegen Steuerhinterziehung durchsetzen, sowie die Frühverrentung zurücknehmen und das Eigenkapital der Banken stärken muss.
Der chinesische Markt performt sich aktuell mit einem rückgängigen Wachstum, wodurch die Währung gegenüber dem Dollar abgewertet wird. Mit dieser Praktik möchte die chinesische Notenbank für mehr Wettbewerbsfähigkeit auf dem Markt sorgen. Für Investoren kam der Schritt überraschend, was eine Flucht aus dem Aktienmarkt mit einhergehender Konzentration auf Staatsanleihen zur Folge hatte. Die Renditen sanken, beeinflussten die Performance sich an den Staatsanleihen orientierender Pfandbriefe und sorgten für sinkende Baufinanzierungszinsen.

Baufinanzierungszinsen könnten bald steigen
Die konjunkturelle Wirtschaftsentwicklung und die Billig-Geldpolitik sind zwei primäre Faktoren, welche die aktuell niedrigen Bauzinsen beeinflussen. Spätestens im September könnte der erste Schritt zur Erhöhung der Leitzinsen eingeleitet und damit eine Erhöhung der Bauzinsen begünstigt werden. Wenn die amerikanische Notenbank eine geldpolitische Veränderung vornimmt, beeinflusst dies auch die Renditen deutscher Staatsanleihen und somit die Baufinanzierungszinsen. Eine Abmilderung könnte eintreten, da die EZB nach wie vor milliardenschwere Anleihekaufprogramme verfolgt und damit dazu beiträgt, das die Bauzinsen hierzulande noch länger attraktiv niedrig bleiben. Ein wachsamer Rundumblick ist für Investoren trotzdem zu empfehlen.

Forward-Darlehen wurden zuletzt stark nachgefragt
Durch den starken Zinsanstieg von April bis Juni dieses Jahres haben sich Finanzierungskunden vermehrt um die Anschlussfinanzierung ihrer bestehenden Immobiliendarlehen gekümmert. Die Nachfrage nach Forward-Darlehen hat sich in diesem Zeitraum deutlich erhöht. Finanzierungskunden können sich dabei den Zinssatz für ihre Anschlussfinanzierung bereits heute bis zu 60 Monate im Voraus sichern. Da von Mitte Juli bis August die Zinsen für Hypothekendarlehen wieder leicht zurückgegangen sind, stellt sich die Frage, ob man in dem aktuell leicht fallenden Zinsmarkt immer noch ein Forward-Darlehen abschließen sollte.
Hierzu kann ich nur meine Forward-Darlehen-Strategie empfehlen. Alle Interessenten mit einer Anschlussfinanzierung in meiner Forward-Darlehen-Strategie, haben im April/Mai diesen Jahres innerhalb weniger Tage die Forward-Darlehen abgeschlossen und sich somit die günstigen Zinsen gesichert.

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Ein sicheres Fundament gegen Überschuldung - Was Immobilienfinanzierer im Zinstief beachten sollten

Anfang April diesen Jahres warnte das Handelsblatt Online „Vorsicht Schuldenfalle“. Der Traum von den eigenen vier Wänden könne besonders im gegenwärtigen Zinstief leicht zum Alptraum werden. Das Handelsblatt spitzt hier zu, was derzeit in der Tat ein Stolperstein für Immobilienfinanzierer sein kann. Denn durch die Mechanik des Annuitätendarlehens braucht die Rückführung des Kredits länger als früher – sehr viel länger. Die Rückzahlung eines zehnjährigen Darlehens von 200.000 Euro zum aktuell möglichen effektiven Zinssatz von 1,25 Prozent beispielsweise dauert bei der einstigen Standardtilgung von einem Prozent fast 65 Jahre.

Mit professioneller Beratung vor Überschuldung und sonstigen Fußangeln einer Finanzierung in der Niedrigzinsphase schützen
Immobilienfinanzierer die sich etwa darüber freuen, dass sie zum Beispiel mit einer monatlichen Rate von 375 Euro einen 200.000-Euro-Kredit bedienen können, werden in einem professionellen Beratungsgespräch rasch auf den Boden der Tatsachen zurückgeholt. Diese Immobilienfinanzierer werden nicht nur die Rückführung ihres Kredits unter Umständen nicht erleben, sondern können auch ein großes Problem bekommen, wenn die Zinsen nach zehn Jahren gestiegen sind, die Restschuld hingegen nur minimal geschrumpft ist.

Solide Haushaltsrechnung und hohe Tilgung
Um einen ehrlichen Kassensturz inklusive Kalkulation auch größerer und unregelmäßiger Ausgaben wie Autoreparaturen, Instandhaltungskosten oder Urlaub kommen Immobilienfinanzierer deshalb nicht herum. Eine Darlehensrate in Höhe der bisherigen Kaltmiete sollte im Regelfall mindestens drin sein. Eine monatliche Kaltmiete von beispielsweise 875 Euro würde im beschriebenen Beispielfall einen monatlichen Tilgungssatz von vier Prozent ermöglichen und die Rückzahlungsdauer auf fast 22 Jahre verkürzen. Angst vor einer hohen Tilgung brauchen Immobilienfinanzierer nicht haben, denn mit unentgeltlichen Tilgungssatzwechseln kann flexibel auf eventuelle Widrigkeiten des Lebens reagieren werden. Beruhigend ist für den Immobilienfinanzierer außerdem, dass nach zehn Jahren ohnehin für jeden Immobiliendarlehensvertrag – unter Einhaltung der sechsmonatigen Kündigungsfrist – ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB besteht. Zudem können bei Finanzierungsinstituten im Vorhinein vertraglich fest vereinbarte Sondertilgungen auch eine Vergünstigung der Konditionen bewirken und Immobilienfinanzierern so bares Geld sparen.



Zinssicherung für morgen und übermorgen zum günstigen Preis
Neben einer hohen Tilgung ist es in den meisten Fällen außerdem ratsam, eine möglichst lange Sollzinsbindung zu vereinbaren, denn auch die Kostendifferenz zwischen kürzeren und längeren Zinsbindungen schmilzt derzeit immer mehr zusammen: Die sich verringernde Zinsdifferenz zwischen 10- und 20-jährigen Sollzinsbindungen im obigen Diagramm macht deutlich, dass der Preis der Sicherheit derzeit relativ günstig – die Ersparnis für das eingegangene Risiko somit eher gering ist. Fast alle großen, überregionalen Finanzierungsinstitute bieten heute 20-jährige Zinsbindungen an, einige auch 30-jährige.  Hohe Planungssicherheit bieten weiterhin Volltilger-Darlehen, die mit Ende der Zinsbindung vollständig abbezahlt sind und bei denen sich die Frage der zukünftigen Zinssicherung insofern gar nicht stellt. Weiteres Plus: Finanzierungsinstitute belohnen die langfristige Berechenbarkeit dieser Darlehen mit teilweise erheblichen Zinsabschlägen. Eine Alternative zur langen Zinsbindung ist auch die Absicherung der Immobilienfinanzierung über einen Bausparvertrag. Ob dies für einen Immobilienfinanzierer sinnvoll ist, muss jedoch im Einzelfall geprüft werden.

Forward-Darlehen für die Zinssicherung der Anschlussfinanzierung nutzenWer heute bereits eine Baufinanzierung hat, steht morgen vor der Frage, zu welchen Konditionen er seine Immobilie bestmöglich anschlussfinanzieren sollte: Bis zu 66 Monate im Voraus können sich Immobilienfinanzierer mit einem Forward-Darlehen bereits jetzt die Konditionen für ihre Anschlussfinanzierung sichern. Dabei sind auch die Forward-Konditionen historisch vorteilhaft: Bis zu 12 aufschlagsfreie Forward-Monate gewähren Finanzierungsinstitute ihren Kreditnehmern und die Aufschläge für jeden weiteren Monat sind mit 0,01 bis 0,02 Prozentpunkten bei den meisten Finanzierungsinstituten ebenfalls sehr günstig.



Sicherheit und Flexibilität: Das Yin und Yang maßgeschneiderter Baufinanzierung
Letztendlich trifft für jede Immobilienfinanzierung zu, was beim Hausbau ganz selbstverständlich ist – dass fürs gute Gelingen ein solides Fundament notwendig ist. Gut gemacht ist eine Finanzierungslösung dann, wenn sie Sicherheit und Flexibilität in idealer Weise austariert. Dann muss man als Immobilienfinanzierer auch die berüchtigte „Schuldenfalle“ nicht fürchten.

Quelle: Dirk Günther Prohyp GmbH