Zinskommentar Mai 2021 - Das Potenzial für einen Anstieg der Baufinanzierungszinsen ist begrenzt

 Die Europäische Zentralbank (EZB) bewegt sich vor ihrer nächsten geldpolitischen Sitzung im Juni 2021 auf der einen Seite in einem Spannungsfeld zwischen hohen Inflationsraten und positiven Konjunkturaussichten. Auf der anderen Seite befinden sich immer noch ganze Wirtschaftszweige im Corona-Krisenmodus und sind auf eine weitere Unterstützung angewiesen. Der weitere Kurs und die Inflationserwartungen beeinflussen die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe und somit auch die Bauzinsen, welche aktuell leicht ansteigen.

Welche weitere Entwicklung ist bei den Zinsbewegungen zu erwarten?

Die Baufinanzierungen sind in den letzten Wochen leicht teurer geworden. Der aktuelle Topzins beträgt 0,74 Prozent für eine zehnjährige Zinsbindung, im April lag er noch bei 0,61 Prozent, für eine 15-jährige Darlehensfestschreibung bei 0,99 Prozent und eine 20-jährige Zinsbindung liegt bei 1,22 Prozent. Deshalb stellt sich bei vielen Baufinanzierern die Frage: Wird sich der Anstieg fortsetzen?

Experten schätzen, dass eine weitere leichte Bewegung nach oben im Bereich des Möglichen liegt. Der Grund dazu ist, dass die Finanzmärkte aktuell und voraussichtlich noch in den nächsten Wochen ihren Blick vermehrt auf die hohe Inflation richten werden. Damit einhergehend schwingt die Erwartung von möglichen Zinserhöhungen der Zentralbanken mit, was in der Folge zu höheren Baufinanzierungszinsen führen kann. Allerdings zeichnet sich noch nicht ab, ob die Europäische Zentralbank (EZB) im Juni die Anleihekäufe im Rahmen des Pandemie-Programms PEPP nachjustieren wird. Wenn sie beispielsweise ankündigen sollte, das Tempo wieder zu drosseln, dann würde dies zinssteigernd wirken. Nach heutigem Stand ist aber davon nicht auszugehen, den Fachleute rechnen kurzfristig mit keiner Veränderung. Denn es ist aktuell weder eine Aufstockung notwendig, noch kann mit einen relevanten Rückgang der Ankäufe gerechnet werden.

Wenn die Zinsen für Baufinanzierungen weiter steigen - mit welchen Ausmaß müssen Baufinanzierer kalkulieren?

Das Aufwärtspotenzial für die Bauzinsen ist ausgesprochen eingeschränkt - auch längerfristig gesehen ist nur wenig Luft nach oben. Denn zum einen bleibt die Geldflut durch das PEPP-Programm noch bis mindestens nächstes Frühjahr bestehen und Experten halten sogar eine Verlängerung für möglich. Denn die Wirtschaft im Euroraum wird bis Ende 2022 brauchen, um wieder das Vorkrisenniveau zu erreichen. Und so lange manipulieren die Anleihekäufe und andere Maßnahmen der Zentralbanken den Zins massiv nach unten. Außerdem wird die Inflationsdynamik im nächsten Jahr wieder abflauen. Damit wird der Druck, die Zinsen zu erhöhen für die Zentralbanken wieder nachlassen.

Welche Folgen haben die steigenden Zinsen für eine Immobilienfinanzierung?

Obwohl sich ein leichter Anstieg bemerkbar macht, befinden wir uns immer noch ein extrem niedrigen Zinsniveau im historischen Vergleich. Auch wenn diese Bewegung sich noch weiter nach oben bewegen sollte, sind keine massiven Auswirkungen auf den Finanzierungsmarkt oder die Nachfrage zu erwarten. Ein Anstieg von 0,2 oder 0,3 Prozentpunkten beim Zinssatz führt zwar zu leicht höheren Kosten oder einer längeren Dauer der Gesamtlaufzeit des Darlehens. Ein Aus für eine machbare Baufinanzierung bedeutet dies aber nicht. Denn nicht die Zinskosten sind der limitierende Faktor, sondern das Angebot der Immobilien zu angemessenen Preisen. Aktuell verschärft beispielsweise der Mangel an Holz und anderen Baumaterialien hauptsächlich beim Neubau die Situation zusätzlich.

Warnungen vor steigender Inflation - Ab wann muss die EZB den Leitzins wieder anheben?

Die aktuelle Nervosität der Marktteilnehmer sollte nicht überbewertet werden, die aufgrund des kurzfristigen deutlichen Inflationsanstiegs von einem Eingreifen der Zentralbanken ausgehen. Die derzeitigen höheren Inflationsraten treten in diesem Jahr nur temporär auf, verursacht durch den "Corona-Nachholbedarf" aus 2020 und einigen Sonderfaktoren wie die CO2-Bepreisung. Aus heutiger Sicht wird die Dynamik des Inflationsanstiegs im Jahr 2022 aller Wahrscheinlichkeit nach wieder zurückgehen und deshalb steht die EZB derzeit nicht unter Druck, mit geldpolitischen Maßnahmen gegenzusteuern. Unter Zugzwang würde sie erst geraten, wenn es zu einem nachhaltigen und signifikanten Überschreiten der 2-Prozent-Marke kommt. Dies wird im nächsten Jahr nicht der Fall sein. Die Europäische Zentralbank (EZB) überarbeitet gerade ihre Strategie, um möglichst spät handeln zu müssen. Blickt man auf die USA, so ist eine wesentlich stärkere Inflation zu beobachten. Durch die strategische Ausrichtung der amerikanischen Notenbank, kann diese die aktuelle Phase erst einmal beobachten, ohne gleich gegensteuern zu müssen. Derzeit gilt die Aussage der Federal Reserve System (Fed) noch, die Zinsen bis 2023 nicht zu erhöhen.

Wie sind die aktuellen Forderungen nach einer Straffung der Geldpolitik einzuschätzen?

Betriebswirtschaftlich ist es verständlich, dass Vertreter aus der Bankbranche grundsätzlich ein Interesse an höheren Zinsen haben, denn diese wirken sich tendenziell positiv auf ihre Ertragsbilanz aus. Von der EZB erhalten die Banken aber inzwischen für deren Negativzinspolitik über das TLTRO-Programm quasi Zinssubventionen, beziehungsweise Transferzahlungen in ihre Bilanzen als Kompensation. Forderungen nach einer kurzfristigen Reaktion der EZB auf eine vermutlich nur einige Monate andauernde Phase der Inflation von mehr als 2 Prozent sehen Experten skeptisch. Der daraus resultierende Effekt wäre nur eine Verunsicherung des Finanzmarktes. Eine umsichtige, langfristig denkende und agierende EZB bringt mehr Vertrauen für alle Finanzmarktteilnehmer, als wenn sie auf kurzfristige politische Forderungen mit Aktionismus reagiert.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: leicht steigend
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Zinskommentar April 2021 - EZB-Entscheidungen sind mitverantwortlich für die Immobilienpreisentwicklung

 Die Europäische Zentralbank (EZB) macht bei der Umsetzung des Pandemie-Notfall-Programms PEPP weiter kräftig Tempo und setzt die Anleihekäufe fort und hält damit an dem im März 2021 beschlossenen Kurs weiter fest. Sie möchte damit einen Anstieg der Zinsen der Staatsanleihen der Euro-Länder verhindern und weiterhin für günstige Finanzierungsbedingungen sorgen. Doch was bedeutet dies für die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen und wie sind die weiteren Aussichten?

Christine Lagarde hält an aktuellem finanzpolitischen EZB-Kurs fest

Die EZB versucht mit allen Mitteln, die EU-Staaten gut durch die Pandemie zu manövrieren und pumpt dafür immer mehr Geld in die Finanzmärkte. Unter den Fachleuten wirft dies mittlerweile die Frage auf, welche Erfolgsaussichten und Konsequenzen wird dies haben?
Es gibt kaum etwas dagegen zu sagen, dass das PEPP-Programm zur Unterstützung der europäischen Wirtschaft zurzeit absolut notwendig. Gepaart mit klugen Investitionsstrategien, könnte es für einen kräftigen und nachhaltigen Aufschwung sorgen, was man an den USA gerade als Paradebeispiel verfolgen kann. Wenn es aber darum geht, dem Inflationsziel näher zu kommen, so haben sich die Geldfluten bisher als wenig wirksam  erwiesen.

Dies ist keine neue Erkenntnis und war auch schon vor Beginn der Corona-Pandemie zu beobachten. Der aktuelle Anstieg der Inflation ist vorwiegend auf temporär wirkende Sonderfaktoren zurückzuführen,  wie beispielsweise die CO2-Abgabe in Deutschland. Die Europäische Zentralbank (EZB) muss einerseits die hochverschuldeten EU-Staaten weiter mit immer neuen Finanzspritzen am Leben halten. Andererseits beißt sich allerdings die Katze damit selber in den Schwanz: Den durch die indirekte Staatsfinanzierung und künstlich gedrosselten Zinsen sind die EU-Länder immer noch vom Reformdruck entlastet und bleiben in existenzieller Weise immer mehr auf die EZB-Hilfen angewiesen.

Welche Auswirkungen wird die EZB-Strategie und die aktuellen Wirtschaftsaussichten auf die Baufinanzierungszinsen haben?

Nachdem die Baufinanzierungszinsen vor ein paar Wochen leicht nach oben gegangen sind, so pendelten sie sich weiter auf dem immer noch extrem niedrigen Zinsniveau wieder ein. Der Top-Zins für ein 10-jähriges Baudarlehen beträgt aktuell 0,61 Prozent, für eine 15-jährige Darlehensfestschreibung bei 0,93 Prozent und eine 20-jährige Zinsbindung liegt bei 1,19 Prozent. Durch die unveränderte EZB-Politik bleibt das Aufwärtspotenzial der Bauzinsen weiter sehr gering, denn die Anleihekäufe verhindern deutlichere Zinsanstiege. So ist im Laufe des Jahres 2021 mit einer deutlichen wirtschaftlichen Erholung und auch mit einer zunehmenden Inflation zu rechnen. Dies kann zur Folge haben, dass die Baufinanzierungszinsen kurzfristig etwas ansteigen werden. Das Ausmaß und Länge dieses Anstiegs wären allerdings begrenzt, denn die Anleihekäufe wirken dem entgegen und für das Jahr 2022 gehen Experten wieder von einer abflauenden Inflation aus. Aus heutiger Sicht werden bis Ende des Jahres 2021 die Zinsen vermutlich weiter auf dem historisch niedrigem Niveau bleiben und sich nur geringfügig bewegen.

Kann der kürzliche Anstieg der Bauzinsen dazu führen, dass es jetzt schwieriger wird, eine Baufinanzierung zu erhalten?

Nach der bisherigen langen Phase, in der die Zinsen kaum eine Regung zeigten, hat der kürzliche leichte Anstieg einige Baufinanzierer überrascht. Aber Entwarnung: Die Bauzinsen sind immer noch extrem günstig und die sehr überschaubaren Schwankungen werden für niemanden den Ausschlag zuungunsten einer machbaren Baufinanzierung geben. Die Banken achten bei ihrer Kalkulation für eine Darlehensvergabe auf eine nachhaltige und langfristige Finanzierbarkeit. Für einen Finanzierungsvorschlag ist es deshalb aus Sicht der Finanzierungsinstitute ohnehin wichtig, dass theoretisch ein deutlich höherer Zinssatz durch den Baufinanzierer tragbar ist. Deshalb werden diese leichten Bewegungen niemandem einen Strich durch die Planung des eigenen Immobilienprojektes machen, solange dieses solide kalkuliert ist.

Wie entwickeln sich die Immobilienmärkte weiter und welchen Einfluss hat die EZB?

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat an den starken Verteuerungen von Immobilien bis hin zu regionalen Übertreibungen durchaus ihren Anteil. Denn seit Jahren manipuliert die EZB die Zinsen und drückt sie auf ein Minimum, um den EU-Problemländern den Finanzierungsdienst der Staatshaushalte zu gewährleisten. In dieser Folge fehlen sichere Anlagealternativen und es wird sehr viel Kapital auf der Suche nach einer attraktiven Rendite in die Immobilienmärkte gelenkt. Eine Abkehr von dieser Entwicklung ist leider nicht abzusehen, denn alle Rahmenbedingungen sprechen für eine Fortsetzung dieser Preisspirale. Denn das Finanzierungsumfeld bleibt weiterhin sehr günstig und Wohnraum ist begehrt.

Zumal der Zuzug nach Corona wieder an Dynamik gewinnen wird, neue Lebens- und Arbeitskonzepte den Trend zu mehr Wohnfläche beschleunigen werden und auch durch steigende Lebenserwartungen und mehr Singlehaushalte der Wohnraum knapp bleiben wird. Eine Abhilfe kann hier beispielsweise der rigorose Abbau von bürokratischen Hürden sein, die massive Beschleunigung von Bautätigkeiten sowie eine Reform der Grunderwerbsteuer.

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Bei der Eigenheim-Finanzierung flexibel agieren – gerade im Hinblick auf die aktuelle Situation

 Die Corona-Pandemie sorgt bei uns allen immer wieder für neue Herausforderungen. Da gibt es Kurzarbeit, Verdienstausfälle oder einen Jobverlust. Auch bei der Finanzierung der eigenen vier Wände sollte dies mit in die Planung einfließen. Eine aktuelle Planung einer Baufinanzierung sollte deshalb so flexibel wie möglich gestaltet werden.

Im Leben läuft nicht immer alles nach Plan

Diese Redewendung bekommt in der derzeitigen Corona-Situation eine ganz neue Bedeutung. So können Kurzarbeit, Krankheit oder Jobverlust zu finanziellen Engpässen führen, wodurch auch eine Eigenheimfinanzierung gefährdet werden kann. Deshalb sollten Betroffene zeitnah bei einem nahendem Engpass das Gespräch mit ihrer finanzierenden Bank, Sparkasse oder ihrem Berater suchen, damit der Traum von den eigenen vier Wänden nicht platzt. Um bei Bedarf angemessen reagieren zu können, sollte die Baufinanzierung von Anfang an flexibel gestaltet werden.

Zu den wichtigsten Maßnahmen gehören:

• die Tilgungsraten anpassen
  Die Änderung der Tilgungshöhe gehört zu den wesentlichen Stellschrauben für Baufinanzierer. Viele Finanzierungsinstitute bieten die Flexibilität, die zwei oder drei Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung zulässt. Dadurch kann die Rate schnell um ein paar hundert Euro erhöht oder gesenkt werden.
• eine Ratenpause einlegen
  Eine Bank kann auf Wunsch eines Darlehensnehmers bei finanziellen Engpässen einer Ratenpause zustimmen. Aufgrund der Corona-Situation räumte der Gesetzgeber bei einer finanziellen Notlage bis Ende Juni 2020 sogar einen Anspruch darauf ein – im schlimmsten Fall kann das auch wieder nötig werden. Ohne triftigen Grund, bzw. entsprechender Situation sollte man eine Stundung aber nicht nutzen, denn durch die Ratenpause wird die Kreditlaufzeit verlängert. Dies liegt daran, dass die gestundeten Zahlungen an das Ende der Vertragslaufzeit angehängt werden.
• durch Sondertilgungen Zinskosten sparen
  Sonderzahlungen ermöglichen eine Flexibilität in eine andere Richtung. Damit können Baufinanzierer die Darlehenslaufzeit verkürzen, sparen Zinsen und reduzieren ihr Finanzierungsrisiko. Viele Banken räumen die Möglichkeit ein, einmal im Jahr bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme in den Finanzierungsvertrag einzuzahlen. Gegen einen Zinsaufschlag sind oft auch höhere Sonderzahlungsrechte möglich.
• das Darlehen vorzeitig auflösen
  Bei einer Baufinanzierung kommt grundsätzlich nach zehn Jahren eine weitere flexible Komponente dazu, denn dann greift das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB. Dann kann unter der Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist vom Darlehensnehmer ohne eine Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung der Finanzierungsvertrag auflöst werden. Das lohnt sich, wenn man in einen günstigeren Kreditzins wechseln möchte oder mittels Abfindung oder Erbschaft das Darlehen vorzeitig tilgen möchte. Ein Musterbrief steht hier zur Verfügung.

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Zinskommentar März 2021 - Die EZB beschleunigt die Anleihekäufe und schießt mit Kanonen auf Spatzen?

 Vor der EZB-Zinssitzung herrschte schon im Vorfeld eine gewisse Nervosität: Denn nachdem zuletzt sowohl die Renditen der Staatsanleihen als auch die Inflationsraten stark stiegen, gab es mehrere besorgte Wortmeldungen von EZB Ratsmitgliedern. Sie forderten eine entschiedene Bekämpfung dieser Entwicklung - mit einer stärkeren Inanspruchnahme des Pandemie-Notfallprogramms PEPP oder sogar dessen Aufstockung. Die EZB-Präsidentin Christine Lagarde beugt sich daraufhin dem Handlungsdruck in der Notenbanksitzung vom März, in dem sie das Tempo der Anleihekäufe erhöht. So wird ein noch größerer Teil der rund eine Billion Euro ungenutzter Aufkäufe im nächsten Quartal deutlich schneller in den Markt gepumpt als bisher geschehen.

Der Renditeanstieg der Staatsanleihen sorgt für eine Gefährdung für die Wirtschaft oder „Doping für die Zinskurve“?

Diese Entscheidung ist für Experten, nicht nachvollziehbar, denn der Renditeanstieg der 10-jährigen Staatsanleihen um 0,3 Prozentpunkte ist im historischen Kontext verschwindend gering. Und noch immer rentierten die Anleihen negativ - eine absolute Ausnahmesituation in den letzten Jahrzehnten. Was wir gesehen haben, ist lediglich eine Zuckung in der Zinskurve und keine besorgniserregende Entwicklung. Dass die Europäische Zentralbank (EZB) auf diese marginale Schwankung so dezidiert reagiert, halten Fachleute für übertrieben - Christine Lagarde lässt sich aus deren Sicht zu sehr von den Markterwartungen treiben.

Statt mit Kanonen auf Spatzen zu schießen, hätte sie eher Ruhe bewahren sollen und sich weiter auf das EZB-Inflationsziel fokussieren sollen. Für den Ruf nach immer weiteren EZB-Hilfen haben Experten mittlerweile nur noch wenig Verständnis.  Denn die Zinsen sind immer noch historisch so niedrig und deshalb ist die Forderung der Fachleute: Anstatt ständig mit dem Finger auf die Notenbanken zu zeigen, müssen die Staaten irgendwann auch mal mit Fiskalpolitik und Reformen etwas für den Aufschwung tun. Denn die Europäische Zentralbank (EZB) hat mit der Geldwertstabilität eigentlich einen gänzlich anderen Auftrag und mit einer angestrebten Inflation von aktuell nahe zwei Prozent ein ganz anderes Ziel.

Was sind die Auswirkung der Marktentwicklung auf die Immobilienzinsen

Während die Verbraucherdarlehen stärker an den Leitzins gekoppelt sind, werden die Zinskonditionen für Immobiliendarlehen hauptsächlich von der Rendite der Bundesanleihen beeinflusst. Deshalb sind mit dem Anstieg der Bundesanleihen in den letzten Wochen auch die Baufinanzierungskonditionen beispielsweise im Schnitt um rund 0,2 Prozentpunkte bei einer 10-jährigen Zinsfestschreibung angestiegen. Der Top-Zins für 10-jährige Baudarlehen ist davon auch leicht betroffen und liegt nun bei 0,49 Prozent, für eine 15-jährige Darlehensfestschreibung bei 0,85 Prozent und eine 20-jährige Zinsbindung ging auf 1,02 Prozent. Trotz der aktuellen Ankündigung der EZB halten Experten es tendenziell für möglich, dass sich diese Entwicklung weiter fortsetzt. Durch das bereits eingepreiste PEPP-Programm und dessen jetzige temporär beschleunigte Nutzung, kann es zu Schwankungen bei den Baufinanzierungszinsen kommen.

Die Erwartung einer steigenden Inflation beherrscht aber immer noch die Finanzmärkte. Daraus ergibt sich, dass die Marktteilnehmer mit weiterhin steigenden Anleiherenditen und mit anziehenden Zinsen rechnen. Daher ist es möglich, dass bei der zehnjährigen Bundesanleihe die Rendite in naher Zukunft wieder ein positives Vorzeichen hat. Dies werde zwar auch die Finanzierungszinsen für Immobilien beeinflussen, allerdings rechnen Experten dennoch nicht mit einem massiven Zinsanstieg. Denn aus Sicht der Fachleute werde die noch lange andauernde Intervention der EZB von den Marktteilnehmern nicht ausreichend wahrgenommen. Denn die massiven Anleihekäufe der Europäischen Zentralbank (EZB) sorgen noch auf lange Sicht dafür, dass die Aufwärtsbewegung  abgedämpft wird.

Vorreiter USA bei Inflation und Zinsanstieg?

Die EZB-Chefin Christine Lagarde hat in der Sitzung vom 11. März 2021 die offizielle Inflationsprognose der EZB nach oben angepasst und sieht diese für dieses Jahr bei 1 auf 1,5 Prozent. Da Prognosen, vor allem wenn sie die Zukunft betreffen, bekanntlich sehr schwierig sind, gehen deshalb auch die Vorhersagen bei der Teuerungsrate auseinander. So wollen Fachleute dieses Thema nicht wieder aufleben lassen, denn bei den Deutschen gilt dies als  Schreckgespenst. Einig ist man sich aber, dass die Inflation im Blick behalten werden muss. Derzeit ist aber keine unmittelbare Gefahr in Sicht. Fest steht allerdings, dass zuletzt in Deutschland die Teuerungsrate angestiegen ist. Auch im Euro-Raum gab es einen Anstieg und zwar stärker als dies prognostiziert wurde. Dazu kommt, dass es ein weiteres Aufwärtspotenzial gibt, zumal die Vergleichswerte aus dem Jahr 2020 sehr gering sind.

Bei der Nachhaltigkeit dieser temporären Steigerungen sind die Fachleute jedoch ausgesprochen skeptisch. Für das Jahr 2022 geht die EZB beispielsweise von einer gedämpften Dynamik im Vergleich zu diesem Jahr aus. Daher ist an eine Straffung der Geldpolitik und daraus resultierender stark steigender Zinsen nicht zu erwarten. Dies gilt besonders mit dem Blick auf die USA, denn im Vergleich zu Europa nehmen sich dort die Inflationsaussichten eher bescheiden aus.

In vielen wirtschaftsrelevanten Punkten sind die Vereinigten Staaten der europäischen Union voraus. So arbeitet beispielsweise die neue Regierung unter Joe Biden lautlos wie effizient. Dabei geht es nicht nur um die Impfkampagne, welche mit einem rasanten Tempo voran schreitet, sondern auch um ein riesiges Konjunkturpaket in der Höhe von knapp zwei Billionen US-Dollar, das vom US-Parlament gerade verabschiedet wurde. Hieraus ist mit einem deutlich stärkeren Inflationsanstieg zu rechnen. Allerdings hat die Federal Reserve System (Fed) ihre Strategie bereits im vergangenen Jahr neu ausgerichtet und wird auch Inflationsraten von über zwei Prozent zulassen, ohne sofort mit einer geldpolitischen Maßnahme zu reagieren. Solange der US-Arbeitsmarkt nicht in Richtung Vollbeschäftigung tendiert, hat die Fed keinen Grund, von ihrer Aussage abzuweichen. Finanzexperten leiten daraus die Prognose ab: Keine Zinserhöhung vor 2023.

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Zinskommentar Februar 2021 - Die Inflationssteigerung hat nur einen schwachem Einfluss auf die Bauzinsen

Für die Baufinanzierungszinsen herrschen momentan impulslose Zeiten, denn sie orientieren sich hauptsächlich an der Rendite von 10-jährigen Bundesanleihen, welche sich seit fast einem dreiviertel Jahr kaum von der Stelle bewegen. Die Schwankung der 10-jährigen Bundesanleihe ist nur gering und findet in einem sehr engen und sehr niedrigen Bereich zwischen -0,40 und -0,65 Prozent statt. In deren Folge bleiben auch die Zinsen für Immobiliendarlehen im Keller und das auch nur mit einer geringen Volatilität. Der Top-Zins für eine 10-jährige Zinsfestschreibung beträgt aktuell 0,49 Prozent.

Wann werden die Immobilienzinsen wieder steigen?

Auch für die kommenden Wochen ist von keiner signifikanten Veränderung des Zinsniveaus auszugehen. Denn woher sollte die Bewegung auch kommen? Für einen deutlichen Zinsanstieg abseits der üblichen geringfügigen Schwankungen fehlen die entsprechenden  Impulse. Denn zunächst gilt es mit massiven Hilfspaketen die Wirtschaft zu stützen und dann den Konsum wieder anzukurbeln. Daraus kann man ableiten, dass bis auf Weiteres die Immobilienfinanzierungen phänomenal günstig bleiben. Auch für Anschlussfinanzierer, bei denen die aktuelle Zinsbindung auslaufe oder deren Verträge bereits seit 10 Jahren bestünden, können massiv von Zinsersparnissen bei aktuellen Umschuldungen profitierten.

Es ist denkbar, dass es im zweiten Halbjahr 2021 einen leichten Anstieg der Bauzinsen geben kann. Denn für eine anziehende Inflation sprächen aktuell mehrere Argumente: So wirkt preistreibend nicht nur die zunehmende Geldmenge, welche von den Notenbanken in die Finanzmärkte gedrückt werden, sondern auch die europäischen und nationalen Konjunkturprogramme in einer bisher nie dagewesener Höhe. Zudem hat ein größerer Teil der Bevölkerung in Deutschland keine direkten monetären Nachteile durch die Corina-Pandemie. Dennoch wurde in den letzten Monaten deutlich weniger konsumiert: Dadurch ist die Sparquote Ende 2020 auf ein Rekordniveau von 20 Prozent des Nettoeinkommens gestiegen, da für viele Konsumausgaben wie Urlaub usw. kaum Ausgaben erfolgen.

Wenn die Konsumlust der Sparer nach dem Lockdown wieder überproportional ansteigt, wird sich die Konjunktur wieder sehr schnell erholen. Allerdings wird die erwartete Preissteigerung laut Fachleuten nur einen verhältnismäßig schwachen Einfluss auf die Zinsen haben. Die frühere Logik, dass wenn die Inflation zunimmt, auch die Zinsen entsprechend steigen war einmal. Denn durch die Anleihekäufe der Europäische Zentralbank (EZB) ist der Markt manipuliert und mildert die eigentlich folgerichtige Zinsentwicklung künstlich ab oder verhindert sie gleich ganz.

Muss die EZB bei ihren Maßnahmen nachsteuern?

Für die Europäische Zentralbank (EZB) sieht die Situation derzeit so aus, dass sie in einer selbst gestellten Falle steckt. Zwar ist ihre superexpansive Geldpolitik notwendig, um die Finanzmärkte der EU-Mitgliedsstaaten zu stabilisieren. Gleichzeitig hat sie damit eine Abhängigkeit vom billigen Geld geschaffen. Der Nachteil ist neben der immensen  Verschuldung auch der mangelnde Reformdruck auf die Nationalstaaten. Wenn die EZB über massive Anleihekäufe und die Europäische Union (EU) über Transferzahlungen für Konjunkturpakete einen Staat finanziert, stellt sich die Frage, warum dieser dann noch den schmerzhaften Weg über strukturelle Reformen gehen sollte, um seine Wettbewerbsfähigkeit zu stärken. Der Abruf von EU-Geldern ist zwar an die Nachhaltigkeit der Investitionsprojekte geknüpft, allerdings ist aufgrund der akuten Auswirkungen der Corona-Pandemie aber ein schnelles und gelegentlich improvisiertes Handeln gefragt.

Daraus ergibt sich, dass das kurzfristige Ziel der Krisenbewältigung nicht unbedingt gleichbedeutend mit einer langfristigen Verbesserungen der Wirtschaftsstrukturen einhergeht. Dass der Ausweg aus der seit mehreren Jahren erfolgten Geldflut kein leichter sein wird, versteht sich von selbst: Fakt ist, dass aufgrund der drastisch gestiegenen Schulden sich nur sehr wenige EU-Staaten höhere Zinsen leisten könnten. Auch für Anleger ist Verlässlichkeit und Planbarkeit elementar. Viele Optionen habe die EZB nach Meinung von Experten daher nicht: Um die Märkte zu stabilisieren, werden die Notenbanken ihre Programme über einen sehr langen Zeitraum aufrecht erhalten und sie nur langsam zurückfahren. So hätte ein moderater Zinsanstieg auch keinen signifikanten Einfluss auf die Immobilienpreise. Dennoch erwarten die Marktteilnehmer von der Europäische Zentralbank (EZB) eine langfristig vorbereitete und klare Kommunikation, dass die Unterstützung endlich ist und die EU-Staaten selbst für ihre Wettbewerbsfähigkeit verantwortlich sind.

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Baukindergeld läuft bald aus - Fristverlängerung endet am 31. März 2021

 Das Baukindergeld steht Familien, welche ein Haus oder eine Immobilie kaufen oder bauen und selbst einziehen zu. Ein wichtiger Stichtag ist hierfür der 31. März 2021. Ursprünglich sollte das Baukindergeld bereits zum 31. Dezember 2020 auslaufen, wurde dann wegen der Corona-Pandemie um 3 Monate verlängert. Bis spätestens zu diesem Zeitpunkt muss der Kaufvertrag unterschrieben sein oder die Baugenehmigung vorliegen. Spätestens nach sechs Monaten, nachdem der Einzug erfolgte, muss der Antrag für das Baukindergeld gestellt worden sein. Maßgeblich dafür ist die amtliche Meldebestätigung. Der Antrag muss spätestens bis zum 31. Dezember 2023 unter Einhaltung aller Förderbedingungen gestellt werden.

Wer hat Anspruch auf das Baukindergeld
Das Baukindergeld können Familien mit mindestens einem Kind in Anspruch nehmen. Das Kind muss bei Antragsstellung unter 18 Jahre alt sein und mit in die neue Immobilie einziehen. Für jedes im Haushalt gemeldete minderjährige Kind können Familien einen Zuschuss von 1.200 Euro im Jahr über zehn Jahre und somit insgesamt 12.000 Euro erhalten. Der Antrag für das Baukindergeld wird bei der KfW-Bank über das KfW-Zuschussportal gestellt.

Voraussetzungen für das Baukindergeld

• Die Unterzeichnung des Kaufvertrags bzw. die Erteilung der Baugenehmigung für das Haus oder die Eigentumswohnung muss zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. März 2021 liegen.
• Das Haus oder die Wohnung muss selbstgenutzt sein.
• Das Baukindergeld wird nur für Kinder gezahlt, welche am Tag der Antragstellung unter 18 Jahre alt sind, mit im Haushalt leben und für die man Kindergeld bekommt.
• Das Haus oder die Wohnung, für das Baukindergeld beantragt wird, ist die einzige Wohnimmobilie. Wer beispielsweise bereits ein Haus geerbt hat, bekommt keinen Zuschuss.
• Das zu versteuerndes Haushaltseinkommen beträgt maximal 90.000 Euro pro Jahr bei einem Kind. Für jedes weitere Kind können 15.000 Euro hinzukommen. Für Familien mit zwei Kindern gilt also ein maximal zu versteuerndes Haushaltseinkommen von 105.000 Euro, bei drei Kindern sind es 120.000 Euro usw.
• Das neue Zuhause muss sich in Deutschland befinden.

Was ist beim Zweiterwerb von Wohneigentum zu beachten?
Baukindergeld erhalten nur diejenigen, die als Familie erstmalig ein Eigenheim erwerben. Ein Beispiel: Eine Familie, die nach der Geburt des ersten Kindes zunächst eine Eigentumswohnung gekauft hat und später ein Haus erwirbt, hat KEINEN Anspruch auf Baukindergeld. Allerdings: Wer in der Vergangenheit eine Eigen­heim­zulage erhalten hat, kann auch Baukinder­geld erhalten. Voraussetzung dazu ist, dass die mit der Eigen­heim­zulage geförderte Wohn­immobilie inzwischen wieder verkauft wurde.

Eine Beispielrechnung verdeutlicht das Sparpotenzial
Für einen Baukredit in Höhe von 200.000 Euro mit einer 15-jährigen Sollzinsbindung bei einem effektiven Jahreszins von 1,80 Prozent sowie einer Kreditrate von monatlich 800 Euro und einer jährlichen Anfangstilgung von 3,0 Prozent wären über die Kreditlaufzeit knapp 41.000 Euro an Zinszahlungen zu leisten. Bringt die Familie mit zwei Kindern das Baukindergeld als jährliche Sondertilgung ein, reduziert sie die Zinsbelastungen auf etwa 35.000 Euro – und hat zugleich die Restschuld merklich verringert.

Für Käufer und Bauherren mit Baukindergeldanspruch gilt aber trotzdem, dass der Traum von den eigenen vier Wänden nach wie vor nur mit ausreichend Eigenkapital zu verwirklichen ist. Ohne eigenes Geld ist keine solide Baufinanzierung gewährleistet.

Weitere Informationen zu der Beantragung werden auf der Internetseite www.kfw.de/baukindergeld zur Verfügung gestellt.

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Zinskommentar Januar 2021 - Geldschwämme der EZB und die Auswirkungen auf die Baufinanzierung

 Die Europäische Zentralbank (EZB) hat wie im Vorfeld bereits erwartet wurde, in der letzten Ratssitzung weder etwas am rekordniedrigen Leitzins angepasst, noch wurde etwas am den Kurs der expansiven Geldpolitik verändert. Die EZB hält somit an ihrem bisherigen Kurs fest, denn sie hat auch bereits viel Pulver verschossen. So sind drei Billionen Euro seit 2015 in diverse Anleihekaufprogramme geflossen und erst im Dezember 2020 wurde das Notprogramm zur Bekämpfung der Corona-Pandemie (PEPP) um 500 Milliarden Euro aufgestockt und verlängert. Eine Entscheidung, die von Fachleuten nachvollzogen werden kann, denn die PEPP-Maßnahme muss nun erst noch ihre Wirkung entfalten, bevor eine weitere Justierung ins Auge gefasst werden kann. Die EZB-Präsidentin Christine Lagarde geht derzeit davon aus, dass die kalkulierten 1,85 Billionen Euro bis zum Ende der derzeitig geplanten Laufzeit des PEPP bis März 2022 nicht komplett ausgeschöpft werden müssen. Dagegen schloss Sie aber auch eine erneute Ausweitung des Programms nicht aus, wenn dies aus geldpolitischer Sicht nötig sein sollte. Es gehe der EZB darum, dass „vorteilhafte Finanzierungsbedingungen“ bereit gestellt werden. Diese Formulierung zog sich wie ein Mantra durch die Pressekonferenz zur EZB-Ratssitzung.

Die Corona-Pandemie schiebt die Inflationsziele in weite Ferne
Die Europäische Zentralbank (EZB) kommt trotz heiß laufender Gelddruckmaschinen ihrem nun schon seit Jahren verfolgten Hauptziel einer Inflationsrate auf dem Niveau von knapp zwei Prozent in der Eurozone nicht näher. So zeigen die Daten für Ende des Jahres 2020 coronabedingt sogar eine geringe Deflation an. Dies wird sich in den nächsten Monaten aber wieder ändern, denn die temporäre Mehrwertsteuersenkung ist ausgelaufen, Energiepreise steigen und mit einem Ende des Lockdowns kann auch eine wiederkehrende Konsumfreude zu erwarten sein. Fachleute gehen von einer Erholung der Wirtschaft aus, aber dies mit einer Verzögerung. Denn die Einschränkungen zur Eindämmung der Pandemie dauern länger an als zunächst erwartet wurde und die Corona-Impfungen sind schleppender anlaufen als ursprünglich erhofft.

Deshalb wird wohl in Deutschland frühestens im zweiten Quartal 2021 mit einem Konjunkturaufschwung zu rechnen sein. Mit etwas Zeitverzug wird dann auch die Inflation ansteigen, was aber in 2021 voraussichtlich noch nicht in Richtung zwei Prozent geht. Auch die Inflations-Prognosen für den Euro-Raum fallen verhalten aus: Die EZB rechnet mit einer Inflation von 1,3 Prozent bis Ende 2023. Zwar ist sie dabei, ihre geldpolitische Strategie zu überprüfen und damit auch das Inflationsziel von aktuell knapp 2 Prozent - aber an diesem Wert wird sie sich wohl auch weiterhin orientieren. Möglicherweise könnte eine Anpassung des strategischen Ziels darauf hinaus laufen, dass die EZB temporär eine höhere Inflation als 2 Prozent zulässt, wenn diese davor für einen gewissen Zeitraum darunter lag. Dies würde bedeuten, dass sie nicht sofort gegensteuert, wenn diese Grenze überschritten werden sollte. Damit würde sich die Europäische Zentralbank (EZB) ähnlich Rahmenbedingungen schaffen, wie dies die amerikanische Notenbank Federal Reserve System (Fed) macht, um die expansive Geldpolitik auch bei höheren Inflationsraten fortzusetzen.

Kritischere Kriterien bei der Kreditvergabe?
Europas Banken haben die Vergabestandards sowohl für Firmen- als auch für private Kredite verschärft und planen, dies auch während des ersten Quartals fortzuführen. Aus einer Meldung der EZB, haben von den befragten Instituten 7 Prozent angegeben, wegen verschlechterter Wirtschaftsaussichten und höherer Risiken ihre Kriterien für Immobilienfinanzierungen strenger zu fassen. Diese Entwicklung ist von Experten auf dem deutschen Markt nur bedingt nachvollziehbar: Die Baudarlehen sind davon unterm Strich kaum betroffen und auch der Zugang zu Immobilienfinanzierungen funktioniert weiterhin gut. Dennoch gibt es durch aus pandemiebedingte Einschränkungen: Für einzelne Interessenten kann die Konstellation von Kurzarbeit und einer Branche, deren Zukunftsperspektive eher pessimistisch ausfällt, schwierig sein und bedeuten, dass Banken dieses Risiko zurzeit nicht eingehen wollen.

Die EZB sieht zumindest keinen Handlungsbedarf, an den Rahmenbedingungen für die Kreditvergabe etwas zu verändern und beispielsweise hierfür weitere Mittel zur Verfügung zu stellen. Christine Lagarde hat in der Pressekonferenz zur ersten Ratssitzung des Jahres noch einmal ausdrücklich darauf hin gewiesen, dass das langfristige Kreditprogramm für Großbanken (TLTRO III), welches im Dezember 2020 erst ausgeweitet wurde, den Instituten genügend Anreize gebe, Geld zu verleihen. Mit diesem Programm können Banken unter bestimmten Bedingungen Geld von der EZB für einen Zinssatz von minus 1 Prozent erhalten.

Geldschwämme hat Auswirkung auf den Immobilienmarkt
Die künstliche Liquiditätsschwemme der EZB hinterlässt schon seit langem ihre Auswirkungen auf den Aktien- und Immobilienmärkten. Durch die massiven Anleihekäufe und deren damit verbundenen niedrigen Renditen, haben sich auch die Baufinanzierungszinsen im Keller festgesetzt. Sie verharren dort weiterhin auf einem extrem niedrigen Zinsniveau. Seit Oktober 2020 liegt der Top-Zins für 10-jährige Baudarlehen bei ca. 0,4 Prozent und für eine 15-jährige Darlehensfestschreibung lag dieser auch weiter bei ca. 0,65 Prozent. Die Zins-Konditionen für eine 20-jährige Zinsbindung konnte seit November 2020 mit einem Zinssatz von ca. 0,89 Prozent auch weiter im Bereich der historischen Tiefstände bleiben.

Der niedrige Leitzins schränkt auch die Möglichkeiten ein, dass Anleger ihr Geld gewinnbringend anlegen können. Deshalb geht es bei interessanten Anlagemöglichkeiten zurzeit vor allem Aktien und Immobilien. So haben besonders Wohnimmobilien im vergangenen Jahr ihre Werthaltigkeit unter Beweis gestellt. Die Folge daraus ist, dass weiterhin die Preise steigen und damit zunehmend erschwerte Erwerbsbedingungen daraus resultieren. Weil die Zinsen kaum noch Potenzial haben weiter signifikant zu sinken, gleicht die Zinsersparnis die steigenden Preise nicht mehr aus, wie dies in der Vergangenheit passiert ist. Damit verschlechtert sich für Immobilienkäufer perspektivisch der Erschwinglichkeitsindex. Dies wird auch erst einmal so bleiben, da ein deutlicher Zinsanstieg nicht in Sicht ist. Die Bauzinsen bleiben vorerst niedrig, auch wenn mit temporären Schwankungen zu rechnen ist.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
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