Zinskommentar Juni 2023 - Baufinanzierungszinsen befinden sich in einer volatilen Marktphase

 Die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen bleibt vorerst volatil, den auch von der voraussichtlich achten Leitzinserhöhung der Europäischen Zentralbank (EZB) in Folge werden von den Marktteilnehmern keine großen Effekte auf das Finanzierungsumfeld erwartet. Im Moment geht es rauf, runter, rauf und wieder runter. Im zweiten Halbjahr 2023 könnten aber auch leicht steigende Zinsen möglich sein: Fachleute befürchten, dass die aktuellen Prognosen zur weiteren Inflationsentwicklung zu optimistisch gesehen werden.

Die Bauzinsen schwanken aktuell stark

Seit Herbst 2022 ist bei der Entwicklung der Baufinanzierungszinsen eine Seitwärtsbewegung erkennbar, die allerdings eine hohen Volatilität aufweist. So reagieren die Kapitalmärkte sensibel auf aktuelle Daten zur Wirtschaft und der Inflation, wodurch es zu Zinsschwankungen von bis zu 0,3 Prozentpunkten innerhalb weniger Tage gekommen ist. Dazu kamen positive Arbeitsmarktdaten aus den USA, was Ende Mai zu einem Zinsanstieg führte und zum derzeitigen unruhigen Bild passte. Dagegen haben nach den jüngsten Inflationsdaten viele Finanzierungsinstitute ihre Zinskonditionen in den vergangenen Tagen wieder heruntergesetzt. Derzeit liegt der Top-Zins für eine 10-jährige Zinsfestschreibungszeit einer Baufinanzierung bei 3,42 Prozent.

Kurzfristig mit einem weiteren Seitwärtstrend kalkuliert werden

Beim momentanen Zinsumfeld sehen die Experten für die nächsten Wochen keine nennenswerten Änderungen. Auch die kommende EZB-Sitzung dürfte daran nichts ändern, den ein weiterer Zinsschritt wird von den Marktteilnehmer erwartet: So gehen die Finanzmärkte momentan von zwei Zinsschritten im Juni und Juli aus. Diese sind auch bei den Finanzierungsinstituten in den jetzigen Baufinanzierungskonditionen bereits berücksichtigt.

Die Fachleute gehen weiterhin nicht davon aus, dass sich die Europäische Zentralbank (EZB) vor der Sommerpause klar positionieren wird, wie es im Herbst mit der Zinspolitik weitergeht. Denn die EZB muss mit Augenmaß vorgehen und wird sich nicht mit frühzeitigen Einschätzungen aus dem Fenster lehnen. Deshalb sehen die Experten als Prognose für die Baufinanzierungszinsen in den kommenden Wochen ein tendenziell gleichbleibendes Niveau mit weiterhin hoher Schwankungsbreite.

In der zweiten Jahreshälfte 2023 droht ein Aufwärtspotenzial

Ob der Zinsgipfel im Herbst 2023 erreicht wird und die EZB zu einer neutralen Geldpolitik umschwenken kann, ist noch keine ausgemachte Sache. Die Inflation und auch die Kerninflation müsste dafür deutlich zurück gehen. Vor allem die Kerninflation, aus der die schwankungsanfälligen Preise für Nahrungsmittel und Energie herausgerechnet sind, ist entscheidend. Zinsexperten sind da eher skeptisch und glauben, dass die Europäische Zentralbank (EZB) bei ihren Inflationsaussichten zu optimistisch agiert.

Auch wenn die Inflation in den kommenden Monaten weiter nachlassen könnte, so hält sich noch der Teuerungsdruck, ohne Anzeichen für eine nachhaltige Entspannung. Wenn der Inflationstrend weiter auf einem höheren Niveau verharrt, als dies die aktuellen Prognosen vorhersagen, wird auch im Herbst 2023 die restriktive Geldpolitik dominieren. Dies würde dann dazu führen, dass sich die Bauzinskonditionen wieder leicht nach oben bewegen.

Für Kaufinteressenten bleibt die Frage: Jetzt kaufen oder später?

Viele Interessenten haben im letzten Jahr wegen dem starken Anstieg der Baufinanzierungszinsen vom Immobilienkauf Abstand genommen. Es galt die Devise: Abwarten, bis die Preise wieder sinken. Das Preisgefüge hat sich seit letztem Jahr tatsächlich wieder ausdifferenziert. So sind besonders Immobilien im strukturschwachen Raum und modernisierungsbedürftige Objekte günstiger geworden. Dazu kam, dass auch Verkäufer mit Zeitdruck verhandlungsbereiter wurden.

Für kaufwillige Immobilieninteressenten stellt sich daher die Frage: Sollte jetzt wieder investiert werden? Die Experten sind sich da einig: Wenn die passende Immobilie gefunden wurde und auch finanzierbar ist, besteht jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Kauf. Denn die Immobilienpreise haben sich zuletzt stabilisiert und auf absehbare Zeit wird es keine deutlichen Zinsrückgänge geben.

Die Empfehlung ist, dass man gut vorbereitet und selbstbewusst in die Preisverhandlung gehen sollte. Dazu können , wenn zeitlich möglich, auch Zinsdellen ausgenutzt werden, um vielleicht an ein "Zinsschnäppchen" zu kommen. Anzuraten ist auch, generell immer viele Angebote miteinander zu vergleichen. Denn die Finanzierungsinstitute passen ihre Zinskonditionen sehr unterschiedlich an und die günstigste Variante kann sich schnell wieder ändern.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend seitwärts

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Zinskommentar Mai 2023 - Bei den Baufinanzierungszinsen gibt es wenig Bewegung

 Die Europäische Zentralbank (EZB) erhöht erstmals seit Juli 2022 nur minimal den Zinssatz um 0,25 Prozentpunkte und drosselt damit ihr Tempo bei der Anhebung der Leitzinsen. Notenbank-Chefin Christine Lagarde betonte aber gleichzeitig, dass die Leitzinsen noch weiter angehoben werden müssen, um die Inflation nachhaltig zu senken. Wie sich der aktuelle Zinsentscheid auf die Baufinanzierungszinsen auswirkt, soll nachfolgend in diesem Beitrag beleuchtet werden.

Die Leitzinserhöhung war bereits bei den Bauzinsen eingepreist

Von den Experten war die Anhebung des Leitzinses um 0,25 Prozentpunkte bereits erwartet worden und somit schon an den Finanzmärkten eingepreist. In der Folge zeigten die Zinskonditionen für Baufinanzierungen keine größeren Reaktionen auf die EZB-Entscheidung.  Die Baufinanzierungszinsen verlaufen deshalb derzeit in einem relativ ruhigen Seitwärts-Trend. So liegt der aktuelle Top-Zins für eine 10-jährige Zinsfestschreibung bei 3,51 Prozent. Allerdings war vor der letzten geldpolitischen Sitzung der Europäischen Zentralbank (EZB) auch ein doppelt so hoher Zinsschritt für möglich gehalten worden.

Dass die Notenbänker nun das Tempo drosseln, mit der sie die Inflation bekämpfen wollen, werten die Experten als eine notwendige Vorsichtsmaßnahme. Denn in einer Finanzmarktlage zwischen hoher Staatsverschuldung einzelner Euro-Länder, drohender Rezession und fragiler Stabilität einiger Banken ist der Handlungsspielraum der EZB derzeit eingeschränkt. Um keine zusätzlichen Unsicherheiten zu auszulösen, kann sie die Zinsen nicht weiterhin so schnell wie bislang erhöhen, sondern muss behutsam vorgehen.

Die Bauzinsen haben dennoch weiteres Aufwärtspotenzial

Während die amerikanische Notenbank Federal Reserve System (Fed) in den USA mit den Zinserhöhungen bald zum Ende kommen könnte, gibt Christine Lagarde unmissverständlich zu verstehen: In Europa stehen weitere Zinsschritte bevor, damit die Inflation nachhaltig und deutlich reduziert wird. Die allgemeine Markterwartung ist allerdings, dass es auch hier eine Pause geben könnte. Dies kann vermutlich nach zwei weiteren Zinsanhebungen im Juni und Juli der Fall sein.

Die entscheidende Frage für die weitere Entwicklung der Baufinanzierungszinsen ist für die Fachleute deshalb: Was wird durch die EZB im Sommer signalisiert? Wenn die Europäische Zentralbank (EZB) nach den erwarteten Zinsanhebungen nicht zu einem neutralen Ausblick übergeht, sondern an dem restriktiven Kurs festhalten wird, könnte das die Bauzinsen im zweiten Halbjahr 2023 noch einmal unter Druck setzen. Denn im aktuellen Zinsniveau findet sich dieses Szenario noch nicht wieder.

Voraussetzung wäre, dass die Inflation – und vor allem die Kerninflation – nicht deutlich zurückgeht, weiterhin Lohnabschlüsse auf dem jetzigem Niveau stattfinden und sich die Wirtschaft robust zeigt. Die Experten halten es für wahrscheinlich, dass die EZB mehr gegen die Inflation unternehmen muss als momentan erwartet wird. Dies würde längerfristig noch zu einem leicht steigenden Zinsniveau für Baufinanzierungen führen. Je nach Entwicklung könnte dies auch deutlich über der 4-Prozent-Grenze hinaus gehen.

Hohe Kosten für Immobilienerwerb erfordern stärkeres politisches Engagement

Obwohl die Immobilienpreise vielerorts zurück gehen und Angebote nach unten verhandelt werden können, bringt dies aber keine grundlegende Erleichterung für Immobilieninteressenten: Für viele bleiben die Gesamtkosten schlichtweg zu hoch. Als Grund sehen Fachleute weniger das aktuelle Zinsniveau, denn dies ist in den letzten Jahren künstlich niedrig gehalten worden und jetzt wieder auf dem Weg zur Normalität. Die Ursache liegt eher bei den nach wie vor hohen Preisen für Immobilien selbst sowie den Kaufnebenkosten. Das Angebot ist zu gering, es fehlen Anreize und die Bürokratie ist nach wie vor ein großer Hemmschuh. Auch die staatlichen Fördermaßnahmen für den privaten Immobilienerwerb können Fachleute nur mit gutem Willen als halbherzig bezeichnen.

Deshalb fordern Experten konkrete Maßnahmen für die Wiederbelebung des Neubaus und ein glaubwürdiges Engagement für privates Wohneigentum. Denn weder die aktuelle Neubauförderung noch das geplante Programm für Familien kann man als ernsthaften Versuch gelten lassen, Menschen beim Kauf einer eigenen Immobilie zu unterstützen. Die Bundesregierung sollte endlich in Sachen Neubau aktiv werden, neuen Wohnraum zum Beispiel durch Umwidmung von Büro- oder Gewerbeflächen schaffen und entschieden die Eigentumsbildung durch Kauf bestehender Immobilien unterstützen.

Auch wäre es endlich an der Zeit Planungs- und Genehmigungsverfahren zu verschlanken, Investitionsanreize zu schaffen und kluge Konzepte für alle Erstkäufer einer selbst genutzten Immobilie vorzulegen. Dies wäre beispielsweise in Form eines Freibetrages bei der Grunderwerbsteuer unbürokratisch möglich, wie es von Fachleuten schon länger gefordert wird.

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Zinskommentar April 2023 - Bankenturbulenzen sorgen für Unsicherheiten wodurch die Bauzinsen steigen könnten

Für die Europäische Zentralbank (EZB) und auf den Finanzmärkten nehmen die Unsicherheiten durch die Bankenturbulenzen zu, was dazu führt, dass die Prognosen für die Leitzinsentwicklung derzeit nach unten korrigiert sind. Dies spiegeln derzeit auch die Zinsen für Baufinanzierungen mit einer Seitwärtsbewegung wider. Allerdings könnte dieser Trend nur von kurzer Dauer sein, denn Experten rechnen mit einem leichten Aufwärtstrend und starken Schwankungen in den nächsten Monaten.

Die aktuelle Ruhe an den Finanzmärkten ist nur vorläufig

Im März 2023 gab es einen extrem unruhigen Marktverlauf an den Kapitalmärkten: Nachdem die Zinsen für Baufinanzierungen innerhalb weniger Wochen schnell gestiegen sind, fielen sie im Zuge der aktuellen Bankenkrise mit einer ähnlichen Geschwindigkeit wieder. So gingen diese in der zweiten Märzhälfte sie um rund 0,3 Prozentpunkte zurück. Zwar haben die Anspannungen im Bankenbereich zuletzt nachgelassen, wodurch es auch bei den Baufinanzierungszinsen in den letzten Wochen wieder ruhiger geworden ist. Für eine 10-jährige Festschreibungszeit für eine Baufinanzierung kann aktuell von einen repräsentativen Top-Zins von 3,45 Prozent aus ausgegangen werden. Dies befindet sich deutlich unter der 4-Prozent-Marke. Allerdings hat die extreme Nervosität wegen der Bankenkrise für starke Zinsbewegungen gesorgt. Derzeit kann man eine Art „Ruhe nach dem Sturm“ Situation erkennen, die sich aber vermutlich nicht allzu lange halten wird, so die überwiegende Meinung von Experten.

Die Bankenturbulenzen werden Auswirkungen auf Zinsentscheide der Zentralbanken haben

Die Finanzmärkte erwarten aktuell drei kleinere Schritte bei den Leitzinsen von jeweils 0,25 Prozentpunkten, bis der Höchststand im Herbst erreicht sein wird. Im Bankensektor wurde die Zinsprognose in Folge der Bankenturbulenzen nach unten korrigiert. So hoffen die Finanzmärkte zurzeit, dass die Zentralbanken die Zinsen nicht mehr allzu stark erhöhen können, damit das Finanzsystem nicht weiter zu belasten wird. Denn jeder weitere Zinsschritt bedeutet für die Finanzierungsinstitute nicht nur Gewinnchancen, sondern auch ein steigendes Risiko durch eine sinkende Nachfrage und zunehmende Zahlungsausfälle. Darüber hinaus nimmt die Wahrscheinlichkeit einer Rezession wieder leicht zu, was in der Folge ebenfalls für niedrigere Zinsen spricht. Wenn in den nächsten sechs Monaten alles auf dieses Szenario hinweisen sollte, würde das für Experten nur noch ein geringes Aufwärtspotenzial für die Baufinanzierungszinsen bedeuten.

Bei den Baufinanzierungszinsen besteht weiter Aufwärtspotenzial und eine größere Schwankungsbreite

Dass die Finanzmärkte an Sicherheit gewinnen, bezweifeln die Experten allerdings. Denn die Inflationsbekämpfung sorgt für die Europäische Zentralbank (EZB) immer noch für große Herausforderungen, bei deren Bewältigung sie um ihre Glaubwürdigkeit kämpfen muss. So steigt die Kerninflation weiter und es wird immer deutlicher, dass sich die Teuerung nicht so schnell verflüchtigt wie angenommen wurde. Dies war aber bislang vom Finanzmarkt so eingepreist worden. Eine Vorhersage, wann der Scheitelpunkt bei den Zinsen erreicht ist, ist aktuell weiter eine pure Spekulation. Für die Experten besteht daher immer noch ein Aufwärtspotenzial für die Baufinanzierungszinsen.

Erwartet wird auch eine hohe Volatilität für die nächsten Monate, denn die Lage ist extrem fragil und der Finanzmarkt unterliegt enormen Schwankungen. Dieser reagiert derzeit hochgradig nervös. Je nachdem, welches Szenario – deutliche Zinsschritte oder Verlangsamung des Tempos – eintritt, gibt es merkliche Ausschläge. Die Möglichkeit, dass die Bauzinsen temporär auch wieder deutlich über 4 Prozent steigen, ist deshalb durchaus gegeben.

Drohen bei den Anschlussfinanzierungen Kreditausfälle?

Der extreme Zinsanstieg im letzten Jahr ist nicht nur für Immobilienkäufer relevant, sondern auch für Eigentümer von Immobilien, bei denen in Kürze eine Anschlussfinanzierung bevor steht. Dass sich das höhere Zinsniveau in diesem Fall generell zu einem echten Problem entwickelt, können Experten aktuell nicht feststellen. Zum einen haben extrem viele Darlehensnehmer Anfang letzten Jahres ihre Anschlussfinanzierung vorgezogen. Denn deren Anteil war damals rund doppelt so hoch wie zurzeit. Zum anderen wurde vor 10 oder 12 Jahren zu einem ähnlichen Zinssatz finanziert und in der Regel mit anfänglich 2 oder 2,5 Prozent getilgt. Darüber hinaus haben die Finanzierungsinstitute mit 6 bis 7 Prozent fiktiver Annuität kalkuliert um sicherzustellen, dass das Darlehen langfristig auch mit einem höheren Zins tragbar ist.

Wenn es in Einzelfällen zu Zahlungsschwierigkeiten kommt und die Immobilie verkauft werden muss, liegt dies eher nicht an der Zinsentwicklung oder Inflation, so die Meinung von Experten. Um dieses Szenario zu vermeiden, empfehlen die Experten eine individuelle Beratung und den Vergleich möglichst vieler Angebote, wie dies auch bei einer Erstfinanzierung erfolgt. Und ein frühzeitiges Kümmern zahlt sich aus: Schon drei oder vier Jahre vor Ablauf der aktuellen Zinsfestschreibung sollten sich Eigentümer mit dem Thema Anschlussfinanzierung befassen und sich mit Spezialisten zusammensetzen. Dann können sie hierfür den besten Zeitpunkt abpassen und die optimale Lösung am Markt finden.

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Zinskommentar März 2023 - Finanzmärkte erleben eine starke Nervosität und sorgen für schwankende Baufinanzierungszinsen

Die Baufinanzierungszinsen haben sich bis vor kurzem noch deutlich nach oben bewegt, um in den vergangenen Tagen dann wieder merklich zurück zu gehen. Der Grund für dieses auf und ab ist, dass sich die Finanzmärkte in einem extremen Spannungsfeld zwischen hohen Inflationsraten und der Bankenkrise in den USA befinden. Die Folge ist, dass Investoren Bundeanleihen in großem Stil verkaufen und gleichzeitig wieder kaufen. Deshalb sind die Zinsen für Baufinanzierungen momentan sehr volatil und der zwischenzeitliche Zinsanstieg von 0,4 Prozentpunkten könnte innerhalb weniger Tage fast wieder ausgeglichen sein. Über die Zusammenhänge dieser Entwicklung und deren Folgen für die kommenden Wochen soll es in diesem Beitrag gehen.

Die Zinsen für Baufinanzierugen gehen erst aufwärts und dann gleich wieder abwärts

Die Zinsen für Baufinanzierungen sind bis Mitte März 2023 deutlich nach oben gegangen. So stieg der Zinssatz um ca. 0,4 Prozentpunkte innerhalb eines Monats an. Für Experten war eine Korrektur der Markterwartungen der Grund für dieses Szenarios. Denn die Investoren haben lange auf ein Abflauen der Inflation spekuliert und mussten nun ihre Annahme aber revidiert. So wurden Anleihen-Wertpapiere veräußert, woraufhin die Kurse nach unten gingen und die Renditen nach oben gingen. Diesem Szenario folgten auch die Baufinanzierungszinsen mit einem Anstieg und Abstieg.

Der Zusammenbruch der Silicon Valley Bank sowie die Schließung von zwei weiteren Kreditinstituten in den USA schüren aktuell die Angst vor einer Bankenkrise und sorgen für Turbulenzen an den Finanzmärkten. In der Folge gingen die US-Banken-Aktien auf Talfahrt und die fallenden Ölpreise hinterlassen an den Energiemärkten auch ihre Auswirkungen. Deshalb flüchteten die Kapitalanleger wieder in sicherere Alternativen und erhöhten ihre Anleihebestände. Bei diesem Marktzyklus verteuern sich die Anleihen und drücken auf die Renditen der Anleihen-Wertpapiere.

Für die Marktteilnehmer sind die Finanzmärkte noch hoch nervös, obwohl die Baufinanzierungszinsen zuletzt wieder zurückgegangen sind. Wenn sich die aktuelle Situation stabilisiert, können in den nächsten Wochen weitere Zinssenkungen von Finanzierungsinstituten erwartet werden. Damit könnte der zwischenzeitliche Anstieg der letzten Wochen bei den Baufinanzierungszinsen nahezu wieder ausgeglichen werden. Der aktuelle Top-Zins für ein 10-jähriges festgeschiebenes Darlehen liegt derzeit bei 3,7 Prozent.

Die Zentralbanken könnten auf die Bankenturbulenzen mit geeigneten Maßnahmen reagieren

Derzeit ist es schwer einzuschätzen, ob und in welchem Ausmaß sich die Bankenturbulenzen in den USA auf den europäischen Bankensektor sowie das globale Finanzsystem auswirken. Zumindest sind aber die Zentralbanken alarmiert und wachsam. Die Marktteilnehmer haben schnell darüber spekuliert wurde, ob die US-amerikanische Federal Reserve System (Fed) ihre nächste Zinserhöhung aufgrund der Markt-Turbulenzen aussetzen wird. Allerdings hat die Fed, wie mehrheitlich erwartet wurde, ihren Leitzins am 22. März 2023 um 0,25 Prozentpunkte auf 4,75 bis 5,00 Prozent erhöht und damit ihre bisherige Strategie beibehalten.

Auch die Europäische Zentralbank (EZB) hat in ihrer Sitzung am 16. März 2023 mitgeteilt, die aktuellen Marktspannungen genau zu beobachten und ist bereit, so zu reagieren, wie dies erforderlich ist, um die Preis- und Finanzstabilität im Euroraum zu wahren. Für die EZB ist der Bankensektor des Euroraums derzeit widerstandsfähig: "Kapital- und Liquiditätspositionen sind solide". Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins um die angekündigten 0,5 Prozentpunkte angehoben und die anderen geldpolitischen Maßnahmen ebenfalls wie bisher geplant weiter verfolgt. Dennoch bleiben die Finanzmärkte extrem unruhig und die Experten rechnen in den nächsten Wochen mit einer hohen Volatilität und deutlichen Ausschlägen bei den Baufinanzierungszinsen.

Mittelfristig Zinsanstieg auf über 4 Prozent möglich

Für die EZB ist die derzeitige Situation nicht einfach. Sie muss sich auf einem extrem schmalen Grat zwischen Marktberuhigung und Inflationsbekämpfung bewegen. Und diese ist akuter denn je: Die Kerninflation ist zum dritten Mal in Folge auf aktuell 5,6 Prozent gestiegen. Bei der Kerninflation wird die Preissteigerung um Nahrungsmittel und Energie bereinigt und gilt daher als guter Indikator für die mittelfristige Entwicklung. Dennoch gehen die Finanzmärkte aktuell davon aus, dass die Inflation auf absehbare Zeit in Richtung 2-Prozent-Ziel absinken wird.

Hiervon hängt auch die weitere Entwicklung der Baufinanzierungszinsen ab: Wenn das Inflationsziel von 2 Prozent im Jahr 2025 realistisch bleibt, wird man bei den Baufinanzierungszinsen eine hohe Volatilität sehen, aber keine extremen und nachhaltigen Anstiege. Sprechen die Inflationsdaten in den nächsten Monaten dagegen, erwarten die Experten spürbare Zinsausschläge nach oben. Dann sind Zinssätze für 10-jährig festgeschriebene Darlehen von deutlich über 4 Prozent möglich, so die Meinung der Fachleute.

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Zinskommentar Februar 2023 - EZB erhöht weiter die Leitzinsen und die Baufinanzierungszinsen ziehen wieder an

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat nun zum fünften Mal in Folge die Leitzinsen erhöht und legte +0,5 Prozentpunkte oben drauf, womit der aktuelle Leitzins nun bei 3 Prozent liegt. Dazu kommt, dass es bei der EZB-Sitzung Anfang Februar 2023 noch zwei Besonderheiten gab: Einmal eine Ankündigung zur geplanten Erhöhung im März und als zweites die Reaktionen der Finanzmärkte auf diese deutlichen Signale zur weiterhin straffen Geldpolitik. Nachfolgend sollen die Auswirkungen auf die Zinsen für Baufinanzierungen betrachtet werden.

EZB-Chefin Christine Lagarde kündigt bereits Leitzinserhöhung auch im März an

Bereits im Vorfeld der EZB-Sitzung wurde erwartet, dass der Leitzins wieder nach oben angepasst wird und auch der Umfang war wenig überraschend. Bemerkenswert war aber, dass EZB-Chefin Christine Lagarde zugleich ankündigte, dies im März 2023 wiederholen zu wollen. Für die Marktteilnehmer war dies Neuland, denn eine derart konkrete Absichtsbekundung ist durchaus unüblich. Mit ihrer Entscheidung und der Kommunikation über zukünftige Pläne möchte die Europäische Zentralbank (EZB) alle Zweifel ausräumen, dass sie es mit dem Kampf gegen die hohe Inflation ernst meint. Sie zieht sich in der Verpflichtung zu einer weiterhin straffen Geldpolitik und möchte  damit die Inflationserwartungen und die Lohnentwicklung abbremsen.

Die Leitzinsen gehen hoch und die Anleiherenditen gehen runter

Kurios ist nur: Die Vehemenz, welche suggeriert werden sollte, kam bei den Kapitalmärkten nicht an. Die Rendite der Bundesanleihe, an dem sich die Zinsen für Baufinanzierungen tendenziell orientieren, ging im Anschluss der EZB-Sitzung nach unten. Denn die Kapitalmarktteilnehmer glauben Christine Lagarde nicht, dass  sie ihren Kurs auch noch nach dem März 2023 noch durchhält. Zumal in den USA die Federal Reserve System (Fed) bereits ihre Zinsschritte verkleinert hat und US-Notenbank-Chef Jerome Powell in Bezug auf die Inflationseinschätzung zuletzt relativ entspannt wirkte. An den Kapitalmärkten scheint die Erwartung vorzuherrschen, dass sich die Notenbanken in absehbarer Zeit von ihrer restriktiven Geldpolitik verabschieden könnten, schätzen Experten.

Dass die Baufinanzierungszinsen den aktuellen Renditerückgang nachvollziehen werden, glauben die Experten allerdings nicht. Es handele sich um einen temporären Ausschlag und die Baufinanzierungszinsen folgten einem etwas längeren Trend, aber keinen kurzfristigen Bewegungen innerhalb eines einzelnen Tages. Der repräsentative Top-Zins für ein 10-jähriges festgeschriebenes Darlehen bleibt stabil und beträgt aktuell 3,2 Prozent.

Es herrscht eine Entspannung auf breiter Front – auch bei den Baufinanzierungszinsen?

Derzeit kann  die allgemeine wirtschaftliche Stimmung als vorsichtig optimistisch eingestuft werden: So hat sich die Furcht vor einer Energiekrise verflüchtigt, die Inflation scheint auf dem Rückzug, die Börse verzeichnet Gewinne und die Gefahr einer Rezession ist abgeschwächt. Fachleute glauben allerdings nicht, dass es dies schon gewesen sein muss mit den deutlichen Leitzinserhöhungen. Denn die rückläufigen Inflationsraten täuschen nicht darüber hinweg, dass der Druck weiter hoch bleibt. Wesentliche beständige Inflationsfaktoren, die nicht über die Jahreszeiten schwanken, sind immer noch auf einem Rekordhoch.

Deshalb rechnen Fachleute mit einem tendenziell steigenden Zinsniveau für Baufinanzierungen. Die Fachleute geben zu bedenken, dass sich jetzt der so genannte Zweitrundeneffekt bemerkbar macht: Kosten, die durch höhere Löhne, Rohstoff- oder Energiekosten entstehen, kommen weiterhin beim Verbraucher an – ungeachtet der aktuell etwas gesunkenen Energiepreise. Und dagegen müsse die EZB weiterhin entschieden vorgehen.

Wann wird sich der Immobilienmarkt wieder erholen?

Nach dem „Zinsschock“ – dem beispiellosen schnellen Anstieg der Baufinanzierungszinsen im letzten Jahr – ist die Nachfrage nach Immobilien und damit auch nach Baufinanzierungen schlagartig zurückgegangen. Für die Experten hat sich der Immobilienmarkt noch nicht wieder deutlich belebt. Denn in der aktuellen Zinssituation bleiben die Bau- und Kaufpreise für viele Interessenten zu hoch. Wo Interessenten früher fast bedenkenlos gekauft haben, gehen sie jetzt sehr viel zurückhaltender vor. Gerade bei jungen Leuten ist auch schlicht die finanzielle Grenze erreicht: Die hohen Erwerbsnebenkosten zusammen mit den hohen Anforderungen an Eigenkapital sind für viele nicht realisierbar. Für die Fachleute kommt deshalb aber Bewegung in das Preisgefüge.

Auch wenn die Angebotspreise vielerorts noch nicht signifikant gesunken sind – bei den tatsächlich gezahlten Preisen seien bereits leichte Rückgänge zu beobachten. Kaufinteressenten sollten deshalb genau hinhören: Wie wichtig ist dem Noch-Besitzer ein zügiger Verkauf? Weil sich abzeichnet, dass die Preise vielerorts tendenziell eher sinken, könnten Preisverhandlungen hier erfolgreich sein, so die Meinung der Fachleute. Denn sie rechnen damit, dass noch in diesem Jahr der Immobilienmarkt wieder an Dynamik gewinnt und sich Schritt für Schritt normalisiert.

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Zinskommentar Januar 2023 - Trotz dem Rückgang der Inflation ist keine Erholung bei den Baufinanzierungszinsen in Sicht

Obwohl im Dezember 2022 die Inflation sowohl im Euro-Raum als auch in Deutschland stärker gesunken ist als erwartet und die Wirtschaft sich überraschend robust zeigte, begann das neue Jahr mit einem Anstieg der Baufinanzierungszinsen. Auch wenn sich zuletzt die Zinskurve leicht abgesenkt hatte, ist der Trend nun wieder in der anderen Richtung und man kann derzeit nicht davon ausgehen, dass die Zinsen für Baufinanzierungen demnächst zurückgehen. Ganz im Gegenteil: Experten halten einen Anstieg auf bis zu 5 Prozent im Verlauf des Jahres für möglich.

Der Jahresbeginn 2023 bringt den Baufinanzierern einen Zinsanstieg

Das neue Jahr begann mit einem Anstieg der Baufinanzierungszinsen und der Top-Zins für eine zehnjährige Zinsbindung lag bei 3,5 Prozent. Für die Aufwärtsbewegung ist aus Sicht der Fachleute die aktuelle Inflationserwartung seitens der Europäischen Zentralbank (EZB) ein wesentlicher Auslöser: So hat die EZB-Chefin Christine Lagarde die mittelfristigen Prognosen nach oben korrigiert und angekündigt, die Leitzinsen nachzuziehen. Sie lässt damit keinen Zweifel daran, dass von ihrer Seite die hohe Inflation weiterhin entschlossen bekämpft wird.

Die EZB möchte nun nicht den Fehler begehen und das Abflauen der Inflation zu überschätzen, nachdem sie den Anstieg völlig unterschätzt habe. Daraufhin hat der Kapitalmarkt reagiert und bereits weitere Zinsschritte eingepreist. Als Folge daraus haben sich auch die Baufinanzierungszinsen nach oben angepasst, was zur jüngsten Zinsbewegung geführt hat.

Auch die zuletzt positiven Wirtschaftsdaten werden das Aufwärtspotential für die Bauzinsen nicht bremsen

Auch aus der Wirtschaft gab es zuletzt positive Daten: So sank die Inflation in der Euro-Zone im Dezember 2022 zum zweiten Mal in Folge und dies sogar stärker als es vorhergesagt wurde. Und die deutsche Wirtschaftsleistung wächst im Gesamtjahr 2022 um starke 1,9 Prozent – den aktuellen Krisen zum Trotz. Aber: Selbst wenn die Inflation ihren Höhepunkt bereits hinter sich haben sollte, bleibt sie auf einem hohen Niveau und fernab der EZB-Zielmarke von zwei Prozent. Für die Ökonomen ist der leichte Rückgang zum Jahreswechsel auch zum Teil auf die staatlichen Maßnahmen zurückzuführen, wodurch Verbraucher und Industrie von den hohen Energiekosten entlastet wurden.

Bei der Kerninflation gab es zum Jahreswechsel eher ein umgekehrtes Bild, den diese uferte auf eine Rekordhöhe von 5,2 Prozent aus. Deshalb sind Experten auch für die nächsten Monate wenig optimistisch, was ein sinken der Zinssätze für Baufinanzierungen angeht. Man rechnet mit weiteren Zinsanstiegen im ersten Halbjahr 2023 und mit einem Zinsniveau von über 4 Prozent. Dabei wird es jedoch möglicherweise zu starken Schwankungen kommen, so dass die Zinsen auch immer mal wieder in Richtung 3 Prozent gehen können, aber auch eine zeitweise 5 vor dem Komma haben können.

Eine Entspannung bei den Immobilienpreisen ist nach Regionen unterschiedlich

Derzeit ist für Kaufinteressenten aktuell keine deutliche Entspannung bei den Immobilienpreisen in Sicht. So stößt man bei einem vermutlich weiterhin leicht steigenden Zinsniveau in den meisten Regionen auf immer noch hohe Quadratmeterpreise. Der Preisdruck nimmt zwar weiter zu, ein Einbruch in der Fläche wird aber von Experten nicht erwartet. Es gibt zwar in einigen Fällen bereits signifikante Rückgänge bei den tatsächlich gezahlten Immobilienpreisen. Dabei handelt es sich aus Sicht der Fachleute vor allem um Rücksetzer in strukturschwachen Regionen und bei Objekten, welche zu viel Energie verbrauchen.

Auch in begehrten Metropolregionen gibt es zum Teil deutliche Preisabschläge bei ehemals überbewerteten Immobilien, wird von Marktteilnehmern beobachtet. Deshalb kann man Kaufinteressenten nur raten, gut vorbereitet und mutig in die Preisverhandlung gehen, denn Verkäufer werden über kurz oder lang deutlichere Kompromisse machen müssen. Denn oftmals sei es mittlerweile Noch-Eigentümern daran gelegen, einen zügigen Verkauf zu erzielen und das Risiko weiterer Preisrückgänge zu minimieren.

Die Käuferzurückhaltung ist am Immobilienmarkt mittlerweile stak ausgeprägt

Derzeit gibt es an der Zurückhaltung auf der Käuferseite nichts zu rütteln und die Nachfrage bewegt sich deutlich unter dem Niveau von vor einem Jahr. Durch das schnelle anziehen des Zinsniveaus konnte der Immobilienmarkt nicht gleichermaßen mitziehen. Deshalb besteht noch eine deutliche Kluft zwischen den Preisvorstellungen der Anbieter und den Möglichkeiten der Kaufinteressenten, so die Einschätzung von Fachleuten. Dabei fällt den Experten aber auch auf, dass nicht immer der Immobilienkauf die finanzielle Machbarkeit übersteige. Es gibt viele Kaufinteressenten, welche sich ihre Wunschimmobilie rein rechnerisch leisten könnten. Die Frage ist deshalb eher, ob sie sich das auch leisten wollen. Im Moment sind da viele eher zögerlich.

Ein Grund ist, dass man bis vor kurzem bei vergleichbaren Immobilien die Monatsrate ungefähr mit der aktuellen Mietzahlung gleichsetzen konnte. Das ist jetzt nicht mehr der Fall, denn für die Finanzierung des Eigenheims ist nun in den meisten Fällen ein höherer monatlicher Betrag notwendig. Wir sind damit aktuell wieder in der Situation wie es früher vor der künstlichen Niedrigzinsphase war: Die Finanzierung einer Immobilie läuft nicht mehr nebenbei, sondern es muss in die Tilgung gespart werden. Das erfordert zwar Disziplin, ist aber wie früher auch schon, immer noch eine der besten und sichersten Arten der Altersvorsorge.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
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Zinskommentar Dezember 2022 - Die Bauzinsen setzen nach dem Rückgang im Vormonat wieder zu einer Gegenbewegung nach oben an

Seit Ende Oktober 2022 sind die Zinsen für Baufinanzierungen fast kontinuierlich zurückgegangen und auch die Inflationsrate hat im November 2022 zum ersten Mal seit fast eineinhalb Jahren etwas nachgelassen. Viele fragen sich deshalb, ob dies schon eine Trendwende ist und setzt sich die Entspannung fort? Experten rechnen zwar mit einem ruhigen Jahresende, prognostizieren aber eine erneute Dynamik mit dem Anfang des neuen Jahres 2023.

Nach den bisherigen starken Zinsanstiegen gab es eine Atempause

Im November 2022 ist die Inflation leicht zurückgegangen und die Konjunkturdaten aus Deutschland fielen zuletzt besser aus als bisher erwartet worden war. So könnte die Europäische Zentralbank (EZB) auf ihrer kommenden Sitzung einen etwas kleineren Zinsschritt vollziehen, was zu leichten Entspannungen an den Finanzmärkten geführt hat und die Baufinanzierungszinsen hat sinken lassen. Der aktuelle Top-Zins für eine 10-jährige Zinsbindungsfrist liegt bei 3,2 Prozent und der diesjährige Höchstwert für die gleiche Zinsbindung lag Ende Oktober 2022 um 0,75 Prozentpunkte darüber.

Es sind zwar für die nächsten Wochen keine abrupten Zinssprünge mehr zu erwarten, dennoch geht der Trend wieder leicht nach oben. Zum Jahreswechsel sollte bei den Baufinanzierungszinsen etwas Ruhe einkehren, denn die kommende Zinsanhebung der EZB ist in den Zinskonditionen schon eingepreist. Auch gibt es aktuell keine Marktsignale für sehr deutliche Zinsanstiege.

Das abflauen der Bauzinskonditionen ist nur temporärer Natur

Fachleute wollen von einer generellen Trendwende noch nicht sprechen: Denn die Baufinanzierungszinsen bleiben weiter unter Druck, durch die noch zu erwartenden Maßnahmen der Europäischen Zentralbank (EZB). Denn wann die Inflation tatsächlich dauerhaft und vor allem deutlich runter geht, ist noch nicht zu erkennen. Wenn die Erwartungen bis weit ins nächste Jahr hoch bleiben, wovon die Experten momentan ausgehen, muss die EZB in den ersten Monaten des neuen Jahres 2023 die Geldpolitik weiter straffen. Und dann werden auch die Zinsen für die Immobilienfinanzierungen wieder ansteigen.

Dagegen kann man jedoch halten, dass vor dem Hintergrund einer drohenden Rezession nur ein kleines Zeitfenster für ein entschiedenes Eingreifen für die EZB-Chefin Christine Lagarde besteht. Denn zu hohe Zinsanhebungen können die Wirtschaft zu stark abbremsen. Deshalb ist das aktuelle Abflauen der Zinskurve also eher als temporär und Teil einer normalen Schwankungen einzustufen. Aus Sicht der Fachleute werden sich auch in den nächsten Monaten Abwärts- und Aufwärtsbewegungen immer wieder abwechseln.

Für Immobilienkäufer haben sich die Rahmenbedingungen massiv verschlechtert

Auch wenn die Bauzinsen in der letzten Zeit gesunken sind, hat sich die Nachfrage nach Baufinanzierungen noch nicht wieder erholt. Denn die Bedingungen für Kaufinteressenten haben sich massiv verschlechtert. Das Zinsniveau, das sich eigentlich nur wieder normalisiert hat, hat dies jetzt für die Experten deutlich gemacht. So sind beispielsweise vor allem die Anforderungen an die Eigenkapitalquote massiv gestiegen. Denn mit gestiegenen Immobilienpreisen haben sich auch die Erwerbsnebenkosten in den letzten zehn Jahren verdoppelt. Weiterhin haben sukzessive fast alle Bundesländer ihre Grunderwerbsteuer von ursprünglich 3,5 Prozent auf zum Teil 6,5 Prozent angehoben.

Dazu kommt, dass es vor dem Hintergrund der hohen Inflation für Kaufinteressenten derzeit schwerer ist, ein Darlehen zu erhalten. Denn die Finanzierungsinstitute kalkulieren mit angepassten Lebenshaltungs- und Bewirtschaftungspauschalen und senken zum Teil den maximalen Beleihungswert. So ist es für viele Normalverdiener unter den aktuellen Bedingungen nicht oder nur schwer möglich, eine eigene Immobilie zu finanzieren. So fordern Fachleute zunehmend mehr politisches Engagement, denn es wird dringend eine Förderung für den Ersterwerb von Wohneigentum benötigt und Programme, die jungen Familien beim Schritt zu Immobilieneigentum helfen.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: leicht steigend
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend seitwärts

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