Welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer bei Baumängeln am Neubau

Eigentümer können laut Gesetz innerhalb der Gewährleistungsfrist eine Nachbesserung verlangen, wenn nach dem Einzug Baumängel an einem Neubau auftreten. Diese muss der Bauunternehmer dann grundsätzlich auf eigene Kosten beseitigen. Die Gewährleistungsfrist beginnt nach der förmlichen Bauabnahme und ist dann bis zu fünf Jahre gültig. Der genaue Fristablauf ist in den Bauunterlagen ersichtlich.

Wer ist der richtige Ansprechpartner für die Gewährleistungsansprüche
An wen man sich als Eigentümer in einem Gewährleistungsfall wenden kann, hängt davon ab, wo die Baumängel auftreten. Der Bauträger beziehungsweise der Verkäufer der Immobilie ist bei den eigenen vier Wänden der richtige Ansprechpartner. Hier handelt es sich um Sondereigentum, dass innerhalb einer Eigentümergemeinschaft die anderen Eigentümer nicht betrifft. Als Eigentümer mit Gewährleistungsansprüchen sollte man nicht selbst einen zuständigen Handwerker beauftragen. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Bauträger insolvent ist. Dann muss man in Regelfall direkt an die verantwortlichen Firmen herantreten. Handelt es sich bei den Baumängeln um dass Gemeinschaftseigentum, stellt sich die Sachlage anders dar. Hier muss sich die Eigentümergemeinschaft beziehungsweise ein beauftragter Hausverwalter darum kümmern. Die Eigentümergemeinschaft hat jedoch auch die Möglichkeit eine andere Person zu bevollmächtigen, der sich der Sache annimmt und mit dem Bauunternehmer kontakt aufnimmt.



Den Handwerker nicht eigenständig beauftragen
Der Beauftragte hat zunächst die Aufgabe den Mangel schriftlich feststellen und dann den Bauträger oder den Verkäufer der Immobilie auffordern, diesen bis zu einem festgesetzten Termin nachzubessern. Es ist deshalb wichtig, den zuständigen Ansprechpartner zu kontaktieren. Wenn man einen Handwerker, Installateur oder Maler selbst beauftragt, damit dieser den Mangel beseitigt, kann dies unter Umständen dazu führen, dass man selbst die Kosten für die Beseitigung der Baumängel tragen muss. Der Bauträger oder der Verkäufer der Immobilie muss dafür sorgen, dass der Mangel fristgemäß beseitigt wird. Bei einer Weigerung zur Nachbesserung, muss der Eigentümer hartnäckig bleiben und im schlimmsten Fall vor ein Gericht ziehen. Dies kann man aber erst machen, wenn eine angemessene Nachfrist gesetzt wurde und diese ohne eine Nachbesserung verstrichen ist. Als Eigentümer oder Eigentümergemeinschaft muss man dann unter Umständen sogar Mehrkosten für die verzögerte Beseitigung der Baumängel tragen.

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Zinskommentar August 2016 - Brexit lässt Baufinanzierungszinsen auf neue Tiefststände sinken

Nachdem der erste Schock über das Brexit-Votum im Juni abgeklungen ist, hat sich die Lage auf den globalen Finanzmärkten marginal entspannt. Noch immer zeigt sich das britische Pfund auf einem sehr niedrigen Stand, wohingegen sich der Dax nach einem kurzen Absturz wieder normalisiert hat. Bezüglich der Langzeitfolgen möchte die EZB weiter abwarten und hat auf der Sitzung am 21. Juli entschieden, dass die bisherige Geldpolitik nicht verändert und der Leitzins bei 0 Prozent verbleiben und nicht angehoben wird. Das gleiche gilt für den Strafzins für Banken die ihr Geld bei der EZB einlagern. Diese zahlen nach wie vor 0,4 Prozent und dürfen keine Veränderung erwarten. Beim Kaufprogramm von Unternehmensanleihen geht EZB Chef Mario Draghi aktuell von einer Performance bis März 2017 aus und behält sich vor, dass eine Verlängerung nicht ausgeschlossen ist und nach einer konkreten Beurteilung der Lage im kommenden Jahr anberaumt wird.

Fed äußert sich mit optimistischer Tendenz, EZB wartet noch ab und die Bank of England muss reagieren
Um die Folgen des Brexit genau abzuschätzen und seine Wirkung auf die Finanzmärkte beurteilen zu können ist es noch zu früh. Erst wenn eine genaue Bewertung möglich und eine plausible Einschätzung machbar ist, denkt die EZB über eine Anpassung der Geldpolitik nach. Bis zur nächsten Sitzung am 8. September 2016 bleibt der Markt somit weiter spannend und ohne Veränderung. Auch die US-Notenbank Fed hat am 27. Juli getagt und dabei beschlossen am aktuellen Leitzins festzuhalten. Dieser bewegt sich seit der letzten Erhöhung zwischen 0,25 und 0,5 Prozent.



Auch wenn aktuell keine Veränderung vorgenommen wurde, sieht die Fed mit optimistischer Stimmung auf den Markt und beurteilt das Wirtschaftswachstum sowie die Arbeitslosenquote und die Inflation mit positiver Tendenz. Bleibt die Entwicklung der einflussnehmenden Faktoren weiter positiv und zeigt sich mit steigender Tendenz, ist laut Fed eine Anhebung der Leitzinsen nach der Sitzung im Dezember nicht ausgeschlossen. Aber auch hier heißt es abwarten und beobachten, wie sich der Brexit auf den Finanzmarkt auswirkt und ob es zu Langzeitfolgen kommt. Anzunehmen ist auch, dass eine Veränderung vor den Präsidentschaftswahlen nicht zur Debatte steht. Die nächste Sitzung der Fed ist für den 21. September anberaumt und könnte eine Prognose für den zukünftigen politischen Geldkurs treffen lassen.

Die Bank of England hat auf den Brexit reagiert und den Leitzins von 0,5 auf 0,25 Prozent gesenkt. Diese Maßnahme dient dazu, die Wirkungen des Brexit abzufedern und einen Wirtschaftseinbruch nach der Entscheidung der Bevölkerung zu verhindern sowie Langzeitfolgen vorzubeugen.

Wohin entwickeln sich die Baufinanzierungszinsen?
Die mittel- bis langfristigen Auswirkungen des Brexit auf den Baufinanzierungsmarkt in Deutschland sind ebenfalls noch unklar. Die Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer können auf kurzer Sicht weiterhin von den extrem tiefen Baufinanzierungszinsen profitieren. Man sollte sich jedoch nicht darauf verlassen, dass dies auch über eine längere Zeit so bleibt. Denn wenn die Konsequenzen des Brexit auf den Finanzmarkt abzusehen sind, sollte man damit rechnen, dass Mario Draghi seine Worte in die Tat umsetzen wird und dann könnten auch die Baufinanzierungszinsen wieder steigen. Bisher aber zeigt sich die deutsche Konjunktur trotz des geplanten Austritts der Briten aus der EU als robust.

Es ist daher weiterhin Empfehlenswert, sich jetzt eine Finanzierung mit hoher Tilgungsrate und langer Zinsbindung zu sichern. Wer bereits seit längerem eine Baufinanzierung hat, sollte jetzt über eine geeignete Anschlussfinanzierung oder ein Forward-Darlehen nachdenken.

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: fallend
langfristig: seitwärts schwankend



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Renovieren und modernisieren - So kommt man zu Geld

Sommerzeit ist Renovierungszeit. Gerade wenn man plant, die Heizung zu erneuern oder in Solarenergie zu investieren, ist der Sommer wie geschaffen dafür. Denn dann profitiert man von einer geringen Ausfallzeit der Heizung und sparen gleich von Beginn der neuen Heizperiode an.

Modernisierung ergeben sich aus anderen Bedürfnissen oder dienen zum Werterhalt
Das Leben verändert sich stetig. Es gibt Zuwachs in der Familie, ein Kind zieht aus oder man macht sich Gedanken über altersgerechtes wohnen. Eine Modernisierung oder ein Umbau ab und zu auch nötig, um den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten oder zu steigern. Aber auch wenn lediglich Schönheitsreparaturen anstehen, sind die warmen Tage dazu bestens geeignet. So dünsten beispielweise frisch gestrichene Räume oder neue Möbel besser aus, da aufgrund der milden Temperaturen lange gelüftet werden kann.



Bleibt nur die Frage: Wie das Vorhaben am besten finanzieren?
Als Immobilienkäufer empfiehlt sich ein Modernisierungsdarlehen, das direkt mit der Baufinanzierung abgeschlossen wird und eventuell mit einem Förderdarlehen der KfW-Bank oder einem Förderprogramm des Landes beziehungsweise der Kommune kombiniert werden kann. Der Vorteil daran ist, dass man so auch die aufwändigeren Umbauten mit niedrigen Zinsen finanziert. Durch die Einbeziehung von KfW-Förderdarlehen kann der Aufwand nochmals reduziert werden.

Diese Förderprogramme der KfW-Bank könnten interessant sein:

• Wohneigentum: Die KfW-Bank unterstützt Sie beim Kauf oder Bau einer selbstgenutzten Immobilie
• Energieeffizient bauen: Erfüllt Ihr gekauftes oder gebautes Eigenheim die Standards eines Effizienzhauses, bekommen Sie Fördermittel
• Energieeffizient sanieren: Der Erwerb einer frisch sanierten Immobilie oder Ihre eigenen Maßnahmen zur energetischen Sanierung werden gefördert
• Altersgerecht umbauen: Sie erhalten die KfW-Förderung auch für barrierereduzierende Umbauarbeiten oder beim Kauf eines altersgerechten Wohnraums

Wenn schon freie Grundschulden durch die bisherige Tilgung eines Darlehens zu Verfügung stehen, kann dieser Betrag als Sicherheit für eine Nachfinanzierung zinsgünstig genutzt werden. Jedoch geht dies im Regelfall nur bei der Bank, welche die Grundschuld eingetragen hat. Eine andere Bank akzeptiert meist den 2. Rang im Grundbuch nicht und wenn doch, dann gibt es erhebliche Zinsaufschläge.



Liegen die Renovierungskosten dagegen unter 50.000 Euro, so ist dies meist für Hypothekenbanken eine Finanzierungshöhe, die nicht finanziert wird. In diesem Fall ist man mit einem Modernisierungskredit einer Bausparkasse gut beraten. Diese Variante bietet attraktivere Konditionen als ein Ratenkredit und muss dazu nicht im Grundbuch eingetragen werden.

Beispiel für ein Modernisierungskredit mit einem Bausparvertrag
Mit den günstigen Modernisierungskredit einer Bausparkasse kann das Vorhaben besonders einfach und günstig verwirklicht werden. Mit einer Anfangsrate von nur 58 Euro kann man zum Beispiel über 25.000 Euro Renovierungsgeld verfügen.

Diese Vorteile haben Sie außerdem:

• attraktive Sparzinsen und niedrige Darlehenszinsen
• keine grundbuchliche Sicherung bei Darlehen bis 30.000 EUR für Arbeitnehmer
• 100%ige Zinssicherheit und Schutz vor finanziellen Risiken möglich
• Einbindung Ihrer vermögenswirksamen Leistungen in die Finanzierung möglich
• kostenfreie Möglichkeit zur Sonderzahlung
• auf Wunsch Konstante Rate über die gesamte Laufzeit
• Nutzung staatlicher Förderungen

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Änderung bei KfW-Energieeffizient Sanieren - Investitionszuschuss (430)

Die KfW-Bank optimiert die Beantragung von Förderdarlehen. Zur Verbesserung der Abwicklung wird bei der KfW-Bank die digitale Antragstellung von Zuschüssen ab sofort über das KfW-Zuschussportal www.kfw.de/zuschussportal ermöglicht.

Vorteile für den Nutzer:
• direkte Beantragung bei der KfW-Bank - jederzeit und überall über das Internet
• einfache und intuitive Bedienung
• sofortige Rückmeldung zur Förderfähigkeit Ihres Vorhabens und zur Zuschusshöhe
• übersichtliche Archivierung aller Unterlagen zum Zuschussantrag
Zunächst wird dieser Service für das KfW-Förderprodukt „Energieeffizient Sanieren - Investitionszuschuss“ (430) gestartet.

Ab 01.12.2016 können dann Zuschüsse auch aus den KfW-Förderprodukten:
• Energieeffizient Bauen und Sanieren Zuschuss Baubegleitung (431),
• Altersgerecht Umbauen - Investitionszuschuss (455) über das KfW-Zuschussportal online beantragt werden.
Voraussetzung hierfür ist die einmalige Registrierung im KfW-Zuschussportal.



Für den Zuschussantrag im Förderprodukt 430 wird eine „Bestätigung zum Antrag (BzA)“ benötigt, die über das EBS-Prüftool vom Energieeffizienz-Experten erstellt wird. Vor dem 22.07.2016 erstellte „Online-Anträge“ behalten ihre 6-monatige Gültigkeit und werden weiterhin auf dem Postweg beantragt. Die Antragstellung im KfW-Zuschussportal kann alternativ auch über einen Bevollmächtigten erfolgen (Vollmacht des Kunden erforderlich).

Eine Mustervollmacht dazu findet man auf der KfW-Internetseite www.kfw.de/info-zuschussportal. Der Bevollmächtigte richtet ein Benutzerkonto auf seinen Namen ein, erfasst die Angaben des Kunden und übermittelt die Vollmacht. Basis für die Auszahlung eines über das KfW-Zuschussportal zugesagten Zuschusses ist eine über das EBS-Prüftool erstellte „Bestätigung nach Durchführung (BnD)“ – das entsprechend erweiterte EBS-Prüftool wird den Energieeffizienz-Experten ab 01.12.2016 zur Verfügung stehen.

Weitere Informationen zur Nutzung des KfW-Zuschussportals findet man auf der Internetseite der KfW-Bank unter www.kfw.de/infozuschussportal. Zusätzlich werden die Produktseiten unter www.kfw.de/430 angepasst.

Quelle: KfW-Bank

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Eine falsche Zinsbindung, zu geringe Tilgungsleistung und Bereitstellungszinsen können einen Folgekredit verteuern. Bei der Suche nach einer günstigen Anschlussfinanzierung, sollte man ein paar wichtige Dinge beachten.
Trotz der historisch niedrigen Zinsen sollten die Baufinanzierungszinsen umfangreich verglichen werden. Denn ein Bankwechsel kann lohnenswert sein und ist nicht immer mit hohen Kosten verbunden ist. Eine Umschuldung kostet nur wenige hundert Euro, wenn die Grundschuld an die neue Bank abgetreten werden kann. Ein Wechsel lohnt sich, wenn der Zinssatz des Alternativdarlehens mehr als 0,2 Prozent unter der angebotenen Prolongation (Zinsverlängerung) liegt.

Zinskonditionen rechtzeitig vergleichen und Sonderaktionen nutzen
Manche Finanzierungsinstitute vergeben beispielsweise 0,1 Prozent Zinsrabatt ab Darlehenssummen von 150.000 Euro oder es werden regionale Zinsnachlässe von bis zu 0,2 Prozent auf aktuelle Zinskonditionen ermöglicht. Die Sonderaktionen sind im Regelfall immer zeitlich begrenzt. Da Zinskonditionen auf die persönliche Bonität und das entsprechende Objekt individuell berechnet werden, kommt man mit Standardzinsvergleichen zu keinem sinnvollen Ergebnis. Hier werden meist die optimalsten Bonitätskriterien verwendet, welche durch meine langjährigen Erfahrungen nur in ganz seltenen Fällen auch in der Praxis umgesetzt werden können. Deshalb entwickelte ich aus der Praxis für die Praxis meine Forward-Darlehen-Strategie, die Ihnen in 4 Schritten ein persönliches, kompetentes und aktuelles Finanzierungsangebot liefert. Hier gibt es dazu weitere Informationen.

zur Forward-Darlehen-Strategie

Auch bei der Anschlussfinanzierung sollte die Kreditrate beibehalten werden
Extreme Tiefzinsen sowie die gesunkene Darlehenssumme erlauben eine geringere Kreditrate bei der Anschlussfinanzierung. Doch das ist nicht ratsam, denn die Minizinsen verzögern den Schuldenabbau. Gerade wenn man bislang problemlos seine Kreditrate bedienen konnte, so sollte die Höhe der Monatsrate beibehalten werden. Steigt dadurch beispielsweise die Tilgungsquote von zwei auf vier Prozent, sinkt die Kreditlaufzeit bei einer Restschuld von 100.000 Euro um 15 Jahre und die Zinskosten halbieren sich.



Es ist empfehlenswert die Zinsbindung der anstehenden Anschlussfinanzierung bis zur Schuldenfreiheit auszurichten. Am Ende der Erstfinanzierung stehen häufig noch 70 oder 80 Prozent Restschuld zu Buche. Um den Restbetrag zügig abzubauen, benötigt man eine optimale Tilgung und eine passende Laufzeit. Zur völligen Entschuldung führen sogenannte Volltilgerdarlehen. Hier werden Tilgung und Laufzeit so eingestellt, dass keine Restschuld übrig bleibt. Wegen des verringerten Kreditrisikos gewähren einige Finanzierungsinstitute sogar ein oder zwei Zehntel Zinsrabatt. Und nicht zu vergessen - die Darlehensangebote von heute bieten mittlerweile einige kostenfreie Optionen, als vor 5 oder 10 Jahren. Diese sollte man dann auch mit vereinbaren, denn man weiß nie, wofür es gut sein kann.

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