Baugeldkonditionen profitieren von der anhaltenden Nullzinspolitik der EZB

Die Europäische Zentralbank (EZB) und auch die US-Notenbank Federal Reserve System (Fed) haben zuletzt klare Signale gesendet, dass für dieses Jahr keine Leitzinsanhebungen mehr geplant sind. Welche Bedeutung hat dies für die Bauzinsen und die Immobilienpreise? Wie beeinflusst die aktuelle Zinssituation die Finanzierungsstrategie von Bauherren, Immobilienkäufern und derzeitige Anschlussfinanzierer? Hier ein Überblick inklusive Finanzierungstipps.

Welche Zinspolitik verfolgt die EZB derzeit?
Der EZB-Leitzins für die kurzfristige Liquiditätsversorgung der Banken liegt nach wie vor bei null Prozent und dies wird sich voraussichtlich auch nicht so schnell ändern. Die Europäische Zentralbank (EZB) erklärte vor kurzem, dass sie bis mindestens Ende dieses Jahres nicht vor hat, eine Zinserhöhung vorzunehmen. Außerdem ließ sie durchblicken, dass sie diesen Kurs gegebenenfalls erneut verlängern könnte. Ob die Leitzinsen im kommenden Jahr angehoben werden, hängt hauptsächlich von der konjunkturellen Entwicklung ab. Je schwächer die Konjunktur, umso unwahrscheinlicher ist es, dass die Zentralbank mit einer Zinsanhebung kreditfinanzierte Investitions- und Konsumaktivitäten verteuert und damit die Wirtschaft möglicherweise bremst. Derzeit sehen die EZB-Volkswirte die wirtschaftliche Entwicklung in Europa eher skeptisch und rechnen etwa bei der Inflation auch künftig mit einem Wert unterhalb der gewünschten Zielmarke von zwei Prozent.



Wie beeinflussen die Niedrigzinsen die Immobilienpreise und Mieten?
Die Zinsen für Geldanlagen verharren parallel zu den Leitzinsen sowie den Marktzinsen für Baudarlehen auf einem historisch niedrigem Niveau. Das sorgt einerseits dafür, dass für viele Menschen der Traum vom eigenen Zuhause in greifbare Nähe rückt. Andererseits fördert der vergleichsweise günstige kreditfinanzierte Eigenheimerwerb die Nachfrage, da es an rentablen Alternativen fehlen. In vielen Großstädten und Ballungszentren, wo auch aufgrund von anhaltendem Zuzug und zu wenig Bauland Wohnraum fehlt, wirkt sich das wiederum auf die Immobilienpreise und Mieten aus. Aus einer Studie der Hans-Böckler-Stiftung geht hervor, dass allein in Berlin mehr als 300.000 Wohnungen fehlen, in den Großstädten beziffert die Studie den Wohnungsmangel auf rund zwei Millionen Einheiten. So lange diese Lücke klafft, ist mit einer Entspannung am Wohnungsmarkt kaum zu rechnen. Mehrere Umfragen und Analysen gehen in absehbarer Zeit weiter von teils stark steigenden Preisen in begehrten Lagen aus. Allerdings sollten Immobilienfinanzierer ihre Planung jedoch nicht von einer prognostizierten Preisentwicklung abhängig machen. Entscheidend ist vielmehr, dass sie die Finanzierung langfristig tragen können.

Welche Zinsentwicklung prognostizieren die Experten?
Da die Konjunktur lahmt und die Prognosen eher düster sind, halten Analysten deshalb einen kurz- und mittelfristigen Zinsanstieg in der Mehrheit für wenig wahrscheinlich. Laut des aktuellen Interhyp-Bauzins-Trendbarometers, das auf der Befragung von Zinsexperten von Bankenpartnern basiert, geht die überwiegende Mehrheit von kurzfristig gleichbleibenden Zinsen aus. Auf Sicht von einem Jahr rechnet gut die Hälfte mit einem leichten Anstieg der Bauzinsen. Die übrigen Marktbeobachter prognostizieren wiederum gleichbleibende oder sogar leicht rückläufige Finanzierungszinsen.



Welche Auswirkungen hat das Niedrigzinsumfeld auf die Finanzierungsstrategie?
Deshalb dürfte es sich für viele Bauherren und Anschlussfinanzierer lohnen, angesichts des Niedrigzinsniveaus die Zinsen langfristig festzuschreiben. Angst das man sich zu lange bindet, muss man in der Regel nicht haben. Denn wenn nach der vollständigen Darlehensauszahlung mindestens 10 Jahre vergangen sind, können Kreditnehmer gemäß § 489 BGB den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Sondertilgungskontingente sowie die Möglichkeit, die Tilgung zu verändern bieten zusätzliche Flexibilität. Für wen eine absolute Planungssicherheit wichtig ist, der sollte ein Volltilgerdarlehen als eine Option mit berücksichtigen. Volltilgerdarlehen sind derzeit so günstig wie schon lange nicht mehr.

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Zinskommentar April 2019 - Für Europa wird es bei der aktuellen Wirtschaftslage ungemütlich

In Europa jagt seit Monaten eine negative Wirtschaftsmeldung die nächste. Weltweit kühlt die Konjunktur ab, die europäischen Inflationsraten sinken wieder und die deutschen Exporte brechen ein. Anfang April 2019 tagte der Internationale Währungsfonds (IWF) und die Weltbank. IWF-Chefin Christine Lagarde teilte bereits im Vorfeld mit, dass sich die Weltwirtschaft in einer heiklen Lage befände und warnte vor verschlechterten Wachstumsbedingungen. Deshalb stellen sich Angesichts der zahlreichen schlechten Nachrichten aktuell nicht nur Finanzexperten die Frage: Wie schlimm wird es eigentlich? Es ist klar, dass es um das derzeitige Wirtschaftswachstum nicht gut bestellt ist. Blickt man jedoch etwas mehr in die Zukunft, so sehen die Prognosen für 2020 bei weitem nicht so düster aus. Obwohl langfristige Tendenzen deutlich unsicherer als kurz- und mittelfristige Vorhersagen sind, können sich viele der aktuellen Unsicherheitsfaktoren, wie etwa der Handelsstreit oder der Brexit, bis zum kommenden Jahr aufgelöst haben. Bis dahin kann es allerdings auf den Finanzmärkten durchaus noch einmal ungemütlich werden. Vor allem ein ungeregelter Brexit würde die europäische Wirtschaft massiv belasten.

Mario Draghi warnt auf der letzten EZB-Sitzung vor Risiken und entlastet Banken
Auf seiner März-Sitzung passte die Europäische Zentralbank (EZB) bereits den geldpolitischen Ausblick an und entschied, dass der Leitzins bis mindestens 2020 bei 0 Prozent bleibt. An diesem Ausblick gab es auch in der aktuellen Sitzung keine Änderung. Experten gehen davon aus, dass die Normalisierung der Geldpolitik sogar noch länger auf sich warten lassen könnte. Aufgrund der zahlreichen Unsicherheitsfaktoren sind kurz- und mittelfristig keine nachhaltigen positiven Impulse für die Wirtschaft zu erwarten. Auch die Kerninflation im Euroraum ist im März 2019 wieder auf 1 Prozent gesunken und hat sich damit deutlich von der 2-Prozent-Zielmarke der EZB entfernt. Hinzu kommt, dass das vermutlich anhaltende Brexit-Chaos oder ein ungeregelter Austritt das Wirtschaftswachstum sogar noch weiter ausbremsen könnte. Deshalb ist wohl ein erster Zinsschritt nicht vor Mitte 2020 zu erwarten und ein Ende der niedrigen Zinsen ist damit nicht in Sichtweite. Dies sorgt bei privaten Anlegern und auch den Banken Unbehagen aus, denn der Einlagezins liegt seit 2014 weiter bei -0,4 Prozent. Die Folge ist, dass europäische Banken einen Strafzins zahlen, wenn sie überschüssige Gelder bei der Europäischen Zentralbank (EZB) parken. Mario Draghi kündigte auf der letzten Sitzung jedoch an, dass sich die EZB die Nebenwirkungen des Strafzinses näher ansehen und über mögliche Entlastungen beraten wird.



Dem Sorgenkind Italien droht eine Rezession
Die Probleme Italiens sind in der öffentlichen Debatte über das Brexit-Chaos in den Hintergrund gerückt. Es wurde kaum wahrgenommen, dass sich die wirtschaftliche Lage in Italien zwischenzeitlich weiter verschärft hat: Eine gestiegene Arbeitslosigkeit, die Binnennachfrage und der Export schwächeln und die OECD prognostiziert für 2019 sogar ein Rezessionsjahr. Auch die weiterhin erhebliche Staatsverschuldung von mehr als 130 Prozent des BIP und die gleichzeitig steigenden Staatsausgaben der rechtspopulistischen Regierung sorgen für dunkle Wolken am Himmel. Das mühsam mit der EU verhandelte Defizitziel wird Italien mit hoher Wahrscheinlichkeit deutlich verfehlen. Eine Gefahr einer Schuldenkrise wegen der negativen Wirtschaftsdaten sehen Experten allerdings nicht. Denn die EZB wird die Zinsen niedrig halten, so dass sich Italien weiterhin extrem günstig refinanzieren kann. Und auch wenn sich die wirtschaftliche Situation trotzdem deutlich verschlechtern würde, so haben die europäischen Währungshüter noch die Option, durch weitere Ankäufe italienischer Anleihen das Land zu unterstützen.

Die Nachfolge von Mario Draghi ist weiter offen - Jens Weidmanns Chancen steigen wieder
Die EZB-Präsidentschaft von Mario Draghi endet in einem halben Jahr und wer seine Nachfolge antritt, ist noch völlig unklar. Derzeit deutet vieles darauf hin, dass die Chancen als Nachfolger für Bundesbank-Chef Jens Weidmann wieder steigen, denn das Amt des EU-Kommissionspräsidenten wird auch in diesem Jahr neu besetzt. Emmanuel Macron brachte für diese Position jüngst den Chefunterhändler der EU für den Brexit Michel Barnier und die derzeitige IWF-Chefin Christine Lagarde ins Gespräch. Beide sind deutlich profilierter als der deutsche Kandidat Manfred Weber. Sollte es dadurch zu einem französischen Kommissionspräsidenten kommen, könnte dies im Gegenzug bedeuten, dass Frankreich nicht nur keinen Anspruch auf die Draghi-Nachfolge erhebt, sondern quasi als Gegenleistung für Webers ‚Verzicht‘ möglicherweise einen deutschen Kandidaten für die EZB-Präsidentschaft unterstützen würde. Denn selbst die bisherige Kritik der südeuropäischen Staaten am geldpolitischen „Falken“ Jens Weidmann legt sich langsam.

Bauzinsen bleiben weiter im Keller
Da die Anleger aktuell verunsichert sind und einen Wirtschaftsabschwung fürchten, ist in den letzten Wochen zunehmend in die als sicher geltende zehnjährige Bundesanleihe investiert worden. Dadurch ist die Rendite der Anleihe im März zeitweise wieder in den negativen Bereich gefallen. Damit kann man sagen, dass die Anleger dafür zahlen, dem deutschen Staat Geld leihen zu dürfen. Der Top-Zinssatz bei den 10-jährigen Hypothekendarlehen bewegt sich weiter bergab und hat mit 0,79 Prozent Ende März einen erneuten Tiefststand erreicht. Und es könnte noch weiter bergab gehen. Denn solange die politische Unsicherheit anhält, wird es weder bei der Rendite der Bundesanleihe noch bei den Bauzinsen nachhaltig bergauf gehen. Dazu kommt, dass mit jeder negativen Wirtschaftsmeldung die Wahrscheinlichkeit steigt, dass die Zinsen noch weiter nach unten gehen.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: steigend


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Wenn der Frühling anfängt und das Wetter wieder besser wird, empfiehlt sich für Hauseigentümer ein eingehender Frühjahrscheck für das eigene Haus und vorhandene Nebengebäude. Dies beginnt beim Dach und den Ziegeln, aber auch Dachrinnen, Putz, Fenster, Türen sollten vom Hausbesitzer im Frühjahr überprüft werden. Hierbei sollten Sie klären, welche Arbeiten nötig sind, damit Ihr Haus nicht an Wert verliert. Wichtig ist, wer sein Haus nach dem Winter optimal pflegt, erhält somit auch die Lebensdauer und den Wert.

Durch eine Bestandsaufnahme erst einmal die Mängel auflisten
Ob es ein kalter oder warmer Winter war ist nicht entscheidend. Die durch den Winter hervorgerufenen Mängel sollten nicht auf die lange Bank geschoben werden. Aus kleinen Mängeln können sich schnell große Probleme entwickeln. Wichtig ist, den Zustand des Daches zu prüfen oder ob an der Fassade über den Winter Schäden eingetreten sind. Auch die Dachrinnen oder loser Putz an der Fassade sollten dabei nicht außer Acht gelassen werden, denn an der Fassade lassen sich oft Schimmelpilz oder Algen aufgrund der Winternässe nieder.



Checkliste für die Prüfung:

• Dach und Fassade: Sind Dachziegel lose oder beschädigt, gibt es Undichtigkeiten in der Dacheindeckung, hat die Fassade Risse oder offene Stellen.
• Regenrinnen und Fallrohre: Entfernen von Laub und Schutz, Suche nach Frostschäden
• Solar- und Photovoltaik-Anlagen: Verschmutzungen an den Modulen reinigen, Prüfung der Bauteile
• Fenster: Prüfung und Wartung der Dichtungen, Abschmieren der Mechanik
• Holzelemente: Ist das Holz von Fensterläden, Carports oder Balkonen noch intakt oder schon angefault
• Bäume: Trockene und beschädigte Äste entfernen
• Gartenbewässerung: Leitungen durchspülen und Rohre, Wasserhähne auf Frostschäden prüfen.
• Heizung: Die Heizungsanlage einem prüfenden Blick unterziehen, Reparaturen oder Erneuerungen lassen sich am besten in der heizfreien Zeit erledigen
• Rauchmelder: Sind diese noch funktionstüchtig, sind die Batterien noch ausreichend geladen

Prioritäten richtig setzen - Dach, Fassade und Co. 
Wenn vorhandene Mängel entdeckt werden, sollten Sie für Abarbeitung Prioritäten setzen. Hier gehört vor allen Dingen das Dach. Durch Wind und Wetter können sich Ziegel verschoben haben oder gar gebrochen sein. Derartige Schäden am Dach sollten Sie schnellstens beheben, um ein eventuelles Eindringen von Wasser zu verhindern, denn die Dämmung kann dadurch Schaden nehmen. Auch die Fallrohre sollten auf Frostschäden untersucht und Dachrinnen von Unrat befreit werden. Wenn das Regenwasser aufgrund einer Verstopfung nicht ablaufen kann, dringt dieses in den Putz ein und verursacht dort Schäden. Türen und Fenster gehören ebenfalls mit zum Haus und hier und da zeigt sich oft, dass auch hier der Winter nicht vor halt macht. An den Außentüren kann unter der Anschlagschiene Wasser eingesickert sein und somit unter den Estrich laufen.

Bei einem noch neuen Haus die Garantiephase beachten
Haben Sie Mängel gefunden und wohnen noch nicht lange in Ihrem neuen Haus kann es sein, dass die Gewährleistungspflicht noch nicht abgelaufen ist. In diesem Fall ist die Behebung der Mängel Sache der Firma, die Ihr Haus gebaut hat. Neigt sich die Garantiephase bei einem neuen Haus dem Ende zu, kann man den Check mit einer Schlussbegehung verbinden. Dafür sollte bei der Mängelfeststellung eventuell ein unabhängiger Sachverständiger vor Ort mit sein.

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