Mögliche Verzögerungen am Bau durch die Corona-Pandemie - Das sollten Bauherren wissen

Die Maßnahmen gegen die Ausbreitung des Corona-Virus gehören inzwischen zu unserem Alltag. Von einer sogenannten „neuen Realität“ sind wir aber weit entfernt. Vieles ist nach wie vor ungewiss und wir müssen uns auf diverse Eventualitäten einstellen. So soll in diesem Beitrag beleuchtet werden, inwiefern die Corona-Krise den Hausbau eventuell beeinflusst und was das für die Finanzierungsplanung bedeuten kann. Zwar zeigt sich die Bauwirtschaft bislang wenig beeinträchtigt von den Folgen der Corona-Krise. Dennoch sollte man als Bauherr im Blick haben, dass sich die Fertigstellung eines Neubaus verzögern könnte und welche Aspekte dabei wichtig sind und welche Bedeutung die Bereitstellungszinsen spielen.

Die aktuelle Lage: Bremst Corona den Bau aus?
Die Corona-Krise hat bislang nur vereinzelt Auswirkungen auf die Bautätigkeit. In einigen Fällen lassen sich aber geplante Fertigstellungstermine nicht halten, wie Baufirmen und Bauherren berichten. Denn die Corona-Krise beeinflusst nach wie vor weite Teile der Wirtschaft. Ein besonderes Augenmerk sollten Bauherren deshalb auf folgende Aspekte legen:

• Erkrankte Mitarbeiter
  Wenn Mitarbeiter von Handwerkern und Baufirmen an Corona erkranken, kann es schnell zu Kapazitätsengpässen kommen. Unternehmen, die strenge Hygieneregeln aufgestellt haben und im Ernstfall Kooperationspartner mit einbinden können, bringen für den Bauherren weniger Risiken mit als Betriebe ohne einen „Plan B“.
• Längere Genehmigungsprozesse
  Weil Verwaltungen zurzeit oft ausgedünnt sind oder einen Teil der Arbeit ins Homeoffice verlagert haben, hakt es mitunter bei den Genehmigungsverfahren. Wer einen Bauantrag einreicht, sollte daher von vornherein einen zeitlichen Puffer einkalkulieren.
• Engpässe beim Material
  Bei der Elektro-, Heizungs- und Wasserinstallation werden viele Bauteile in Fernost hergestellt, ebenso Fliesen und Sanitärprodukte wie Waschbecken und Armaturen. Der Ausfall von Produktionskapazitäten und längere Transportzeiten führen derzeit immer wieder zu Lieferengpässen. Unter Umständen lässt sich die Situation mit einem Umstieg auf schneller verfügbare Alternativprodukte entschärfen.

Auch Fertighaushersteller können betroffen sein
Die Terminprobleme könnten auch den Fertighausbau betreffen. Hier sind vor allem die Hersteller betroffen, die einen großen Teil der Fertigungsprozesse nach Osteuropa verlagert haben. Hier kann es zu Verzögerungen kommen, wenn aufgrund der nach wie vor zum Teil bestehenden Grenzkontrollen Bauteile länger unterwegs sind oder die Einreise nach Deutschland für ausländische Subunternehmer erschwert ist. Bauherren sollten daher in engem Kontakt mit dem Haushersteller bleiben, um bei möglichen Verzögerungen schnell reagieren zu können. Auch hier besteht unter Umständen die Möglichkeit, etwa bei Heizkörpern, Fliesen oder Armaturen, durch den Umstieg auf andere Produkte in vergleichbarer Qualität einen Lieferverzug zu vermeiden.

Mögliche Auswirkungen auf die Finanzierung
Bei der Finanzierung stellt sich die Frage, inwieweit Verzug bei der Fertigstellung zu Mehrkosten führen kann. Im Blickpunkt stehen dabei vor allem die Bereitstellungszinsen, die Banken in Rechnung stellen, wenn Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen werden. Zwar scheint es vordergründig sinnvoll zu sein, derzeit bei der Finanzierung von Neubauprojekten Banken zu bevorzugen, die bis zum Berechnen eines Bereitstellungszinses möglichst lange warten. Allerdings sind solche Angebote in der Gesamtbetrachtung nicht immer am günstigsten.



Vergleich von Bereitstellungszinsen
Ab wann sich eine längere zinsfreie Zeit bis zum Darlehensabruf lohne, hänge von mehreren Faktoren ab. Vor allem die Dauer der Zinsbindung, die Höhe des nicht abgerufenen Darlehensanteils und die Differenz zum Darlehenszins von günstigeren Anbietern spielen eine maßgebliche Rolle bei der Betrachtung. Tritt der Verzug erst in einer späteren Phase des Baus auf, ist davon meist nur noch ein Teil der Gesamtfinanzierung betroffen, weil die Löwenanteile für Grundstück und Rohbau bereits bezahlt wurden. Verzögert sich beispielsweise bei einer Finanzierungssumme von insgesamt 400.000 Euro der Abruf von 150.000 Euro um drei Monate, kostet dies bei einem monatlichen Bereitstellungszins von 0,25 Prozent zusätzliche 1.125 Euro. Verzichtet ein Wettbewerber auf die Bereitstellungszinsen und verlangt für die Gesamtfinanzierung beispielsweise 0,05 Prozentpunkte mehr, erhöht dies bei 10 Jahren Zinsbindung ohne die Berücksichtigung der Tilgung die Finanzierungskosten um 2.000 Euro.

Deshalb empfiehlt es sich, bei der Finanzierung von Fertighäusern und Häusern vom Bauträger derzeit mit zwei Szenarien zu rechnen. Einmal unter Annahme einer weitgehend pünktlichen Fertigstellung und alternativ dazu mit einer verzögerten Fertigstellung. Wenn im Ergebnis dann sowohl die Bereitstellungszinsen als auch die weiteren Konditionen berücksichtigt sind, wird anhand der Gesamtkosten deutlich, welches Angebot am günstigsten ist.

Leseempfehlungen

Lesen Sie doch auch diese Artikel rund um das Thema Finanzen, wofür sich auch andere Leser interessierten:

Bei Baufinanzierung das Sondertilgungsrecht und variable Raten nutzen
Unbeschwert in die Grillsaison starten
Baukredit: Der BGH erklärt Gebühren bei einer Umschuldung für unzulässig

Bildnachweis

Baukredit: Der BGH erklärt Gebühren bei einer Umschuldung für unzulässig

Wer nach Ende der Laufzeit bei seinem Immobilienkredit noch eine Restschuld hat, kann zu deren Finanzierung ein neues Darlehen bei einer günstigeren Bank aufnehmen. Dabei darf das bisherige Finanzierungsinstitut den Wechsel aber nicht mit Extragebühren erschweren, entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Vorausgegangen war eine Klage der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) gegen eine Gebühr für den Wechsel des Kreditgebers.

Aufwand der Bank sei mit dem Zins abzugelten
Demnach dürfen Banken von Kunden, die eine Restschuld aus einem Immobilienkredit nach Ende der Laufzeit von einer neuen Bank finanzieren lassen möchten, keine Wechselgebühren verlangen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 10. September 2019 in einem Urteil (Az. XI ZR7/19) gegen die Kreissparkasse Steinfurt entschieden. Der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte, dass diese Praxis gegen Paragraf 307 des BGB verstößt. Demnach dürfen Kunden nicht „unangemessen benachteiligt“ werden.



Die Kreissparkasse Steinfurt hatte eine Gebühr von 100 Euro dafür verlangt, dass eine bestehende Grundschuld im Zuge von Treuhandauflagen auf eine andere Bank übertragen wird. Die Sparkasse rechtfertigte die Gebühren damit, dass als Sicherheit bei einem Immobilienkredit eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wird. Diese Grundschuld muss dann auf die neue Bank übertragen werden. Nach Auffassung der Sparkasse stellt dies jedoch einen kostenpflichtigen Verwaltungsakt dar, den sie sich vergüten lassen wollte. Die obersten Richter folgten dieser Interpretation jedoch nicht: "Mit der hierfür nötigen Bestellung, Verwaltung und Verwertung von Sicherheiten verfolgt die Beklagte allein eigene Vermögensinteressen, so dass die Klausel als kontrollfähige Preisnebenabrede einzuordnen ist. Dies gilt auch dann, wenn für die Übertragung von Sicherheiten zu ihren Gunsten ein Treuhandauftrag erforderlich ist", beschreibt der Bundesgerichtshof (BGH) das Vorgehen der Bank.

Umschuldung ist keine Seltenheit
Nach Informationen der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) werden von vielen Banken und Sparkassen solche Bearbeitungskosten von ihren Kunden verlangt, wenn ein Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie von einem anderen Institut übernommen wird. Zu einer solchen Umschuldung kommt es regelmäßig, wenn Kunden nach Ende der Zinsbindung ihres Vertrags einen neuen Baukredit aufnehmen. Hintergrund ist, dass viele Verbraucher für ihre Immobilienkredite eine Standard-Laufzeit von 10 oder 15 Jahren wählen und nach deren Ablauf häufig eine noch ungetilgte Restschuld übrig bleibt. In diesen Fällen können die Darlehensnehmer entscheiden, ob sie zur Weiterfinanzierung bei der bisherigen Bank bleiben oder zu einer anderen wechseln, die beispielsweise günstigere Zinskonditionen anbietet. Zudem würden viele Darlehensnehmer die unzulässige Gebühr in den Abrechnungen schnell übersehen, denn es stehen bei Baufinanzierungen meist größere Summen im Raum.

Leseempfehlungen

Lesen Sie doch auch diese Artikel rund um das Thema Finanzen, wofür sich auch andere Leser interessierten:

So kann der Sprung in die eigenen vier Wände gelingen
Solaranlage sollte regelmäßig kontrolliert werden
Kredit- und Konditionenanfragen: Mit schufaneutraler Anfrage die Bonität erhalten

Was den Deutschen beim Immobilienerwerb wichtig ist

Die gängigste Antwort auf die Frage, worauf es beim Hauskauf ankommt, ist immer noch "Lage, Lage, Lage". Denn je besser die Lage ist, umso wertbeständiger ist die Immobilie. Die jährliche repräsentative Umfrage der Interhyp ist der Sache auf den Grund gegangen: Was genau ist den Deutschen etwa in Bezug auf die Lage wichtig? Und wo würden sie rund um ihren Wohntraum Abstriche machen? Im folgenden werden die wichtigsten Ergebnisse der Studie zusammengefasst.

Die Deutschen haben genaue Vorstellungen von ihrer Immobilie
Die Interhyp vermisst regelmäßig das Baufinanzierungs-Deutschland. Im Folgenden werden die wichtigsten Ergebnisse der repräsentativen „Wohntraumstudie“ mit 2.100 Teilnehmern aufgegriffen. So bekommt man ein genaues Bild von den derzeitigen Trends beim Immobilienerwerb. Es wird beispielsweise deutlich, dass die Mehrheit der Deutschen eine klare Vorstellung davon hat, was für sie beim Erwerb einer Immobilie von Bedeutung ist. Dabei spielen die Lage und das Umfeld eine entscheidende Rolle. Denn fast sämtliche Befragten – nämlich 99 Prozent – haben demnach bestätigt, dass allgemein eine gute Lage sowie Behaglichkeit die wichtigsten Kriterien für die Wohnortwahl sind.



Die folgenden fünf Aspekte sind dabei für die Befragten von besonderer Bedeutsamkeit: 96 Prozent wünschen sich Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe. Einen schönen Blick aus dem Fenster und die Nähe zur Natur spielen für 94 Prozent eine entscheidende Rolle. Für 91 Prozent der Teilnehmer ist eine gute Nachbarschaft von Belang. Darüber hinaus legen neun von zehn Teilnehmer Wert auf Ärzte und Apotheken in ihrer Nähe. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr hat ebenfalls einen hohen Stellenwert und ist für 84 Prozent der Teilnehmer relevant.

Je nach Lebensphase variieren erwartungsgemäß die Einschätzungen zu den einzelnen Kriterien. So ist die kurze Fahrtzeit zur Arbeit für 90 Prozent der Berufstätigen sehr wichtig. Im Gesamtdurchschnitt ist dies allerdings nur für 63 Prozent der Befragten wichtig. In Haushalten mit Kindern wünschen sich – ebenfalls wenig überraschend – 82 Prozent der Teilnehmer Schulen und Betreuungseinrichtungen in der Nähe, im Mittel trifft das aber nur auf 40 Prozent zu.

Bei der Ausstattung besteht eine Kompromissbereitschaft
Die Deutschen sind in Bezug auf die Ausstattung letztlich eher pragmatisch eingestellt. Dabei sind kostspielige Extras wie eine Sauna oder ein Whirlpool weniger gefragt. Dagegen kommen eine Fußbodenheizung (57 Prozent) und ein Kamin (50 Prozent) für etwa jeden Zweiten als Sonderausstattung in Frage. Weit oben auf der Wunschliste stehen hingegen eine Einbauküche (78 Prozent), ein Garten (73 Prozent) und ein Balkon (67 Prozent). In diesem Zusammenhang ist es interessant, bei welchen Punkten die Deutschen in ihren Wünschen flexibel sind. So würden 63 Prozent der Teilnehmer bei der Wertigkeit der Ausstattung einen Kompromiss eingehen und bei der Größe bzw. Wohnfläche sind es immerhin 62 Prozent. Für knapp zwei Drittel der Befragten ist auch die Raumaufteilung nicht in Stein gemeißelt (68 Prozent). Beim baulichen Zustand würden hingegen nur 42 Prozent Abstriche machen. Auch der Aspekt der Altersvorsorge beim Immobilienerwerb ist wiederum für die meisten nicht verhandelbar: Nur 35 Prozent würden hier Kompromisse eingehen.



Bezüglich des Wohnorts fällt auf, dass die meisten an Bekanntem fest halten. Knapp zwei Drittel (69 Prozent) der Befragten einer kleinen bzw. mittleren Stadt leben genau in dieser am liebsten, für die Befragten auf dem Land bzw. in einem Dorf ist der Wert fast identisch. Etwas anders verhält es sich mit den Großstädtern, den nur die Hälfte von ihnen möchte dort wohnen bleiben. Wer seine Wünsche und Bedürfnisse kennt, tut sich leichter damit, die passende Finanzierung auszuloten. Scheuen Sie sich deshalb also nicht, ihren Wohntraum mit dem Baufinanzierungsberater auszuarbeiten. So können Sie vielleicht auch gemeinsam Lösungsansätze entwickeln, falls der Wunsch nicht eins zu eins in die Realität umgesetzt werden kann.

Leseempfehlungen

Lesen Sie doch auch diese Artikel rund um das Thema Finanzen, wofür sich auch andere Leser interessierten:

Neue KfW Broschüre – informativ und kostenlos für Ihre Finanzierungsplanung
Beim Immobilienkauf die Erwerbsnebenkosten senken
Baufinanzierung: Wie viel Eigenkapital muss sein?

Sonderregeln bei den Aufbewahrungsfristen von Belegen für Immobilieneigentümer

Für Privatpersonen stellt sich gerade zum Jahresanfang immer wieder die Frage nach Aufbewahrungsfristen für Belege bzw. Rechnungen: Welche Belege können weggeworfen werden und für welche hat man Aufbewahrungspflichten zu beachten? Die Aufbewahrungsfristen sind vor allem wichtig wegen der Verjährung. Unter Verjährung versteht man, dass ein Rechtsanspruch nicht mehr durchgesetzt werden kann. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt zum Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Das bedeutet, das Ende 2019 somit Ansprüche verjährt sind, die im Jahr 2016 entstanden sind. Anders ausgedrückt heißt dies, dass die Belege dazu im Jahr 2020 vernichtet werden können. Denn wegen der regelmäßigen Verjährung können keine Ansprüche mehr durchsetzt werden.

Rechnungen können in der Regel nach maximal vier Jahren entsorgt werden
Allerdings muss man ein paar gesetzliche und versicherungstechnische Sonderfälle beachten.

• Kontoauszüge: Bei den Kontoauszügen und anderen Bankbelegen gibt es für Privatpersonen, anders als für Unternehmen, nur in Ausnahmefällen eine gesetzliche Aufbewahrungspflicht. So besteht bei Einkünften von mehr als 500.000 Euro im Jahr eine besondere Aufbewahrungsfrist für Kontoauszüge von sechs Jahren. Dazu hat im Jahr 2006 das Bundesfinanzministerium den Finanzämtern eine klare Anweisung erteilt (IVA7 - S 0317 - 4/05): Wenn ein Steuerpflichtiger einen Kontoauszug vorlegt, den eine Bank im unveränderbaren PDF-Format erstellt hat, gilt die Nachweispflicht als erfüllt.

• Kassenbeleg bei Privatkauf: Beim Kauf von Verbrauchsgütern, wie Möbel, Kameras oder TV-Geräten, beträgt die Gewährleistungsfrist zwei Jahre ab der Übergabe an den Verbraucher. Für den Fall eines Mangels benötigt man zur Reklamation einen geeigneten Nachweis darüber, wann und wo die Ware gekauft wurde, was am besten mit dem Kassenbon möglich ist. Deshalb müssen in diesem Fall die Belege mindestens für zwei Jahre aufbewahrt werden. Ist der Hausratgegenstand innerhalb einer Hausratversicherung abgedeckt, dann sollten die Belege über die gesamte Gebrauchsdauer aufbewahrt werden. Dies kann elektronisch als Bild oder eingescannt erfolgen, um bei Bedarf Nachweise vorlegen zu können.
• Handwerkerrechnung: Bei Handwerkerrechnungen greift die allgemeine Verjährungsfrist, die eine Aufbewahrung von mindestens drei Jahre vorgibt. Für Handwerkerrechnungen, die Leistungen beinhalten, welche mit dem Bauwerk verbunden sind, gilt für Immobilieneigentümer eine Aufbewahrungsfrist von fünf Jahren. Denn bei Bauwerken gilt eine gesetzlich vorgeschriebene fünfjährige Verjährungsfrist. Für alle anderen Handwerkerrechnungen sind die Zahlungsbelege oder andere beweiskräftige Unterlagen zwei Jahre lang aufzubewahren. Vertragspolicen von laufenden Versicherungen, beispielsweise für den Hausrat oder das Wohngebäude, sind dauerhaft aufzubewahren. Hierbei ist es wichtig, dass der Versicherungsschein, die Versicherungsbedingungen und alle Nachträge aufzubewahren sind.

Leseempfehlungen

Lesen Sie doch auch diese Artikel rund um das Thema Finanzen, wofür sich auch andere Leser interessierten:

Wegerecht sollte richtig absichert werden
Beim Immobilienkauf die Erwerbsnebenkosten senken
Baufinanzierung – Arten, Eignung und Ablauf

Baugeldkonditionen profitieren von der anhaltenden Nullzinspolitik der EZB

Die Europäische Zentralbank (EZB) und auch die US-Notenbank Federal Reserve System (Fed) haben zuletzt klare Signale gesendet, dass für dieses Jahr keine Leitzinsanhebungen mehr geplant sind. Welche Bedeutung hat dies für die Bauzinsen und die Immobilienpreise? Wie beeinflusst die aktuelle Zinssituation die Finanzierungsstrategie von Bauherren, Immobilienkäufern und derzeitige Anschlussfinanzierer? Hier ein Überblick inklusive Finanzierungstipps.

Welche Zinspolitik verfolgt die EZB derzeit?
Der EZB-Leitzins für die kurzfristige Liquiditätsversorgung der Banken liegt nach wie vor bei null Prozent und dies wird sich voraussichtlich auch nicht so schnell ändern. Die Europäische Zentralbank (EZB) erklärte vor kurzem, dass sie bis mindestens Ende dieses Jahres nicht vor hat, eine Zinserhöhung vorzunehmen. Außerdem ließ sie durchblicken, dass sie diesen Kurs gegebenenfalls erneut verlängern könnte. Ob die Leitzinsen im kommenden Jahr angehoben werden, hängt hauptsächlich von der konjunkturellen Entwicklung ab. Je schwächer die Konjunktur, umso unwahrscheinlicher ist es, dass die Zentralbank mit einer Zinsanhebung kreditfinanzierte Investitions- und Konsumaktivitäten verteuert und damit die Wirtschaft möglicherweise bremst. Derzeit sehen die EZB-Volkswirte die wirtschaftliche Entwicklung in Europa eher skeptisch und rechnen etwa bei der Inflation auch künftig mit einem Wert unterhalb der gewünschten Zielmarke von zwei Prozent.



Wie beeinflussen die Niedrigzinsen die Immobilienpreise und Mieten?
Die Zinsen für Geldanlagen verharren parallel zu den Leitzinsen sowie den Marktzinsen für Baudarlehen auf einem historisch niedrigem Niveau. Das sorgt einerseits dafür, dass für viele Menschen der Traum vom eigenen Zuhause in greifbare Nähe rückt. Andererseits fördert der vergleichsweise günstige kreditfinanzierte Eigenheimerwerb die Nachfrage, da es an rentablen Alternativen fehlen. In vielen Großstädten und Ballungszentren, wo auch aufgrund von anhaltendem Zuzug und zu wenig Bauland Wohnraum fehlt, wirkt sich das wiederum auf die Immobilienpreise und Mieten aus. Aus einer Studie der Hans-Böckler-Stiftung geht hervor, dass allein in Berlin mehr als 300.000 Wohnungen fehlen, in den Großstädten beziffert die Studie den Wohnungsmangel auf rund zwei Millionen Einheiten. So lange diese Lücke klafft, ist mit einer Entspannung am Wohnungsmarkt kaum zu rechnen. Mehrere Umfragen und Analysen gehen in absehbarer Zeit weiter von teils stark steigenden Preisen in begehrten Lagen aus. Allerdings sollten Immobilienfinanzierer ihre Planung jedoch nicht von einer prognostizierten Preisentwicklung abhängig machen. Entscheidend ist vielmehr, dass sie die Finanzierung langfristig tragen können.

Welche Zinsentwicklung prognostizieren die Experten?
Da die Konjunktur lahmt und die Prognosen eher düster sind, halten Analysten deshalb einen kurz- und mittelfristigen Zinsanstieg in der Mehrheit für wenig wahrscheinlich. Laut des aktuellen Interhyp-Bauzins-Trendbarometers, das auf der Befragung von Zinsexperten von Bankenpartnern basiert, geht die überwiegende Mehrheit von kurzfristig gleichbleibenden Zinsen aus. Auf Sicht von einem Jahr rechnet gut die Hälfte mit einem leichten Anstieg der Bauzinsen. Die übrigen Marktbeobachter prognostizieren wiederum gleichbleibende oder sogar leicht rückläufige Finanzierungszinsen.



Welche Auswirkungen hat das Niedrigzinsumfeld auf die Finanzierungsstrategie?
Deshalb dürfte es sich für viele Bauherren und Anschlussfinanzierer lohnen, angesichts des Niedrigzinsniveaus die Zinsen langfristig festzuschreiben. Angst das man sich zu lange bindet, muss man in der Regel nicht haben. Denn wenn nach der vollständigen Darlehensauszahlung mindestens 10 Jahre vergangen sind, können Kreditnehmer gemäß § 489 BGB den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Sondertilgungskontingente sowie die Möglichkeit, die Tilgung zu verändern bieten zusätzliche Flexibilität. Für wen eine absolute Planungssicherheit wichtig ist, der sollte ein Volltilgerdarlehen als eine Option mit berücksichtigen. Volltilgerdarlehen sind derzeit so günstig wie schon lange nicht mehr.

Leseempfehlungen

Lesen Sie doch auch diese Artikel rund um das Thema Finanzen, wofür sich auch andere Leser interessierten:

Neue KfW Broschüre – informativ und kostenlos für Ihre Finanzierungsplanung
Bauherren sollten auf ein abgesichertes Nettogehalt achten
Baufinanzierung: Wie viel Eigenkapital muss sein?

Immobilienfinanzierung - Sicherheitspuffer für die Bank

Wenn man eine Immobilie kaufen oder ein Haus bauen möchte, dann ist man in aller Regel auf ein größeres Bankdarlehen angewiesen. Ein Bankdarlehen gibt es aber meist nur für ausreichend Sicherheiten. Bei einer Immobilienfinanzierung ist das wichtigste Mittel für die Besicherung die Grundschuld. Deshalb spielt die Grundschuld bei Darlehen für Häuslebauer oder Häuslekäufer eine wichtige Rolle.

Aber was ist die Grundschuld eigentlich?
Mit einer Grundschuld sichert sich die Bank das Recht zu, eine belastete Immobilie zu verpfänden, wenn das Darlehen trotz der Fälligkeit nicht zurückgezahlt wird. Dadurch gehört die Immobilie allerdings nicht der Bank, wie es im Volksmund heißt. Der Bank wird es lediglich ermöglicht, die Immobilie gegen den Willen des Eigentümers an den Meistbietenden zu versteigern oder die Erträge, wie beispielsweise Mieteinnahmen, für sich zu beanspruchen. Die Höhe der Sicherheit ergibt sich aus der Höhe der Grundschuld, dem sogenannten Nennbetrag und den Grundschuldzinsen. Die Grundschuldzinsen betragen meist 12 bis 18 Prozent. Allerdings hat dieser hohe Zinssatz nichts mit den Darlehenszinsen zu tun, sondern ist vielmehr eine Art Sicherheitspuffer für die finanzierende Bank. Dies gilt insbesondere für den Fall, dass die abgesicherten Forderungen wegen anfallender Verzugszinsen, Vollstreckungskosten und sonstigen Kosten den ursprünglichen Betrag übersteigen. Die Bank darf aus dem Versteigerungserlös nur das behalten, was tatsächlich aus dem Darlehensverhältnis geschuldet wird.




Häufig sichert sich die Bank auch den Zugriff auf sonstiges Vermögen
Die finanzierende Bank verlangt meist neben der Verpfändung des Grundstücks oftmals auch noch ein persönliches Schuldanerkenntnis des Darlehensnehmers. Die Bank erhält dadurch einen Zugriff auf das sonstige Barvermögen und das Arbeitseinkommen. Dies ist dann ein zusätzliches, von der Grundschuld unabhängiges Sicherungsmittel. Dadurch kann die finanzierende Bank grundsätzlich frei wählen, in welche Vermögensgegenstände eine Vollstreckung vorgenommen wird. Ein fester Bestandteil der Grundschuldurkunde ist auch die „Unterwerfung des Darlehensnehmers unter die sofortige Zwangsvollstreckung, und zwar sowohl hinsichtlich der Grundschuld als auch hinsichtlich des persönlichen Schuldanerkenntnisses". Die Bank sichert sich damit einen Vollstreckungstitel gegen den Darlehensnehmer und kann die Zwangsvollstreckung einleiten, ohne vorher vor Gericht ziehen und ein Urteil erstreiten zu müssen.

Eine notarielle Beurkundung ist immer zu enpfehlen
Als Darlehensnehmer sollte man auch ein besonderes Augenmerk auf die sogenannte Zweckerklärung richten, welche auch Sicherungsabrede oder Sicherungsvertrag genannt wird. In dieser vertraglichen Vereinbarung wird von der Bank und dem Darlehensnehmer festgelegt, für welche Forderungen die Grundschuldurkunde und das persönliche Schuldanerkenntnis als Sicherheit dienen sollen. Häufig handelt es sich nicht nur um Ansprüche aus dem abgeschlossenen Darlehensvertrag, sondern auch alle weiteren Forderungen, die die Bank jetzt oder zukünftig gegen den Darlehensnehmer hat. Es ist allerdings auch möglich, dass die Zweckerklärung auf das konkrete Darlehensverhältnis beschränkt wird. Eine solche „enge Zweckerklärung" muss aber vorab mit der Bank verhandelt werden. Mit Blick auf die Grundschuld und insbesondere die Zwangsvollstreckungsunterwerfung empfiehlt sich auf jeden Fall eine notarielle Beurkundung. Denn das Ganze kann gravierende Folgen für den Darlehensnehmer haben, weshalb man sich bestmöglich absichern sollte. Deshalb ist es sinnvoll einen Notar als unabhängigen Berater bei der Beurkundung hinzuziehen. Denn der Notar kann auf die Bedeutung der einzelnen Regelungen und auf die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen hinweisen.

Leseempfehlungen

Lesen Sie doch auch diese Artikel rund um das Thema Finanzen, wofür sich auch andere Leser interessierten:

Neues Bauvertragsrecht – Was bringt es Häuslebauern und worauf muss man achten
Mit dem Baukindergeld durch Sondertilgungen noch mehr profitieren
Baufinanzierung – Arten, Eignung und Ablauf

Für die Deutschen ist der Traum vom eigenen Zuhause nach wie vor groß

Die neueste "Wohntraumstudie" von Interhyp hat 2.100 repräsentativ ausgewählte Personen zu ihrer aktuellen Wohnsituation sowie ihren Wünschen und Bedürfnissen rund ums Wohnen befragt. Hier sind wichtige Erkenntnisse für Sie zusammengestellt. Die Ergebnisse zeigen: Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist nach wie vor groß - und bei den Vorstellungen zum künftigen Eigenheim zeigen sich die meisten Befragten durchaus kompromissbereit.

Das schöne Zuhause: Wunsch und Wirklichkeit
Ein schönes Zuhause steht für die Deutschen ganz weit oben auf der Wunschliste: 97 Prozent der Befragten halten dies für wichtig oder sehr wichtig in ihrem Leben. Nur die Gesundheit hat eine noch größere Bedeutung. Fast alle Studienteilnehmer legen Wert auf ein behagliches Wohngefühl in guter Lage, idealerweise mit Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe und einem schönen Blick ins Freie. Sechs von zehn Befragten würden gerne in einem frei stehenden Einfamilienhaus leben, weitere 18 Prozent bevorzugen ein Reihen- oder Doppelhaus. Nur 17 Prozent streben nach einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.



Doch die Realität zeigt ein anderes Bild: Während fast zwei Drittel der Befragten in einer Wohnung leben, hat es nur jeder Vierte zu einem frei stehenden Einfamilienhaus gebracht. Diese Diskrepanz lässt indes den meisten keine grauen Haare wachsen: Gut 80 Prozent der Bundesbürger sind insgesamt zufrieden mit ihrer Wohnsituation. Darüber zeigt sich ein großer Teil der Befragten bereit, bei der Umsetzung des Traums von den eigenen vier Wänden Kompromisse einzugehen. 60 Prozent würden Abstriche bei Wohnfläche, Wertigkeit der Ausstattung, Bauweise und Raumaufteilung machen, damit die Immobilie finanzierbar wird.

Nutzwert ist wichtiger als Luxus
Wenn es um die Ausstattung des Eigenheims geht, sind die Bundesbürger eher dem Nutzwert als dem Luxus zugeneigt. Jeweils mehr als zwei Drittel wünschen sich Balkon, Garten und Einbauküche. Mit 57 Prozent Zustimmung liegt die Fußbodenheizung ebenfalls weit vorn in der Rangfolge der gewünschten Ausstattung. Weniger als ein Viertel legt hingegen Wert auf luxuriöse Ausstattungsmerkmale wie Pool oder Sauna. Einen hohen Stellenwert genießt auch das Energiesparen: Sechs von zehn Umfrageteilnehmer würden ein Niedrigenergiehaus bevorzugen, fast die Hälfte befürwortet eine Solaranlage. Hier zeigt sich viel Nachholbedarf, denn aktuell wohnt nur einer von fünf Befragten in einem Niedrigenergiehaus und nicht einmal jeder Zehnte ist Besitzer einer Solaranlage.



Der Weg in die eigenen vier Wände: Viele Bedenken, wenig Reue
76 Prozent der Deutschen träumen vom eigenen Zuhause, doch viele scheuen davor zurück, ihren Wunsch wahr werden zu lassen. Mehr als 80 Prozent befürchten eine hohe finanzielle Belastung durch den Baukredit, gut 70 Prozent haben Angst vor hohen Nebenkosten und nicht eingehaltenen Preisvereinbarungen. In der Realität sind solche Bedenken jedoch weitgehend unbegründet. Von denen, die ein Eigenheim erworben haben, klagen nur 30 Prozent über hohe Kreditkosten. Nicht einmal jeder Sechste hat die Erfahrung gemacht, dass beim Immobilienkauf oder Neubau Preisvereinbarungen nicht eingehalten worden sind. Entsprechend zufrieden sind die Eigenheimbesitzer unterm Strich mit ihrer Entscheidung: Stolze 91 Prozent sind sicher, die richtige Wahl getroffen zu haben.

Welche Schlüsse können unschlüssige Bauherren oder Immobilienkäufer daraus ziehen?
Klare Fakten sind das beste Mittel gegen diffuse Ängste: Mit einem fundierten Finanzierungskonzept kann man planen, welche konkreten Kosten auf einen zukommen, wie der Finanzierungsaufwand in ihre persönliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung integrieren wird und wann das Eigenheim voraussichtlich schuldenfrei ist. Sollte sich zeigen, dass die finanziellen Möglichkeiten für die Traumimmobilie nicht ausreichen, dann zeigt die Studie, dass viele Kaufinteressenten kompromissbereit sind. Loten Sie im Bedarfsfall zusammen mit einem kompetenten Finanzierungsberater aus, an welchen Stellen Kostensenkungen realisiert werden können – auf diese Weise kann ein solider Weg in die eigenen vier Wände gefunden werden. Insbesondere bei Neubauvorhaben können zum Energiesparen und zum Einsatz regenerativer Energieträger die Fördermittel der KfW in Betracht gezogen werden und nach Möglichkeit in die Gesamtfinanzierung mit einbaut werden.

Wer mehr über die Interhyp-Wohntraumstudie wissen möchte, kann hier auf der interaktiven Seite weiterlesen : https://wohntraumstudie.interhyp.de/

Leseempfehlungen

Lesen Sie doch auch diese Artikel rund um das Thema Finanzen, wofür sich auch andere Leser interessierten:
Wegerecht sollte richtig absichert werden
Die Gefahren für Haushalte durch Blitz- und Überspannungsschäden steigen
Eine gute Anschlussfinanzierung – Warum sich auch im Niedrigzinsumfeld ein Vergleich rechnet

Wegerecht sollte richtig absichert werden

Wenn man auf einem Grundstück bauen möchte, zu dem es keinen direkten Zugang zur Straße gibt, sollte mit dem Eigentümer des vorderen Grundstückes ein vertragliches Nutzungsrecht vereinbart werden. Ansonsten kann man auch mit einer Baugenehmigung Probleme mit der Zufahrt bekommen. Denn um mit dem Auto auf das eigene Grundstück zu kommen, bleibt dem sogenannten Hinterlieger nichts anderes übrig, als den Weg über das benachbarte Grundstück zu nehmen, das an der Straße liegt. Diese Situation führt jedoch oft zu Auseinandersetzungen, beispielsweise, wie oft der Weg bzw. die Zufahrt genutzt wird, ob sie auch zum Parken da ist, wer Schnee räumt oder wer die Kosten trägt, wenn der Belag des Weges ausgebessert werden muss.

Für den Eigentümer eines Hinterlieger-Grundstückes ist der Eintrag einer Baulast nicht ausreichend
Die immer knapper werdenden Baugelände machen den einen oder anderen erfinderisch. Sogenannte Hinterlieger- oder Hubschrauber-Grundstücken in zweiter Reihe sind deshalb heute keine Seltenheit mehr. Hierbei übernimmt der private Eigentümer des zur Straße liegenden Geländes mit einer Baulast gegenüber der Baubehörde, dass für Rettungskräfte und Entsorgungsfirmen der Zugang zum hinteren Gelände gesichert wird. Erst dann wird von der Baubehörde eine Baugenehmigung für das eingeschlossene Grundstück erteilt. Eventuell benötigte Parkflächen können so auch festgelegt werden. Die Baulast wird im Baulastenverzeichnis eingetragen.



Nur ein im Grundbuch verbrieftes Wegerecht ermöglicht den Durchgang
Hier gibt es jedoch für den Eigentümer des in zweiter Reihe liegenden Grundstückes etwas wichtiges zu beachten, denn den Zugang zu seinem Grund und Boden garantiert dies noch nicht. Mit einer öffentlich-rechtlichen Baulast ist nur das eingeschlossene Grundstück baurechtskonform eingestuft. Denn solange kein privat-rechtliches Nutzungsrecht vereinbart worden ist, kann der Grundstückseigentümer des zur Straße liegenden Geländes seinem Nachbarn verbieten, das hintere Grundstück zu betreten. Dies geht aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm für die Nutzung eines Parkplatzes (Az.: 5 U 152/16, Urteil vom 6. Juli 2017) hervor. Eine Mauer dürfe der Eigentümer des zur Straße liegenden Geländes, welcher die Baulast übernommen hat, aber nicht errichten, um den Zugang zum hinteren Grundstück zu unterbinden. Deshalb empfiehlt die Notarkammer Frankfurt Käufern von Hubschrauber-Grundstücken, sich das Recht zur Nutzung des vorderen Grundstückes in einer sogenannten Grunddienstbarkeit zu sichern. Ein Wegerecht garantiert so, dass über das fremde zum eigenen Grundstück gelaufen oder gefahren werden kann. Eine Grunddienstbarkeit wird im Grundbuch verbrieft und stellt das privatrechtliche Pendant zur öffentlich-rechtlichen Baulast dar. Deshalb sollte für einen Hinterlieger-Grundstückserwerber eine eingetragene Grunddienstbarkeit nicht fehlen.

Leseempfehlungen

Lesen Sie doch auch diese Artikel rund um das Thema Finanzen, wofür sich auch andere Leser interessierten:
Zinskommentar Juni 2018 – Welche Auswirkungen haben die Strafzölle und die höhere Inflation auf die Bauzinsen
Darlehensverträge zwischen nahen Angehörigen und die steuerrechtliche Anerkennung
Optimierungspotenzial bei der Anschlussfinanzierung