Finanzierungsinstitute vergeben Darlehen an Kreditnehmer nur dann, wenn deren finanzielle Situation als solvent eingestuft werden kann. Deshalb sind für ein Darlehen geeingte Sicherheiten erforderlich, damit die Bank vor Zahlungsausfällen geschützt ist. Als Sicherheit gilt beispielsweise das Eigenkapital des Darlehennehmers. Für viele Baufinanzierer stellt sich jedoch meist die Frage: Welche Möglichkeiten gibt es noch, um sein Eigenkapital aufzubessern?
Nach einem langanhaltenden Abwärtstrend steigen die Zinsen für Immobilienkredite wieder langsam an. So haben die Zinsen für Immobilienfinanzierung mit einer zehnjährigen Zinsfestschreibung im Dezember 2021 im Durchschnitt bei einem Prozent gelegen. Im Vergleich dazu lag der Zinssatz bei einer gleichen Zinsfestschreibung im Januar 2021 durchschnittlich bei 0,75 Prozent. Für Immobilienkäufer, die eine Vollfinanzierung nutzen wollen oder müssen, wird diese dadurch immer unattraktiver. Deshalb gilt für alle, die eine Finanzierung für den Immobilienkauf in Betracht ziehen, dass genug Eigenkapital mit eingebracht werden sollte. Nachfolgend werden einige Möglichkeiten beleuchtet, wie das nötige Eigenkapital aufzubessert werden kann.
Eigenes Geld investieren oder als Sicherheit hinterlegen
Wer bei der derzeitigen Inflation von 5,3 Prozent (Stand Dezember 2021) sein gesamtes Geld auf dem Sparkonto liegen hat, verliert an Kaufkraft und zahlt möglicherweise noch Strafzinsen. Deshalb ist es ratsam, zumindest einen Teil seines Eigenkapitals in das Immobilienprojekt zu investieren. Bei Wertpapieren, wie beispielesweise Aktien oder Investmentfonds ist es möglich, diese grundsätzlich als Sicherheit bei dem Finanzierungsinstitut zu hinterlegen. Deshalb müssen diese nicht veräußert werden und können sich in der derzeitgen Sitiuation weiterhin gut entwickeln. Allerdings gilt es zu beachten, dass diese aufgrund von Kursrisiken im Normalfall nicht zu 100 Prozent beliehen werden können.
Für die Praxis kann man deshalb ableiten, das Bundeswertpapiere als sehr sicher eingestuft werden und überwiedend zu 100 Prozent als Sicherheit hinterlegt werden können. Auch Staatsanleihen die ein Rating von AAA oder AA besitzen sind als Sicherheit bei den Finanzierungsinstituten ebenfalls gern gesehen. Bei Aktien oder Investmentfonds werden dagegen häufig Risikoabschläge einkalkuliert. Deshalb werden diese Wertpapiere meistens nur zu 60 oder 80 Prozent als Sicherheit akzeptiert. Wenn bei den Aktien oder Investmentfonds ein höheres Risiko besteht, werden diese entsprechend noch geringer in der bewertung angestzt.
Einbringbare lastenfreie Grundstücke bringen eine hohe Bonität
Finanzierungsinstitute akzeptieren als Vermögenswerte nicht nur Wertpapiere oder Bargeld, sondern auch Sachwerte wie Grundstücke, welche ebenfalls als Eigenkapital in eine Immobilienfinanzierung mit eingebracht werden können. Allerdings ist hierbei die Voraussetzung, dass das eingebrachte Grundstück vollständig abbezahlt (Lastenfrei) sein muss. Wird ein Grundstück in eine Finanzierung als Eigenkapital miteingebracht, dann wird auf diesem Grundstück eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen und dient der Bank als Sicherheit.
Erbschaft zu Lebzeiten - Amtlich als Schenkung eingestuft
Einen gesetzlichen Anspruch auf ein vorgezogenes Erbe gibt es nicht. Doch wenn sich alle Parteien einig sind, ist es möglich, sich das gesamte Erbe oder auch nur einen Teil davon bereits zu Lebzeiten des Vererbenden auszahlen zu lassen. Dabei handelt es sich juristisch um eine Schenkung, die auch entsprechend besteuert werden muss. Nutzen kann man dabei den steuerlichen Freibetrag, der bei Kindern beispielsweise 400.000 Euro beträgt. Dies ist genauso hoch wie bei der Erbschaftsteuer und kann alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Mit so einer Schenkung kann das Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung weiter ausgebaut werden, sodass die Darlehenskonditionen günstiger werden können.
Sicherheiten von Angehörigen hinterlegen
Neben den eigenen Sicherheiten, ist auch möglich, Vermögenswerte von den Eltern oder anderen Verwandten zu hinterlegen. Dafür ist allerdings eine gute Vertrauensbasis und natürlich das Einverständnis aller Parteien erforderlich. In diesem Fall kann beispielsweise die Immobilie der Eltern in die Finanzierung mit eingebracht werden. Für diese Immobilie wird dann eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen, welche für das Finanzierungsinstitut als Sicherheit gilt. So kann das Finanzierungsinstitut im Fall von Zahlungsverzug, von seinen Rechten Gebrauch machen und die Verluste kompensieren. Unter ungünstigen Umständen kann dies auch Zwangsversteigerung der Immobilie der Eltern bedeuten.
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