Zinskommentar November 2023 - Rückläufige Inflationsrate sorgt für Richtungswechsel bei den Bauzinsen

 Die Baufinanzierungszinsen vollzogen in den vergangenen Wochen einen Richtungswechsel: Sie waren rückläufig. Ausatmen, zur Ruhe kommen und Panikmodus aus. So oder so ähnlich könnte die Devise lauten, welche Immobilieninteressenten derzeit beherzigen sollten. Es wurde lange wurde darüber spekuliert, ob die Europäische Zentralbank (EZB) bei der letzten Zinssitzung am 26. Oktober 2023 auf weitere Leitzinserhöhungen verzichten würde. Dies tat sie dann auch, was für die Bauzinsen von größerer Bedeutung ist. Die Hintergründe für diese Entwicklung und gibt es eine Prognose für die kommenden Monate, sowie die Beleuchtung der aktuellen Lage auf dem Immobilienmarkt, soll Thema in diesem Beitrag sein.

Die Baufinanzierungszinsen waren zuletzt im Rückwärtsgang

Nachdem die Baufinanzierungszinsen im Oktober 2004 auf ein 12-Jahres-Hoch geklettert sind, haben sie in den vergangenen Wochen eine Kehrtwende vollzogen. Die Abwärtsbewegung begann wie gewohnt auf dem weltweiten wichtigsten Leitzinsmarkt in den USA. Hier waren die Zinsen bereits gesunken, als in der vergangenen Woche die aktuellen US-Inflationsraten veröffentlicht wurden. Die rückläufige Teuerung stärkte die Erwartung, dass die Federal Reserve System (Fed) zunächst keine weiteren Zinsschritte vornehmen wird.

In der Folge setzte sich der Zinsrückgang fort: Durch die Entwicklung in den USA entstehen Abstrahleffekte auf andere Kapitalmärkte, die teilweise mit geringem zeitlichem Versatz reagieren. Das gilt auch für den Euro-Raum. Dadurch und auch der Zinsentscheid der Europäischen Zentralbank im Oktober 2024 und deren eher neutralem Ausblick auf die nächsten Monate haben dafür gesorgt, dass die Baufinanzierungszinsen zuletzt rückläufig waren.

Durch die EZB wurde deshalb bei ihrer letzten Sitzung - nach zehn aufeinanderfolgenden Zinserhöhungen - einen Stopp der Aufwärtsspirale verkündet. Damit reagierten die Zentralbanker auf die auch im europäischen Raum rückläufige Inflation sowie die zunehmend schwächelnde Konjunktur.

Deshalb ist die Prognose für die kommenden Wochen: Bauzinsen bewegen sich seitwärts

Mit der EZB-Entscheidung im Oktober 2023 hat sich die Diskussion im Finanzmarkt über die weitere Entwicklung der Zinsen verändert: Man kann eine deutliche Verschiebung von der Erwartung einer weiteren kleinen Zinsanhebung hin zu einer ersten Zinssenkung sehen. Die Finanzmärkte haben damit gerechnet, dass der nächste Zinsschritt nach unten gehen wird. Das wird nicht kurzfristig passieren, aber im zweiten Halbjahr 2024 sehen Experten dies aus heutiger Sicht für realistisch an. Deshalb steht die Europäische Zentralbank aktuell zum einen vor der Herausforderung, den rezessiven Tendenzen der Konjunktur entgegenzutreten, indem sie für Staaten und Unternehmen ein besseres Finanzierungsumfeld schafft und Investitionen zu niedrigeren Zinsen ermöglicht.

Auf der anderen Seite gilt es, eine noch weiter ausufernde Verschuldung im Euro-Raum zu vermeiden. In dieser Situation kann die EZB Experten zufolge noch keine Entwarnung geben und wird sich bis Jahresende weiterhin neutral verhalten. Die Marktteilnehmer erwarten daher auch bei den Baufinanzierungszinsen eine Seitwärtsbewegung und gehen davon aus, dass sich die Zinsen in den kommenden Wochen bei unter 4 Prozent für ein Darlehen mit einer 10-jährigen Zinsfestschreibung einpendeln werden. Mit einem ähnlichen Niveau rechnen die Experten auch zu Beginn des Jahres 2024.

Man geht derzeit nicht von deutlich fallenden Zinsen aus, eventuell wird es aber immer wieder kleinere Rücksetzer geben. Für die Experten steht auch fest, dass es nicht sinnvoll ist, auf größere Zinsrückgänge zu spekulieren, denn die Zinsniveaus, die noch vor zwei Jahren möglich waren, werden nicht zurückkommen. Die Fachleute empfehlen daher jedem, der seine Immobilie gefunden hat, auch die passende Finanzierung zu suchen, ohne darauf zu warten, dass die Zinsen deutlich sinken.

Die Entwicklung am Immobilienmarkt ist eine Frage der Perspektive

Die aktuellen Daten zur Entwicklung des Immobilienmarktes zeigen, dass der Preisrückgang deutschlandweit betrachtet, nachgelassen hat. Es gibt zwar nach wie vor Regionen, in denen die Kaufpreise für Bestandsimmobilien sinken, aber auch hier hat sich die Dynamik verlangsamt. Experten rechnen damit, dass ältere Häuser mit schlechten Energieeffizienzklassen nach wie vor überproportional im Kaufpreis sinken. Denn diese Objekte wird man nur mit Abschlägen verkaufen können, da auf dem Markt noch immer zu viel Unklarheit besteht, welche Modernisierungsmaßnahmen verpflichtend sind und welche Fördermittel dafür zur Verfügung stehen werden. Deshalb sollten potenzielle Käufer älterer Immobilien, den Verhandlungsspielraum nutzen, dabei aber mögliche Investitionen in den kommenden Jahren im Blick zu behalten und bei der Finanzierung mit einzukalkulieren.

Das Neubau-Segment präsentiert sich hingegen nach wie vor wenig aussichtsreich. Bei den Bauträgern sind die Auftragsbücher abgearbeitet. Dazu gibt es immer weniger Baugenehmigungen und die Quote von Bauvorhaben, welche gestoppt werden, liegt bei über 20 Prozent und damit auf einem Rekordhoch. Aus dieser Situation heraus, werden weitere Insolvenzen im Bausektor folgen. Doch nicht nur die hohen Baukosten und die reduzierte Nachfrage machen den Bauträgern zu schaffen. Für die Marktteilnehmer ist das Vertrauen der Bauwirtschaft in die politischen Rahmenbedingungen nicht mehr vorhanden und muss erst wieder wachsen. Dafür sind massive Anstrengungen seitens der Regierung nötig. Das Ziel muss sein, Voraussetzungen zu schaffen, in denen sich Investitionen wieder lohnen.

Baufinanzierungszinsen im November 2023 im Vergleich zum Vormonat

Für Immobilienfinanzierer bleibt es ein wahres Jammertal. Auch im vergangenen Monat legen die Zinsen überall zu . Die Sollzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren sind die einzigen, mit einem leichten Rückgang und liegen derzeit bei 3,95 Prozent (Vormonat: 3,97 Prozent). Sie liegen damit weiter über den Zinsen für Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, die bei 3,91 Prozent (Vormonat: 3,90 Prozent) liegen. Die Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren schossen dagegen wieder stark nach oben und liegen bei 4,13 Prozent (Vormonat: 4,04 Prozent). Für Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren ging es auch leicht nach oben und liegen aktuell bei einem Zinssatz von 4,26 Prozent (Vormonat: 4,14 Prozent).

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können. Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: steigend
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend seitwärts

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• Dr. Klein Privatkunden AG

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Zinskommentar Oktober 2023 - Von der EZB wird eine Zinspause erwartet und was bedeutet dies für die Bauzinsen

 Ein Ende der Zinssteigerungen der Europäischen Zentralbank (EZB) scheint in Sicht: Die Inflation ist zwar noch weit entfernt von der angestrebten 2-Prozent-Marke. Aber nach den aktuellen Daten ist die Teuerung in den vergangenen Wochen deutlich rückläufig. Vor diesem Hintergrund halten Experten weitere Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) vorerst für eher unwahrscheinlich. Wie sich die zu erwartende Zinspause auf die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen auswirken könnte, soll nachfolgend betrachtet werden.

Wegen des Rückgangs der Inflation kam die erwartete Zinspause der EZB

Die Inflation sank im September 2023 im Vergleich zum Vormonat von 5,3 Prozent auf 4,3 Prozent im Euro-Raum und von 6,4 Prozent auf 4,3 Prozent in Deutschland und damit stärker als von vielen Experten erwartet wurde. Auch bei der Kerninflation, welche die Energie- und Lebensmittelkosten nicht mit einbezieht, ist deutlich rückläufiger Trend festzustellen. So ist vor allem in Deutschland der Rückgang zu einem erheblichen Teil auf Basiseffekte wie etwa dem Auslaufen des 9-Euro-Tickets im Vorjahresmonat zurückzuführen. Zahlreiche Marktexperten gehen davon aus, dass die Inflation in der Euro-Zone auch in den kommenden Monaten weiter sinken wird. Die Zinspause bei der EZB-Sitzung am 26. Oktober 2023 bestätigt die Prognosen der Experten.

Die EZB hatte den Leitzins seit Mitte 2022 insgesamt zehn Mal nacheinander angehoben. Die Europäische Zentralbank (EZB) wird nun zunächst einmal weitere Daten und Entwicklungen abwarten wollen. Wenn die Inflation anhaltend sinkt und sich die wirtschaftliche Abkühlung fortsetzt, könnten wir aktuell den Höchststand der Leitzinsen gesehen haben. Von einer raschen Zinssenkung gehen die Experten jedoch nicht aus: Sie gehen eher davon aus, dass wir uns für längere Zeit auf dem derzeitigen oder einem ähnlichen Zinsniveau bewegen werden. Eine substanzielle Zinssenkung im Jahr 2024 sehen sie derzeit nicht. Vielleicht gibt es ein oder zwei kleinere Schritte nach unten im späteren Verlauf des kommenden Jahres, hauptsächlich eher um dem Markt ein symbolisches Signal zu senden.

Die Baufinanzierungszinsen befinden sich auf einem neuem Jahreshoch

In der ersten Oktoberhälfte kletterten die Baufinanzierungszinsen weiter aufwärts und erreichten ein Niveau wie zuletzt im Jahr 2011. Den Grund für diese Entwicklung sehen Fachleute vor allem darin, dass sich am Markt die Erwartung durchgesetzt hat, die EZB werde das aktuelle Zinsniveau über einen längeren Zeitraum auf einem hohen Level halten. In der zweiten Monatshälfte sanken die Baufinanzierungszinsen leicht, was für die Marktteilnehmer auch auf die aktuellen Entwicklungen im Nahost-Konflikt zurückzuführen sind. Denn weltpolitische Krisen lassen Anleger in der Regel zurückhaltender und sicherheitsorientierter am Markt agieren. Die Eskalation im Gazastreifen hat dazu geführt, dass die Nachfrage nach Bundesanleihen als erste Reaktion gestiegen ist. Die Folge sind fallende Renditen für die Bundesanleihen und in der Folge auch für die Baufinanzierungszinsen.

Derzeitige Marktlage sorgt für Potenzial für leichte Rücksetzer

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst die Baufinanzierungszinsen zwar nur indirekt, aber die Entwicklung in den kommenden Wochen hängt für die Fachleute dennoch vor allem von dem Ausblick ab, den die Notenbanken geben werden. Denn ein Szenario, dass es weitere kleine Zinsanhebung geben könnte, ist für die Experten aktuell am Markt einkalkuliert. Sollten die Notenbanken jedoch eine neutrale Haltung andeuten, könnten die Bauzinsen tendenziell ein kleines Stück fallen. Markteilnehmer rechnen aktuell eher einem mit Potenzial für kleinere Rücksetzer.

Wohnungsbaugipfel: Bringt zu wenig Impulse für den Neubau

Die Materialkosten befinden sich auf einem Rekordniveau, gestiegene Zinsen sowie die Inflation machen der Baubranche aktuell schwer zu schaffen. Ein Umstand, der Kreise zieht: So lassen sich zahlreiche Bauvorhaben nicht realisieren. Dennoch fehlt es an dringend benötigtem Wohnraum und schon manche Familie musste ihren Traum vom Eigenheim begraben oder zumindest verschieben. Für positive Signale und letztlich einen absehbaren Ausweg aus der Krise sollte der Wohnungsbaugipfel Ende September sorgen. Es wurde ein 14-Punkte-Maßnahmenpaket beschlossen. Für die Fachleute geht dies jedoch nicht weit genug. Denn das Hilfsprogramm der Bundesregierung ist nicht mehr als ein Anfang und absolut nicht ausreichend.

Für die energetische Modernisierung bei Bestandsimmobilien sind positive Absichten gut und wichtig, müssen allerdings auch für "Normalverdiener" und junge Familien bezahlbar sein. Durch die Anhebung der Obergrenzen beim KfW-Programm 300 -Wohneigentum für Familien - wurde ein Schritt in die richtige Richtung gemacht. Experten halten jedoch den Umfang des Fördertopfes nach wie vor für viel zu niedrig. Vor allem mit Blick auf die Notsituation beim Neubau sind die Experten kritisch: Die beabsichtigten Maßnahmen reichen hier bei Weitem nicht aus. Es sollte jungen Familien ermöglicht werden, Bestandsimmobilien zu kaufen und diese zu modernisieren.

Doch weder eine Zielgruppe, noch die geförderten Maßnahmen oder eine mögliche Förderhöhe sind bislang festgelegt. Um im derzeitigen Immobilienmarkt einen spürbaren und nachhaltigen Impuls zu erreichen, werden schnelle und direkt wirksame Lösungen benötigt. Davon ist aktuell nichts zu sehen, auch was effektivere politische Maßnahmen anbetrifft.

Baufinanzierungszinsen im Oktober 2023 im Vergleich zum Vormonat

Für Immobilienfinanzierer ist es ein wahres Jammertal. Auch im vergangenen Monat steigen die Zinsen überall an. Die Sollzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren liegen derzeit bei 3,97 Prozent (Vormonat: 3,90 Prozent) und liegen damit weiter über den Zinsen für Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, die bei 3,90 Prozent (Vormonat: 3,57 Prozent) liegen. Die Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren schossen dagegen stark nach oben und liegen bei 4,04 Prozent (Vormonat: 3,76 Prozent). Für Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren ging es auch leicht nach oben und liegen aktuell bei einem Zinssatz von 4,14 Prozent (Vormonat: 3,98 Prozent).

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können. Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: steigend
mittelfristig: schwankend seitwärts
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Zinskommentar September 2023 - Die EZB kommt dem Leitzinsgipfel in Sichtweite

 Derzeit ist es noch unklar, ob und wann die EZB die Leitzinsen weiter erhöht: Vor der kommenden geldpolitischen Sitzung hält sie sich alle Optionen offen. Während über die anstehende Entscheidung kontrovers diskutiert wird, gehen die Kapitalmarktteilnehmer allgemein davon aus, dass der Zinserhöhungszyklus in absehbarer Zeit zum Ende kommen könnte. Auch für die Konditionen der Baufinanzierungszinsen besteht laut den Experten derzeit wenig Potenzial für einen nachhaltigen deutlichen Anstieg.

Bei den Zinsen für Baufinanzierungen aktuell leichte Schwankungen

Macht die Europäische Zentralbank (EZB) in ihrer Sitzung im September 2023 einen weiteren Zinsschritt, zum zehnten Mal in Folge? Oder legt sie eine Pause ein und wartet ab, wie sich die bisherigen Leitzinserhöhungen auswirken? Analysten sind sich uneins wie selten: Während die sogenannten Falken unter den Notenbankern angesichts der hohen Inflation eine weitere Straffung der Geldpolitik für sinnvoll halten, fordern die sogenannten Tauben eine neutrale Haltung, weil hohe Zinsen die Wirtschaft belasten. Die Ungewissheit zum weiteren Vorgehen der EZB spiegelte sich zuletzt auch in den Baufinanzierungszinsen wider.

Mit Veröffentlichung der Inflationsdaten, die höher lagen als erwartet, stiegen sie Mitte August 2023 leicht an: Die Wahrscheinlichkeit einer Zinserhöhung nahm zu. Nachdem anschließend die Konjunkturdaten für ein erhöhtes Risiko einer Rezession in Europa sprachen, gingen die Baufinanzierungszinsen wieder zurück und es wurde verstärkt auf eine Zinserhöhungspause gewettet. Experten zufolge müssten Darlehensnehmer im Moment immer wieder mit kleineren Bewegungen rechnen. Allerdings sei das Niveau unter dem Strich aber relativ stabil: Denn seit fast zwölf Monaten bewegen sich die Bauzinsen seitwärts. Temporären Ausschlägen nach oben folgen immer wieder auch Rücksetzer.

Die möglichen EZB-Entscheidungen sind bereits eingepreist

Die EZB müsse die Inflation weiter aktiv bekämpfen, so die einhellige Meinung der Fachleute. Es wird erwartet, dass es in diesem Jahr noch mindestens einen weiteren kleinen Zinsschritt von 0,25 Prozent geben wird. Ob die EZB jetzt noch einmal an der Zinsschraube dreht oder erst im Oktober, spiele dabei keine wesentliche Rolle. Denn ein etwas höheres Zinsniveau ist an den Finanzmärkten bereits einkalkuliert und wird daher die Baufinanzierungszinsen nicht deutlich beeinflussen. Solange sich die EZB-Notenbanker auf ihrem Kurs sehen, bis 2025 die Inflation in Richtung 2 Prozent zu bringen, seien kaum Veränderungen des derzeitigen Niveaus für langfristige Kreditzinsen zu erwarten. Bei den 10-jährigen Zinsfestschreibungen für Baudarlehen entwickelt sich gerade ein Korridor zwischen 3,5 und 4,5 Prozent zum Standard.

Weniger Neubauten, dafür starker Bestandsbautenmarkt

Im letzten Jahr hat der schnelle Zinsanstieg und die extreme Inflationsentwicklung die Kaufinteressenten verunsichert und temporär zu Zurückhaltung geführt. Als Folge hat in diesem Jahr die Nachfrage nach Baufinanzierungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich abgenommen. Aber: Es ist nicht so, dass die Nachfrage flächendeckend eingebrochen ist. Der Rückgang geht vor allem auf den gelähmten Neubau und weniger auf Anschlussfinanzierungen zurück, so differenzieren Fachleute die Situation.

Anfang letzten Jahres haben sich überproportional viele Immobilienbesitzer um ihre Anschlussfinanzierung gekümmert, da die Bauzinsen in die Höhe schnellten. Durch diesen Vorzieheffekt wurden viele Darlehensabschlüsse bereits vorweggenommen und der Bedarf an Anschlussfinanzierungen ist erst einmal gedeckt.

Nach Zinsgipfel Senkungen oder Anstieg

Ein stärkerer Anstieg der Baufinanzierungszinsen wäre theoretisch dann möglich, wenn die Inflation zu langsam sinkt und die EZB die Leitzinsen noch einmal kräftiger anheben müsste als bisher erwartet wird. Dieses Risiko schätzen Fachleute jedoch derzeit für eher gering ein. Der Zins-Peak ist so gut wie erreicht und wahrscheinlicher als ein Anstieg über 5 Prozent ist eine vorsichtige Absenkung der Zinsen ab 2024. Das könnte auch für die Baufinanzierungskonditionen zutreffen.

Immobilieninteressenten sollten sich davon aber nicht zu viel versprechen, denn die Baufinanzierungszinsen werden die Leitzinsentwicklung auch im Rückwärtsgang nicht 1:1 abbilden. Ein leichtes Nachgeben ist zwar möglich, aber in überschaubarem Ausmaß und mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht auf Niveaus von 2 oder 2,5 Prozent für eine 10-jährige Zinsfestschreibung. Wer lange abwarte, laufe zudem Gefahr, dass sich die Immobilienpreise bis dahin wieder aufwärts bewegen, ein Szenario, dass von Experten in vielen Regionen für realistisch eingestuft wird.

Beim Kauf von Bestandsimmobilien gab es geringe Rückgänge zu beobachten, was sich aber seit Jahresmitte wieder in eine positive Entwicklung geändert hat. Wohneigentum bleibt intensiv nachgefragt und Interessenten loten alle Möglichkeiten aus. Derzeit gibt es eine Ausweichbewegung weg vom Neubau hin zum Bestandskauf.

Baufinanzierungszinsen machen je nach Zinsbindung unterschiedliche Entwicklungen

Vor allem die längerfristigen Zinsbindungen machten im vergangenen Monat einen regelrechten Satz und schossen in Richtung der 4-Prozent-Marke. Die Sollzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren liegen derzeit bei 3,90 Prozent (Vormonat: 3,96 Prozent) und liegen damit wieder deutlich über den Zinsen für Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, die bei 3,57 Prozent (Vormonat: 3,63 Prozent) liegen. Die Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren blieben fast unverändert bei 3,76 Prozent (Vormonat: 3,75 Prozent). Für Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren ging es dagegen nach oben und liegen aktuell bei einem Zinssatz von 4,14 Prozent (Vormonat: 3,98 Prozent).

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KfW - Erhöhung der Einkommensgrenze im Programm Wohneigentum für Familien 300

 Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) hat zum 16. Oktober 2023 angekündigt, die Förderung im Programm "Wohneigentum für Familien (WEF) 300" ausweiten.  So soll die erweiterte Förderung mehr Familien mit Kindern mit geringem oder mittlerem Einkommen die Möglichkeit geben werden, selbst genutztes und klimafreundliches Wohneigentum (Neubau oder Ersterwerb) in Deutschland zu erwerben.

Einkommensgrenze wird um 30.000 Euro erhöht

Zum 16. Oktober 2023 wird die Einkommensgrenze um 30.000 Euro angehoben. So können die Förderung "Wohneigentum für Familien" künftig alle Familien erhalten, die ein jährliches zu versteuerndes Haushaltseinkommen bis 90.000 Euro bei Familien mit einem Kind haben. Wie bisher erhöht sich die Einkommensgrenze ab dem zweiten Kind um 10.000 Euro je Kind.

Der erhöhte maximale Darlehensbetrag ist abhängig von der Förderstufe und Anzahl der Kinder, die bei Antragstellung im Haushalt der Antragstellenden oder im künftigen Haushalt wohnenden Ehe- oder Lebenspartner leben und bei Antragstellung das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet haben. Gefördert wird im Produkt "Wohneigentum für Familien (WEF) 300" maximal eine Wohneinheit.

Förderprogramm Wohneigentum für Familien 300 - Ab dem 16. Oktober 2023 gilt:

Maximale Kreditbeträge für die Förderstufe "Klimafreundliches Wohngebäude":

• 1 oder 2 Kinder: 170.000 Euro
• 3 oder 4 Kinder: 200.000 Euro
• ab 5 Kinder: 220.000 Euro

Maximale Kreditbeträge für die Förderstufe "Klimafreundliches Wohngebäude - mit QNG":

• 1 oder 2 Kinder: 220.000 Euro
• 3 oder 4 Kinder: 250.000 Euro
• ab 5 Kinder: 270.000 Euro

Auch das Merkblatt zum Förderprogramm wurde im Zuge der Produktanpassung aktualisiert. Neben den genannten Änderungen wurden auch Förderbedingungen überarbeitet und klarer formuliert. Die neue Merkblattversion wird ab dem 16. Oktober 2023 verfügbar und gültig sein. Die Unterlagen dazu können unter KfW-Wohneigentum für Familien abgerufen werden.

Worum geht es beim Förderprogramm Wohneigentum für Familien (WEF)

Insbesondere für Familien mit geringen oder mittleren Einkommen ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden schwierig umzusetzen. Hier setzt das neue Förderprogramm des Bundesbauministeriums "Wohneigentum für Familien" (WEF) an, das am 1. Juni 2023 an den Start gegangen ist. Anspruchsberechtigte Familien können durch das WEF zinsvergünstigte Darlehen bei ihrem Finanzierungsistitut (z. B. Hausbank oder Sparkasse) erhalten.

Ziele des Förderprogramms

• Gezielte Unterstützung von Familien mit geringem Einkommen beim Eigentumserwerb
• Schaffung von bezahlbaren und klimafreundlichen Neubauvorhaben
• Sicherstellung von klimagerechten Neubauvorhaben durch Sicherstellung hoher Standards

Gefördert werden die Baukosten (Bruttokosten) inklusive der technischen Anlagen sowie die Kosten für die Fachplanung, Baubegleitung und Nachhaltigkeitszertifizierung. Bei Eigenleistung können auch die Materialkosten förderfähig sein. Nicht gefördert wird hingegen der Kaufpreis für Grundstücke oder der Erwerb von Bestandsbauten.

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Wohnbauförderung - Höhere Förderung ist an die Nachhaltigkeit gekoppelt

 Wer die neue Wohnbauförderung mit den höheren zinsvergünstigten zinsvergünstigte Darlehen in Anspruch nehmen möchte, der muss bei seiner Baumaßnahme die Kriterien für die Nachhaltigkeitszertifizierung QNG erfüllen. Für viele kommt dazu die Frage auf, was sich dahinter verbirgt? Die Abkürzung QNG bedeutet „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude". Wenn man sich dies als „Plus" oder „Premium" zertifizieren lässt, ist je nach Anzahl der Kinder ein Förderkredit zwischen 190.000 und 240.000 Euro denkbar.

Das Qualitätssiegel QNG und seine Anforderungen

Nachfolgend sind einige Anforderungen für dieses Qualitätssiegel zusammengestellt:

• Langfristiger Werterhalt
  Ein Wohngebäude ist so flexibel zu gestalten, dass es sich ändernden Bedürfnissen und Nutzungen anpassen lässt. Gleichzeitig soll die bebaute Fläche und somit die Bodenversiegelung möglichst gering gehalten. Für Treibhausgasemissionen im Gebäudelebenszyklus und den Primärenergiebedarf aus nicht erneuerbaren Energien sind exakte Werte einzuhalten. Diese Kennziffern sind unter anderem wichtig für die Wahl der Haustechnik.
• Emissionsarme Materialien
  Holz und Holzbaustoffe sollen aus nachhaltiger Forstwirtschaft gewonnen werden. Verwendet werden dabei besonders emissionsarme Materialien, welche nach einem Rückbau wieder der Kreislaufwirtschaft zugeführt werden können.
• Barrierefreiheit
  Auch der Aspekt „Altengerechtes Wohnen" muss langfristig ein eigenständiges Wohnen möglich machen. Die Architektur soll dafür entsprechnende Konzepte konzeptieren. Gebäude mit mehreren Wohneinheiten haben unter anderem stufen- und schwellenlose Wohnungseingänge und ein Aufzug ist zumindest vorbereitet.
• Naturgefahren am Standort
  Risiken wie Schneelast, Hochwasser oder Starkregen sollen regional beim Bau berücksichtigt werden. Sind am Standort überdurchschnittliche Gefährdungen bekannt oder zukünftig zu erwarten, muss darauf mit baulichen oder technischen Merkmalen des Gebäudes oder der gebäudenahen Außenanlagen reagiert werden.
• Gründach
  Ein Gründach kann der Regenwasserrückhaltung, der Verbesserung des Mikroklimas, der Luftreinhaltung und bei richtiger Bepflanzung auch der Erhöhung der Artenvielfalt dienen. Gut geeignete Dachflächen für eine Begrünung sind dabei alle Dachflächen mit einer Neigung bis 10° (Grad).

Welche Vorteile bietet das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) vom Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB), beinhaltet ein einheitliches Verständnis zur Förderung von Nachhaltigkeit. Gleichzeitig wurde eine rechtssichere Grundlage für die Vergabe von Fördermitteln geschaffen. So soll die Etablierung der Ziele und Prinzipien des nachhaltigen Planens, Bauens und Betreibens in der Bau- und Immobilienwirtschaft Deutschlands zielgerichtet gefördert werden.

Mit dem QNG wird sichergestellt, dass den Baumaßnahmen und den Zertifizierungsverfahren ein einheitliches und abgestimmtes Nachhaltigkeitsverständnis zugrunde liegt. Diese stehen im Einklang mit den international anerkannten Nachhaltigkeitszielen, die nationale und internationale Normen einhalten und die Umsetzung der Deutschen Nachhaltigkeitsstrategie unterstützen.

Weitere Informationen sind unter der Internetseite des Informationsportal Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude www.qng.info zu finden.

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Zinskommentar August 2023 - Leitzinsen steigen weiter und die Gierflation treibt die Verbraucherpreise nach oben

 Zu der bisherigen Inflation und Kerninflation ist eine neue Inflationsart dazu gekommen: Die Gierflation. Dabei verursachen gierige Konzerne einen nachhaltigen Inflations-Turbo. Neben dem bekannten Big-Mac-Index, lassen sich an kaum einem Produkt die Preisunterschiede zwischen den Ländern so gut ablesen wie an Bierpreisen. Dabei ist die Preisspanne in Europa groß.

Aktuelle Daten der Datenbank für Lebenshaltungskosten Numbeo zeigen, dass ein halber Liter Bier in der isländischen Hauptstadt Reykjavik 9,53 Euro kostet, wenn man diesen in einer Kneipe trinkt, wogegen es im Supermarkt nur 2,90 Euro sind. Auch in London, Paris und Kopenhagen zahlt man viel - etwa 7,00 Euro im Restaurant. Da ist man in Deutschland mit 4,00 Euro eher auf der günstigen Seite. Am wenigsten kostet ein halber Liter Bier in Prag: 1,00 Euro im Supermarkt und 2,31 Euro in der Kneipe.

Inflation im Euroraum bleibt für die EZB weiterhin eine Herausforderung

Für die EZB-Chefin Christine Lagarde besteht in der Inflationsfrage die Schwierigkeit, alle einzelnen Länder im Euro-Raum richtig einzuschätzen und dennoch eine einheitliche EU-Inflationspolitik umzusetzen. Es gibt EU-Länder, die mit den Preissteigerungen sehr gut umgehen können. So war beispielsweise in Spanien, wo auch die Bierpreise günstig sind, die Inflationsrate moderat und lag im Juni 2023 bei 1,6 Prozent. In anderen Ländern wie Ungarn ist die Inflationsrate mit 19,9 Prozent zwölfmal so hoch und macht den Verbrauchern schwer zu schaffen. In Deutschland ist Inflationsrate nach aktuellen Angaben des Statistischen Bundesamtes im Juli 2023 wieder auf 6,2 Prozent gesunken.

So macht es der europäische Flickenteppich für eine einzelne Kontrollinstanz entsprechend schwer, eine Geldpolitik für alle zu machen. Die Europäische Zentralbank (EZB) muss diese Herkulesaufgabe umsetzen und entsprechend schwierig ist die Rolle von EZB-Chefin Christine Lagarde. Deshalb steht die EZB auch immer wieder in der Kritik - mal von der einen Seite, mal von der anderen Seite. Früher hieß es, Christine Lagarde habe zu spät auf die Inflation im Euroraum reagiert und viel zu lange eine Laissez-faire-Geldpolitik betrieben. Heute wirft man Christine Lagarde vor, die Leitzinsen immer weiter anzuheben, wie auch Ende Juli 2023 bei der letzten EZB-Zinssitzung vor der Sommerpause.

EZB dreht mit erneuter Leitzinserhöhung weiter an der Zinsspirale

Vor rund einem Jahr hat die EZB das tiefe Tal der jahrelangen Nullzinspolitik verlassen. Mit der mittlerweile neunten Leitzinserhöhung um weitere 0,25 Prozent hat die EZB die Zinsen auf 4,25 Prozent nach oben getrieben. Man könnte auch sagen: katapultiert. Denn so schnell wie in den letzten 12 Monaten hat die EZB die Zinsen noch nie erhöht. Für Christine Lagardes ist es auch deshalb so schwierig, weil nicht ganz klar ist, woher die aktuelle Inflation eigentlich kommt.

So hat sich Verbraucherpreisinflation in den letzten Monaten seit ihrem Höhepunkt im September 2022 deutlich abgeschwächt und etwa halbiert. So bleibt die Kerninflation, bei der die stark schwankenden Energie- und Nahrungsmittelpreise herausgerechnet werden, jedoch das Sorgenkind und ist sogar leicht gestiegen. Dies ist beunruhigend, da Zinserhöhungen in der Regel einen direkten Einfluss auf die Kerninflation haben. Deshalb bereitet den EZB-Notenbänkern die hartnäckig hohe Inflation in Europa große Sorgen, obwohl die Energiepreise mittlerweile wieder gesunken sind.

Ein Grund für die hartnäckig hohe Inflation könnte die Deglobalisierung sein

Die Corona-Pandemie hat den Welthandel schwer getroffen und er hat sich von den Auswirkungen noch nicht vollständig erholt. Deshalb haben viele Unternehmen ihren Fokus eher auf regional als global gelegt, was mit Kostensteigerungen verbunden ist. Die Abkehr von der Globalisierung führt zu weniger Handel, aber auch zu weniger Wettbewerb und damit tendenziell zu höheren Preisen.

Bei einigen Unternehmen kommt es im Zuge dieser Entwicklung zu einer sogenannten „Gierflation“, wovor auch EZB-Präsidentin Christine Lagarde gewarnt hat. Gemeint ist damit, dass die Stimmung allgemeiner Preissteigerungen von einzelnen Marktteilnehmern ausgenutzt wird. So geben Unternehmen die höheren Kosten nicht nur vollständig an ihre Kunden weiter, sondern erhöhen die Preise darüber hinaus. Dieses Phänomen wird auch durch Studien bestätigt, wie beispielsweise von Allianz Trade im Lebensmittelbereich. Bei Untersuchung wurden Anzeichen für Gewinnmitnahmen und unzureichenden Wettbewerb gefunden, insbesondere bei Herstellern von Milchprodukten, Eiern sowie Obst und Gemüse.

Auch die Fed erhöhte noch einmal die Leitzinsen - Zinsgipfel damit erreicht?

Auch die Federal Reserve System (Fed) erhöhte wenige Tage vor der EZB den Leitzins noch einmal um 0,25 Prozentpunkte auf eine Spanne von 5,25 bis 5,50 Prozent. Nach der Zinspause im Juni 2023 ging Fed-Chef Jerome Powell damit wieder in die Vollen. Die Marktteilnehmer gehen nun davon aus, dass mit dem vierten Zinsschritt in diesem Jahr, der Höhepunkt der Zinserhöhungen erreicht sein könnte. Denn in den USA ist die Inflation inzwischen auf 3,0 Prozent gesunken und somit die Zielmarke von 2,0 Prozent in Sichtweite gerückt.

Die Fed hat auch signalisiert, dass weitere Zinserhöhungen im September 2023 nicht vorgesehen sind, aber dennoch möglich seien. Jerome Powell betonte, dass die US-Notenbänker die Wirtschaftsdaten in den kommenden Wochen genau beobachten werden, um die richtigen Entscheidungen zu treffen. Das übliche Szenario also: Man kann viel voraussagen, aber dann wird das getan, was unmittelbar notwendig ist.

Baufinanzierungszinsen haben einen leichten Trend nach oben

Die Bauzinsen sind im letzten Monat stabil geblieben oder etwas nach oben gegangen. Steht eine erneute Zinserhöhungsphase bevor? Die meisten Experten rechnen eher weiter mit einer schwankenden Seitwärtsbewegung. Die Sollzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von fünf Jahren sind im vergangenen Monat leicht gestiegen liegen bei 3,96 Prozent (Vormonat: 3,82 Prozent).

Auch die Bauzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren sind leicht gestiegen und liegen bei 3,62 Prozent (Vormonat: 3,47 Prozent). Auch die Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren legten leicht zu mit 3,75 Prozent (Vormonat: 3,66 Prozent). Das gleiche gilt für die Bauzinsen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren. Hier liegt der aktuelle Zinssatz bei 3,91 Prozent (Vormonat: 3,85 Prozent). Lediglich die Zinsbindungszeiten über 25 und 30 Jahre blieben gegenüber dem Vormonat konstant.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend seitwärts

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Zinskommentar Juli 2023 - Baufinanzierungszinsen bleiben vor EZB-Zinsentscheid unter Anstiegsdruck

Für die Experten ist der Zinsanstieg noch nicht zu Ende, denn bei der kommenden Sitzung der Europäischen Zentralbank (EZB) ist eine erneute Erhöhung der Leitzinsen so gut wie sicher. Analysten halten sogar einen weiteren Schritt im September 2023 für möglich. Vor diesem Hintergrund soll die Meinung von Experten analysiert werden, wie sich die Baufinanzierungszinsen aktuell entwickeln und wie eine Prognose für die kommenden Monate aussieht.

Weiter schwankende Bauzinsen bestimmen den Finanzierungsmarkt

Die Immobilienkäufer hatten es in den letzten Wochen mit schwankenden Bauzinsen zu tun. Denn nach den Signalen der US-amerikanischen Notenbank Federal Reserve System (Fed) und der Europäischen Zentralbank (EZB), dass ihre Geldpolitik weiterhin restriktiv bleiben könnte, gab es entsprechende Reaktionen an den Finanzmärkten. In der Folge erhöhten die Finanzierungsinstitute Anfang Juli 2023 ihre Zinssätze. Allerdings gehen Experten aber nicht von einer nachhaltigen Aufwärtsbewegung aus.

Denn seit rund einem dreiviertel Jahr sind intensive Schwankungen auf einem Niveau zwischen 3,5 und gut 4 Prozent für eine 10-jährige Zinsbindungen an der Tagesordnung. So ist der letzte Anstieg da keine Ausnahme, denn die Zinskurve geht wieder zurück. Die positiven Arbeitsmarktdaten und die fallende Inflation in den USA befeuert aktuell die Hoffnung, dass die Zentralbanken spätestens im vierten Quartal 2023 wieder einen neutralen Kurs einschlagen werden.

Die Wahrscheinlichkeit von Leitzinserhöhungen ist hoch

Sowohl die Fed als auch die EZB werden vermutlich in den kommenden geldpolitischen Sitzungen die Leitzinsen um 25 Basispunkte erhöhen. Während in den USA dann der Höhepunkt erreicht sein könnte, ist für Europa noch Luft nach oben: Die Inflation sinkt zwar allmählich, aber die Kerninflation bleibt hartnäckig auf einem hohem Niveau. Die Kerninflation gilt dabei als Gradmesser für den generellen Preistrend und ist im Juni wieder auf 5,5 Prozent gestiegen. Dagegen waren es im Mai 2023 nur 5,3 Prozent gewesen.

Für die Experten steht daher bereits heute fest, dass es nach dem Zinsentscheid im Juli 2023 noch einen weiteren Zinsschritt im September 2023 geben wird. Dabei wird aber nicht mit größeren Sprüngen bei den Baufinanzierungszinsen gerechnet. So würden zwei kleine Zinsschritte die Finanzmärkte nicht überraschen, woraus man ableiten kann, dass in Summe für die nächsten Wochen mit keinem generellen Anstieg des Bauzinsniveaus zu rechnen ist. Was bleiben wird, sind die weiterhin hohen Schwankungen. Deshalb kann man derzeit sagen, je nachdem, in welche Richtung die Kapitalmärkte die neuen Wirtschaftsdaten interpretieren – und ob sie daraufhin eine restriktive oder neutrale Haltung von den Zentralbanken erwarten – wird sich der Baufinanzierungszins nach oben oder nach unten bewegen.

Bei den aktuellen Rahmenbedingungen sind steigende Zinsen nicht ausgeschlossen

So ist für die zweite Jahreshälfte 2023 der Inflationsausblick auf das Jahr 2024 richtungsweisend: Haben die aktuellen Erwartungen der EZB Bestand? Aktuell gehen die Notenbänker von einem Durchschnitt von 3 Prozent aus. Sie sind damit optimistischer als beispielsweise die Deutsche Bundesbank.

Wenn sich abzeichnen sollte, dass die EZB diese Inflationsprognose zurück nehmen muss und wieder nach oben korrigiert, könnte sie gezwungen sein, länger an ihrem restriktiven Kurs festzuhalten als dies aktuell vom Markt erwartet wird. Dieses Szenario ist momentan nicht bei der Entwicklung der Bauzinsen berücksichtigt, woraus sich ein Potenzial für einen Zinsanstieg ergäbe. Dann wären auch über 4 Prozent für eine 10-jährige Festschreibung von Immobilienfinanzierungen im Herbst 2023 möglich.

Die Aussicht auf einen möglichen Leitzinsrückgang im Jahr 2024 senkt Langfristzins

Mit einem langfristigen Blick in die Zukunft, geht es nicht nur um Zinsanstiege, sondern auch um mögliche Zinssenkungen, denn diese werden zum Teil bereits jetzt in der Zinsentwicklung berücksichtigt. Auch weil der Finanzmarkt im Jahr 2024 einen ersten Rücksetzer erwartet, sind lange Darlehenslaufzeiten momentan tendenziell geringer, als kurzfristige Laufzeiten für Darlehen. Aktuell sind Zinsfestschreibungen von 5-jährigen Darlehen teurer als 10-jährige und kosten ähnlich viel wie die Zinsfestschreibung über 20 Jahre.

Diese sogenannte inverse Zinsstruktur spiegelt sich aufgrund der differenzierten Preispolitik der Finanzierungsanbieter zwar nicht immer 1:1 im Baufinanzierungszins wider. Allerdings sollten Kaufinteressenten diese Besonderheit bei der Planung ihrer Finanzierung berücksichtigen: Ein Zinsunterschied zwischen langen und kurzen Zinsfestschreibungen ist momentan nicht vorhanden.

Gerade wenn es um eine lange Planungssicherheit geht, kann eine 20-jährige Zinssicherheit derzeit zu einem vergleichbaren Preis wie für eine 5-jährige Festschreibung erworben werden. Damit wird zum einen das Risiko reduziert, bei der Anschlussfinanzierung in eine Zinsfalle zu tappen. Zum anderen bleibt die Flexibilität trotzdem hoch: Denn nach zehneinhalb Jahren können Darlehensnehmer kostenfrei auf ein anderes Angebot mit dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB wechseln.

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Zinskommentar Juni 2023 - Baufinanzierungszinsen befinden sich in einer volatilen Marktphase

 Die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen bleibt vorerst volatil, den auch von der voraussichtlich achten Leitzinserhöhung der Europäischen Zentralbank (EZB) in Folge werden von den Marktteilnehmern keine großen Effekte auf das Finanzierungsumfeld erwartet. Im Moment geht es rauf, runter, rauf und wieder runter. Im zweiten Halbjahr 2023 könnten aber auch leicht steigende Zinsen möglich sein: Fachleute befürchten, dass die aktuellen Prognosen zur weiteren Inflationsentwicklung zu optimistisch gesehen werden.

Die Bauzinsen schwanken aktuell stark

Seit Herbst 2022 ist bei der Entwicklung der Baufinanzierungszinsen eine Seitwärtsbewegung erkennbar, die allerdings eine hohen Volatilität aufweist. So reagieren die Kapitalmärkte sensibel auf aktuelle Daten zur Wirtschaft und der Inflation, wodurch es zu Zinsschwankungen von bis zu 0,3 Prozentpunkten innerhalb weniger Tage gekommen ist. Dazu kamen positive Arbeitsmarktdaten aus den USA, was Ende Mai zu einem Zinsanstieg führte und zum derzeitigen unruhigen Bild passte. Dagegen haben nach den jüngsten Inflationsdaten viele Finanzierungsinstitute ihre Zinskonditionen in den vergangenen Tagen wieder heruntergesetzt. Derzeit liegt der Top-Zins für eine 10-jährige Zinsfestschreibungszeit einer Baufinanzierung bei 3,42 Prozent.

Kurzfristig mit einem weiteren Seitwärtstrend kalkuliert werden

Beim momentanen Zinsumfeld sehen die Experten für die nächsten Wochen keine nennenswerten Änderungen. Auch die kommende EZB-Sitzung dürfte daran nichts ändern, den ein weiterer Zinsschritt wird von den Marktteilnehmer erwartet: So gehen die Finanzmärkte momentan von zwei Zinsschritten im Juni und Juli aus. Diese sind auch bei den Finanzierungsinstituten in den jetzigen Baufinanzierungskonditionen bereits berücksichtigt.

Die Fachleute gehen weiterhin nicht davon aus, dass sich die Europäische Zentralbank (EZB) vor der Sommerpause klar positionieren wird, wie es im Herbst mit der Zinspolitik weitergeht. Denn die EZB muss mit Augenmaß vorgehen und wird sich nicht mit frühzeitigen Einschätzungen aus dem Fenster lehnen. Deshalb sehen die Experten als Prognose für die Baufinanzierungszinsen in den kommenden Wochen ein tendenziell gleichbleibendes Niveau mit weiterhin hoher Schwankungsbreite.

In der zweiten Jahreshälfte 2023 droht ein Aufwärtspotenzial

Ob der Zinsgipfel im Herbst 2023 erreicht wird und die EZB zu einer neutralen Geldpolitik umschwenken kann, ist noch keine ausgemachte Sache. Die Inflation und auch die Kerninflation müsste dafür deutlich zurück gehen. Vor allem die Kerninflation, aus der die schwankungsanfälligen Preise für Nahrungsmittel und Energie herausgerechnet sind, ist entscheidend. Zinsexperten sind da eher skeptisch und glauben, dass die Europäische Zentralbank (EZB) bei ihren Inflationsaussichten zu optimistisch agiert.

Auch wenn die Inflation in den kommenden Monaten weiter nachlassen könnte, so hält sich noch der Teuerungsdruck, ohne Anzeichen für eine nachhaltige Entspannung. Wenn der Inflationstrend weiter auf einem höheren Niveau verharrt, als dies die aktuellen Prognosen vorhersagen, wird auch im Herbst 2023 die restriktive Geldpolitik dominieren. Dies würde dann dazu führen, dass sich die Bauzinskonditionen wieder leicht nach oben bewegen.

Für Kaufinteressenten bleibt die Frage: Jetzt kaufen oder später?

Viele Interessenten haben im letzten Jahr wegen dem starken Anstieg der Baufinanzierungszinsen vom Immobilienkauf Abstand genommen. Es galt die Devise: Abwarten, bis die Preise wieder sinken. Das Preisgefüge hat sich seit letztem Jahr tatsächlich wieder ausdifferenziert. So sind besonders Immobilien im strukturschwachen Raum und modernisierungsbedürftige Objekte günstiger geworden. Dazu kam, dass auch Verkäufer mit Zeitdruck verhandlungsbereiter wurden.

Für kaufwillige Immobilieninteressenten stellt sich daher die Frage: Sollte jetzt wieder investiert werden? Die Experten sind sich da einig: Wenn die passende Immobilie gefunden wurde und auch finanzierbar ist, besteht jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Kauf. Denn die Immobilienpreise haben sich zuletzt stabilisiert und auf absehbare Zeit wird es keine deutlichen Zinsrückgänge geben.

Die Empfehlung ist, dass man gut vorbereitet und selbstbewusst in die Preisverhandlung gehen sollte. Dazu können , wenn zeitlich möglich, auch Zinsdellen ausgenutzt werden, um vielleicht an ein "Zinsschnäppchen" zu kommen. Anzuraten ist auch, generell immer viele Angebote miteinander zu vergleichen. Denn die Finanzierungsinstitute passen ihre Zinskonditionen sehr unterschiedlich an und die günstigste Variante kann sich schnell wieder ändern.

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Zinskommentar Mai 2023 - Bei den Baufinanzierungszinsen gibt es wenig Bewegung

 Die Europäische Zentralbank (EZB) erhöht erstmals seit Juli 2022 nur minimal den Zinssatz um 0,25 Prozentpunkte und drosselt damit ihr Tempo bei der Anhebung der Leitzinsen. Notenbank-Chefin Christine Lagarde betonte aber gleichzeitig, dass die Leitzinsen noch weiter angehoben werden müssen, um die Inflation nachhaltig zu senken. Wie sich der aktuelle Zinsentscheid auf die Baufinanzierungszinsen auswirkt, soll nachfolgend in diesem Beitrag beleuchtet werden.

Die Leitzinserhöhung war bereits bei den Bauzinsen eingepreist

Von den Experten war die Anhebung des Leitzinses um 0,25 Prozentpunkte bereits erwartet worden und somit schon an den Finanzmärkten eingepreist. In der Folge zeigten die Zinskonditionen für Baufinanzierungen keine größeren Reaktionen auf die EZB-Entscheidung.  Die Baufinanzierungszinsen verlaufen deshalb derzeit in einem relativ ruhigen Seitwärts-Trend. So liegt der aktuelle Top-Zins für eine 10-jährige Zinsfestschreibung bei 3,51 Prozent. Allerdings war vor der letzten geldpolitischen Sitzung der Europäischen Zentralbank (EZB) auch ein doppelt so hoher Zinsschritt für möglich gehalten worden.

Dass die Notenbänker nun das Tempo drosseln, mit der sie die Inflation bekämpfen wollen, werten die Experten als eine notwendige Vorsichtsmaßnahme. Denn in einer Finanzmarktlage zwischen hoher Staatsverschuldung einzelner Euro-Länder, drohender Rezession und fragiler Stabilität einiger Banken ist der Handlungsspielraum der EZB derzeit eingeschränkt. Um keine zusätzlichen Unsicherheiten zu auszulösen, kann sie die Zinsen nicht weiterhin so schnell wie bislang erhöhen, sondern muss behutsam vorgehen.

Die Bauzinsen haben dennoch weiteres Aufwärtspotenzial

Während die amerikanische Notenbank Federal Reserve System (Fed) in den USA mit den Zinserhöhungen bald zum Ende kommen könnte, gibt Christine Lagarde unmissverständlich zu verstehen: In Europa stehen weitere Zinsschritte bevor, damit die Inflation nachhaltig und deutlich reduziert wird. Die allgemeine Markterwartung ist allerdings, dass es auch hier eine Pause geben könnte. Dies kann vermutlich nach zwei weiteren Zinsanhebungen im Juni und Juli der Fall sein.

Die entscheidende Frage für die weitere Entwicklung der Baufinanzierungszinsen ist für die Fachleute deshalb: Was wird durch die EZB im Sommer signalisiert? Wenn die Europäische Zentralbank (EZB) nach den erwarteten Zinsanhebungen nicht zu einem neutralen Ausblick übergeht, sondern an dem restriktiven Kurs festhalten wird, könnte das die Bauzinsen im zweiten Halbjahr 2023 noch einmal unter Druck setzen. Denn im aktuellen Zinsniveau findet sich dieses Szenario noch nicht wieder.

Voraussetzung wäre, dass die Inflation – und vor allem die Kerninflation – nicht deutlich zurückgeht, weiterhin Lohnabschlüsse auf dem jetzigem Niveau stattfinden und sich die Wirtschaft robust zeigt. Die Experten halten es für wahrscheinlich, dass die EZB mehr gegen die Inflation unternehmen muss als momentan erwartet wird. Dies würde längerfristig noch zu einem leicht steigenden Zinsniveau für Baufinanzierungen führen. Je nach Entwicklung könnte dies auch deutlich über der 4-Prozent-Grenze hinaus gehen.

Hohe Kosten für Immobilienerwerb erfordern stärkeres politisches Engagement

Obwohl die Immobilienpreise vielerorts zurück gehen und Angebote nach unten verhandelt werden können, bringt dies aber keine grundlegende Erleichterung für Immobilieninteressenten: Für viele bleiben die Gesamtkosten schlichtweg zu hoch. Als Grund sehen Fachleute weniger das aktuelle Zinsniveau, denn dies ist in den letzten Jahren künstlich niedrig gehalten worden und jetzt wieder auf dem Weg zur Normalität. Die Ursache liegt eher bei den nach wie vor hohen Preisen für Immobilien selbst sowie den Kaufnebenkosten. Das Angebot ist zu gering, es fehlen Anreize und die Bürokratie ist nach wie vor ein großer Hemmschuh. Auch die staatlichen Fördermaßnahmen für den privaten Immobilienerwerb können Fachleute nur mit gutem Willen als halbherzig bezeichnen.

Deshalb fordern Experten konkrete Maßnahmen für die Wiederbelebung des Neubaus und ein glaubwürdiges Engagement für privates Wohneigentum. Denn weder die aktuelle Neubauförderung noch das geplante Programm für Familien kann man als ernsthaften Versuch gelten lassen, Menschen beim Kauf einer eigenen Immobilie zu unterstützen. Die Bundesregierung sollte endlich in Sachen Neubau aktiv werden, neuen Wohnraum zum Beispiel durch Umwidmung von Büro- oder Gewerbeflächen schaffen und entschieden die Eigentumsbildung durch Kauf bestehender Immobilien unterstützen.

Auch wäre es endlich an der Zeit Planungs- und Genehmigungsverfahren zu verschlanken, Investitionsanreize zu schaffen und kluge Konzepte für alle Erstkäufer einer selbst genutzten Immobilie vorzulegen. Dies wäre beispielsweise in Form eines Freibetrages bei der Grunderwerbsteuer unbürokratisch möglich, wie es von Fachleuten schon länger gefordert wird.

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Zinskommentar April 2023 - Bankenturbulenzen sorgen für Unsicherheiten wodurch die Bauzinsen steigen könnten

Für die Europäische Zentralbank (EZB) und auf den Finanzmärkten nehmen die Unsicherheiten durch die Bankenturbulenzen zu, was dazu führt, dass die Prognosen für die Leitzinsentwicklung derzeit nach unten korrigiert sind. Dies spiegeln derzeit auch die Zinsen für Baufinanzierungen mit einer Seitwärtsbewegung wider. Allerdings könnte dieser Trend nur von kurzer Dauer sein, denn Experten rechnen mit einem leichten Aufwärtstrend und starken Schwankungen in den nächsten Monaten.

Die aktuelle Ruhe an den Finanzmärkten ist nur vorläufig

Im März 2023 gab es einen extrem unruhigen Marktverlauf an den Kapitalmärkten: Nachdem die Zinsen für Baufinanzierungen innerhalb weniger Wochen schnell gestiegen sind, fielen sie im Zuge der aktuellen Bankenkrise mit einer ähnlichen Geschwindigkeit wieder. So gingen diese in der zweiten Märzhälfte sie um rund 0,3 Prozentpunkte zurück. Zwar haben die Anspannungen im Bankenbereich zuletzt nachgelassen, wodurch es auch bei den Baufinanzierungszinsen in den letzten Wochen wieder ruhiger geworden ist. Für eine 10-jährige Festschreibungszeit für eine Baufinanzierung kann aktuell von einen repräsentativen Top-Zins von 3,45 Prozent aus ausgegangen werden. Dies befindet sich deutlich unter der 4-Prozent-Marke. Allerdings hat die extreme Nervosität wegen der Bankenkrise für starke Zinsbewegungen gesorgt. Derzeit kann man eine Art „Ruhe nach dem Sturm“ Situation erkennen, die sich aber vermutlich nicht allzu lange halten wird, so die überwiegende Meinung von Experten.

Die Bankenturbulenzen werden Auswirkungen auf Zinsentscheide der Zentralbanken haben

Die Finanzmärkte erwarten aktuell drei kleinere Schritte bei den Leitzinsen von jeweils 0,25 Prozentpunkten, bis der Höchststand im Herbst erreicht sein wird. Im Bankensektor wurde die Zinsprognose in Folge der Bankenturbulenzen nach unten korrigiert. So hoffen die Finanzmärkte zurzeit, dass die Zentralbanken die Zinsen nicht mehr allzu stark erhöhen können, damit das Finanzsystem nicht weiter zu belasten wird. Denn jeder weitere Zinsschritt bedeutet für die Finanzierungsinstitute nicht nur Gewinnchancen, sondern auch ein steigendes Risiko durch eine sinkende Nachfrage und zunehmende Zahlungsausfälle. Darüber hinaus nimmt die Wahrscheinlichkeit einer Rezession wieder leicht zu, was in der Folge ebenfalls für niedrigere Zinsen spricht. Wenn in den nächsten sechs Monaten alles auf dieses Szenario hinweisen sollte, würde das für Experten nur noch ein geringes Aufwärtspotenzial für die Baufinanzierungszinsen bedeuten.

Bei den Baufinanzierungszinsen besteht weiter Aufwärtspotenzial und eine größere Schwankungsbreite

Dass die Finanzmärkte an Sicherheit gewinnen, bezweifeln die Experten allerdings. Denn die Inflationsbekämpfung sorgt für die Europäische Zentralbank (EZB) immer noch für große Herausforderungen, bei deren Bewältigung sie um ihre Glaubwürdigkeit kämpfen muss. So steigt die Kerninflation weiter und es wird immer deutlicher, dass sich die Teuerung nicht so schnell verflüchtigt wie angenommen wurde. Dies war aber bislang vom Finanzmarkt so eingepreist worden. Eine Vorhersage, wann der Scheitelpunkt bei den Zinsen erreicht ist, ist aktuell weiter eine pure Spekulation. Für die Experten besteht daher immer noch ein Aufwärtspotenzial für die Baufinanzierungszinsen.

Erwartet wird auch eine hohe Volatilität für die nächsten Monate, denn die Lage ist extrem fragil und der Finanzmarkt unterliegt enormen Schwankungen. Dieser reagiert derzeit hochgradig nervös. Je nachdem, welches Szenario – deutliche Zinsschritte oder Verlangsamung des Tempos – eintritt, gibt es merkliche Ausschläge. Die Möglichkeit, dass die Bauzinsen temporär auch wieder deutlich über 4 Prozent steigen, ist deshalb durchaus gegeben.

Drohen bei den Anschlussfinanzierungen Kreditausfälle?

Der extreme Zinsanstieg im letzten Jahr ist nicht nur für Immobilienkäufer relevant, sondern auch für Eigentümer von Immobilien, bei denen in Kürze eine Anschlussfinanzierung bevor steht. Dass sich das höhere Zinsniveau in diesem Fall generell zu einem echten Problem entwickelt, können Experten aktuell nicht feststellen. Zum einen haben extrem viele Darlehensnehmer Anfang letzten Jahres ihre Anschlussfinanzierung vorgezogen. Denn deren Anteil war damals rund doppelt so hoch wie zurzeit. Zum anderen wurde vor 10 oder 12 Jahren zu einem ähnlichen Zinssatz finanziert und in der Regel mit anfänglich 2 oder 2,5 Prozent getilgt. Darüber hinaus haben die Finanzierungsinstitute mit 6 bis 7 Prozent fiktiver Annuität kalkuliert um sicherzustellen, dass das Darlehen langfristig auch mit einem höheren Zins tragbar ist.

Wenn es in Einzelfällen zu Zahlungsschwierigkeiten kommt und die Immobilie verkauft werden muss, liegt dies eher nicht an der Zinsentwicklung oder Inflation, so die Meinung von Experten. Um dieses Szenario zu vermeiden, empfehlen die Experten eine individuelle Beratung und den Vergleich möglichst vieler Angebote, wie dies auch bei einer Erstfinanzierung erfolgt. Und ein frühzeitiges Kümmern zahlt sich aus: Schon drei oder vier Jahre vor Ablauf der aktuellen Zinsfestschreibung sollten sich Eigentümer mit dem Thema Anschlussfinanzierung befassen und sich mit Spezialisten zusammensetzen. Dann können sie hierfür den besten Zeitpunkt abpassen und die optimale Lösung am Markt finden.

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Zinskommentar März 2023 - Finanzmärkte erleben eine starke Nervosität und sorgen für schwankende Baufinanzierungszinsen

Die Baufinanzierungszinsen haben sich bis vor kurzem noch deutlich nach oben bewegt, um in den vergangenen Tagen dann wieder merklich zurück zu gehen. Der Grund für dieses auf und ab ist, dass sich die Finanzmärkte in einem extremen Spannungsfeld zwischen hohen Inflationsraten und der Bankenkrise in den USA befinden. Die Folge ist, dass Investoren Bundeanleihen in großem Stil verkaufen und gleichzeitig wieder kaufen. Deshalb sind die Zinsen für Baufinanzierungen momentan sehr volatil und der zwischenzeitliche Zinsanstieg von 0,4 Prozentpunkten könnte innerhalb weniger Tage fast wieder ausgeglichen sein. Über die Zusammenhänge dieser Entwicklung und deren Folgen für die kommenden Wochen soll es in diesem Beitrag gehen.

Die Zinsen für Baufinanzierugen gehen erst aufwärts und dann gleich wieder abwärts

Die Zinsen für Baufinanzierungen sind bis Mitte März 2023 deutlich nach oben gegangen. So stieg der Zinssatz um ca. 0,4 Prozentpunkte innerhalb eines Monats an. Für Experten war eine Korrektur der Markterwartungen der Grund für dieses Szenarios. Denn die Investoren haben lange auf ein Abflauen der Inflation spekuliert und mussten nun ihre Annahme aber revidiert. So wurden Anleihen-Wertpapiere veräußert, woraufhin die Kurse nach unten gingen und die Renditen nach oben gingen. Diesem Szenario folgten auch die Baufinanzierungszinsen mit einem Anstieg und Abstieg.

Der Zusammenbruch der Silicon Valley Bank sowie die Schließung von zwei weiteren Kreditinstituten in den USA schüren aktuell die Angst vor einer Bankenkrise und sorgen für Turbulenzen an den Finanzmärkten. In der Folge gingen die US-Banken-Aktien auf Talfahrt und die fallenden Ölpreise hinterlassen an den Energiemärkten auch ihre Auswirkungen. Deshalb flüchteten die Kapitalanleger wieder in sicherere Alternativen und erhöhten ihre Anleihebestände. Bei diesem Marktzyklus verteuern sich die Anleihen und drücken auf die Renditen der Anleihen-Wertpapiere.

Für die Marktteilnehmer sind die Finanzmärkte noch hoch nervös, obwohl die Baufinanzierungszinsen zuletzt wieder zurückgegangen sind. Wenn sich die aktuelle Situation stabilisiert, können in den nächsten Wochen weitere Zinssenkungen von Finanzierungsinstituten erwartet werden. Damit könnte der zwischenzeitliche Anstieg der letzten Wochen bei den Baufinanzierungszinsen nahezu wieder ausgeglichen werden. Der aktuelle Top-Zins für ein 10-jähriges festgeschiebenes Darlehen liegt derzeit bei 3,7 Prozent.

Die Zentralbanken könnten auf die Bankenturbulenzen mit geeigneten Maßnahmen reagieren

Derzeit ist es schwer einzuschätzen, ob und in welchem Ausmaß sich die Bankenturbulenzen in den USA auf den europäischen Bankensektor sowie das globale Finanzsystem auswirken. Zumindest sind aber die Zentralbanken alarmiert und wachsam. Die Marktteilnehmer haben schnell darüber spekuliert wurde, ob die US-amerikanische Federal Reserve System (Fed) ihre nächste Zinserhöhung aufgrund der Markt-Turbulenzen aussetzen wird. Allerdings hat die Fed, wie mehrheitlich erwartet wurde, ihren Leitzins am 22. März 2023 um 0,25 Prozentpunkte auf 4,75 bis 5,00 Prozent erhöht und damit ihre bisherige Strategie beibehalten.

Auch die Europäische Zentralbank (EZB) hat in ihrer Sitzung am 16. März 2023 mitgeteilt, die aktuellen Marktspannungen genau zu beobachten und ist bereit, so zu reagieren, wie dies erforderlich ist, um die Preis- und Finanzstabilität im Euroraum zu wahren. Für die EZB ist der Bankensektor des Euroraums derzeit widerstandsfähig: "Kapital- und Liquiditätspositionen sind solide". Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins um die angekündigten 0,5 Prozentpunkte angehoben und die anderen geldpolitischen Maßnahmen ebenfalls wie bisher geplant weiter verfolgt. Dennoch bleiben die Finanzmärkte extrem unruhig und die Experten rechnen in den nächsten Wochen mit einer hohen Volatilität und deutlichen Ausschlägen bei den Baufinanzierungszinsen.

Mittelfristig Zinsanstieg auf über 4 Prozent möglich

Für die EZB ist die derzeitige Situation nicht einfach. Sie muss sich auf einem extrem schmalen Grat zwischen Marktberuhigung und Inflationsbekämpfung bewegen. Und diese ist akuter denn je: Die Kerninflation ist zum dritten Mal in Folge auf aktuell 5,6 Prozent gestiegen. Bei der Kerninflation wird die Preissteigerung um Nahrungsmittel und Energie bereinigt und gilt daher als guter Indikator für die mittelfristige Entwicklung. Dennoch gehen die Finanzmärkte aktuell davon aus, dass die Inflation auf absehbare Zeit in Richtung 2-Prozent-Ziel absinken wird.

Hiervon hängt auch die weitere Entwicklung der Baufinanzierungszinsen ab: Wenn das Inflationsziel von 2 Prozent im Jahr 2025 realistisch bleibt, wird man bei den Baufinanzierungszinsen eine hohe Volatilität sehen, aber keine extremen und nachhaltigen Anstiege. Sprechen die Inflationsdaten in den nächsten Monaten dagegen, erwarten die Experten spürbare Zinsausschläge nach oben. Dann sind Zinssätze für 10-jährig festgeschriebene Darlehen von deutlich über 4 Prozent möglich, so die Meinung der Fachleute.

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Zinskommentar Februar 2023 - EZB erhöht weiter die Leitzinsen und die Baufinanzierungszinsen ziehen wieder an

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat nun zum fünften Mal in Folge die Leitzinsen erhöht und legte +0,5 Prozentpunkte oben drauf, womit der aktuelle Leitzins nun bei 3 Prozent liegt. Dazu kommt, dass es bei der EZB-Sitzung Anfang Februar 2023 noch zwei Besonderheiten gab: Einmal eine Ankündigung zur geplanten Erhöhung im März und als zweites die Reaktionen der Finanzmärkte auf diese deutlichen Signale zur weiterhin straffen Geldpolitik. Nachfolgend sollen die Auswirkungen auf die Zinsen für Baufinanzierungen betrachtet werden.

EZB-Chefin Christine Lagarde kündigt bereits Leitzinserhöhung auch im März an

Bereits im Vorfeld der EZB-Sitzung wurde erwartet, dass der Leitzins wieder nach oben angepasst wird und auch der Umfang war wenig überraschend. Bemerkenswert war aber, dass EZB-Chefin Christine Lagarde zugleich ankündigte, dies im März 2023 wiederholen zu wollen. Für die Marktteilnehmer war dies Neuland, denn eine derart konkrete Absichtsbekundung ist durchaus unüblich. Mit ihrer Entscheidung und der Kommunikation über zukünftige Pläne möchte die Europäische Zentralbank (EZB) alle Zweifel ausräumen, dass sie es mit dem Kampf gegen die hohe Inflation ernst meint. Sie zieht sich in der Verpflichtung zu einer weiterhin straffen Geldpolitik und möchte  damit die Inflationserwartungen und die Lohnentwicklung abbremsen.

Die Leitzinsen gehen hoch und die Anleiherenditen gehen runter

Kurios ist nur: Die Vehemenz, welche suggeriert werden sollte, kam bei den Kapitalmärkten nicht an. Die Rendite der Bundesanleihe, an dem sich die Zinsen für Baufinanzierungen tendenziell orientieren, ging im Anschluss der EZB-Sitzung nach unten. Denn die Kapitalmarktteilnehmer glauben Christine Lagarde nicht, dass  sie ihren Kurs auch noch nach dem März 2023 noch durchhält. Zumal in den USA die Federal Reserve System (Fed) bereits ihre Zinsschritte verkleinert hat und US-Notenbank-Chef Jerome Powell in Bezug auf die Inflationseinschätzung zuletzt relativ entspannt wirkte. An den Kapitalmärkten scheint die Erwartung vorzuherrschen, dass sich die Notenbanken in absehbarer Zeit von ihrer restriktiven Geldpolitik verabschieden könnten, schätzen Experten.

Dass die Baufinanzierungszinsen den aktuellen Renditerückgang nachvollziehen werden, glauben die Experten allerdings nicht. Es handele sich um einen temporären Ausschlag und die Baufinanzierungszinsen folgten einem etwas längeren Trend, aber keinen kurzfristigen Bewegungen innerhalb eines einzelnen Tages. Der repräsentative Top-Zins für ein 10-jähriges festgeschriebenes Darlehen bleibt stabil und beträgt aktuell 3,2 Prozent.

Es herrscht eine Entspannung auf breiter Front – auch bei den Baufinanzierungszinsen?

Derzeit kann  die allgemeine wirtschaftliche Stimmung als vorsichtig optimistisch eingestuft werden: So hat sich die Furcht vor einer Energiekrise verflüchtigt, die Inflation scheint auf dem Rückzug, die Börse verzeichnet Gewinne und die Gefahr einer Rezession ist abgeschwächt. Fachleute glauben allerdings nicht, dass es dies schon gewesen sein muss mit den deutlichen Leitzinserhöhungen. Denn die rückläufigen Inflationsraten täuschen nicht darüber hinweg, dass der Druck weiter hoch bleibt. Wesentliche beständige Inflationsfaktoren, die nicht über die Jahreszeiten schwanken, sind immer noch auf einem Rekordhoch.

Deshalb rechnen Fachleute mit einem tendenziell steigenden Zinsniveau für Baufinanzierungen. Die Fachleute geben zu bedenken, dass sich jetzt der so genannte Zweitrundeneffekt bemerkbar macht: Kosten, die durch höhere Löhne, Rohstoff- oder Energiekosten entstehen, kommen weiterhin beim Verbraucher an – ungeachtet der aktuell etwas gesunkenen Energiepreise. Und dagegen müsse die EZB weiterhin entschieden vorgehen.

Wann wird sich der Immobilienmarkt wieder erholen?

Nach dem „Zinsschock“ – dem beispiellosen schnellen Anstieg der Baufinanzierungszinsen im letzten Jahr – ist die Nachfrage nach Immobilien und damit auch nach Baufinanzierungen schlagartig zurückgegangen. Für die Experten hat sich der Immobilienmarkt noch nicht wieder deutlich belebt. Denn in der aktuellen Zinssituation bleiben die Bau- und Kaufpreise für viele Interessenten zu hoch. Wo Interessenten früher fast bedenkenlos gekauft haben, gehen sie jetzt sehr viel zurückhaltender vor. Gerade bei jungen Leuten ist auch schlicht die finanzielle Grenze erreicht: Die hohen Erwerbsnebenkosten zusammen mit den hohen Anforderungen an Eigenkapital sind für viele nicht realisierbar. Für die Fachleute kommt deshalb aber Bewegung in das Preisgefüge.

Auch wenn die Angebotspreise vielerorts noch nicht signifikant gesunken sind – bei den tatsächlich gezahlten Preisen seien bereits leichte Rückgänge zu beobachten. Kaufinteressenten sollten deshalb genau hinhören: Wie wichtig ist dem Noch-Besitzer ein zügiger Verkauf? Weil sich abzeichnet, dass die Preise vielerorts tendenziell eher sinken, könnten Preisverhandlungen hier erfolgreich sein, so die Meinung der Fachleute. Denn sie rechnen damit, dass noch in diesem Jahr der Immobilienmarkt wieder an Dynamik gewinnt und sich Schritt für Schritt normalisiert.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: leicht steigend
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend seitwärts

Zinskommentar Februar 2023 als ePaper lesen

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Zinskommentar Januar 2023 - Trotz dem Rückgang der Inflation ist keine Erholung bei den Baufinanzierungszinsen in Sicht

Obwohl im Dezember 2022 die Inflation sowohl im Euro-Raum als auch in Deutschland stärker gesunken ist als erwartet und die Wirtschaft sich überraschend robust zeigte, begann das neue Jahr mit einem Anstieg der Baufinanzierungszinsen. Auch wenn sich zuletzt die Zinskurve leicht abgesenkt hatte, ist der Trend nun wieder in der anderen Richtung und man kann derzeit nicht davon ausgehen, dass die Zinsen für Baufinanzierungen demnächst zurückgehen. Ganz im Gegenteil: Experten halten einen Anstieg auf bis zu 5 Prozent im Verlauf des Jahres für möglich.

Der Jahresbeginn 2023 bringt den Baufinanzierern einen Zinsanstieg

Das neue Jahr begann mit einem Anstieg der Baufinanzierungszinsen und der Top-Zins für eine zehnjährige Zinsbindung lag bei 3,5 Prozent. Für die Aufwärtsbewegung ist aus Sicht der Fachleute die aktuelle Inflationserwartung seitens der Europäischen Zentralbank (EZB) ein wesentlicher Auslöser: So hat die EZB-Chefin Christine Lagarde die mittelfristigen Prognosen nach oben korrigiert und angekündigt, die Leitzinsen nachzuziehen. Sie lässt damit keinen Zweifel daran, dass von ihrer Seite die hohe Inflation weiterhin entschlossen bekämpft wird.

Die EZB möchte nun nicht den Fehler begehen und das Abflauen der Inflation zu überschätzen, nachdem sie den Anstieg völlig unterschätzt habe. Daraufhin hat der Kapitalmarkt reagiert und bereits weitere Zinsschritte eingepreist. Als Folge daraus haben sich auch die Baufinanzierungszinsen nach oben angepasst, was zur jüngsten Zinsbewegung geführt hat.

Auch die zuletzt positiven Wirtschaftsdaten werden das Aufwärtspotential für die Bauzinsen nicht bremsen

Auch aus der Wirtschaft gab es zuletzt positive Daten: So sank die Inflation in der Euro-Zone im Dezember 2022 zum zweiten Mal in Folge und dies sogar stärker als es vorhergesagt wurde. Und die deutsche Wirtschaftsleistung wächst im Gesamtjahr 2022 um starke 1,9 Prozent – den aktuellen Krisen zum Trotz. Aber: Selbst wenn die Inflation ihren Höhepunkt bereits hinter sich haben sollte, bleibt sie auf einem hohen Niveau und fernab der EZB-Zielmarke von zwei Prozent. Für die Ökonomen ist der leichte Rückgang zum Jahreswechsel auch zum Teil auf die staatlichen Maßnahmen zurückzuführen, wodurch Verbraucher und Industrie von den hohen Energiekosten entlastet wurden.

Bei der Kerninflation gab es zum Jahreswechsel eher ein umgekehrtes Bild, den diese uferte auf eine Rekordhöhe von 5,2 Prozent aus. Deshalb sind Experten auch für die nächsten Monate wenig optimistisch, was ein sinken der Zinssätze für Baufinanzierungen angeht. Man rechnet mit weiteren Zinsanstiegen im ersten Halbjahr 2023 und mit einem Zinsniveau von über 4 Prozent. Dabei wird es jedoch möglicherweise zu starken Schwankungen kommen, so dass die Zinsen auch immer mal wieder in Richtung 3 Prozent gehen können, aber auch eine zeitweise 5 vor dem Komma haben können.

Eine Entspannung bei den Immobilienpreisen ist nach Regionen unterschiedlich

Derzeit ist für Kaufinteressenten aktuell keine deutliche Entspannung bei den Immobilienpreisen in Sicht. So stößt man bei einem vermutlich weiterhin leicht steigenden Zinsniveau in den meisten Regionen auf immer noch hohe Quadratmeterpreise. Der Preisdruck nimmt zwar weiter zu, ein Einbruch in der Fläche wird aber von Experten nicht erwartet. Es gibt zwar in einigen Fällen bereits signifikante Rückgänge bei den tatsächlich gezahlten Immobilienpreisen. Dabei handelt es sich aus Sicht der Fachleute vor allem um Rücksetzer in strukturschwachen Regionen und bei Objekten, welche zu viel Energie verbrauchen.

Auch in begehrten Metropolregionen gibt es zum Teil deutliche Preisabschläge bei ehemals überbewerteten Immobilien, wird von Marktteilnehmern beobachtet. Deshalb kann man Kaufinteressenten nur raten, gut vorbereitet und mutig in die Preisverhandlung gehen, denn Verkäufer werden über kurz oder lang deutlichere Kompromisse machen müssen. Denn oftmals sei es mittlerweile Noch-Eigentümern daran gelegen, einen zügigen Verkauf zu erzielen und das Risiko weiterer Preisrückgänge zu minimieren.

Die Käuferzurückhaltung ist am Immobilienmarkt mittlerweile stak ausgeprägt

Derzeit gibt es an der Zurückhaltung auf der Käuferseite nichts zu rütteln und die Nachfrage bewegt sich deutlich unter dem Niveau von vor einem Jahr. Durch das schnelle anziehen des Zinsniveaus konnte der Immobilienmarkt nicht gleichermaßen mitziehen. Deshalb besteht noch eine deutliche Kluft zwischen den Preisvorstellungen der Anbieter und den Möglichkeiten der Kaufinteressenten, so die Einschätzung von Fachleuten. Dabei fällt den Experten aber auch auf, dass nicht immer der Immobilienkauf die finanzielle Machbarkeit übersteige. Es gibt viele Kaufinteressenten, welche sich ihre Wunschimmobilie rein rechnerisch leisten könnten. Die Frage ist deshalb eher, ob sie sich das auch leisten wollen. Im Moment sind da viele eher zögerlich.

Ein Grund ist, dass man bis vor kurzem bei vergleichbaren Immobilien die Monatsrate ungefähr mit der aktuellen Mietzahlung gleichsetzen konnte. Das ist jetzt nicht mehr der Fall, denn für die Finanzierung des Eigenheims ist nun in den meisten Fällen ein höherer monatlicher Betrag notwendig. Wir sind damit aktuell wieder in der Situation wie es früher vor der künstlichen Niedrigzinsphase war: Die Finanzierung einer Immobilie läuft nicht mehr nebenbei, sondern es muss in die Tilgung gespart werden. Das erfordert zwar Disziplin, ist aber wie früher auch schon, immer noch eine der besten und sichersten Arten der Altersvorsorge.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
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