Zinskommentar Oktober 2024 - Die Inflation ist zurückgegangen und die Chancen auf eine Leitzinssenkung hoch

 In diesen Wochen hat der Herbst einiges zu bieten: Die erste Inflationsrate von unter zwei Prozent seit drei Jahren, die bislang niedrigsten Bauzinsen im Jahr 2024 und vermutlich auch die nächste Leitzinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB). Nachfolgend wird die aktuelle Lage betrachtet und die voraussichtlichen Entwicklungen dargelegt, sowie erklärt, warum ein Immobilienkauf gerade in der jetzigen Zeit lohnenswert ist.

Die Bauzinsen bieten aktuell attraktive Konditionen

Zugegeben, es waren nur minimale Schwankungen. Und dennoch: Mit unter drei Prozent erreichten die Baufinanzierungszinsen in den vergangenen Wochen kurzfristig einen neuen Jahrestiefstwert. Als Ursache hierfür sehen Finanzierungsexperten den vergleichsweise großen Zinsschritt der US-Notenbank Federal Reserve (Fed) von 50 Basispunkten im September 2024, sowie eine veränderte Erwartungshaltung an die EZB. Bis vor Kurzem rechnete der Finanzmarkt mit nur einer weiteren Senkung des Leitzinses der Europäischen Zentralbank (EZB) bis zum Jahresende. Nun sieht es so aus, als würden die Schritte etwas schneller aufeinanderfolgen. Das hat bei den Bauzinsen für einen kleinen Impuls nach unten gesorgt.

Die aktuellen Zinssätze sind vergleichbar mit denen aus September 2022. Jedoch unterscheidet sich das Kaufverhalten von Immobilieninteressenten deutlich von dem von vor zwei Jahren: Damals gab es eine extrem ungewöhnliche Situation mit einem sehr schnellen und steilen Zinsanstieg. Inzwischen hat sich das Zinsniveau längst wieder eingependelt und bewegt sich seit Monaten mit geringen Ausschlägen eher seitwärts. Auch die Immobilienpreise haben sich im Vergleich zum Herbst 2022 stabilisiert. Damals herrschte aufgrund der Dynamik im Markt eine hohe Verunsicherung. Da die Rahmenbedingungen heute deutlich kalkulierbarer sind, entscheiden sich wieder viel mehr Kaufinteressenten für den Kauf von Bestandsobjekten.

Die Kerninflation zeigt sich derzeit noch hartnäckig

Dass die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins nun voraussichtlich erneut senken wird, war vor einigen Wochen noch nicht absehbar. Doch eine Inflationsrate unterhalb der anvisierten Zwei-Prozent-Marke – laut Eurostat liegt sie in Deutschland und im Euro-Währungsraum vorläufig bei jeweils 1,8 Prozent – bestätigt die Währungshüter in der Annahme, dass sich der Preisdruck verlangsame. Dass die Inflation zuletzt stärker gesunken ist als erwartet, sei für Finanzierungsexperten mit Blick auf den deutlichen Rückgang der Energiepreise allerdings nicht erstaunlich. Leider sinkt jedoch die Kerninflation nicht so deutlich.

Für die Fachleute ist daher klar: Die EZB kann und wird auch nicht "ungebremst Gas geben". Vielmehr kann man davon ausgehen, dass sie auch wieder Zinssenkungspausen einlegt, um den Rückgang der Kerninflation zu beobachten, bevor sie den Leitzins zu schnell senkt. Neben den aktuellen Inflationsdaten und der Beruhigung des Marktes, die der jüngst eingeschlagene Kurswechsel der Fed mit sich brachte, spricht auch die schlechte Konjunktur im Euroraum für eine Zinssenkung auf der kommenden EZB-Sitzung.

Dabei spielt die wirtschaftliche Entwicklung bei der Entscheidung der Währungshüter jedoch nicht die wichtigste Rolle, wie die Zinsexperten annehmen: Denn die Hauptanforderung an die Europäische Zentralbank ist es, Preisstabilität zu schaffen und da gibt es mit dem Blick auf die Kerninflation noch ein mühsamem Weg zu gehen. Denn konjunkturelle Impulse sind in Europa, anders als in den USA, kein Kernauftrag der Notenbank. Dennoch: Die Wirtschaft wird einen weiteren Lockerungsschritt der Europäischen Zentralbank (EZB) begrüßen, denn schließlich sinken bei niedrigeren Zinsen die Belastungen der Unternehmen durch Kredite und auch Refinanzierungen werden günstiger.

Bau- und Kaufwillige sollten die aktuellen Chancen nutzen

Historisch betrachtet ist das derzeitige Bauzinsniveau immer noch sehr attraktiv.  Vor der Niedrigzinsphase waren schließlich, die eine außergewöhnliche Phase gewesen ist, deutlich höhere Zinsen Usus. Aktuell kommt hinzu, dass nach wie vor extrem wenig neu gebaut wird, die Mieten weiterhin steigen und die Immobilienpreise in den nächsten Jahren aller Voraussicht nach wieder anziehen werden. An der Börse gibt es das Sprichwort: "Zum Einstieg wird nicht geklingelt". Das bedeutet, niemand weiß, wann ein guter Zeitpunkt für eine Investition ist.

Auf dem Baufinanzierungsmarkt ist es momentan genau umgekehrt. Denn hier müssten sämtliche Glocken läuten, da sich aufgrund der Rahmenbedingungen gerade jetzt ein Immobilienkauf lohnt. Es kann Mietern nur empfohlen werden, die ihre Wohnvorstellungen erfüllen wollen und ohnehin mit dem Gedanken spielen, Eigentum zu kaufen, jetzt zu handeln. Für die Finanzierungsexperten stellt sich die Lage so dar, dass sich der Druck im Eigentumsmarkt in den kommenden Jahren sukzessive verstärken wird und die Chancen auf attraktive Angebote könnten dann wieder deutlich kleiner sein.

Baufinanzierungszinsen im Oktober 2024 im Vergleich zum Vormonat

Für Immobilienfinanzierer hat sich das Jahr wieder günstiger bei der Entwicklung der Baufinanzierungszinsen entwickelt. Nach der leichten Steigerung der Baufinanzierungskonditionen im Vormonat, ist dieser Trend beendet und es gibt wieder sinkende Zinskonditionen. Die Sollzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren sind dabei auf 3,20 Prozent (Vormonat: 3,28 Prozent) gefallen. Sie liegen damit wieder über den Zinsen für Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, die mit 3,06 Prozent (Vormonat: 3,21 Prozent) auch wieder nach unten gingen.

Die Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren fielen auch und liegen nun bei 3,30 Prozent (Vormonat: 3,43 Prozent). Für Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren ging es auch ein gutes Stück nach unten und sie liegen aktuell bei einem Zinssatz von 3,36 Prozent (Vormonat: 3,54 Prozent).

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können. Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: fallend
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend seitwärts

Externe Quellen:

• Dr. Klein AG

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Zinskommentar September 2024 - Inflationsziel ist in Sicht und EZB kann zweite Leitzinssenkung vollziehen

 Am 12. September 2024 kamen die Vertreter der Europäischen Zentralbank (EZB) zusammen, mit der Verkündung einer erneuten Zinssenkung. Deshalb ist es wichtig, diesen Schritt richtig einzuordnen und auf die Entwicklung von Baufinanzierungszinsen, Inflation und Immobilienpreisen zu sehen.

Bauzinsen im Rückblick: Ein ruhiger Sommer mit leichten Ausschlägen

Es scheint so, als kennen die Baufinanzierungszinsen derzeit nur eine Richtung: Seitwärts und das bereits seit Jahresbeginn. Da war es dann doch auffällig, als sich die Zinskurve in der zweiten Juli-Hälfte plötzlich abwärts neigte – wenn auch nur leicht. Der Grund hierfür war die Sorge, dass die US-Notenbank Federal Reserve System (Fed) in den USA, womöglich den richtigen Zeitpunkt für eine erste Zinssenkung Ende Juli 2024 verpasst hätte und das Land in eine Rezession rutschen könnte. Dies führte zu einer höheren Nachfrage nach deutschen Bundesanleihen, folglich zu einer sinkenden Rendite und damit letztlich auch zu leicht rückläufigen Bauzinsen.

Anfang August 2024 war es damit jedoch bereits vorbei und es setzte eine kleine Aufwärtsbewegung bis Mitte des Monats ein. Seit einigen Wochen erleben wir dadurch wieder ein Zinsniveau, das eher impulslos seitwärts verläuft. Doch auch wenn die Zinsen den Sommer über keine großen Sprünge taten und sich auf einem inzwischen bekannten Level bewegen, ist noch immer ein Abwarten bei Bauvorhaben zu spüren. Dabei ist der Zins nur ein Faktor, der andere sind die hohen Baukosten, so die Schlussfolgerungen der Experten.

Auch bei Anschlussfinanzierungen sehen die Experten ein sehr abwartendes Verhalten seitens der Baufinanzierungskunden. Wer noch nicht verlängern muss, tut das derzeit nicht. Anders ist es beim Kauf: Hier spüren viele, dass sie nicht auf rückläufige Zinsen spekulieren sollten, weil das ein unwahrscheinliches Szenario ist und zugleich auch die Immobilienpreise perspektivisch wieder zulegen werden.“

Die gegenwärtige Inflation: EZB-Ziel ist in Sicht – doch bleibt die Notenbank vorsichtig

Die Daten, die das Statistikamt Eurostat jüngst veröffentlichte, stimmen positiv: 2,2 Prozent betrug die vorläufige Inflation im Euro-Währungsraum im August 2024 – 0,4 Prozentpunkte weniger als im Juli. Das ist ein deutlicher Schritt in Richtung der von der Europäischen Zentralbank (EZB) anvisierten Zwei-Prozent-Marke, welche in Deutschland bereits im August 2024 erreicht wurde. Diese Entwicklung, zusammen mit der zunehmenden Schwäche der europäischen Wirtschaft, macht eine weitere Lockerung der Zinspolitik wahrscheinlich. Deshalb haben die Zentralbanker bei ihrer Sitzung am 12. September 2024 den Leitzins um 25 Basispunkte gesenkt.

Damit blieb die EZB jedoch trotz der positiven Inflationsentwicklung zurückhaltend. Denn für Finanzierungsexperten stellt sich die Situation so dar: Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Inflation in den kommenden Monaten nicht weiter sinkt, sondern eher wieder steigen wird. Grund hierfür ist der Wegfall eines wichtigen Basiseffekts: Die Preise für Energie sind im vorigen Herbst gefallen, weshalb die niedrigen Energiepreise von heute die Inflationsrate nicht weiter drücken können. Hinzukommt, dass die Kerninflation weiter spürbar ist und deutlich über der Zwei-Prozent-Hürde liegt. Vor diesem Hintergrund wird die Europäische Zentralbank (EZB) nach wie vor verhalten agieren.

Die Bauzinsen tangiert all das wenig, denn sie haben die nun anstehende Senkung des Leitzinses bereits einkalkuliert. Laut den Zinsexperten ging der Finanzmarkt im September 2024 zudem fest mit einem ersten Lockerungsschritt der US-Notenbank sowie mit weiteren Zinssenkungen der Federal Reserve System (Fed) in den kommenden Monaten aus. Auch dieses Szenario haben die Bauzinsen schon vorweggenommen. Das bedeutet: Die Seitwärtsbewegung wird sich in den kommenden Wochen fortsetzen und dabei kaum Ausschläge aufweisen.

Zukunft der Immobilienpreise: Tendenz aufwärts

Dabei geben weitere Daten Grund für Optimismus: Laut Angaben des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (VDP) wuchs das Volumen der Immobiliendarlehen im zweiten Quartal 2024 auf 31,2 Milliarden Euro – ein Plus von 15,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Hauptverantwortlich für diese positive Entwicklung sind die Finanzierungen von Wohnimmobilien: Es geht spürbar aufwärts, die Talsohle scheint durchschritten, so die Feststellung der Finanzierungsexperten. Es ist zu sehen, dass die ersten beiden Quartale in 2024 deutlich über den Vorjahresquartalen lagen und dass das zweite Quartal in diesem Jahr das erste übertroffen hat.

Deshalb rechnen die Experten damit, dass sich der Markt auf dem jetzigen Niveau mindestens stabilisiert. Damit würden auch die Ergebnisse des dritten und vierten Quartals 2024 deutlich über den Vorjahresquartalen liegen. Den Stand von 2021 oder dem ersten Halbjahr 2022 wird man aber auch in 2025 noch nicht wieder sehen. Neben dem Finanzierungsvolumen zogen laut dem Immobilienindex des VDP auch die Wohnimmobilienpreise im zweiten Quartal an – um 0,5 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Der Preisrückgang bei den Immobilien ist beendet, es geht wieder bergauf, so die Feststellung der Finanzexperten.

Zwar wird man keine Steigerungen von zehn und mehr Prozent wie bis Mitte 2022 und den Vorjahren sehen, aber man kann davon ausgehen, dass die Immobilienpreise sukzessive wieder steigen werden. Dabei trifft ein nach wie vor nicht belebtes Neubaugeschäft auf ein wieder abnehmendes Angebot an Bestandsobjekten und eine deutlich anziehende Nachfrage. Letzteres erklären die Experten mit den Reallohnzuwächsen, stabilen Zinsen sowie einem kleineren Preisrückgang bei den Immobilien in den vergangenen zwei Jahren. Außerdem steigen die Mieten dynamisch weiter und machen Kaufen im Vergleich zum Mieten attraktiver. Deshalb empfehlen die Finanzexperten Kaufinteressenten, den derzeit günstigen Zeitpunkt für den Immobilienerwerb zu nutzen.

Baufinanzierungszinsen im September 2024 im Vergleich zum Vormonat

Für Immobilienfinanzierer hat sich das Jahr wieder ungünstiger bei der Entwicklung der Baufinanzierungszinsen entwickelt. Nach der leichten Senkung der Baufinanzierungskonditionen im Vormonat, ist dieser Trend beendet und es gibt wieder steigende Zinskonditionen. Die Sollzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren stiegen dabei auf 3,28 Prozent (Vormonat: 3,10 Prozent) an. Sie liegen damit weiter unter den Zinsen für Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, die mit 3,21 Prozent (Vormonat: 3,12 Prozent) auch wieder nach oben gingen.

Die Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren stiegen auch an und liegen nun bei 3,43 Prozent (Vormonat: 3,30 Prozent). Für Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren ging es auch ein gutes Stück nach oben und sie liegen aktuell bei einem Zinssatz von 3,54 Prozent (Vormonat: 3,43 Prozent).

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
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Zinskommentar August 2024 - Bauzinsen sinken auf Niveau vom Jahresanfang und Talsohle bei der Baufinanzierungsnachfrage durchschritten

 Anfang Juni 2024 war es endlich so weit: Die Europäische Zentralbank (EZB) senkte erstmals seit 2019 wieder den zuvor stark angestiegenen Leitzins. Die deutsche Medienlandschaft berichtete mit Eilmeldungen und auch die Immobilienbranche konnte aufatmen. Das Signal ist positiv, die hohe Inflationsrate der vergangenen Monate ist gesunken. Vor einem Jahr lag sie noch bei 6,4 Prozent. Die EZB strebt für den Euroraum eine Teuerungsrate von zwei Prozent an. Für viele rückt der Traum vom Eigenheim nun wieder näher. Auch wenn die Zinssenkung in den Konditionen der Baufinanzierung bereits eingepreist war, fühlt es sich besser an, im jetzigen Umfeld zu kaufen.

Neugeschäft mit privaten Immobiliendarlehen ist wieder gewachsen

Sowohl Banken als auch Baufinanzierer passen sich zunehmend an das aktuelle Finanzierungsumfeld an und durch die Stabilisierung der Zinssätze ist die Nachfrage merklich angestiegen. Nach der Zinswende im Sommer 2022 war die Nachfrage nach privaten Immobiliendarlehen eingebrochen. Nun gibt es vermehrt Hinweise darauf, dass sich die Finanzierungnachfrage nachhaltig erholt. Das Neugeschäft der privaten Immobilienfinanzierung hatte sich zwar schon im Laufe des vergangenen Jahres etwas erholt, allerdings gab es immer wieder Schwankungen bei den Zinskonditionen. Inzwischen scheint die Entwicklung beständiger. Die Entwicklung bei neuen Baukrediten wird in Branche genau verfolgt, da das Geschäft für die deutschen Banken von großer Bedeutung ist.

Bauzinsenentwicklung: Sinkend oder gleichbleibend?

Die Experten sind sich derzeit noch uneinig, was die kurzfristige Entwicklung der Bauzinsen angeht. Die eine Seite geht davon aus, dass die Zinsen in den kommenden vier Wochen weiter nach unten gehen werden, die andere Seite rechnet mit einem gleichbleibendem Zinsniveau. Aktuell liegen die Zinsen für 10-jährige Darlehen bei 3,12 Prozent. Seit Mitte Juli sind sie bereits um rund 0,25 Prozentpunkte gesunken. Damit bewegen sich die Zinsen wieder auf dem Niveau vom Jahresanfang 2024. Dies ist eine sehr gute Nachricht für alle Kaufinteressierten ist, da es sich derzeit spürbar günstiger finanzieren lässt als noch vor ein paar Wochen. Deshalb kann man Kaufinteressierten nur dazu raten, das aktuell günstige Zinsfenster zu nutzen.

Für Immobilieninteressierte mit konkreten Kaufabsichten bedeutet dies eine gute Ausgangslage. Wer alle von den Banken geforderten Unterlagen für einen Kreditantrag vorbereitet hat, kann schnell auf das aktuelle Zinstief reagieren. Wenn noch nicht geschehen, bereiten Sie sich sorgfältig auf die Finanzierung vor und verhandeln Sie vor allem bei Immobilien mit schlechten Energieeffizienzklassen den Preis selbstbewusst nach unten.

Und was ist bis zum Jahresende von den Bauzinsen zu erwarten?

Die meisten Finanzierungsexperten rechnen für die nächsten Monate mit einem gleichbleibenden Zinsniveau zwischen 3,5 bis 4 Prozent für eine 10-jährige Zinsfestschreibung. Die Europäische Zentralbank hat ihre Zinsen bereits einmal in 2024 gesenkt und kann auf aktueller Basis zwei weitere Zinsschritte von je 25 Basispunkten im weiteren Jahresverlauf geben. Diese sind aber bereits am Finanzmarkt eingepreist und werden nach jetzigem Stand für wenig neue Impulse sorgen. Die Bauzinsen sollten sich daher bis Jahresende 2024 eher seitwärts bewegen.

KfW-Programme nutzen – Allerdings derzeit schwankende Zinsen bei Förderdarlehen

Wer eine Immobilie sucht, kann demnächst von der neuen Förderung „Jung kauft Alt“ profitieren. Der Bundestag hat nun grünes Licht für die Mittel gegeben. Mit dem Programm will der Bund über die KfW-Förderbank beim Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie helfen.

Andere KfW-Hilfen laufen bereits: So unterstützt das Programm „Wohneigentum für Familien“ beim Neubau oder Ersterwerb eines Hauses. Auch das Programm „Klimafreundlicher Neubau“ können Häuslebauer in Anspruch nehmen. Allerdings: Die Zinssätze schwanken derzeit stark, deshalb ist ein gutes Timing nötig.

Die Politik ist gefordert ausreichend Wohnraum zu schaffen

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst die Zinskonditionen, zu denen Finanzierungsinstitute Darlehen an Baufinanzierer weitergeben können. Eine Steigerung oder Senkung des Leitzinses hat in der Regel keinen direkten Einfluss auf die Höhe der Bauzinsen, denn die erwartete Entwicklung wird meist im Vorfeld schon eingepreist. Seit dem Höchststand im November 2023 sind die Zinsen gesunken und verharren nun auf mehr oder weniger gleichbleibendem Niveau. Um Anreize für den Immobilienerwerb und neuen Wohnraum zu schaffen, ist auch die Politik gefragt.

Der Neubau ist fast zum Erliegen gekommen, daher gewinnen Bestandsimmobilien an Bedeutung. Auch zieht es immer mehr Menschen auf den Mietmarkt. Auch jene, die zu damaligen Konditionen eine Immobilie gekauft hätten. Es sollten Maßnahmen und Förderungen für die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien ergriffen werden. Leer stehende Gewerbeobjekte ließen sich ressourcenschonend in Wohnraum umwandeln. Neubauprojekte könnten durch Bürokratieabbau, vereinfachte Baugenehmigungsverfahren oder die Senkung der Grunderwerbsteuer vorangetrieben werden. Ob und wann die Politik dazu bereit ist, bleibt abzuwarten.

Die aktuellen Bauzinsen sind attraktiv, und es könnte sich lohnen, jetzt eine Baufinanzierung abzuschließen. Die Banken passen ihre Zinsen unterschiedlich schnell an die Marktentwicklung an und neue KfW-Förderprogramme bieten zusätzliche Möglichkeiten. Wenn man eine passende Immobilie gefunden hat, könnte jetzt der richtige Zeitpunkt für den Kauf sein.

Baufinanzierungszinsen im August 2024 im Vergleich zum Vormonat

Für Immobilienfinanzierer hat sich das Jahr wieder vorteilhafter bei der Entwicklung der Baufinanzierungszinsen entwickelt. Nach der leichten Erhöhung der Baufinanzierungskonditionen im Vormonat, ist dieser Trend beendet und es gibt wieder fallenden Zinskonditionen. Die Sollzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren gingen dabei auf 3,10 Prozent (Vormonat: 3,28 Prozent) zurück. Sie liegen damit weiter unter den Zinsen für Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, die mit 3,12 Prozent (Vormonat: 3,35 Prozent) auch wieder nach unten gingen.

Die Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren gingen auch zurück und liegen nun bei 3,30 Prozent (Vormonat: 3,48 Prozent). Für Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren ging es auch weiter ein gutes Stück nach unten und sie liegen aktuell bei einem Zinssatz von 3,43 Prozent (Vormonat: 3,61 Prozent).

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können. Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: fallend
mittelfristig: schwankend seitwärts
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Zinskommentar Juli 2024 - Inflation bleibt hartnäckig und die EZB bleibt deshalb zurückhaltend

 Vor der letzten Sitzung der Europäischen Zentralbank (EZB) am 18. Juli 2024 war es sehr ruhig am Kapitalmarkt: Die Baufinanzierungszinsen verharrten weiter in ihrer Seitwärtsbewegung, die Renditen für 10-jährige Bundesanleihen sind nach einem kurzen Auf rasch wieder auf das bekanntes Niveau zurückgekehrt und auch beim EZB-Leitzins war erwartet worden, dass dieser aller Voraussicht unverändert bleiben würde. Kurzum: Es scheint, als befänden sich die Zinsen in der Sommerpause. Eine Einschätzung zur aktuellen Lage soll es in diesem Beitrag vorgenommen werden.

Es sind keine nachhaltigen Zinsbewegungen in Sichtweite

Als Frankreichs Präsident Emmanuel Macron nach der Europawahl die Auflösung der französischen Nationalversammlung ankündigte und Neuwahlen ansetzte, war dies ein Paukenschlag, der weithin Resonanz erzeugte. So sorgte Macrons Entscheidung nicht nur auf dem politischen Parkett für Unruhe, sondern auch auf den Finanzmärkten. Dort nämlich führte die Sorge vor einem Rechtsruck des Landes dazu, dass Anleger französische Anleihen verkauften und stattdessen in deutsche Bundesanleihen investierten. Folglich stiegen deren Kurse, und die Zinsen sanken – zumindest kurzfristig. Allerdings sind politische Effekte mit Blick auf die Zinsentwicklung meist nur von kurzer Dauer, was auch in diesem Fall so war.

Die Zinsen der 10-jährigen Bundesanleihen haben sich rasch wieder auf ihrem Niveau eingependelt und es kam zu keiner nachhaltigen Veränderung. Das gleiche lässt sich auch über die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen in den vergangenen Wochen sagen. Zwar gab es kleinere Schwankungen von zehn bis 20 Basispunkten, doch diese seien laut Zinsexperten eine normale Tagesbewegungen. Als Grund für die anhaltende Seitwärtsbewegung sehen die Zinsexperten die Tatsache, dass der Finanzmarkt die Senkung des Leitzinses in diesem Jahr bereits seit Monaten einkalkuliert hatte. Der Zinsschritt im Juni 2024 seitens der Europäische Zentralbank (EZB) war so erwartet worden, so die Fachleute.

Das gilt auch für die Kommunikation der Notenbanker, in der sie signalisieren, dass in den Folgemonaten nicht in jeder Sitzung ein Zinsschritt folgen wird. Mit ihrer abwartenden Haltung unterstreicht die EZB das von den Marktteilnehmern vermutete Szenario von ein bis zwei weiteren kleinen Zinssenkungen im zweiten Halbjahr dieses Jahres.

Inflationsrate liegt im EU-Währungsraum bei 2,5 Prozent

Laut Eurostat, dem Statistikamt der Europäischen Union, lag die Inflation im Juni 2024 sowohl in Deutschland als auch im EU-Währungsraum vorläufig bei 2,5 Prozent. Damit sank die Teuerungsrate im Vergleich zum Vormonat, blieb jedoch weiterhin deutlich über der angestrebten 2-Prozent-Marke. Die "letzte Meile" bei der Inflationsbekämpfung wird zäh werden, so die Fachleute. Diese führen hierfür vor allem die inflationsfördernden Lohnabschlüsse als Ursache an. Insbesondere die Kerninflation hält sich noch hartnäckig oberhalb der zwei Prozent. Dies ist auch der Grund, warum die Europäische Zentralbank (EZB) derzeit noch mit größeren Zinssenkungen zögert und in ihrer Politik restriktiv bleibt.

Hinzukommt, dass sich die Entwicklung von Gewinnen, Löhnen und Produktivität – insbesondere vor dem Hintergrund möglicher weiterer weltpolitischer Schocks – nur schwer vorhersagen lässt. Es wird also einige Zeit dauern, bis die Zentralbanker genügend Daten gesammelt haben, um sicher sein zu können, dass die Risiken einer zu hohen Inflation vorbei sind. Für die letzte Sitzung der Europäischen Zentralbank am 18. Juli 2024 war daher auch mit einer Zinspause zu rechnen.

Dies geht jedoch mit der Markterwartung konform, dass im dritten und vierten Quartal des Jahres 2024 je ein kleiner Zinsschritt nach unten folgen wird. Dieses Szenario ist aktuell auch in die Baufinanzierungszinsen eingepreist. Die Seitwärtsbewegung, die wir hier seit einem halben Jahr sehen, wird sich für die Zinsexperten in den kommenden Monaten in einem sehr engen Korridor fortbewegen.

Resümee 2024 und Aussicht 2025

Nach einer langen Talfahrt scheint sich der Baufinanzierungsmarkt nun langsam wieder zu erholen: So hat die Nachfrage nach Wohneigentum in der ersten Jahreshälfte 2024 wieder angezogen, die Zinsen zeigten sich stabil und ebenso die Immobilienpreise. Die Bundesbankzahlen für das Neugeschäft von Baufinanzierungen lagen im ersten Quartal dieses Jahres über denen der fünf vorangegangenen Quartale. so das Resümee der Zinsexperten. Diese Entwicklung ist positiv, vollzieht sich jedoch langsam. Während das Kaufsegment bereits 2023 wieder etwas angezogen hatte, erholt sich nun auch der Bau ein wenig, allerdings auf weiterhin sehr niedrigem Niveau. Anschlussfinanzierungen werden jedoch nach wie vor sehr verhalten nachgefragt.

Insgesamt bewerten die Fachleute die Erschwinglichkeit einer Immobilie heute deutlich besser als im Jahr 2023. Denn die Einkommen sind auf breiter Front gestiegen. Dazu kommen die im vorigen Jahr leicht gesunkenen Immobilienpreise und die im historischen Vergleich niedrigen Bauzinsen. All dies macht in der Summe den Kauf von Wohneigentum wieder leistbarer. Vor diesem Hintergrund und auch weil davon auszugehen ist, dass die Immobilienpreise wieder steigen werden, sei jetzt ein guter Zeitpunkt für den Kauf.

Dabei tun sich derzeit vermehrt Verhandlungsspielräume auf, vor allem bei älteren Immobilien mit schlechteren Energieeffizienzklassen. Diese Möglichkeit sollten Kaufinteressenten nutzen. Empfehlung: Einen Experten hinzuzuziehen, der die anfallenden Modernisierungskosten verlässlich einschätzen kann. Am wichtigsten ist es letztlich, die wirklich passende Immobilie für sich zu finden.

Baufinanzierungszinsen im Juli 2024 im Vergleich zum Vormonat

Für Immobilienfinanzierer setzt sich das Jahr eher etwas durchwachsen bei der Entwicklung der Baufinanzierungszinsen fort. Nach der leichten Erhöhung der Baufinanzierungskonditionen im Vormonat, ist dieser Trend bei einzelnen Zinsbindungszeiten auch in diesem Monat vorhanden. Die Sollzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren gingen dabei auf 3,28 Prozent (Vormonat: 3,13 Prozent). Sie liegen damit weiter unter den Zinsen für Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, die mit 3,35 Prozent (Vormonat: 3,25 Prozent) auch leicht weiter nach oben gingen.

Die Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren legten au zu und liegen nun bei 3,48 Prozent (Vormonat: 3,32 Prozent). Für Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren ging es dagegen ein gutes Stück nach unten und liegen aktuell bei einem Zinssatz von 3,61 Prozent (Vormonat: 3,70 Prozent).

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können. Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: kurze Laufzeiten steigend, lange Laufzeiten schwankend seitwärts
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend seitwärts

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Zinskommentar Juni 2024 - Spannung vor der nächsten EZB-Sitzung ob der erste Zinsschritt nach unten kommt

 Die nächste Sitzung der Europäischen Zentralbank (EZB) am 6. Juni 2024 wird mit Spannung erwartet, denn sie gilt am Finanzmarkt als die entscheidende Ratstagung, bei der die Zentralbanker erstmals seit September 2023 wieder einen Zinsschritt und zwar nach unten ankündigen könnten. Im folgenden Beitrag soll das mögliche Szenario eingeordnet werden und auf die Entwicklung, sowie die Auswirkungen auf die Baufinanzierungszinsen geblickt werden.

Ein Blick zurück: Der Seitwärtstrend hält an

Als der Chef der US-Notenbank Federal Reserve System (Fed) Jerome Powell, im April 2024 ankündigte, den Leitzins aufgrund der hartnäckig hohen Inflation in den USA weiterhin unverändert zu lassen, sorgte dies auch in der Euro-Zone für Unruhe. Jedoch war dies nur von kurzfristiger Dauer. Am Finanzmarkt festigte sich schnell die Erwartung, dass die Entscheidung der Fed die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) nicht beeinflussen würde.

Und so waren die Abstrahleffekte, die der Kurs der Fed mit sich brachte und infolgedessen auch die Baufinanzierungszinsen leicht nach oben gingen, nur minimal. Mit Ausnahme dieser kleinen Aufwärtsbewegung zeichnete die Entwicklung der Bauzinsen in den vergangenen Wochen vor allem eines aus: Ein mit nahezu beeindruckender Konstanz anhaltender Seitwärtstrend.

Den Grund für diese Stabilität sehen Experten darin, dass aktuell bereits mehrere kleine Zinsschritte der EZB in den kommenden sechs bis neun Monaten im Finanzmarkt einkalkuliert sind. Das moderate Zinsniveau hat seit Jahresbeginn insbesondere im Kaufsegment zu einer erhöhten Nachfrage bei Baufinanzierungen geführt. Da sich jedoch die Neubauaktivitäten und die Anschlussfinanzierungen weiterhin auf einem niedrigem Niveau bewegen, vermeiden es Fachleute bislang, nicht von einer Trendwende zu sprechen.

Dafür seien die Wachstumsraten noch zu gering und der Zeitraum sei zu kurz: Von Ende 2022 bis Ende 2023 hat man nur eine Bodenbildung gesehen. Nun kann nach fünf Quartalen mit einer Seitwärtsbewegung erstmals wieder ein Marktwachstum und möglicherweise in der Rückschau auch den Beginn einer Trendwende beobachtet werden. Letzteres bleibt jedoch noch abzuwarten.

Ein Blick nach vorn: (Noch) keine Zinswende in Sicht

Im Finanzmarkt hält sich die Annahme, dass die Notenbanker den Leitzins nun senken werden, wenn auch nur minimal. Dieses Szenario erwarten die Experten: Man geht davon aus, dass die EZB den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte herabsetzt. Dies setzt jedoch aktuell noch keinen Zinssenkungsmechanismus in Kraft. Aller Voraussicht nach wird die Europäische Zentralbank (EZB) also nicht in jeder ihrer folgenden Sitzungen automatisch den Zins senken, sondern vielmehr Pausen einlegen, in denen sie erneut Daten sammelt und auswertet. Tatsächlich werden die Währungshüter nicht müde zu betonen, flexibel auf aktuelle Entwicklungen reagieren zu wollen, um die wirtschaftliche Stabilität zu gewährleisten.

Die Unterstützung des Wachstums auf der einen und die Kontrolle der Inflation auf der anderen Seite, ist der Balanceakt, den es für die EZB zu meistern gilt. Dabei ist der Endspurt der Inflationsbekämpfung zäh, der Rückgang der Teuerungsrate hat sich zuletzt stark abgeschwächt. Laut Eurostat lag die vorläufige Inflation im Mai 2024 in Deutschland bei 2,8 Prozent und im Euro-Raum bei 2,6 Prozent. Damit zeigt sich im Vergleich zum Vormonat ein leichter Anstieg. Die Werte im April 2024 lagen in Deutschland und der Euro-Zone dagegen bei jeweils 2,4 Prozent.

Generell gehen die Fachleute aktuell nicht von einem weiteren schnellen Nachlassen der Inflation aus: Es wird damit gerechnet, dass eine Seitwärtsbewegung zu sehen sein wird, kurzfristig eventuell sogar wieder einen leichten Anstieg. Als Grund hierfür sehen die Experten vor allem einige wirtschaftliche Basiseffekte, die in den kommenden Monaten noch wirken werden. Die Baufinanzierungszinsen tangiert all dies wenig, denn sie bewegen sich weiterhin auf einem konstantem Niveau.

Ein Blick in die Ferne: Jetzt handeln, kann sich lohnen

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) hat im Mai 2024 den Immobilienpreisindex veröffentlicht. Gegenüber dem ersten Quartal 2023 ist dieser in den ersten drei Monaten dieses Jahres um 5,3 Prozent gefallen. Im Vergleich zum Schlussquartal 2023 sind es nur noch 0,2 Prozent weniger und damit deutlich geringer. Die Talsohle bei der Immobilienpreisentwicklung scheint damit erreicht worden zu sein. Für die Experten zeigen diese Daten, dass die Abwärtsbewegung deutschlandweit zum Stillstand kommt und in eine Seitwärtsbewegung übergeht. Vor allem in Metropolen und strukturstarken Ballungsräumen wird kein Rückgang mehr stattfinden, sondern schon kurzfristig tendenziell wieder steigende Preise zu erwarten sein.

Dabei bliebe neben der Lage der energetische Zustand weiterhin ein wichtiges Kriterium für die Preisentwicklung von Bestandsimmobilien. Je besser die Energieeffizienz ist, desto früher steigen die Preise wieder, sind sich die Fachleute sicher. Hinzu kommt, dass die Nachfrage nach Immobilien schon heute bei Weitem das Angebot übersteigt und Frühindikatoren wie Bauanträge und -genehmigungen auf einen deutlichen Rückgang für Fertigstellungen in den kommenden Jahren hinweisen.

Auch strömen immer mehr Mieter aufgrund überproportional steigender Mieten in den Kaufmarkt. Dies lässt weder eine Entlastung auf der Angebots- noch einen Rückgang auf der Nachfrageseite erwarten. Es spricht also alles dafür, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, sobald die passende Immobilie gefunden ist, resümieren die Experten.

Baufinanzierungszinsen im Juni 2024 im Vergleich zum Vormonat

Für Immobilienfinanzierer setzt sich das Jahr weiter mit erfreulichen Entwicklungen bei den Baufinanzierungszinsen fort. Nach der leichten Erhöhung der Baufinanzierungskonditionen im Vormonat, sind diese nun in eine Seitwärtsbewegung übergegangen. Die Sollzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren blieben dabei auf 3,13 Prozent (Vormonat: 3,13 Prozent). Sie liegen damit weiter unter den Zinsen für Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, die mit 3,25 Prozent (Vormonat: 3,25 Prozent) auch konstant blieben.

Die Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren blieben auch konstant und liegen weiter bei 3,32 Prozent (Vormonat: 3,32 Prozent). Für Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren ging es dagegen etwas stärker nach oben und liegen aktuell bei einem Zinssatz von 3,70 Prozent (Vormonat: 3,60 Prozent).

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können. Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
mittelfristig: steigend
langfristig: schwankend seitwärts

Zinskommentar Juni 2024 als ePaper lesen

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Zinskommentar Mai 2024 - Zeichen stehen auf Zinssenkung und die Bauzinsen leicht gestiegen

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Leitzinsen noch einmal unangetastet gelassen und auch die Finanzierungszinsen legen im Mai 2024 eine Pause ein. Dagegen sinkt die Inflation in Deutschland auf 2,2 Prozent, wobei die Kerninflation aber auffällig hoch bleibt. Obwohl die Europäische Zentralbank die Leitzinsen bei 4,5 Prozent belässt, sind glücklicherweise die Bauzinsen im April leicht gesunken. Die Inflationsrate in Deutschland ist dagegen erneut gesunken und nähert sich immer mehr ihrem Idealwert. Damit nähert sich die Preisentwicklung dem Ziel der Europäischen Zentralbank (EZB), die mittelfristig eine Inflationsrate von 2 Prozent anstrebt.

Die Frage ist: Wann dreht die Europäische Zentralbank an der Zinsschraube?

Die Angst ist groß, die Inflation wieder anzutreiben, durch eine zu schnelle Leitzinssenkung. Denn bei einem Faktor bleibt ein großes Fragezeichen: Die Kerninflation. Bei der Kerninflation werden die volatilen Elemente wie Nahrungsmittel und Energie herausgerechnet, weil diese starken Schwankungen unterliegen. In Deutschland lag die Kerninflation im März 2024 bei 3,3 Prozent. Vor allem der Dienstleistungssektor hat mit seinen Preissteigerungen dazu beigetragen, dass die Kerninflation so hoch ist. Blickt man auf den Euroraum, so ist auch hier die Kerninflation mit 2,9 Prozent im März 2024 noch weit von der 2 Prozent-Zielmarke entfernt.

Da sich jedoch die Inflation im Euroraum generell weiter stabilisiert hat, dürfte sich die Europäische Zentralbank (EZB) bei ihrer nächsten Sitzung am 6. Juni 2024 zu einer ersten Zinssenkung um 25 Basispunkte durchringen. Damit wäre zumindest die Zinswende nach einer zweijährigen Phase steigender Leitzinsen endgültig besiegelt.

Deutlich unsicherer ist jedoch der Ausblick für viele Marktteilnehmer

Man kann davon auszugehen, dass die EZB die Entwicklung der Inflation weiterhin argwöhnisch beobachten wird. Auch das Direktoriumsmitglied Isabel Schnabel warnt vor zu voreiligen weiteren Zinsschritten nach unten, da Konfliktherde wie der Nahe Osten Aufwärtsrisiken für die Inflationserwartungen beinhalten. Dennoch gehen die Finanzmärkte für 2024 von zwei weiteren Zinssenkungen um jeweils 25 Basispunkte aus.

Diese Überlegungen spielen für Immobilienkäufer aktuell keine große Rolle, da sie bereits weitestgehend in den Bauzinsen einkalkuliert sein sollten. Es wird von den Experten erwartet, dass die Bauzinsen längerfristig um ein mehr oder weniger stabiles Niveau von etwa 3,0 bis 3,5 Prozent schwanken werden. Baufinanzierungszinsen zwischen ein und zwei Prozent werden so schnell nicht wiedergesehen werden und diese Phase dürfte historisch einmalig gewesen sein.

Das renommierte Wirtschaftsforschungsinstitute wie das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) sowie der Verband der Pfandbriefbanken die Talsohle bei den Immobilienpreisen allmählich für erreicht halten, ist zumindest ein Warnhinweis für Immobilieninteressenten. So steigen die Preise teilweise bereits wieder, wie auch andere Marktdaten zeigen. Immobilieninteressenten sollten daher ihr Kaufvorhaben nicht allzu lange aufschieben.

Was für lange Laufzeiten spricht

Baufinanzierungsexperten  empfehlen derzeit Darlehenslaufzeiten mit einer Zinsbindung von 15 Jahren. Dafür spricht: Die Zinssätze von 15-jährige Hypothekendarlehen waren im Mai 2004 nur minimal höher als bei der 10-jährigen Variante. Mit einer Zinsbindung von 15 Jahren sichern Sie sich die im historischen Vergleich immer noch eher niedrigen Zinsen für eine längere Zeit.

Außerdem können Sie den Kredit nach zehn Jahren kündigen, wenn Sie dies sechs Monate vorher Ihrer Bank mitteilen. Vorteil: Sind die Zinsen bis dahin gefallen, können Sie auf einen günstigeren Kredit umschulden.

Wie findet man eine günstige Bank für die Immobilienfinanzierung

Am Anfang sollte die Frage stehen: Was kann ich mir leisten? Um eine ehrliche Antwort und einen Überblick über Einnahmen und Ausgaben zu bekommen, hilft es, für ein paar Monate ein Haushaltsbuch zu führen. Einen komfortablen Weg dafür bietet das Finanz- und Vorsorge-Cockpit, welches für die private Nutzung kostenfrei ist. Hier können alle Einnahmen und Ausgaben erfasst werden und in der Vermögensbilanz übersichtlich ausgewertet werden. Sie sollten aber möglichst nicht mehr als 40 Prozent ihres verfügbaren Nettoeinkommens für Zins, Tilgung und Unterhaltungskosten (Strom, Heizung, Wasser, Rücklagen) ausgeben. Ansonsten bleibt zu wenig zum Leben übrig.

Wenn dies geklärt ist, kann man die Finanzierungskonditionen bei Internetportalen wie BAUFI24, Dr. Klein oder Interhyp vergleichen. Wichtig zu wissen: Die dort von den Banken angegebenen Zinsen sind aber in der Regel Schaufensterkonditionen. Welche Zinsen eine Bank tatsächlich verlangt, hängt von der Bonität des Finanzierers und der Höhe des Eigenkapitals ab. Wer langjähriger Kunde bei einer Genossenschaftsbank oder Sparkasse ist, genug Eigenkapital mitbringt und bei seiner Hausbank bleiben möchte, sollte versuchen, beim Finanzierungsgespräch die meist etwas höheren Zinsen herunter zu handeln. So lassen sich ein paar Zehntel weniger hinter dem Komma herausschlagen.

Wann ein guter Zeitpunkt für den Kauf sein könnte

Jetzt zuschlagen oder lieber abwarten, ob es noch günstiger wird? Viele Fachleute in der Immobilienbranche betonen: Besser wird es nicht mehr. Der Zeitpunkt für einen Immobilienkauf war lange nicht mehr so günstig. Experten warnen allerdings davor, sich von der Angst, eine tolle Gelegenheit zu verpassen, zu einer unüberlegten Entscheidung verleiten zu lassen. Denn jeder muss für sich selbst herausfinden, wann der ideale Zeitpunkt zum Kaufen gekommen ist.

Baufinanzierungszinsen im Mai 2024 im Vergleich zum Vormonat

Für Immobilienfinanzierer setzt sich das Jahr weiter mit erfreulichen Entwicklungen bei den Baufinanzierungszinsen fort. Obwohl es im Mai 2024 zu einer leichten Erhöhung der Baufinanzierungskonditionen gekommen ist, sind aber keine massiven Steigungen in Sichtweite. Mittlerweile gehen die Zinskonditionen in fast allen Zinsbindungszeiten in einen leicht schwankenden Seitwärtstrend. Die Sollzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren stiegen dabei auf 3,13 Prozent (Vormonat: 3,03 Prozent). Sie liegen damit weiter unter den Zinsen für Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, die mit 3,25 Prozent (Vormonat: 3,13 Prozent) auch leicht nach oben gingen.

Die Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren gingen auch leicht nach oben und liegen nun bei 3,32 Prozent (Vormonat: 3,23 Prozent). Für Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren ging es dagegen etwas stärker nach oben und liegen aktuell bei einem Zinssatz von 3,60 Prozent (Vormonat: 3,45 Prozent).

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: steigend
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Zinskommentar April 2024 - Beharrlichkeit der EZB sorgt für stabile Bauzinsen

 Beständigkeit – kaum ein anderes Wort beschreibt die Lage bei den Baufinanzierungszinsen derzeit besser, denn sie verharren seit Jahresbeginn 2024 auf einem nahezu gleichbleibendem Niveau. Die Europäische Zentralbank (EZB) hingegen zeichnet Beharrlichkeit aus, die sich nach wie vor nicht von ihrem Kurs abbringen lässt, mit einem ersten Zinsschritt noch zu warten. Beweglichkeit wiederum fordern Experten dagegen von der Politik, um endlich mehr Wohnraum zu schaffen. Der folgende Beitrag soll das aktuelle Geschehen am Baufinanzierungsmarkt einordnen und dabei einen Blick in die Gegenwart und die Zukunft sowie über den Tellerrand hinaus betrachten.

Im Marktgeschehen gibt es momentan Licht und Schatten

Aktuell gibt es gute und weniger gute Nachrichten. Die erste gute lautet: Die Inflation hat in den vergangenen Wochen konsequent ihren Rückzug fortgesetzt – wenngleich dies mit verminderter Dynamik geschah. So lag die Inflationsrate in der Euro-Zone im März 2024 laut Eurostat bei vorläufig 2,4 Prozent und ist damit im Vergleich zum Vormonat um 0,2 Prozentpunkte gesunken. In Deutschland betrug die Teuerungsrate zuletzt vorläufig 2,3 Prozent, was 0,4 Prozentpunkte weniger als im Februar sind. Die nicht so gute Nachricht: Das Konjunkturwachstum in Deutschland bleibt schwach und in der Euro-Zone uneinheitlich.

Es verwundert daher nicht, dass sich die Europäische Zentralbank (EZB) mit Blick auf die aktuellen Wirtschaftsentwicklungen für eine mögliche Senkung des Leitzinses weiterhin bedeckt hält. Vom Finanzmarkt wurde dieses Szenario bereits seit Wochen in die Baufinanzierungszinsen einkalkuliert, so dass aktuell nur wenig Bewegung bei den Zinsen zusehen ist. Es gibt vielmehr eine sehr stabile Seitwärtsbewegung, wie sie in dieser Form lange nicht vorhanden war. Das aktuelle Zinsniveau führt dabei zu einer weiteren wirklich guten Nachricht: Es gibt wieder einen Aufschwung im Markt der Immobilienfinanzierung.

So hat die Nachfrage seit dem Zinsrückgang Ende 2023 spürbar zugenommen, da vielen Finanzierungsinteressenten bewusst ist, dass die zu erwartenden Zinsschritte seitens der EZB bereits in die aktuellen Bauzinsen eingepreist sind. Daher werden diese nicht weiter fallen, wenn die Notenbanker den Leitzins dann tatsächlich senken. Sollte die Nachfrage nach Baufinanzierungen im zweiten Quartal 2024 anhalten oder sogar weiter steigen, ist für die Experten eine Trendwende vollzogen.

Für die Währungshüter ist die aktuelle Situation ein Balanceakt

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) liegt seit Monaten bei 4,5 Prozent. Dass die Notenbanker diesen in diesem Jahr senken werden, ist für die Zinsexperten klar, nur der Zeitpunkt bleibt weiter ungewiss. Denn für die EZB geht es darum, ausreichend Fingerspitzengefühl zu beweisen, da das Wirtschaftswachstum stagniert und die Erwartungen im Markt gedämpft sind. Zwar sinkt die Inflation, doch die Kerninflation wird noch eine Weile bei über zwei Prozent liegen. Hinzu kommt die Sorge vor einer Lohn-Preis-Spirale, bei der Lohnerhöhungen lediglich eine Anpassungsreaktion an die inflationäre Entwicklung sind.

All dies gilt es für die Europäische Zentralbank (EZB) zu berücksichtigen und aufgrund valider Daten einzuschätzen. Die Datenlage scheint jedoch noch nicht ausreichend zu sein, aufgrund derer die Zentralbanker eine Entscheidung hinsichtlich einer Zinssenkung treffen können. Zinsexperten gingen daher schon vorher davon aus, dass die EZB bei ihrem letzten Treffen am 11. April 2024 keine Veränderung in ihrem Kurs bekannt geben oder sich in ihrer Kommunikation auf einen festen Zeitpunkt für eine erste Zinssenkung festlegen wird.

Aktuell verstärkt sich am Finanzmarkt die Annahme, dass die EZB auf ihrer nächsten geldpolitischen Sitzung im Juni 2024, den Beginn der Zinswende einläuten könnte. Zudem gehen viele Marktteilnehmer derzeit von einer Zinssenkung von 75 Basispunkten bis zum Jahresende 2024 aus. Auf die Bauzinsen hat dies momentan eher wenig Einfluss. Die Zinsexperten rechnen daher auch für die kommenden Wochen mit einer anhaltenden Seitwärtsbewegung ohne nennenswerte Höhen und Tiefen.

Die Bürokratie muss reduziert und die Förderung für Wohnraum gesteigert werden

Es ist nichts neues, dass Wohnraum in Deutschland ein knappes Gut ist und daran wird sich so schnell auch nichts ändern lassen. Für Fachleute fehlt es dabei nicht nur an Neubauten, denn es wird auch zu wenig nachverdichtet und aufgestockt. Dazu kommt, dass noch viel zu selten aus ungenutzten Gewerbeflächen neuer Wohnraum entsteht. Für die Fachleute bedarf es hier dringend eines spürbaren Abbaus von Bürokratie. Bauordnungen sollten vereinheitlicht, Auflagen reduziert und Baugenehmigungen unkompliziert erteilen werden. Für die Experten wären dies Maßnahmen, die hilfreich für eine schnellere Schaffung von Wohnflächen wären.

Auch ein Wegfall der Grunderwerbsteuer beim Kauf der ersten selbstgenutzten Immobilie kann für viele eine Finanzierung erleichtern. Weiter könnten Bestandsimmobilien unter energetischen Gesichtspunkten aufgestockt oder umgewidmet werden, was dann erheblich weniger Ressourcen als der Neubau verbraucht. Solche Maßnahmen mit Fördermitteln zu unterstützen, wäre daher ein sinnvolles Instrument, um für mehr Wohnraum zu sorgen. Ein guter erster Schritt ist bereits die Anhebung der Afa (Absetzung für Abnutzung) im Rahmen des Wachstumschancengesetzes. Diese soll die Bau- und Immobilienbranche stabilisieren und den Wohnungsneubau vorantreiben.

Baufinanzierungszinsen im April 2024 im Vergleich zum Vormonat

Für Immobilienfinanzierer setzt sich das Jahr weiter mit erfreulichen Entwicklungen bei den Baufinanzierungszinsen fort. Mittlerweile gehen die Zinskonditionen in fast allen Zinsbindungszeiten in einen leicht schwankenden Seitwärtstrend. Die Sollzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren gingen dabei auf 3,03 Prozent (Vormonat: 3,28 Prozent) runter. Sie liegen damit wieder unter den Zinsen für Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, die mit 3,13 Prozent (Vormonat: 3,14 Prozent) fast gleich geblieben sind.

Die Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren gingen leicht nach unten und liegen nun bei 3,23 Prozent (Vormonat: 3,33 Prozent). Für Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren ging es auch leicht nach unten und liegen aktuell bei einem Zinssatz von 3,45 Prozent (Vormonat: 3,52 Prozent).

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können. Die Forward-Darlehen-Strategie

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Zinskommentar März 2024 - Baufinanzierungszinsen sind noch nicht aus dem Winterschlaf erwacht

 Bei den Zinsen für Baufinanzierungen gibt es derzeit kaum Bewegung und befinden sich eher in einer Seitwärtsbewegung. Experten haben bei der letzten Sitzung der Europäischen Zentralbank (EZB) am 7. März 2024 auch keine Leitzinsänderung in Betracht gezogen. Wie man die aktuelle Zinssituation bewerten sollte und welche Prognose für die kommenden Wochen möglich sein kann, soll in diesem Beitrag beleuchtet werden. Weiterhin soll betrachtet werden, warum jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Immobilienkauf ist.

An der Zinsfront für die Baufinanzierung herrscht weiter Ruhe

Es scheint fast, als befänden sich die Baufinanzierungszinsen noch im Winterschlaf: Seit Beginn des Jahres verharren sie nahezu regungslos auf ein und demselben Level. Diese sehr schwankungsarme Seitwärtsbewegung pendelt sich deutlich unter dem Niveau des vorigen Herbstes ein. Der Grund hierfür: Die Erwartung am Markt, dass sich die EZB mit Zinssenkungen doch mehr Zeit lässt als ursprünglich angenommen, verfestigt sich aufgrund der jüngsten Konjunktur- und Inflationsdaten.

Der Finanzmarkt geht derzeit davon aus, dass ein erster Zinsschritt von der Europäischen Zentralbank (EZB) nicht vor Ende des zweiten beziehungsweise zu Beginn des dritten Quartals vorgenommen wird. Dazu kommt, dass Ende 2023 noch die Annahme bestand, es könnte im Jahr 2024 fünf bis sechs kleine Zinssenkungen geben. Derzeit rechnen die Marktteilnehmer nur noch mit rund drei Schritten bis zum Jahresende.

Zinssenkung für Baufinanzierungen: Es ist Geduld gefragt

Der EZB-Leitzins ist, neben der Rendite für Bundesanleihen, ein maßgeblicher Indikator für die zukünftige Entwicklung der Baufinanzierungszinsen. Der Leitzins, der von den Zentralbänkern regelmäßig neu festsetzt wird, hängt wiederum stark von der jeweils aktuellen Inflation ab. Diese ist zum Jahresbeginn 2024 gesunken und lag im Euro-Raum laut Eurostat im Januar bei 2,8 Prozent. Obwohl die Teuerungsrate auf einem guten Weg zu sein scheint, bleibt dennoch die angestrebte 2-Prozent-Marke für die EZB in absehbarer Zukunft das Maß der Dinge. Um dies zu erreichen, plädiert die EZB für Geduld auf dem Weg zur Zinswende.

Die Euro-Währungshüter halten die Zinsen nach einer Serie von Erhöhungen seit September 2023 konstant und geben sich abwartend. Deshalb gehen Experten davon aus, dass die Europäische Zentralbank (EZB) weiter versuchen wird, die Markterwartung an Zinssenkungen zu dämpfen. Vor diesem Hintergrund derzeit nicht mit relevanten Veränderungen am Zinshorizont zu rechnen. Denn nach wie vor ist die Kerninflation, also die Teuerungsrate ohne Berücksichtigung von Energie- und Lebensmittelmittelpreisen, zu hoch. In Deutschland lag sie laut dem Statistischen Bundesamt im Januar 2024 bei 3,4 Prozent.

Die Entwicklung dieser Kennzahl im gesamten Euro-Raum hat für die EZB für Fachleute mehr Gewicht als die konjunkturellen Herausforderungen, die eine aktuelle Zinspolitik mit sich bringt. Hinzukommt, dass bereits recht viel von der Erwartung des Marktes an die EZB in die Baufinanzierungszinsen einkalkuliert ist. Dies wird in den kommenden Wochen tendenziell weiter zu einer Seitwärtsbewegung bei den Baufinanzierungszinsen führen und einer nach wie vor geringen Schwankungsbreite.

Für den Immobilienkauf ist derzeit ein guter Zeitpunkt

Während im vergangenen Jahr viele Kaufinteressierte aufgrund der gestiegenen Zinsen und der nach wie vor hohen Immobilienpreise Abstand vom Erwerb eines Eigenheims nahmen, hat sich die Lage laut Experten seit November 2023 positiv verändert: So führt das derzeitige günstige Zinsniveau zu einer Belebung des Marktes und die Nachfrage nach Baufinanzierungen hat spürbar zugenommen. Auch bei den Immobilienpreisen tut sich etwas: Sie waren 2023 vielerorts leicht rückläufig. Vor allem aber sei die Verhandlungsbereitschaft der Verkäufer gestiegen, was Käufer nutzen sollten.

Denn für Zinsexperten ist aktuell ist ein guter Zeitpunkt für einen Immobilienkauf. Auch wenn das Zeitfenster nicht sehr groß ist, denn die Zinsen bewegen sich auf absehbare Zeit erst einmal seitwärts. Auf eine Abwärtsbewegung zu warten, ist aus Sicht der Fachleute nicht ratsam. Parallel dazu steigen die Mieten immer weiter und die Nachfrage nach Eigentum wird zunehmen. Und da Nachfrage bekanntlich den Preis bestimmt, sollte man damit rechnen, dass die Immobilienpreise bald wieder steigen werden.

Dass dann auch die Verhandlungsbereitschaft der Verkäufer wieder sinkt, ist für Marktkenner nur eine Frage der Zeit. Auch vor dem Hintergrund, mögliche Fördermittel nutzen zu können, ist jetzt ein guter Moment für die Erfüllung des Eigenheimwunsches: Seit Ende Februar 2024 sind einige Fördertöpfe der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) wieder geöffnet und neu gefüllt. Beachten sollte man: Die Höhe der Fördertöpfe ist limitiert. Ohne Aufstockung werden die Mittel vermutlich nicht lange zur Verfügung stehen. Es gilt also: first come, first serve.

Baufinanzierungszinsen im März 2024 im Vergleich zum Vormonat

Für Immobilienfinanzierer setzt sich das Jahr weiter mit erfreulichen Entwicklungen bei den Baufinanzierungszinsen fort. Mittlerweile gehen die Zinskonditionen in fast allen Zinsbindungszeiten in einen Seitwärtstrend. Die Sollzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren blieben dabei bei 3,28 Prozent (Vormonat: 3,28 Prozent). Sie liegen damit weiter über den Zinsen für Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, die auf 3,14 Prozent (Vormonat: 3,12 Prozent) leicht gestiegen sind.

Die Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren gingen leicht nach oben und liegen nun bei 3,33 Prozent (Vormonat: 3,27 Prozent). Für Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren blieb es auch fast gleich und liegen aktuell bei einem Zinssatz von 3,52 Prozent (Vormonat: 3,51 Prozent).

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können. Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
mittelfristig: schwankend seitwärts
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Zinskommentar Februar 2024 - Immobilienmarkt beruhigt sich und die Bauzinsen im Winterschlaf

 Bei der jüngsten Entscheidung der Europäischen Zentralbank (EZB), die Zinsen unverändert zu lassen, ist dies nicht nur für die Immobilienwirtschaft das dringend benötigte Signal einer Konsolidierung der Zinspolitik. Auch für die schwache Konjunktur ist dies eine dringend benötigte Atempause. So wird die Ankündigung der EZB, die Leitzinsen nicht zu erhöhen, von der Deutschen Bundesbank mit einer überraschenden Entwarnung bei der Inflation begleitet. Die Prognose, dass sich die Inflation auf bis zu 2,7 Prozent in diesem Jahr halbiert, könnte eine Zeichen für kommende Zinssenkungen setzen.

Jedenfalls passt die immer noch sehr restriktive Zinspolitik der EZB nicht zu den makroökonomischen Entwicklungen. Wahrscheinlich wird die EZB auch diesmal wieder zu spät reagieren. Aber dennoch ist 2024 mit einer allmählichen Lockerung der Geldpolitik zu rechnen. Von der Seite des Immobilienmarktes wird dies von Marktberichten begleitet, die zumindest für Wohnimmobilien ein Ende der Preissenkungen identifiziert haben.

Aufgrund der Jahreszeit kann man die Frage stellen: Ist die Zinswende eingefroren?

EZB-Chefin Christine Lagarde sagte auf dem Weltwirtschaftsforum in Davos im Hinblick auf die Geldpolitik, dass eine Zinssenkung im Sommer 2024 durchaus wahrscheinlich sei. Aber es ist noch nicht Sommer. Entsprechend waren dann die auf der EZB-Sitzung vom 26. Januar 2004 von ihr verkündeten Änderungen an der Geldpolitik: Nichts wird geändert. Die meisten Experten hatten jedoch im Vorfeld der aktuellen Zinsentscheidung damit gerechnet, dass die EZB keine Überraschungen bieten würde. Denn die Leitzinsen sind unverändert geblieben.

EZB-Chefin Christine Lagarde lässt sich nicht aus der Ruhe bringen

Viele Fachleute stuften die vergangene EZB-Sitzung als „die uninteressanteste Sitzung der letzten zwei Jahre“ ein. Sie erklärten, dass leichte Zinssenkungen das wahrscheinlichste Szenario in diesem Jahr seien, aber nicht so früh und nicht so stark wie von einigen Marktteilnehmenden erhofft. Über deutliche Zinssenkungen war seit einiger Zeit stark spekuliert worden. Denn die schlechte konjunkturelle Lage im Euroraum sollte eigentlich eine rasche Zinssenkung nahelegen. Allerdings hat laut dem EU-Vertrag in solchen Fällen die Preisstabilität Vorrang.

Dies ist auch Christine Lagarde bekannt und betonte erneut, dass die Leitzinsen so lange wie nötig auf einem ausreichend restriktiven Niveau gehalten werden sollen. Die Entscheidung werde auf Basis von Daten getroffen, nicht anhand eines fixen Datums, so Christine Lagarde in der Pressekonferenz. Basta. Die Europäische Zentralbank (EZB) erwartet, dass die Wirtschaft der Eurozone kurzfristig weiter schwach bleibt, aber im Laufe des Jahres wieder an Fahrt gewinnen könnte. Könnte, hätte, sollte und spätestens im Frühjahr wird dann wieder munter spekuliert.

Die Inflation kommt zurück!

Das scheinbar in Stein gemeißelte ewige Ziel der Europäischen Zentralbank (EZB) ist eine Inflationsrate von knapp zwei Prozent. Doch die Inflation ist unberechenbar. Nach einer ersten Schätzung von Eurostat sind die europäischen Verbraucherpreise im Dezember 2023 im Jahresvergleich um 2,9 Prozent gestiegen. Verglichen mit den 2,4 Prozent im November 2023 sind dies 0,5 Prozentpunkte mehr. Da kann medial schon etwas daraus gemacht werden: Die Inflation ist zurück! Und das nach sieben Monaten mit sinkenden Werten.

Allerdings ist in Deutschland die Inflation sogar noch höher, denn im Dezember 2023 stieg diese erneut an: Von 3,2 Prozent auf 3,7 Prozent. Mitte Januar veröffentlichte das Statistische Bundesamt zudem die Jahresbilanz für das Jahr 2023: Die Verbraucherpreise in Deutschland sind im Jahresdurchschnitt 2023 gegenüber 2022 um 5,9 Prozent gestiegen. Damit war die Inflationsrate 2023 niedriger als im Vorjahr, denn hatte sie bei 6,9 Prozent gelegen. Besonders stark verteuerten sich im Jahresdurchschnitt des Jahres 2023 die Nahrungsmittel.

Mal wieder Relance des Bundesregierung bei der Neubauförderung

Mal etwas Erfreulicheres gefällig? Nach dem abenteuerlich kurzfristigen Stopp der Neubauförderung im Dezember 2023 gibt es nun ein paar spärliche Neuigkeiten zur Fortsetzung der Förderung. Die Bundesregierung will in den kommenden Jahren eine Milliarde Euro zusätzlich in den klimafreundlichen Neubau investieren. So wird der Fördertopf zunächst mit drei Vierteln dieser Summe gefüllt. Ab Februar 2024 können dann wieder Förderanträge gestellt werden können, vor allem für den Bau von Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment. Im aktuellen Bundeshaushalt 2024 wurde eine Milliarde Euro für ein Förderprogramm zur Förderung von energieeffizientem und bezahlbarem Wohnungsneubau bereitgestellt.

Das Phänomen der aktuellen inversen Zinskurve

Die Ankündigungen, die Fördermittel wieder anzukurbeln, dürften wie Musik in deinen Ohren klingen. In dieses Konzert werden auch die weiter sinkenden Bauzinsen einstimmen. Denn bereits seit Ende 2023 sind sinkende Zinsen zu verzeichnen und im Januar 2024 setzte sich dieser Trend fort.

Experten wagen eine Prognose zur Zinsstruktur bei unterschiedlichen Zinsbindungsfristen. Im vergangenen Jahr 2023 gab es das Phänomen der „inversen Zinskurve“: Wer sich beispielsweise im Jahr 2023 für eine fünfjährige Zinsbindung entschieden hatte, musste dafür oft mehr bezahlen als diejenigen, die 10, 15 oder 20 Jahre wählten. Normalerweise ist dies umgekehrt. In den letzten Wochen hat sich diese Situation etwas geändert. Der Zins für fünf Jahre ist zwar noch nicht wieder günstiger, doch zumindest kaum teurer als die längeren Zinslaufzeiten.

Fachleute gehen davon aus, dass sich diese Entwicklung fortsetzen wird, wenn die EZB den Leitzins senkt. Dann werde sich die Zinsstrukturkurve im Laufe dieses Jahres wieder normalisieren. Doch so weit ist es ja noch nicht.

Baufinanzierungszinsen im Februar 2024 im Vergleich zum Vormonat

Für Immobilienfinanzierer setzt sich das Jahr weiter mit erfreulichen Entwicklungen bei den Baufinanzierungszinsen fort. Zwar gingen die kurzen Zinsbindungszeiten leicht nach oben, die längen blieben aber stabil. Die Sollzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren gingen dabei auf 3,28 Prozent (Vormonat: 3,13 Prozent) leicht nach oben. Sie liegen damit weiter über den Zinsen für Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, die auf 3,12 Prozent (Vormonat: 3,04 Prozent) auch leicht gestiegen sind.

Die Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren blieben fast gleich und liegen nun bei 3,27 Prozent (Vormonat: 3,24 Prozent). Für Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren blieb es auch fast gleich und liegen aktuell bei einem Zinssatz von 3,51 Prozent (Vormonat: 3,50 Prozent).

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können. Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend seitwärts

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• Dr. Klein Privatkunden AG
• Immobilien Scout GmbH

Zinskommentar Januar 2024 - Baufinanzierungszinsen beginnen das Jahr in ruhigem Fahrwasser

 Mit Blick auf die Baufinanzierungszinsen, beginnt das Jahr 2024 zumindest ruhig, denn diese verharren seit Anfang Januar auf einem konstantem Niveau. Auch hinsichtlich des Leitzinses erwarten Experten bei der anstehenden Sitzung der Europäischen Zentralbank (EZB) keine Veränderung. Der Zinskommentar betrachtet die aktuelle Ruhe am Finanzmarkt, gibt eine Einschätzung für die Zinsentwicklung im ersten Quartal und erörtert die derzeitige Zinsstruktur für unterschiedlich lange Zinsfestschreibungen.

Die Erwartungen zum zukünftigen Zinsniveau sind hoch – zu hoch?

Es war zum Ende vergangenen Jahres ein bemerkenswerter Endspurt, welchen die Baufinanzierungszinsen hinlegten: Innerhalb von rund acht Wochen gingen sie fast einen Prozentpunkt zurück und standen Ende Dezember 2023 auf unter drei Prozent. Die Experten resümierten: Wir haben einen sehr deutlichen Rückgang der Zinsen innerhalb kurzer Zeit gesehen. Die Ursache dafür lag insbesondere an der sich verstärkenden Erwartungshaltung gegenüber der EZB, dass diese den Leitzins in 2024 spürbar senken wird.

Über den Jahreswechsel geriet die Abwärtsbewegung der Baufinanzierungszinsen allerdings ins Stocken. Zwar gibt es nach wie vor für sehr gute Beleihungsausläufe Zinsangebote von knapp unter drei Prozent, doch die Tendenz der Bauzinsen in den ersten Tagen des neuen Jahres ist leicht steigend.

Vielleicht war der starke Rückgang in den Wochen davor doch etwas übertrieben, so erklären Fachleute diesen Richtungswechsel. Aus deren Sicht hat sich am Markt inzwischen die Erwartung durchgesetzt, dass die Notenbanken eventuell doch nicht schon im ersten Halbjahr 2024 die Zinsen mehrfach senken werden, sondern erst in der zweiten Jahreshälfte. Diese veränderte Prognose führte dazu, dass die Baufinanzierungszinsen in den ersten Wochen dieses Jahres wieder um 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte gestiegen sind.

Zinsprognose: Es geht erst einmal seitwärts

Für die kommenden Wochen rechnet Experten mit deutlich weniger Bewegung an der Zinsfront als Ende 2023: In der Summe erwarten sie für das erste Quartal eine Seitwärtsbewegung auf dem aktuellen Zinsniveau. Sie gehen von 3 bis 3,5 Prozent für ein Baudarlehen mit einer zehnjährigen Zinsfestschreibung aus. Der Grund für diese Annahme liegt vor allem in der aktuellen Inflationsentwicklung. Die Teuerungsrate war nach mehrmonatiger Abwärtsbewegung zuletzt wieder gestiegen: Sie kletterte im Euro-Raum laut Eurostat von 2,4 Prozent im November 2023 auf 2,9 Prozent im Dezember, in Deutschland von 2,3 Prozent auf 3,8 Prozent.

Dass die Verbraucherpreise erneut zulegten, überrascht die Zinsexperten nicht: Der Anstieg der Inflation war zu erwarten und erklärt sich insbesondere durch den Wegfall von Subventionen. So waren beispielsweise im Dezember 2022 die Gaspreise für die Verbraucher in Deutschland gesunken, weil der Staat Abschlagszahlungen übernommen hatte. Diese Gelder gab es im Dezember 2023 nicht mehr. Deshalb geht man zudem davon aus, dass die Teuerung in Deutschland in den kommenden Wochen noch einmal zunehmen wird, etwa durch die Rücknahme der Mehrwertsteuersenkung in der Gastronomie.

Die Abwärtstendenz der Kerninflation, also der Rate ohne Energie- und Lebensmittelkosten, sollte aus Sicht der Experten aber erhalten bleiben, wenngleich die Abschwächung in den kommenden Monaten wohl kleiner werden wird. Solange der rückläufige Trend bei der Kerninflation stabil ist, kann man davon ausgehen, dass die Europäische Zentralbank (EZB) im Laufe dieses Jahres die Zinsen senken wird. Für die Marktexperten ist dies das aktuell als am wahrscheinlichsten erachtete Szenario und bereits in die Bauzinsen einkalkuliert.

Zinsstruktur: (K)eine Frage der Laufzeit

Hinsichtlich der Zinsstruktur bei unterschiedlich langen Zinsfestschreibungen wagen die Fachleute auch: Hier gab es im vergangenen Jahr das Phänomen der inversen Zinskurve. Das bedeutet, eine kurzfristige Festschreibung der Zinsen war zeitweise teurer als eine langfristige. Wer sich im Jahr 2023 beispielsweise für 5 Jahre Zinsfestschreibung entschieden hat, zahlte dafür oft mehr als diejenigen, die 10, 15 oder 20 Jahre wählten. Normalerweise ist dies umgekehrt, so die Experten.

In den vergangenen Wochen haben sich die Verhältnisse wieder etwas verschoben: So ist der Zins für 5 Jahre aktuell zwar noch nicht wieder günstiger, aber zumindest kaum noch teurer als für längere Zinsfestschreibungen. Man kann davon ausgehen, dass sich diese Entwicklung fortsetzen wird, denn die Zinsen für kurze Laufzeiten werden maßgeblich vom Leitzins der EZB beeinflusst. Wenn also die Zentralbanker den Zins senken, kann man damit rechnen, dass sich die Zinsstrukturkurve im Laufe dieses Jahres wieder etwas normalisiert.

Baufinanzierungszinsen im Januar 2024 im Vergleich zum Vormonat

Für Immobilienfinanzierer bringt der Jahresanfang weiter erfreuliche Entwicklungen bei den Baufinanzierungszinsen. In der Folge gingen im vergangenen Monat die Zinsen weiter überall herunter. Die Sollzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren gingen dabei auf 3,13 Prozent (Vormonat: 3,64 Prozent) zurück. Sie liegen damit weiter über den Zinsen für Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, die auf 3,04 Prozent (Vormonat: 3,48 Prozent) gesunken sind. Die Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren gingen auch herunter und liegen nun bei 3,24 Prozent (Vormonat: 3,74 Prozent). Für Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren ging es auch nach unten und liegen aktuell bei einem Zinssatz von 3,50 Prozent (Vormonat: 4,00 Prozent).

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: fallend
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend seitwärts

Externe Quellen:

• Dr. Klein Privatkunden AG

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Zinskommentar Dezember 2023 - Weihnachtsgeschenk für Immobilienfinanzierer: Die Bauzinsen sinken zum Jahresausklang

 Bei den Baufinanzierungszinsen sieht es ganz danach aus, als wollten sie sich zum Ende des Jahres versöhnlich zeigen: Nachdem sie sich vor zwei Monaten noch der 4-Prozent-Marke näherten, sanken sie in den letzten Wochen auf 3,48 Prozent und erreichten damit ungefähr das Niveau vom Jahresbeginn. Was sind die Hintergründe dieser Entwicklung, welche Zinsprognose ist für das kommende Jahr möglich und wie kann die aktuelle Fördersituation in Deutschland bewertet werden.

Die erwarteten Zinsrückgänge wurden von den Finanzierungsinstituten bereits berücksichtigt

In den vergangenen Wochen hatten alle relevanten Parameter, welche die die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen beeinflussen, eines gemein: Sie gingen nach unten. So sank die Inflation im Euro-Raum im November 2024 auf 2,4 Prozent und in Deutschland auf 2,3 Prozent. Auch die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen fiel von 2,7 Prozent Mitte November auf rund 2,3 Prozent Mitte Dezember. Der Zusammenhang zu den Baufinanzierungszinsen besteht zwar nur indirekt – dennoch sind die Indikatoren richtungsweisend. Denn sowohl in Deutschland als auch im Euro-Raum wurden zuletzt Rückgänge der Inflationsraten gesehen, die über der Markterwartung lagen.

Trotz dieser positiven Entwicklung bleibt die Europäische Zentralbank (EZB) zurückhaltend. Die Zentralbanker werden nicht müde, dem Markt zu vermitteln, dass die Geldpolitik über einen längeren Zeitraum ausreichend restriktiv bleiben muss, um Preisstabilität zu gewährleisten. Daher stehe eine Zinssenkung momentan nicht zur Diskussion. Dennoch äußerten in den vergangenen Wochen verschiedene Ökonomen die Erwartung, dass die Europäische Zentralbank spätestens im zweiten Halbjahr 2024, möglicherweise sogar bereits im ersten, den Leitzins senken wird.

Der Kapitalmarkt hat aktuell nicht nur eine neutrale Haltung der EZB einkalkuliert, sondern geht von mindestens zwei bis drei Zinssenkungen im kommenden Jahr aus. Aus dieser Erwartung heraus, kam es in den vergangenen Wochen maßgeblich zum Rückgang der Bauzinsen.

Ausblick 2024: Wie werden sich die Bauzinsen im neuen Jahr entwickeln?

Die Inflationsentwicklung und Preisdynamik in Deutschland sowie in der Euro-Zone werden darüber entscheiden, ob oder wann und wie oft die EZB im kommenden Jahr den Leitzins senken wird. Noch muss abgewartet werden, inwieweit sich die geldpolitischen Straffungen der vergangenen Monate auf die Wirtschaft auswirken. Die Experten sind sich jedoch sicher, dass der Zinshöhepunkt erreicht ist und rechnen damit, dass die EZB ihre neutrale Position noch eine Weile beibehält. Von Zinsanhebungen im kommenden Jahr gehen die Experten aktuell nicht aus und halten eine mögliche Senkung im dritten oder vierten Quartal 2024 für möglich.

Der Zurückhaltung der Notenbänker steht die wirtschaftliche Stagnation gegenüber, denn hier bedarf es für die Fachleute dringender Impulse: So trübt sich die Konjunktur in Deutschland und im gesamten Euro-Raum zunehmend ein. Hinzukommt, dass es auch aus den USA und aus China keine Impulse für die Wirtschaft gibt. Natürlich müssen für eine Zinssenkung die Voraussetzungen stimmen und die Inflationsrate, vor allem auch die Kerninflationsrate sollten weiter sinken und die finanzielle Stabilität gewährleistet sein.

Für die Vitalität der Wirtschaft braucht es in absehbarer Zeit jedoch entsprechende Signale der EZB, also ein, zwei kleine Zinsschritte nach unten. Für Ende 2024 rechnen die Finanzmärkte mit einem Leitzins von unter 4 Prozent. Bei den Baufinanzierungszinsen erwarten die Experten im kommenden Jahr eine Seitwärtsbewegung und gehen davon aus, dass man sich beispielsweise bei einer 10-jährigen Zinsfestschreibung in einem Korridor von 3 bis 4 Prozent bewegen wird. Dabei sollten kleinere Ausschläge eher nach unten als nach oben gehen, so die Meinung der Experten.

Derzeit gibt es wegen des Rotstifts der Bundesregierung eine unklare Förderlandschaft

Die aktuelle Haushaltskrise des Bundes macht auch vor den Fördergeldern für Wohneigentum nicht Halt. So hat die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bereits einige ihrer Angebote gestrichen, beispielsweise auch unter anderem das Programm 455, „Altersgerecht umbauen“. Die Programme 297 und 298 zum klimafreundlichen Neubau wurden von der KfW durch eine Zinserhöhung gegen den Markttrend massiv verteuert. Prognosen zur Entwicklung der bundesweiten Förderlandschaft in den kommenden Monaten sind derzeit schwer abzugeben, doch die Marktteilnehmer rechnen tendenziell mit weiteren Kürzungen.

Die Bundesregierung muss sparen und dafür an verschiedensten Stellen den Rotstift ansetzen. Deshalb gehen die Experten davon aus, dass auch KfW-Programme, welche für die Zukunft geplant waren, entweder gar nicht oder nur sehr reduziert umgesetzt werden. Grundsätzlich führt die momentane Haushaltssituation zu einem großen Rückschritt auf dem deutschen Immobilienmarkt, was insbesondere den Blick auf die energetischen Zielsetzungen betrifft. Schon vor der Haushaltssperre mangelte es an umfassenden Förderungen für die Transformation eines in die Jahre gekommenen Wohnbestands hin zu einem CO2-freien.

Für die Fachleute wird die staatliche Förderung von Bestandsimmobilien schon viel zu lange vernachlässigt. Dabei sind Zuschüsse oder zinsgünstige Förderkredite mit Blick auf die Leistbarkeit oft auschlaggebend für potenzielle Käufer. Deshalb raten die Experten all jenen, die mit einer Immobilie der Energieeffizienzklasse G oder H liebäugeln, bereits im ersten Schritt einen Experten hinzuzuziehen, beispielsweise einen Energieberater. So lassen sich Modernisierungs- und Investitionsumfang gut abschätzen.

Wenn mit sehr hohen Aufwendungen gerechnet werden muss, lohnt es sich unter Umständen, zu schauen, ob eventuell neue Förderprogramme in Aussicht stehen – möglicherweise ist Abwarten dann die richtige Strategie, um leistbar ins modernisierte und energieeffiziente Eigenheim zu kommen.

Baufinanzierungszinsen im Dezember 2023 im Vergleich zum Vormonat

Für Immobilienfinanzierer bringt das Jahresende endlich Licht am Ende des Tunnels. In der Folge gingen im vergangenen Monat die Zinsen überall herunter. Die Sollzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren gingen dabei auf 3,64 Prozent (Vormonat: 3,95 Prozent) zurück. Sie liegen damit weiter über den Zinsen für Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, die auf 3,48 Prozent (Vormonat: 3,91 Prozent) gesunken sind. Die Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren gingen auch herunter und liegen nun bei 3,74 Prozent (Vormonat: 4,13 Prozent). Für Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren ging es auch nach unten und liegen aktuell bei einem Zinssatz von 4,00 Prozent (Vormonat: 4,26 Prozent).

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können. Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: fallend
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend seitwärts

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• Dr. Klein Privatkunden AG

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