Neue Grunderwerbsteuer zum 1. Juli 2015

Nach der letzten Grunderwerbsteuererhöhung in Nordrhein-Westfalen und im Saarland, wird nun auch Brandenburg die Grunderwerbsteuer ab dem 1. Juli 2015 von 5 auf 6,5 Prozent erhöhen. Wer dann in Brandenburg ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung kauft, muss mehr ausgeben als bisher. Dies sollte ein guter Grund für Käufer in Brandenburg sein, sich möglichst rechtzeitig noch einen Notartermin zu besorgen. Damit zählt nun auch Brandenburg, wie Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein zu den Spitzenreitern beim Grunderwerbsteuersatz der Bundesländer.

Die Bundesländer wollen am Immobilienboom mitverdienen
Aufgrund der anhaltenden niedrigen Bauzinsen und dem Trend zu Sachwertanlagen wegen den derzeitigen geldpolitischen Verwerfungen, interessierten sich in den letzten Jahren immer mehr Menschen für eine selbst genutzte Immobilie und auch Investoren entschieden sich vermehrt für das „Betongold“. Die Bundesländer haben Immobilien als Geldquelle entdeckt, um die klammen Staatskassen zu füllen. Viele Bundesländer haben in den letzten 2 bis 3 Jahren bereits zum wiederholten mal die Grunderwerbsteuersätze angehoben. Der einheitliche Steuersatz von 3,5 Prozent der bundesweit von 1998 bis 2006 galt, ist einzig in Bayern und Sachsen noch aktuell.

Hier die aktuellen Steuersätze im Überblick:

• Baden-Württemberg: 5 Prozent
• Bayern: 3,5 Prozent
• Berlin: 6 Prozent
• Bremen: 5 Prozent
• Brandenburg: 5 Prozent (ab 01.07.2015 6,5 Prozent)
• Hamburg: 4,5 Prozent
• Hessen: 6 Prozent
• Mecklenburg-Vorpommern 5 Prozent
• Niedersachsen: 5 Prozent
• Nordrhein-Westfalen: 6,5 Prozent
• Rheinland-Pfalz: 5 Prozent
• Saarland: 6,5 Prozent
• Sachsen: 3,5 Prozent
• Sachsen-Anhalt: 5 Prozent
• Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent
• Thüringen: 5 Prozent

Eine Grunderwerbsteuer ist immer dann zu entrichten, wenn ein Haus, ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung erworben werden.

In diesen Fällen müssen Sie keine Grunderwerbsteuer zahlen:

• bei einer Erbschaft
• bei einer Schenkung
• bei einem Verkauf zwischen Personen, die in gerader Linie direkt verwandt sind, also zwischen Eltern und ihren Kindern oder zwischen Ehepartnern, nicht aber zwischen Geschwistern

Zinskommentar Mai 2015 - Anstieg bei Baufinanzierungszinsen zu beobachten - wie reagieren?

In jüngster Vergangenheit hat sich die Baufinanzierung bei ihren Zinssätzen wieder nach oben verändert, was mit einer Zinssteigerung von bis zu 0,50 Prozentpunkten einher gegangen ist. Wenn die Finanzierung von Immobilienkäufen und Bauvorhaben bis vor wenigen Wochen noch auf dem Rekordtief war, so müssen Bauherren nun tiefer in die Tasche greifen und sich den Gegebenheiten auf dem Markt anpassen. Schon seit Längerem ist die Entwicklung der Konditionen beim Baufinanzieren verzerrt und wird maßgeblich von der Schuldenkrise einiger europäischer Länder beeinflusst. Auch die EZB ist mit ihrem Staatsanleihen-Kaufprogramm nicht unschuldig, wodurch sich die Blicke der Experten primär in Richtung Europäische Zentralbank (EZB) lenken.

Einflussnehmende Faktoren auf Zinserhöhungen
Seit März läuft das Ankaufprogramm für Staatsanleihen mit einer Performance von 60 Milliarden Euro pro Monat. Die Kurse der Staatsanleihen sind von einem Anstieg untermauert, während die Renditen immer weiter fielen und auch die Renditen von Pfandbriefen, welche wiederum von den Staatsanleihen abhängig sind, beeinflussten. Seit Ende 2013 war in der Baufinanzierung ein stetiger Abwärtstrend zu beobachten, der sich anfänglich mit einem Fall von 1,5 Prozentpunkten bei 10-jähriger Zinsbindung, ab Anfang 2015 mit 0,4 Prozentpunkten äußerste. Experten beschreiben die Gegenreaktion der Märkte als Zeichen der Zeit und äußern sich weiterführend darüber, dass auch der Aktienmarkt und der Bereich Staatsanleihen seit langem wieder mit kleinen Gewinnen aufwartet. An den Zinsen für die Baufinanzierung geht die Entwicklung nicht spurlos vorüber, wobei auch der angestiegene Ölpreis in die Berechnung einkalkuliert und als einer der Faktoren beschrieben wird.

Prognosen für Baufinanzierungen - Zinswende oder nur kleine Korrektur?
Bisher lässt sich noch keine klare Tendenz aufzeigen und es bleibt abzuwarten, ob eine wirkliche Trendumkehr den Markt bestimmen oder die Bauzinsen nach einem kurzen Aufwärtstrend wieder fallen werden. In den kommenden Monaten wird sich mehr über die Zinsentwicklung sagen und eine klare Prognose abgeben lassen. Zieht die Inflation weiter an und die EZB kann ihre Anleihekäufe zeitnah verringern oder sogar einstellen, ist ein konstanter Zinsanstieg nicht ausgeschlossen und wird sich auf die Baufinanzierung nachhaltig auswirken. Derweil müssen Baufinanzierer mit einem schwankenden Markt rechnen und sollten daher nicht zu lange mit ihrer Entscheidung warten. Auf ein erneutes Zinstief zu vertrauen und die Senkung der Bauzinsen zu erwarten, könnte sich als kostenintensiver Fehler erweisen und mit einem fortlaufenden Aufwärtstrend zu noch höheren Bauzinsen führen. Das Zinstief scheint überwunden, doch ob dieser Aspekt von Dauer oder nur vorübergehend ist, wird die Zeit zeigen und in den kommenden Wochen klare Tendenzen erkennen lassen.

Wie soll man sich als Baufinanzierer verhalten
Für Baufinanzierer, welche in den kommenden 2 bis 24 Monaten eine Anschlussfinanzierung benötigen und das Risiko eines weiteren Zinsanstieges umgehen möchten, sollten sich die jetzigen Konditionen unbedingt sichern. Denn einerseits ist das jetzige Zinsniveau noch immer historisch niedrig und andererseits werden für ein Forward-Darlehen, das heute abgeschlossen wird, meistens keine hohen Aufschläge verlangt. Bei vielen Banken wird eine kostenlose Vorlaufzeit von sechs, aber auch teilweise zwölf Monaten angeboten. Die Forward-Aufschläge belaufen sich auf 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Forward-Monat, der über die kostenfreie Zeit hinausgeht. Hier ein kleines Beispiel um zu verdeutlichen, was ein erneuter Zinsanstieg von 0,50 Prozentpunkten an Mehrkosten bedeuten würde: Bei einem Darlehen von 150.000 Euro und einer Tilgung von 3 Prozent entstehen nach einer 10-jährigen Zinsbindung und einem möglichen Sollzinsanstieg von 1,4 auf 1,9 Prozent knapp Euro 6.000 Euro mehr Zinsen für den Baufinanzierer.

Tendenz: kurzfristig: seitwärts schwankend
langfristig: leicht steigend

mehr Informationen über FMH 

Die richtige Tilgung bei der Baufinanzierung hängt vom Lebensalter ab

Die finanzielle Sicherheit im Alter ist eines der häufigsten Motive, warum Menschen Wohneigentum erwerben. Damit dieser Wunsch auch wahr wird, sollte die Immobilie bis zum Rentenalter abbezahlt sein. Dafür muss ein passender Tilgungssatz gewählt werden.

Passenden Finanzierungsplan zusammen stellen
Ein Einfamilienhaus in einer ruhigen Gegend am Stadtrand: So stellen sich viele Deutsche ihr Traumhaus vor. Die eigene Immobilie sollte bis zum Eintritt ins Rentenalter abbezahlt sein. Diesen Wunsch äußern viele Kreditnehmer. Um den Wunsch Wirklichkeit werden zu lassen, muss der Finanzierungsplan gut durchdacht sein. Dabei sollte man als Darlehensnehmer darauf achten, dass Lebensalter, Rückzahlungsdauer und gewählte Anfangstilgung zusammenpassen. Ob ein Kreditnehmer 25, 35 oder 45 Jahre alt ist, ist für die Findung einer geeigneten Finanzierungslösung mit entscheidend. Wer beispielsweise ein Darlehen über 200.000,00 Euro zu einem Effektivzinssatz von 1,3 Prozent zurückführen möchte, braucht dafür mit der früher üblichen Standardtilgung von einem Prozent gut 64 Jahre.

Hohe Tilgung von Anfang anVerantwortlich für die lange Kreditlaufzeit bei geringer Tilgung und niedrigen Zinsen ist die Mechanik des Annuitätendarlehens: Sinkt der Zinsanteil an der monatlichen Rate langsamer, steigt auch der Tilgungsanteil nicht so schnell wie bei höheren Zinsen. Einzige Abhilfe ist eine höhere Tilgung von Anfang an. Zudem sollten Kreditnehmer frühzeitig planen, wie lange die Rückzahlung der Kredits tatsächlich dauern darf.



Ein Beispiel: Ein 25-Jähriger hätte bis zum Rentenbeginn vierzig Jahre Zeit und könnte das Darlehen daher mit der vergleichsweise niedrigen Anfangstilgung von 1,91 Prozent tilgen. Mit 35 Jahren darf die Rückführung des Immobiliendarlehens hingegen nur 30 Jahre, mit 45 Jahren bloß noch 20 Jahre dauern. Aus diesem Grund müssen Kreditnehmer dieses Alters ihre Darlehen mit 2,73 und 4,38 Prozent tilgen, möchten sie bis zur Rente schuldenfrei sein.

Änderung bei KfW-Programm Energieeffizient Sanieren

Bei der KfW-Bank wird es zum 01.08.2015 für die Wohnwirtschaft bei Bestandsimmobilien und Neubauten beim Programm Energieeffizient Sanieren (Programmnummer 151/152, 430) Produktverbesserungen geben. Die Verbesserungen beinhalten die folgenden Bereiche:

• Erhöhung des Förderkreditbetrages für KfW-Effizienzhäuser auf 100.000 Euro
  Der Förderhöchstbetrag für die KfW-Effizienzhäuser wird von 75.000 Euro auf 100.000 Euro je Wohneinheit erhöht. Damit werden aufwendige Vorhaben von privaten Eigentümern an Ein- und Zweifamilienhäusern berücksichtigt, denen weiterhin eine 100%ige Förderung für ihre energetische Sanierung angeboten werden soll.
• Erweiterung des förderfähigen Gebäudebestandes
  Förderfähig sind zukünftig – analog zum Programm Vor-Ort-Beratung des BAFA – energieeffiziente Maßnahmen an Wohngebäuden, für die vor dem 01.02.2002 der Bauantrag gestellt bzw. die Bauanzeige erstattet wurde (bislang 01.01.1995).
• Anpassungen auch für Energieeffizient Sanieren − Investitionszuschuss (430)
  Die oben dargestellten Produktverbesserungen zum Förderhöchstbetrag und Gebäudebestand werden analog auch für den Investitionszuschuss in Energieeffizient Sanieren zum 01.08.2015 umgesetzt.

Neue Kategorie Einzelmaßnahmen in der Energieeffizienz-Expertenliste
Für eine Förderung aus dem Programm Energieeffizient Sanieren ist ein Sachverständiger aus der Energieeffizienz-Expertenliste einzubinden. Ab sofort besteht die Möglichkeit, dass Experten sich ausschließlich für die Umsetzung von Einzelmaßnahmen eintragen. Für diese Experten vereinfachen sich die Relistinganforderungen, da diese sich auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen beziehen. Die KfW-Bank verspricht sich hiervon einen weiteren Anschub für die Sanierung auf Basis von Einzelmaßnahmen.

Die Dokumente sind im Internet auf den Seiten der KfW-Förderprogramme eingestellt.
zu den Merkblättern

Quelle: KfW-Bank

Zinskommentar April 2015 - Leitzins weiter auf dem Tiefstand und positive Bilanz durch EZB-Anleihekaufprogramm

Die letzte Ratssitzung der EZB wurde von Mario Draghi zur Verkündung einer positiven Bilanz aus den gestarteten Anleihekäufen genutzt. Die konjunkturellen Prognosen für die Eurozone seien besser, der internationale Währungsfonds im Wachstum und auch das kommende Jahr wäre mit einer Aufwärtstendenz behaftet. Anhand dieser bisherigen Tendenzen fühlt sich die EZB im Aufwind und in der Richtigkeit ihrer Entscheidung bestätigt. Auch in den kommenden Monaten werden dementsprechend die angesetzten 60 Milliarden Euro monatlich in das Kaufprogramm investiert und am Kurs festgehalten.

Ein guter Start - und weiter?
Was für Mario Draghi geplant und gewünscht war, hat für Sie und die meisten anderen Verbraucher negative Begleiterscheinungen. Der Eurokurs ist gegenüber dem Dollar enorm gesunken, was für Finanzierungen von Geschäftsbanken zwar ein Vorteil, für den Verbraucher selbst aber ein Nachteil ist. Auch der Leitzins ist erneut auf dem Tiefstand von 0.05 Prozent angesiedelt und sorgt für unterschiedliche Reaktionen von führenden Ökonomen und Finanzexperten. Experten äußern sich über eine vorzeitige Drosselung des Kaufprogramms, auch wenn die Kapital- und Anleihenmärkte derzeit positiv reagieren und von dieser Änderung auf dem Finanzmarkt profitieren. Aktuell lehnt Draghi alle Überlegungen in diese Richtung ab und äußerte seine Fortsetzung des Kaufprogramms im Hinblick auf die Inflationsentwicklung. Hier gilt es, die Preisstabilitätsgrenze von 2,0 Prozent zu erzielen. Doch blicken Sie sich aktuell um, sind die Verbraucherpreise innerhalb der Eurozone meilenweit davon entfernt. Im Februar lag die Inflationsrate bei 0,3 Prozent und zeigt auch bisher keinerlei Tendenzen, sich der erwünschten 2,0 Prozent Marke zu nähern.

Weiter niedrige Baufinanzierungszinsen erwartet
Es bleibt abzuwarten, wie sich der Kurs bis zum Jahresende entwickelt und ob es später eine Möglichkeit gibt, die Draghi zur Überlegung einer früheren Beendigung oder geringeren Ausgaben im Zuge des Programms animiert. Wer immer noch vom Niedrigzins profitiert, sind potenzielle Bauherren mit einem Fokus auf die Baufinanzierung. Bauzinsen sind nach wie vor stabil und überzeugend günstig, sodass sich der Kauf eines Eigenheims und die Finanzierung von Immobilien nach wie vor lohnen. Auch eine Zinsfestschreibung bei Baufinanzierungen ist nach wie vor hoch im Kurs und führt dazu, dass der Hausbau zu einer sehr günstigen Investition wird.

Sinnvolle Tilgung im Finanzierungskonzept wählen
Durch das derzeitige außergewöhnlich niedrigen Zinsniveaus, bleibt ein hohes Zinsänderungsrisiko auf eine lange Finanzierungszeit bestehen. Deshalb wird empfohlen, eine Baufinanzierungen mit einer langfristigen Zinsfestschreibung abzuschließen und mit einer hohen Tilgungen zu kombinieren. Je niedriger der Zins vereinbart wird, desto wichtiger ist es, von vornherein eine höhere Anfangstilgung von mindestens zwei Prozent, besser aber noch drei Prozent zu wählen. Profitieren Sie von meinen langjährigen Erfahrungen und lassen sich für Ihre Baufinanzierung ein attraktives wie sicheres Finanzierungskonzept entwickeln.

Tendenz: kurzfristig: leicht sinkend
langfristig: seitwärts schwankend

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Frühjahrskur fürs Eigenheim

Nach dem der Winter vorüber ist, ist es sinnvoll sich Zeit für einen Frühjahrsscheck am eigenen Haus zu nehmen. Vor allem das Dach und die Ziegel, aber auch Dachrinnen, Putz, Fenster, Türen und sollten Hausbesitzer im Frühjahr überprüfen. Hierbei sollten Sie klären, welche Arbeiten nötig sind, damit Ihr Haus nicht an Wert verliert. Wichtig ist, wer sein Haus nach dem Winter optimal pflegt, erhält somit auch die Lebensdauer und den Wert.

Mängel auflisten
Die durch den Winter hervorgerufenen Mängel, sollten Sie nicht auf die lange Bank schieben, denn aus kleinen Mängeln können schnell große Probleme entwickeln. Wichtig ist, den Zustand des Daches zu prüfen oder ob an der Fassade über den Winter Schäden eingetreten sind. Auch die Dachrinnen oder loser Putz an der Fassade sollten dabei nicht vergessen werden. Oft lassen sich an der Fassade Schimmelpilz oder Algen aufgrund der Winternässe nieder.

Prioritäten richtig setzen - Dach, Fassade und Co.
Bei eventuell vorhandenen Mängeln sollten Sie Prioritäten setzen. Hier gehört vor allen Dingen das Dach. Es können sich Ziegel verschoben haben oder gar gebrochen sein. Derartige Schäden am Dach sollten Sie schnellstens beheben, um ein eventuelles Eindringen von Wasser zu verhindern. Hierbei kann die Dämmung Schaden nehmen. Auch die Fallrohre sollten auf Frostschäden untersucht und Dachrinnen von Unrat befreit werden. Wenn das Regenwasser aufgrund einer Verstopfung nicht ablaufen kann, dringt dieses in den Putz ein und verursacht dort Schäden. Türen und Fenster gehören ebenfalls mit zum Haus und hier und da zeigt sich oft, dass auch hier der Winter nicht vor halt macht. An den Außentüren kann unter der Anschlagschiene Wasser eingesickert sein und somit unter den Estrich laufen.



Bei einem noch neuen Haus die Garantiephase beachten
Haben Sie Mängel gefunden und wohnen noch nicht lange in Ihrem neuen Haus kann es sein, dass die Gewährleistungspflicht noch nicht abgelaufen ist. In diesem Fall ist die Behebung der Mängel Sache der Firma, die Ihr Haus gebaut hat. Neigt sich die Garantiephase bei einem neuen Haus dem Ende zu, kann man den Check mit einer Schlussbegehung verbinden. Dafür sollte bei der Mängelfeststellung eventuell ein unabhängiger Sachverständiger vor Ort mit sein.

Zeit und einen Ortstermin zur Bauabnahme einplanen

Der Fertigstellungstermin des Eigenheims ist ein besonderes Ereignis für den Bauherrn und gilt als Startschuss für die Beziehbarkeit. Doch kommt zuvor noch die Bauabnahme, der große Bedeutung zu schenken und die in Ruhe vorzunehmen ist. Am besten setzen Sie sich keinesfalls unter Druck und schließen damit aus, dass Sie mit Ihrer Unterschrift auf dem Vertrag ohne eine gründliche Bauabnahme alle Risiken und Gefahren direkt auf sich übernehmen und spätere Reklamationen und Beanstandungen ausschließen müssen. Mit dem Zeitpunkt der Abnahme beginnt die 5-jährige Gewährleistungsfrist für unvorhergesehene und zur Bauabnahme nicht erkennbare Mängel.

Warum ein Termin auf der Baustelle wichtig ist
Sie unterschreiben auch keinen Versicherungsvertrag, ohne sich vorab über die gebotenen Leistungen zu informieren. Noch wichtiger ist Ihre Kenntnis im Bezug auf die Baustelle, die nur durch einen Ortstermin aller Beteiligten und vor allem der Vertragspartner erlangt werden kann. Prüfen Sie die Immobilie und sichern sich im Zweifelsfall mit der Inanspruchnahme einer Dienstleistung vom Bausachverständigen ab. Sind alle Leistungen erbracht, ist das Haus nach den gewünschten Kriterien errichtet und wurden alle Rauchmelder eingebaut, Geländer angebracht und funktioniert die Elektrik? Besondere Aufmerksamkeit schenken Sie den Mängeln, die schon während der Bauphase reklamiert und in Ihrem Auftrag instandgesetzt wurden. Neben Ihrer Unterschrift auf dem Vertrag ist ein schriftliches Abnahmeprotokoll von Bedeutung. Hier werden alle Mängel fixiert und während der Begehung notiert. Weiter wird am Ende des Protokolls vereinbart, dass die Baufirma die Beanstandungen vor der Begleichung der Restsumme und vor Ihrer Unterschrift auf der Bauabnahme beseitigen muss.



Bauabnahme mit allen Vertragspartnern vor Ort durchführen
Ohne einen Vorort-Termin sollten Sie nichts unterschreiben und sichergehen, dass Ihr Auftrag mit allen Faktoren zur Sicherheit und den vereinbarten Standards erledigt wurde. Um sich darüber in Kenntnis zu setzen, empfiehlt sich die gemeinsame Bauabnahme mit einem Sachverständigen, Ihnen als Bauherrn und der beauftragten Baufirma, die Ihren Auftrag ausgeführt hat.