Frühjahrskur für das Eigenheim

Wenn der Winter vorüber ist, ist es für Hauseigentümer sinnvoll sich Zeit für einen Frühjahrscheck am eigenen Haus und den Nebengebäuden zu nehmen. Dies beginnt beim Dach und den Ziegeln, aber auch Dachrinnen, Putz, Fenster, Türen und sollten vom Hausbesitzer im Frühjahr überprüft werden. Hierbei sollten Sie klären, welche Arbeiten nötig sind, damit Ihr Haus nicht an Wert verliert. Wichtig ist, wer sein Haus nach dem Winter optimal pflegt, erhält somit auch die Lebensdauer und den Wert.

Mängel durch eine Bestandsaufnahme auflisten
Ob der Winter kalt oder warm war ist nicht entscheidend. Die durch den Winter hervorgerufenen Mängel sollten nicht auf die lange Bank geschoben werden. Aus kleinen Mängeln können sich schnell große Probleme entwickeln. Wichtig ist, den Zustand des Daches zu prüfen oder ob an der Fassade über den Winter Schäden eingetreten sind. Auch die Dachrinnen oder loser Putz an der Fassade sollten dabei nicht außer Acht gelassen werden, denn an der Fassade lassen sich oft Schimmelpilz oder Algen aufgrund der Winternässe nieder.



Checkliste für die Prüfung:

• Dach und Fassade: Sind Dachziegel lose oder beschädigt, gibt es Undichtigkeiten in der Dacheindeckung, hat die Fassade Risse oder offene Stellen.
• Regenrinnen und Fallrohre: Entfernen von Laub und Schutz, Suche nach Frostschäden
• Solar- und Photovoltaik-Anlagen: Verschmutzungen an den Modulen reinigen, Prüfung der Bauteile
• Fenster: Prüfung und Wartung der Dichtungen, Abschmieren der Mechanik
• Holzelemente: Ist das Holz von Fensterläden, Carports oder Balkonen noch intakt oder schon angefault
• Bäume: Trockene und beschädigte Äste entfernen
• Gartenbewässerung: Leitungen durchspülen und Rohre, Wasserhähne auf Frostschäden prüfen.
• Heizung: Die Heizungsanlage einem prüfenden Blick unterziehen, Reparaturen oder Erneuerungen lassen sich am besten in der heizfreien Zeit erledigen
• Rauchmelder: Sind diese noch funktionstüchtig, sind die Batterien noch ausreichend geladen

Prioritäten richtig setzen - Dach, Fassade und Co. 
Wenn vorhandene Mängel entdeckt werden, sollten Sie für Abarbeitung Prioritäten setzen. Hier gehört vor allen Dingen das Dach. Durch Wind und Wetter können sich Ziegel verschoben haben oder gar gebrochen sein. Derartige Schäden am Dach sollten Sie schnellstens beheben, um ein eventuelles Eindringen von Wasser zu verhindern, denn die Dämmung kann dadurch Schaden nehmen. Auch die Fallrohre sollten auf Frostschäden untersucht und Dachrinnen von Unrat befreit werden. Wenn das Regenwasser aufgrund einer Verstopfung nicht ablaufen kann, dringt dieses in den Putz ein und verursacht dort Schäden. Türen und Fenster gehören ebenfalls mit zum Haus und hier und da zeigt sich oft, dass auch hier der Winter nicht vor halt macht. An den Außentüren kann unter der Anschlagschiene Wasser eingesickert sein und somit unter den Estrich laufen.

Bei einem noch neuen Haus die Garantiephase beachten
Haben Sie Mängel gefunden und wohnen noch nicht lange in Ihrem neuen Haus kann es sein, dass die Gewährleistungspflicht noch nicht abgelaufen ist. In diesem Fall ist die Behebung der Mängel Sache der Firma, die Ihr Haus gebaut hat. Neigt sich die Garantiephase bei einem neuen Haus dem Ende zu, kann man den Check mit einer Schlussbegehung verbinden. Dafür sollte bei der Mängelfeststellung eventuell ein unabhängiger Sachverständiger vor Ort mit sein.

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Zinskommentar April 2018 - Schwankende Baufinanzierungszinsen und EZB bleibt auf Kurs

Auf Ihrer letzten Sitzung hat die Europäische Zentralbank (EZB) einmal mehr alle Erwartungen der Marktteilnehmer erfüllt. Es wird an dem bestehenden Kurs wie bisher festgehalten und die rigide Linie der Nullzinspolitik weiter verfolgt. Von Mario Draghi, dem Chef der Europäischen Zentralbank, werden lediglich vorsichtige Nuancierungen in seinem geldpolitischen Ausblick vorgenommen. Zusammengefasst kann man sagen, das Mario Draghi mit leichten Abweichungen von seinem gewohnten Vokabular versucht, die Märkte langsam und sorgfältig auf eine Änderung der Zinspolitik vorzubereiten. Sein Ziel ist, dass Marktverwerfungen vermieden werden, wenn auch die EZB mit Zinserhöhungen beginnt.

EZB profitiert von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen
Aus den jüngsten Prognosen geht hervor, dass es eine leichte Abschwächung der europäischen Wirtschaft geben wird. Darüber hinaus liegt die Inflationsrate immer noch unter dem Zwei-Prozent-Zielwert der EZB. Die Inflationsrate beträgt in der Eurozone im März 1,3 Prozent und in Deutschland sind es 1,6 Prozent. Von Mario Draghi wurde bisher immer eine nachhaltige Steigerung in diesem Bereich für den Ausstieg aus den Anleihekäufen zur Bedingung gemacht. So wird die EZB bis September dieses Jahres weiter Staatsanleihen im Wert von 30 Milliarden Euro pro Monat kaufen. Die derzeitige wirtschaftliche Entwicklung nimmt Mario Draghi den Druck, von seiner ultralockeren Geldpolitik abzurücken.



Die Baufinanzierungszinsen sind im April wieder gefallen
Bei den Baufinanzierungszinsen gab es in den letzten Monaten viel rauf und runter bei den Konditionen, allerdings hielten sich diese in einer überschaubaren Bandbreite. Die Ursache dafür ist, dass sich die Zinsen für Immobiliendarlehen an der Entwicklung der Bundesanleihen mit einer gewissen Zeitversetzung orientieren. Generell sind sie in den vergangenen Wochen gesunken, nachdem Anfang Februar der höchste Stand seit dem Herbst 2015 erreicht wurde. Aktuell verzeichneten die Bauzinsen gerade wieder einen leichten Zuwachs um etwa zehn Basispunkte, wobei es sich hierbei um die übliche Volatilität handelt. Der aktuelle Zins für eine zehnjährige Zinsfestschreibung für Immobiliendarlehen liegt derzeit bei 1,28 Prozent.

Zinsausblick für das zweite Halbjahr im Jahr 2018
Der Ausblick für das kommende zweite Halbjahr ist, dass im weiteren Jahresverlauf mit leicht steigenden Zinsen gerechnet werden muss. Allerdings ist das Aufwärtspotential durch die restriktiven Maßnahmen und den vorsichtigen Kurs der EZB erheblich begrenzt. Deshalb ist Käufern, die bereits das passende Objekt gefunden haben zu empfehlen: Sichern Sie sich jetzt die noch sehr günstigen Zinsen für eine lange Zeit und wählen Sie eine entsprechende Zinsbindung von mehr als zehn Jahren. Das gleiche gilt auch für Immobilienbesitzer, bei denen die Anschlussfinanzierung ansteht und die eher sicherheitsorientiert sind.

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Vergleichen und Planen zahlt sich beim Kauf vom Bauträger aus

Nach Immobilen ist die Nachfrage hoch und Bestandsobjekte sind zunehmend rar. Deshalb bauen nicht nur auf dem Land, sondern auch in der Stadt immer mehr Menschen in Eigenregie oder kaufen ein Objekt vom Bauträger. Dabei gelten einige Besonderheiten für die Finanzierung, die man beachten sollte damit der Kredit zum Vorhaben passt.

Kreditauszahlung nach Baufortschritt
Der Anteil an Finanzierungen für eigene Bauvorhaben und für den Kauf von Bauträgerimmobilien liegt laut einer deutschlandweiten Erhebung der Interhyp Gruppe mittlerweile bei insgesamt rund 35 Prozent. Während beim Kauf eines bestehenden Einfamilienhauses oder einer Bestandswohnung der vereinbarte Preis in Gänze nach Abschluss des Kaufvertrags bezahlt wird, verhält es sich für im Bau befindliche Objekte wie folgt: Gewährte Darlehen werden Schritt für Schritt ausgezahlt. In dem Zuge muss ein sorgfältiger Blick geworfen werden auf die Bereitstellungszinsen, die bereitstellungszinsfreie Zeit sowie auf die Zinsen, die für die Auszahlung der jeweiligen Teilbeträge fällig werden. Das ist wichtig, um die Gesamtkosten für den Kredit richtig kalkulieren zu können.

Konditionen variieren im Detail
So kann nicht nur die Höhe der Bereitstellungszinsen variieren, die zumeist bei drei Prozent pro Jahr liegt. Es gibt auch Unterschiede, ab wann diese erhoben werden, ob zum Beispiel nach drei, sechs oder sogar zwölf Monaten. Wie teuer ein Darlehen wirklich ist beziehungsweise werden kann, hängt demnach nicht nur vom Effektivzins ab, sondern unter anderem auch von den Kosten für die Abrufung von Kredittranchen nach dem Ende der bereitstellungszinsfreien Zeit. Vor dem Hintergrund empfiehlt es sich zunächst einmal, die Angebote mehrerer Anbieter sorgfältig zu vergleichen.



Zugleich ist eine detaillierte Finanzierungsplanung empfehlenswert. Relevant ist in diesem Zusammenhang, dass die Dauer der bereitstellungszinsfreien Zeit bei vielen Banken gegen einen Aufpreis verlängert werden kann. Das kann sich rechnen, weil der Aufpreis in der Regel niedriger ist, als die Zinsen für das oder die bereits abgerufenen Teilraten, die tagesgenau berechnet und monatlich fällig werden. Auf der anderen Seite hat jedoch auch die Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit ihren Preis. Denn der Aufpreis muss mit dem Darlehenszins für die gesamte Sollzinsbindung auf den gesamten Darlehensbetrag (ausgenommen KfW-Tranchen) bezahlt werden. Deshalb sollte die bereitstellungszinsfreie Zeit je nach Höhe der im Zahlungsplan des Bauträgers vermerkten Teilrate gewählt werden. Sind zum Beispiel die letzten Teilraten nicht mehr besonders hoch, kann es sinnvoll sein, Bereitstellungszinsen in Kauf zu nehmen.

Kostspielige Verzögerungen beim Bau
Hier gilt es jedoch wiederum in Betracht zu ziehen, dass es beim Bau durchaus mal zu Verzögerungen kommen kann, ob durch einen harten Winter, Probleme beim Beschaffen der Baustoffe oder fehlende Genehmigungen. Diese Verzögerungen können ins Geld gehen, da unter Umständen sowohl Bereitstellungszinsen als auch die Zinsen für die bereits abgerufenen Kredittranchen geleistet werden müssen. Hinzu kommen Mietzahlungen, da das Eigenheim ja noch nicht fertig ist. Wünscht der Käufer eine hochwertigere Ausstattung, als ursprünglich mit dem Bauträger vertraglich festgelegt oder beim Bau in Eigenregie geplant, macht sich das ebenfalls bemerkbar. Teurere Fliesen oder kostspieligere Fenster und Türen können dann schnell das Budget sprengen.

Von daher rechnet es sich, die Finanzierung sorgfältig zu planen und in dem Zuge einen zeitlichen und finanziellen Puffer einzuplanen. Das sorgt für Sicherheit und Flexibilität und verringert das Risiko, dass man als Bauherr (teuer) nachfinanzieren muss.

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Zinskommentar März 2018 - Bauzinsen befinden sich im Frühjahrshoch

Die wichtigsten Ergebnisse der Europäischen Zentralbank (EZB) auf ihrer letzten geldpolitischen Sitzung am 8. März 2018 sind, dass weder der Leitzins angehoben wird, noch eine Erhöhung in naher Zukunft in Aussicht steht. Als einziges vorsichtiges Signal für eine straffere Geldpolitik ist erkennbar, dass die EZB seine Sprachregelung für den geldpolitischen Ausblick leicht anpasste. Bereits im Dezember 2017 wurde um die sogenannte Forward Guidance diskutiert und nun auch mit auf die Agenda genommen. Bei der letzten Sitzung verzichtete die EZB nun auf die bisherige Formulierung, dass sie ihre Anleihekäufe ausweiten könnte.

Baufinanzierungszinsen haben seit Jahresanfang leicht angezogen
Die ökonomischen Verhältnisse in Europa zeigen zwar weiterhin Verbesserungen, doch die Inflationsrate rangiert nach wie vor nicht im gewünschten Zielkorridor. Die Entwicklung der Inflation kommt Mario Draghi sehr gelegen, da dies seinen bisherigen Kurs bestätigt und ihm den Druck nimmt, den Leitzins anzuheben. Die Teuerung sank im Februar in Deutschland auf 1,4 Prozent und im gesamten Euroraum lag sie im Januar bei nur 1,3 Prozent. Damit ist die Inflationsrate weit entfernt von der proklamierten Zielmarke von 2 Prozent. Anderseits wird eines immer offensichtlicher: Die EZB und die Märkte sprechen nicht mehr die gleiche Sprache. Denn ungeachtet der Aussagen vom EZB-Chef Mario Draghi und seiner Nullzins-Politik, sind die langfristigen Anlageformen etwas in Bewegung gekommen. Dies kann sehr gut an der zehnjährigen Bundesanleihe verfolgt werden.

Für die Baufinanzierungszinsen gilt diese als Blaupause. Der Grund: Die Banken refinanzieren die Immobilienkredite zum großen Teil durch Pfandbriefe und diese orientieren sich wiederum an der Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe. Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe stieg zuletzt auf 0,7 Prozent. Dies ist im Vergleich zum Prozentsatz von vor drei Monaten eine knappe Verdopplung, denn da betrug die Rendite 0,3 Prozent. Langfristige Anleihen nehmen die Entwicklung der Leitzinsen oft vorweg und deshalb sind in den vergangenen Wochen die Baufinanzierungszinsen leicht angezogen haben. Dies ist jedoch kein Grund für Panik, denn wir befinden uns immer noch auf einem sehr niedrigen Zinsniveau. Der historische Tiefpunkt wurde zwar im Herbst 2016 gesehen, aber Immobilien-Interessenten finden weiterhin günstige Rahmenbedingungen für ihre Finanzierung vor.



Wie steht es um die Nachfolgekandidaten von Marion Draghi?
Es gibt immer wieder Spekulationen um die Nachfolge von Mario Draghi, wie beispielsweise Anfang März, als der Spanier Luis de Guindos als neuer EZB-Vizechef nominiert wurde. Da seine Wahl als recht sicher scheint, steigen für den derzeitigen Präsident der deutschen Bundesbank, Jens Weidmann, im November 2019 die Chancen auf Mario Draghi zu folgen. Es gilt als ausgemacht, dass jeder europäische Bereich innerhalb des EZB-Direktoriums repräsentiert werden muss. Wenn mit Luis de Guindos ein Vertreter Südeuropas als Vize gesetzt ist, würde sich die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass ein Nordeuropäer Zentralbankchef wird und dies würde Jens Weidmann in die Karten spielen.

Italien ist wieder in politischen Turbulenzen und in Deutschland kehrt endlich Ruhe ein
Nach der längsten Regierungsbildungsperiode die es in Deutschland bisher gab, haben sich CDU, CSU und die SPD auf eine Neuauflage der großen Koalition geeinigt. Wenn es nach der alten und neuen Kanzlerin Angela Merkel geht, soll das neue Kabinett nun zügig wieder die Regierungsgeschäfte übernehmen. Trotz der langen Periode der Ungewissheit blieben Auswirkungen auf die Zinsmärkte aus. Dies kann man von Italien nicht sagen, denn nach der Wahl sind die Verhältnisse indes unübersichtlich. Klar ist nur, dass die Italiener die Regierung von Matteo Renzi und seine Partito Democratico abgewählt haben und die populistischen Parteien merklich zugelegt haben. Im Norden gewann die rechtsgerichtete Partei Lega Nord, im Süden die europaskeptische Fünf-Sterne-Bewegung.

Donald Trumps Strafzölle und ihre Auswirkungen auf die Finanzmärkte
Der US-amerikanische Präsident hat seine angekündigten Strafzölle einführt. Nicht ganz so umfangreich und hart wie im Vorfeld angekündigt, doch damit geht Donald Trump einen weiteren Schritt in Richtung Abschottung Amerikas. Einer seiner engsten Berater und der letzte Befürworter des Freihandels in Trumps Beratergremium, Gary Cohn, quittierte diese Entscheidung mit seinem Rücktritt. Die Europäische Union diskutiert im Gegenzug über Schutzzölle für amerikanische Einfuhrprodukte wie Whiskey, Motorräder und Jeans. An der Börse sorgt dieser verbale Schlagabtausch für Unsicherheit und der deutsche Aktienindex DAX sank auf den niedrigsten Stand seit August 2017. Positiv ist, dass beide Seiten noch verhandlungsbereit sind und dies derzeit auch für Lösungsmöglichkeiten nutzen.

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Bauherren aufgepasst: Für KfW- und BAFA-Förderungen gelten einige Neuerungen

Bei Bauherren sind Förderungen der KfW-Bank und Zuschüsse des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) sehr beliebt. Nun haben die KfW-Bank und das BAFA einige Bedingungen verändert, welche teilweise zum Nachteil für den Verbraucher sind. Im folgenden wird aufgezeigt, wie die Veränderungen bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden sollten.

Einige ungünstige Veränderungen für Verbraucher
Ab dem 17. April 2018 wird der Zinssatz für ein KfW-Darlehen im KfW-Programm “153 - Energieeffizient Bauen“ nur noch für maximal 10 Jahre festgeschrieben. Die 20-jährigen Zinsbindungen, welche erst im Jahre 2016 eingeführt wurden, entfallen. Zudem halbiert die KfW die “bereitstellungsprovisionsfreie“ Zeit von 12 auf 6 Monate. Als Bauherr muss man nun nach einem halben Jahr auf nicht abgerufene Beträge Zinsen zahlen. Es empfiehlt sich daher, dass komplette Darlehen möglichst vor Ablauf dieser sechs Monate in Anspruch zu nehmen. Dadurch kann man die Bereitstellungszinsen von bis zu 250 Euro monatlich (0,25 Prozent von 100.000 Euro) zu vermeiden. Darüber hinaus können Kreditnehmer, die zur Sanierung einer Immobilie Fördermittel aus den Programmen “151/152 - Energieeffizient Sanieren“ einbinden, nach der neuen Regelungen keine Sondertilgungen mehr leisten. Weiterhin ist die Rückzahlung des gesamten Kreditbetrages ist innerhalb der ersten Zinsbindungsfrist nur noch gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich.



Verbände sehen Neuerungen kritisch
Die “Aktion pro Eigenheim“ kritisiert denn auch: “Konditionen für Bauherren werden schlechter.“ Die KfW selbst teilt auf Anfrage mit, dass diese Schritte mit hohen “Refinanzierungs- und Wiederanlagekosten für den Bund“ zusammenhingen. Das Bundeswirtschaftsministerium stelle jedes Jahr begrenzte Mittel zur Verfügung. Durch die hohen Begleitkosten reduziere sich “das verfügbare Budget für Zinsverbilligung und Tilgungszuschüsse“. Lange Zinsbindungen über 20 Jahre erschwerten der KfW die Kalkulation zusätzlich und erhöhten die Kosten. Laut dem Verband Privater Bauherren (VPB) sollten Bauherren abwägen, ob sich die Beantragung von KfW-Mitteln vor dem Hintergrund der dadurch meist höheren Baukosten tatsächlich rechne. In der Regel sei es notwendig, die geltende Energieeinsparverordnung (EnEV) deutlich zu unterbieten (Stichwort: KfW-Effizienzhaus).

Was für Darlehensnehmer unverändert bleibt
Da Kreditnehmer, so die KfW, “in erster Linie“ an Zinsverbilligungen und Zuschüssen interessiert seien und weniger an anderen Fördermerkmalen, lauten die guten Nachrichten: Der Förderhöchstbetrag von 100.000 Euro pro Wohneinheit bleibt unverändert. Und auch beim Tilgungszuschuss ändert sich nichts. Wer ein KfW-Effizienzhaus 55, 40 oder 40 Plus (inklusive Passivhaus) baut beziehungsweise kauft, erhält einen Nachlass von 5, 10 oder 15 Prozent des Kreditbetrages, also maximal 5.000, 10.000 oder 15.000 Euro.

Für aktuelle Finanzierungsprojekte ist Eile geboten
Alle bis zum 16. April 2018 eingehenden Anträge bei der KfW werden nach den noch aktuellen Förderbedingungen abgewickelt. In diesem Zusammenhang muss darauf hingewiesen werden, dass ein gewisser Vorlauf eingeplant werden sollte, etwa für die Zusammenstellung aller benötigten Unterlagen.

Als Bauherr sollte man sich auch fragen: Ist es letztlich günstiger, den häufig sehr niedrigen Zinssatz der KfW-Bank für 10 Jahre festzuschreiben und – bei Erfüllung der energetischen Voraussetzungen – den Tilgungszuschuss von bis zu 5.000, 10.000 oder 15.000 Euro zu erhalten? Oder sollte man lieber das immer noch günstige Zinsniveau dazu nutzen, ein konventionelles Annuitätendarlehen über 15 oder 20 Jahre mit hoher Anfangstilgung abzuschließen, um so auch eine langfristige Kalkulationssicherheit zu haben?



Umstellungen auch bei BAFA-Förderungen
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) hat bereits zu Jahresbeginn 2018 Änderungen bei der Beantragung von Fördermitteln aus dem Programm “Heizen mit Erneuerbaren Energien“ im Rahmen des “Marktanreizprogrammes - MAP“ (Biomasse, Solarthermie, Wärmepumpen) eingeführt. Die Fördersätze selbst haben sich nicht geändert. Anträge müssen aber nun komplett digitalisiert auf der BAFA-Webseite ausgefüllt und abgeschickt werden. Lediglich die Bestätigung zur Wahrhaftigkeit aller Angaben wird nach wie vor klassisch ausgedruckt und unterschrieben per Post ans BAFA geschickt.

Neu bei der BAFA-Förderung ist auch, dass Anträge jetzt grundsätzlich vor Beginn des Vorhabens gestellt werden müssen. Das bedeutet für Bauherren, dass sie den Installateur erst nach Erteilung des Förderbescheids beauftragen dürfen. Davon ausgeschlossen sind nur Planungsleistungen, die laut einer BAFA-Mitteilung bereits vor Antragstellung erbracht werden dürfen. Für Heizungsanlagen, die 2017 in Auftrag gegeben wurden, aber erst 2018 in Betrieb genommen werden, ist eine nachträgliche Antragstellung bis spätestens 30. September 2018 möglich.

Laut Aussage des BAFA sei die Novellierung des MAP-Antragsverfahrens im Gesamtzusammenhang einer generellen Reform der Förderstrategie für Energieeffizienz und erneuerbare Energien des Bundeswirtschaftsministeriums zu sehen. Demnach würden die haushaltsbasierten Förderangebote schrittweise bis zum Jahr 2020 neu strukturiert.

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Mit Fotoapparat und Diktiergerät auf die Baustelle

Für Bauherren ist Pfusch am Bau ein Horrorszenario. Das Haus ist fertiggestellt, das Konto leer und dann dringt mit den ersten starken Regenfällen Feuchte ins Mauerwerk oder beim Flachdach erweist sich die Abdichtung als mangelhaft verarbeitet. Als Schwachstelle kann sich beim Neubau vieles entpuppen: von der Heizung bis zur Elektroinstallation, selbst Fenster und Fliesen, Estrich oder Malerarbeiten können Mängel haben. Besonders tückisch sind Schwachstellen, die kaum sichtbar sind oder sich erst spät entpuppen, wie beispielsweise die Drainage oder das Dach.

Gegen Baumängel können Bauherren sich schützen
Besonders bei Gebäudeabdichtungen wird viel falsch gemacht, wie der Bauherren-Schutzbund (BSB) herausgefunden hat. Vor allem bei unterkellerten Häusern wurde festgestellt, dass Feuchteschäden an erdberührten Bauteilen mit großen Schadensummen zu Buche schlagen . Bei 2.500 untersuchten Schadensfällen und Betreuungsobjekten fanden sich reihenweise Schäden, deren Beseitigungskosten in die Zehntausende gingen. So verursachten fehlende oder unzureichende Baugrunduntersuchungen Schäden von bis zu 125.000,00 Euro. Auch fehlerhafte Abdichtungen sind teuer und laut BSB wurde insgesamt eine durchschnittliche Schadenhöhe von 35.000,00 Euro für eine fehlerhaft geplante Bauausführung und 7.800,00 Euro für den Verzicht auf Rückstausicherungen ermittelt.
„Setzt man die Kosten für fachgerechte Voruntersuchungen zwischen 600,00 und 1.300,00 Euro dagegen, wird das Ausmaß der finanziellen Auswirkungen deutlich", heißt es in der Studie. „Gerade Feuchteschäden sind nur mit einem großem Aufwand zu beseitigen", weiß BSB-Vorsitzender Peter Mauel. „Um Bauschäden zu reduzieren, müssen Planer, Bauanbieter und Verbraucher sensibilisiert werden. " Ausführungsfehler, auf die 60 Prozent der Schäden zurückzuführen seien, beruhten hauptsächlich auf Verstößen der ausführenden Firmen gegen Regeln der Technik, auf unterlassene Voruntersuchungen oder auf Nichtbeachtung von Material- und Verarbeitungsrichtlinien.



Experten empfehlen: Nicht an Kontrollen sparen
Wie können sich Bauherren gegen den Pfusch am Bau wappnen? Es helfen hier nur Fachkompetenz, eine sorgfältige Planung und eine strenge Bauüberwachung. In der heißen Bauphase sollte man stets eine Tasche mit den wichtigsten Utensilien für die Baustellenvisite parat haben. Unerlässlich sind: Telefonnummern aller Beteiligten, Bauzeitplan, aktueller Planstand, Schreibsachen oder Diktiergerät, Fotoapparat, Zollstock, Arbeitshandschuhe, Wasserwaage, Basiswerkzeug, Klebeband, Absperrband, Taschenlampe und feuchte Reinigungstücher. Vor allem für den, der in Eigenregie baut, ist dies unerlässlich. Aber auch wer mit Architekt oder Bauleiter baut, muss die einzelnen Gewerke nach Fertigstellung rechtlich abnehmen.

Oft muss der Bauherr nach einem erreichten Baufortschritt Abschlagszahlungen leisten, ohne dass eine Abnahme vorgenommen wurde. Vor einer Zahlung ist deshalb eine technische Begehung angebracht. Bauherren und Planer sollten Unterlassungssünden meiden und nicht an Kosten für beispielsweise Bodengutachten sparen. Für den, der fachlich nicht so versiert ist, können auch Qualitätskontrollen durch externe Bausachverständige Pfusch am Bau rechtzeitig vermeiden. „Die Schadenhöhe", so der BSB, „hängt vom Zeitpunkt der Feststellung ab." Je früher der Mangel erkannt wird, desto geringer sind die Kosten, ihn zu beheben.

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Neues Bauvertragsrecht - Was bringt es Häuslebauern und worauf muss man achten

Das neue Bauvertragsrecht ist am 1. Januar 2018 in Kraft getreten. Gerade für Häuslebauer bringt das neue Jahr einige Änderungen mit sich. Denn es gibt ein neues Bauvertragsrecht, das erstmals im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt ist. Lesen Sie hier, wie es die rechtliche Position der privaten Bauherren stärkt und wie diese davon bereits bei einer kompetenten Finanzierungsplanung profitieren können.

Das neue Bauvertragsrecht sieht erstmals eine Widerrufsfrist vor
Eine der wichtigsten Neuerungen des neuen Bauvertragsrechts ist die verpflichtende Widerrufsfrist, über die der Bauunternehmer seinen Vertragspartner informieren muss. Innerhalb von 14 Tagen können nun private Bauherren den Bauvertrag gegenüber dem Bauunternehmer widerrufen. Außerdem ist festgeschrieben, dass die Baufirma bis zur Abnahme maximal 90 Prozent des vertraglichen Gesamtpreises in Rechnung stellen darf. Der Rest der Summe kann erst nach erfolgter Abnahme eingefordert werden. Das neue Regelwerk stärkt aber nicht nur die Rechte privater Bauherren, sondern sorgt auch für mehr Planungssicherheit bei der Finanzierung



Eine präzise Baubeschreibung muss ausgehändigt werden
So müssen Bauunternehmen fortan Bauherren präzise Informationen zum Vorhaben aushändigen. Dazu zählen eine verständliche und detaillierte Baubeschreibung, unter anderem mit Angaben zu Art und Umfang der angebotenen Leistungen, Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Gebäudedaten und Grundrissen, sowie zum Beispiel die Genehmigungsplanung und Nachweise zur Einhaltung der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG). Häuslebauer haben von der umfänglichen Beschreibung gleich mehrere Vorteile: Sie können die Baukosten genauer kalkulieren – und damit die Höhe des Immobiliendarlehens. Unvollständige Baubeschreibungen mit einem unklaren Leistungsumfang haben in der Vergangenheit immer wieder zu Mehrkosten für Bauherren geführt – und damit nicht selten zu zusätzlichem Fremdkapitalbedarf, der für Bauherren teuer werden konnte. Die Pflicht zur Herausgabe der Bauunterlagen gilt übrigens ebenso, wenn Dritte, wie zum Beispiel Darlehensgeber, entsprechende Nachweise verlangen. Das kann der Fall sein, wenn Bauherren KfW-Darlehen einbinden und dafür die Einhaltung von Förderbedingungen nachweisen müssen.



Verbindlicher Fertigstellungstermin sorgt für mehr Planungssicherheit
Die Immobilienfinanzierung lässt sich aus einem weiteren Grund nun besser planen. Das liegt daran, dass neue Bauverträge anders als früher einen konkreten Fertigstellungstermin enthalten müssen. Kann dieser nicht genannt werden, weil zum Beispiel Genehmigungen noch fehlen, muss das Bauunternehmen zumindest angeben, wie lange die Bauphase dauern wird. Hält sich die Baufirma nicht an die Angaben beziehungsweise den Fertigstellungstermin, muss sie Schadensersatz leisten. Durch die Neuregelungen fällt es nun leichter, unterschiedliche Darlehensangebote mit Blick auf die bereitstellungszinsfreie Zeit zu vergleichen und die möglichen Kosten für die Bereitstellungszinsen zu berücksichtigen.

Nicht überall gilt das neue Recht
Doch Vorsicht: Die genannten neuen Regelungen gelten nur für die sogenannten Verbraucherbauverträge, bei denen das Bauunternehmen mit der Errichtung des Gebäudes auf dem Grundstück des Kunden beauftragt wird. Bauträgerverträge, bei denen der Käufer in ein und demselben Vertrag das Grundstück erwirbt und den Bauträger mit den Bauarbeiten beauftragt, sind von den Neuerungen nicht betroffen. Auch wenn etwa der Bauherr die Handwerker jeweils einzeln beauftragt, greifen die neuen Spielregeln nicht.



Bauherrenverbände befürworten das neue Gesetz
Die Interessenvertreter von Bauherren sehen die Gesetzesnovelle überwiegend positiv. So spricht Peter Mauel, Vorsitzender des Bauherren-Schutzbundes, von einem „großen Erfolg für den Verbraucherschutz“. Allerdings sei das neue Gesetz kein Rundum-Sorglos-Paket. So sieht der Bauherren-Schutzbund zum Beispiel weiteren Verbesserungsbedarf, wenn es um die Reklamation von Mängeln schon während der Bauphase geht: Auch nach der neuen Regelung können Bauherren ihre Ansprüche erst nach der Abnahme durchsetzen. Andere Experten stellen unter anderem heraus, dass Bauherren trotz der nun notwendigen präzisen Baubeschreibung genau prüfen müssen, welche Leistungen vereinbart sind, um nicht spätere unliebsame (und teure) Überraschungen zu erleben. Wer sich aber mit dem neuen Bauvertragsrecht befasst, kann auf vielfältige Weise profitieren – etwa bei der Planung der Finanzierung.

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