Zinskommentar Juni 2021 - EZB behält ultralockeren geldpolitischen Kurs trotz steigender Inflation bei

 Das aktuelle PEPP-Programm sorgt unter anderem weiter für niedrige Zinsen und womit die Europäische Zentralbank (EZB) die Wirtschaft über die Corona-Krise bringen möchte. Die EZB hat aus gutem Grund derzeit noch nicht über ein Auslaufen des PEPP-Programms beraten. Denn dafür sind die Aussichten noch zu unsicher und die Wirtschaft hat die Corona-Pandemie mit ihren Auswirkungen noch nicht überstanden. Deswegen ist zu erwarten, dass die Europäische Zentralbank (EZB) bei den Anleihekäufen weiter stark aktiv bleiben wird und beobachtet, wie stark sich die Konjunktur in der Eurozone wirklich entwickelt und wann das vor Pandemie-Niveau erreicht ist. Wenn sich alles wie erhofft weiterentwickelt, kann es eventuell im September 2021 erste dezente Hinweise auf künftig etwas geringer ausfallende Anleihekäufe geben. Der EZB stehen aber auch nach Ablauf des PEPP-Programms noch diverse andere Mittel zur Verfügung, um die Finanzmärkte zu stützen.

Die EZB korrigiert ihre Inflationserwartung für 2021und 2022 nach oben

Die Verbraucher müssen kurzfristig erst einmal weiterhin steigenden Preisen rechnen. Die einsetzenden Corona-Lockerungen sorgen für die Inflationsrate erst einmal weiter für ein Ansteigen und in Deutschland ist die Inflation höher als im Durchschnitt der Euro-Länder. Der starke Inflationsanstieg wird allerdings schon in 2022 deutlich abflauen, wenn der Nachholbedarf durch den Corona-Lockdown abklingt. So prognostiziert dies auch die Europäische Zentralbank (EZB). Deshalb wird die angestrebte Zwei-Prozent-Marke auch in den nächsten Jahren nicht dauerhaft erreicht werden -  geschweige denn, dass sich eine galoppierende Inflation zusammenbraut.

Aus der letzten EZB-Sitzung kann man daher ableiten, dass die EZB-Zentralbank nichts auf ihre ultralockere Geldpolitik kommen lässt und noch viel Zeit ins Land gehen wird, bis sie die Zinsen erhöht. Dieser Umstand stellt künftige Immobilienkäufer weiterhin vor die Herausforderung, einerseits Eigenkapital anzusparen und sich gleichzeitig auch in Zukunft auf teurere Immobilienpreise gefasst zu machen. Da das Angebot viel kleiner als die Nachfrage ist, wird sich daran auch so schnell nichts ändern. Auch sind in absehbarer Zeit keine Zinsanstiege zu erwarten, welche die Immobilienpreise beeinflussen könnten. In Bezug auf die Erschwinglichkeit für Wohnimmobilien hat eine neue Bundesregierung viele Stellhebel, den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern. Dies wurde leider in den letzten Jahren von der aktuellen Bundesregierung erschreckend wenig genutzt.

Wenn Immobilienpreise und Zinsen weiter steigen - Auf das müssen Käufer oder Bauherren achten

Nach dem derzeitigem Stand, müssen sich Wohneigentumsinteressenten und Baufinanzierer vor stark oder plötzlich steigenden Zinsen nicht fürchten. Deshalb sollte die voraussichtliche Entwicklung niemanden veranlassen, überstürzte Entscheidungen zu treffen. Auch wenn die Zinsen seit Anfang des Jahres leicht gestiegen sind und es weiterhin noch ein leichtes Aufwärtspotenzial gibt. Bedingt durch die Markt-Manipulation der EZB bleibt es ein historisch unfassbar günstiges Zinsniveau, welches es in dieser Form in den letzten Jahrzehnten in Deutschland noch nie gegeben hat.

Angesichts der hohen Immobilienpreise und großen Nachfrage ist Geduld notwendig, so lange nach der richtigen Immobilie zu suchen, bis man das passende Objekt zu einem fairen Kaufpreis gefunden hat. Deshalb sind für viele Baufinanzierer die Finanzierungsmodelle mit einer langen Zinsbindung absolut zu empfehlen, da sie zurzeit sehr günstig sind. Das gleiche gilt für eine höhere Anfangstilgung, mit denen Immobilienkäufer oft schnell von der ursprünglich hohen Darlehenssumme herunterkommen und die Gesamtlaufzeit des Darlehens mit den dazu gehörenden Zinszahlungen reduzieren.

Entwicklung der Bauzinsen und was ist die Prognose für die zweite Jahreshälfte?

Die Zinsen bewegen sich momentan seitwärts und bleiben dabei in einem sehr engen Korridor. Der aktuelle Top-Zins für eine 10-jährige Zinsbindung beträgt aktuell 0,73 Prozent für eine 15-jährige Darlehensfestschreibung bei 0,92 Prozent und eine 20-jährige Zinsbindung liegt bei 1,13 Prozent. Angebote einiger regionaler Finanzierungsinstitute liegen sogar noch darunter. Auch die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihen ist zuletzt wieder leicht gesunken. Der Grund dafür ist, dass die Sorgen vor einer dauerhaft stark steigenden Inflation temporär nachgelassen haben. Bis zum Jahresende ist aber wieder ein kleiner Renditeanstieg möglich. Es kann sogar sein, dass es es dann sogar eine leicht positiv rentierende 10-jährige Bundesanleihe gibt. In der Folge könnten allerdings auch die Zinsen für Baufinanzierungen sehr gemäßigt ansteigen.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: leicht fallend
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend seitwärts

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 Es steckt ein großes Energie­spar­potenzial in unseren Gebäuden, denn etwa 25 Prozent des CO2-Ausstoßes entstehen durch Gebäude und ihre Energie­versorgung. Die deutsche Bundes­regierung hat mit dem Klima­schutz­programm 2030 deshalb beschlossen, die Gebäude­förderung weiter­zu­entwickeln und noch attraktiver zu machen. Ein zentraler Punkt ist dabei, dass die zukünftige KfW-Förderung in diesem Bereich jetzt unter einem Dach zusammen­gefasst wird – als „Bundes­förderung für effiziente Gebäude (BEG)“. Die neue Förderung soll dazu beitragen, dass durch eine Kombination aus Energie­einsparung und Einsatz erneuerbarer Energien der Primär­energie­bedarf von Gebäuden bis zum Jahr 2050 um rund 80 Prozent gegenüber 2008 gesenkt wird.

Ab dem 1. Juli 2021 können Interessierte die neuen Förder­kredite und Zuschüsse der „Bundes­förderung für effiziente Gebäude (BEG)“ beantragen. Dies gilt entweder für einen Neubau oder für die Sanierung zum Effizienz­haus sowie einzelne energetische Maßnahmen. Die Förderung für Bau­begleitung wird direkt zusammen mit dem Kredit oder Zuschuss beantragt.

Neue Bundesförderung (BEG) für effiziente Gebäude ersetzt die bisherigen Förderungen

Wer vor hat in ein energie­sparendes Gebäude zu investieren, kann damit seine Energie­kosten dauerhaft senken und das Klima schützen. Wichtig für entsprechende Planungen: Im Rahmen des Klima­schutz­programmes 2030 hat die Bundes­regierung die Förderung für energie­effiziente Gebäude weiterentwickelt. Sie gilt:

• für alle Wohngebäude, z. B. für Eigentums­wohnungen, Ein- und Mehr­familien­häuser oder Wohnheime
• für alle Nichtwohngebäude, z. B. für Gewerbe­gebäude, kommunale Gebäude oder Krankenhäuser

So spielen zukünftig beim Bauen und Sanieren Nach­haltigkeit, Digitalisierung und erneuerbare Energien eine größere Rolle. Deshalb werden Maßnahmen in diesen Bereichen mit einer höheren Förderung belohnt. Ein Beispiel: Man kann bis zu 75.000 Euro Zuschuss erhalten, wenn man sein Ein­familien­haus saniert und dabei die Stufe „Effizienz­haus 40“ mit einer Erneuerbaren-Energien-Klasse erreicht. Höhere Förderung kann man auch erhalten, wenn man für das Wohn­gebäude einen individuellen Sanierungs­fahrplan erstellen lässt und vollständig umsetzen. Die KfW-Bank berücksichtigt bei Wohn­gebäuden dabei vollständig umgesetzte individuelle Sanierungs­fahr­pläne mit einer höheren Förderung. Weiterhin wird es zukünftig leichter die Förderung zu beantragen, denn es muss nur noch ein einziger Antrag gestellt werden. Darin enthalten sind auch die Fach­planung und Baubegleitung.

Fördermaßnahmen für Wohngebäude und für Nichtwohngebäude

Die neuen Förder­kredite und Zuschüsse der „Bundes­förderung für effiziente Gebäude (BEG)“ können für einen Neubau oder für die Sanierung zum Effizienz­haus sowie einzelne energetische Maßnahmen beantragt werden. Im einzelnen geht es dabei um:

• Neubau
• Sanierung von bestehenden Immobilien zu Effizienzhaus
• Einzelne energetische Maßnahmen in bestehenden Immobilien
• Baubegleitung

Die bisherigen Förderprogramme in diesem Bereich laufen zum 30. Juni 2021 aus.

Wichtig zu wissen: Zuschüsse für einzelne energetische Maßnahmen werden seitdem  01.01.2021 beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhr­kontrolle (BAFA) beantragt. Der Zuschuss Energieeffizient Sanieren – Zuschuss Brennstoffzelle (433) bleibt weiter als eigen­ständige Förderung neben der BEG bestehen.

Weitere Informationen zur neuen BEG-Förderung findet man auf der Internetseite des Bundes­ministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWi).

Zu den Förderrichtlinien des BMWi

Weitere Informationen zum BEG bei der KfW-Bank

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Zinskommentar Mai 2021 - Das Potenzial für einen Anstieg der Baufinanzierungszinsen ist begrenzt

 Die Europäische Zentralbank (EZB) bewegt sich vor ihrer nächsten geldpolitischen Sitzung im Juni 2021 auf der einen Seite in einem Spannungsfeld zwischen hohen Inflationsraten und positiven Konjunkturaussichten. Auf der anderen Seite befinden sich immer noch ganze Wirtschaftszweige im Corona-Krisenmodus und sind auf eine weitere Unterstützung angewiesen. Der weitere Kurs und die Inflationserwartungen beeinflussen die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe und somit auch die Bauzinsen, welche aktuell leicht ansteigen.

Welche weitere Entwicklung ist bei den Zinsbewegungen zu erwarten?

Die Baufinanzierungen sind in den letzten Wochen leicht teurer geworden. Der aktuelle Topzins beträgt 0,74 Prozent für eine zehnjährige Zinsbindung, im April lag er noch bei 0,61 Prozent, für eine 15-jährige Darlehensfestschreibung bei 0,99 Prozent und eine 20-jährige Zinsbindung liegt bei 1,22 Prozent. Deshalb stellt sich bei vielen Baufinanzierern die Frage: Wird sich der Anstieg fortsetzen?

Experten schätzen, dass eine weitere leichte Bewegung nach oben im Bereich des Möglichen liegt. Der Grund dazu ist, dass die Finanzmärkte aktuell und voraussichtlich noch in den nächsten Wochen ihren Blick vermehrt auf die hohe Inflation richten werden. Damit einhergehend schwingt die Erwartung von möglichen Zinserhöhungen der Zentralbanken mit, was in der Folge zu höheren Baufinanzierungszinsen führen kann. Allerdings zeichnet sich noch nicht ab, ob die Europäische Zentralbank (EZB) im Juni die Anleihekäufe im Rahmen des Pandemie-Programms PEPP nachjustieren wird. Wenn sie beispielsweise ankündigen sollte, das Tempo wieder zu drosseln, dann würde dies zinssteigernd wirken. Nach heutigem Stand ist aber davon nicht auszugehen, den Fachleute rechnen kurzfristig mit keiner Veränderung. Denn es ist aktuell weder eine Aufstockung notwendig, noch kann mit einen relevanten Rückgang der Ankäufe gerechnet werden.

Wenn die Zinsen für Baufinanzierungen weiter steigen - mit welchen Ausmaß müssen Baufinanzierer kalkulieren?

Das Aufwärtspotenzial für die Bauzinsen ist ausgesprochen eingeschränkt - auch längerfristig gesehen ist nur wenig Luft nach oben. Denn zum einen bleibt die Geldflut durch das PEPP-Programm noch bis mindestens nächstes Frühjahr bestehen und Experten halten sogar eine Verlängerung für möglich. Denn die Wirtschaft im Euroraum wird bis Ende 2022 brauchen, um wieder das Vorkrisenniveau zu erreichen. Und so lange manipulieren die Anleihekäufe und andere Maßnahmen der Zentralbanken den Zins massiv nach unten. Außerdem wird die Inflationsdynamik im nächsten Jahr wieder abflauen. Damit wird der Druck, die Zinsen zu erhöhen für die Zentralbanken wieder nachlassen.

Welche Folgen haben die steigenden Zinsen für eine Immobilienfinanzierung?

Obwohl sich ein leichter Anstieg bemerkbar macht, befinden wir uns immer noch ein extrem niedrigen Zinsniveau im historischen Vergleich. Auch wenn diese Bewegung sich noch weiter nach oben bewegen sollte, sind keine massiven Auswirkungen auf den Finanzierungsmarkt oder die Nachfrage zu erwarten. Ein Anstieg von 0,2 oder 0,3 Prozentpunkten beim Zinssatz führt zwar zu leicht höheren Kosten oder einer längeren Dauer der Gesamtlaufzeit des Darlehens. Ein Aus für eine machbare Baufinanzierung bedeutet dies aber nicht. Denn nicht die Zinskosten sind der limitierende Faktor, sondern das Angebot der Immobilien zu angemessenen Preisen. Aktuell verschärft beispielsweise der Mangel an Holz und anderen Baumaterialien hauptsächlich beim Neubau die Situation zusätzlich.

Warnungen vor steigender Inflation - Ab wann muss die EZB den Leitzins wieder anheben?

Die aktuelle Nervosität der Marktteilnehmer sollte nicht überbewertet werden, die aufgrund des kurzfristigen deutlichen Inflationsanstiegs von einem Eingreifen der Zentralbanken ausgehen. Die derzeitigen höheren Inflationsraten treten in diesem Jahr nur temporär auf, verursacht durch den "Corona-Nachholbedarf" aus 2020 und einigen Sonderfaktoren wie die CO2-Bepreisung. Aus heutiger Sicht wird die Dynamik des Inflationsanstiegs im Jahr 2022 aller Wahrscheinlichkeit nach wieder zurückgehen und deshalb steht die EZB derzeit nicht unter Druck, mit geldpolitischen Maßnahmen gegenzusteuern. Unter Zugzwang würde sie erst geraten, wenn es zu einem nachhaltigen und signifikanten Überschreiten der 2-Prozent-Marke kommt. Dies wird im nächsten Jahr nicht der Fall sein. Die Europäische Zentralbank (EZB) überarbeitet gerade ihre Strategie, um möglichst spät handeln zu müssen. Blickt man auf die USA, so ist eine wesentlich stärkere Inflation zu beobachten. Durch die strategische Ausrichtung der amerikanischen Notenbank, kann diese die aktuelle Phase erst einmal beobachten, ohne gleich gegensteuern zu müssen. Derzeit gilt die Aussage der Federal Reserve System (Fed) noch, die Zinsen bis 2023 nicht zu erhöhen.

Wie sind die aktuellen Forderungen nach einer Straffung der Geldpolitik einzuschätzen?

Betriebswirtschaftlich ist es verständlich, dass Vertreter aus der Bankbranche grundsätzlich ein Interesse an höheren Zinsen haben, denn diese wirken sich tendenziell positiv auf ihre Ertragsbilanz aus. Von der EZB erhalten die Banken aber inzwischen für deren Negativzinspolitik über das TLTRO-Programm quasi Zinssubventionen, beziehungsweise Transferzahlungen in ihre Bilanzen als Kompensation. Forderungen nach einer kurzfristigen Reaktion der EZB auf eine vermutlich nur einige Monate andauernde Phase der Inflation von mehr als 2 Prozent sehen Experten skeptisch. Der daraus resultierende Effekt wäre nur eine Verunsicherung des Finanzmarktes. Eine umsichtige, langfristig denkende und agierende EZB bringt mehr Vertrauen für alle Finanzmarktteilnehmer, als wenn sie auf kurzfristige politische Forderungen mit Aktionismus reagiert.

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Zinskommentar April 2021 - EZB-Entscheidungen sind mitverantwortlich für die Immobilienpreisentwicklung

 Die Europäische Zentralbank (EZB) macht bei der Umsetzung des Pandemie-Notfall-Programms PEPP weiter kräftig Tempo und setzt die Anleihekäufe fort und hält damit an dem im März 2021 beschlossenen Kurs weiter fest. Sie möchte damit einen Anstieg der Zinsen der Staatsanleihen der Euro-Länder verhindern und weiterhin für günstige Finanzierungsbedingungen sorgen. Doch was bedeutet dies für die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen und wie sind die weiteren Aussichten?

Christine Lagarde hält an aktuellem finanzpolitischen EZB-Kurs fest

Die EZB versucht mit allen Mitteln, die EU-Staaten gut durch die Pandemie zu manövrieren und pumpt dafür immer mehr Geld in die Finanzmärkte. Unter den Fachleuten wirft dies mittlerweile die Frage auf, welche Erfolgsaussichten und Konsequenzen wird dies haben?
Es gibt kaum etwas dagegen zu sagen, dass das PEPP-Programm zur Unterstützung der europäischen Wirtschaft zurzeit absolut notwendig. Gepaart mit klugen Investitionsstrategien, könnte es für einen kräftigen und nachhaltigen Aufschwung sorgen, was man an den USA gerade als Paradebeispiel verfolgen kann. Wenn es aber darum geht, dem Inflationsziel näher zu kommen, so haben sich die Geldfluten bisher als wenig wirksam  erwiesen.

Dies ist keine neue Erkenntnis und war auch schon vor Beginn der Corona-Pandemie zu beobachten. Der aktuelle Anstieg der Inflation ist vorwiegend auf temporär wirkende Sonderfaktoren zurückzuführen,  wie beispielsweise die CO2-Abgabe in Deutschland. Die Europäische Zentralbank (EZB) muss einerseits die hochverschuldeten EU-Staaten weiter mit immer neuen Finanzspritzen am Leben halten. Andererseits beißt sich allerdings die Katze damit selber in den Schwanz: Den durch die indirekte Staatsfinanzierung und künstlich gedrosselten Zinsen sind die EU-Länder immer noch vom Reformdruck entlastet und bleiben in existenzieller Weise immer mehr auf die EZB-Hilfen angewiesen.

Welche Auswirkungen wird die EZB-Strategie und die aktuellen Wirtschaftsaussichten auf die Baufinanzierungszinsen haben?

Nachdem die Baufinanzierungszinsen vor ein paar Wochen leicht nach oben gegangen sind, so pendelten sie sich weiter auf dem immer noch extrem niedrigen Zinsniveau wieder ein. Der Top-Zins für ein 10-jähriges Baudarlehen beträgt aktuell 0,61 Prozent, für eine 15-jährige Darlehensfestschreibung bei 0,93 Prozent und eine 20-jährige Zinsbindung liegt bei 1,19 Prozent. Durch die unveränderte EZB-Politik bleibt das Aufwärtspotenzial der Bauzinsen weiter sehr gering, denn die Anleihekäufe verhindern deutlichere Zinsanstiege. So ist im Laufe des Jahres 2021 mit einer deutlichen wirtschaftlichen Erholung und auch mit einer zunehmenden Inflation zu rechnen. Dies kann zur Folge haben, dass die Baufinanzierungszinsen kurzfristig etwas ansteigen werden. Das Ausmaß und Länge dieses Anstiegs wären allerdings begrenzt, denn die Anleihekäufe wirken dem entgegen und für das Jahr 2022 gehen Experten wieder von einer abflauenden Inflation aus. Aus heutiger Sicht werden bis Ende des Jahres 2021 die Zinsen vermutlich weiter auf dem historisch niedrigem Niveau bleiben und sich nur geringfügig bewegen.

Kann der kürzliche Anstieg der Bauzinsen dazu führen, dass es jetzt schwieriger wird, eine Baufinanzierung zu erhalten?

Nach der bisherigen langen Phase, in der die Zinsen kaum eine Regung zeigten, hat der kürzliche leichte Anstieg einige Baufinanzierer überrascht. Aber Entwarnung: Die Bauzinsen sind immer noch extrem günstig und die sehr überschaubaren Schwankungen werden für niemanden den Ausschlag zuungunsten einer machbaren Baufinanzierung geben. Die Banken achten bei ihrer Kalkulation für eine Darlehensvergabe auf eine nachhaltige und langfristige Finanzierbarkeit. Für einen Finanzierungsvorschlag ist es deshalb aus Sicht der Finanzierungsinstitute ohnehin wichtig, dass theoretisch ein deutlich höherer Zinssatz durch den Baufinanzierer tragbar ist. Deshalb werden diese leichten Bewegungen niemandem einen Strich durch die Planung des eigenen Immobilienprojektes machen, solange dieses solide kalkuliert ist.

Wie entwickeln sich die Immobilienmärkte weiter und welchen Einfluss hat die EZB?

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat an den starken Verteuerungen von Immobilien bis hin zu regionalen Übertreibungen durchaus ihren Anteil. Denn seit Jahren manipuliert die EZB die Zinsen und drückt sie auf ein Minimum, um den EU-Problemländern den Finanzierungsdienst der Staatshaushalte zu gewährleisten. In dieser Folge fehlen sichere Anlagealternativen und es wird sehr viel Kapital auf der Suche nach einer attraktiven Rendite in die Immobilienmärkte gelenkt. Eine Abkehr von dieser Entwicklung ist leider nicht abzusehen, denn alle Rahmenbedingungen sprechen für eine Fortsetzung dieser Preisspirale. Denn das Finanzierungsumfeld bleibt weiterhin sehr günstig und Wohnraum ist begehrt.

Zumal der Zuzug nach Corona wieder an Dynamik gewinnen wird, neue Lebens- und Arbeitskonzepte den Trend zu mehr Wohnfläche beschleunigen werden und auch durch steigende Lebenserwartungen und mehr Singlehaushalte der Wohnraum knapp bleiben wird. Eine Abhilfe kann hier beispielsweise der rigorose Abbau von bürokratischen Hürden sein, die massive Beschleunigung von Bautätigkeiten sowie eine Reform der Grunderwerbsteuer.

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Bei der Eigenheim-Finanzierung flexibel agieren – gerade im Hinblick auf die aktuelle Situation

 Die Corona-Pandemie sorgt bei uns allen immer wieder für neue Herausforderungen. Da gibt es Kurzarbeit, Verdienstausfälle oder einen Jobverlust. Auch bei der Finanzierung der eigenen vier Wände sollte dies mit in die Planung einfließen. Eine aktuelle Planung einer Baufinanzierung sollte deshalb so flexibel wie möglich gestaltet werden.

Im Leben läuft nicht immer alles nach Plan

Diese Redewendung bekommt in der derzeitigen Corona-Situation eine ganz neue Bedeutung. So können Kurzarbeit, Krankheit oder Jobverlust zu finanziellen Engpässen führen, wodurch auch eine Eigenheimfinanzierung gefährdet werden kann. Deshalb sollten Betroffene zeitnah bei einem nahendem Engpass das Gespräch mit ihrer finanzierenden Bank, Sparkasse oder ihrem Berater suchen, damit der Traum von den eigenen vier Wänden nicht platzt. Um bei Bedarf angemessen reagieren zu können, sollte die Baufinanzierung von Anfang an flexibel gestaltet werden.

Zu den wichtigsten Maßnahmen gehören:

• die Tilgungsraten anpassen
  Die Änderung der Tilgungshöhe gehört zu den wesentlichen Stellschrauben für Baufinanzierer. Viele Finanzierungsinstitute bieten die Flexibilität, die zwei oder drei Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung zulässt. Dadurch kann die Rate schnell um ein paar hundert Euro erhöht oder gesenkt werden.
• eine Ratenpause einlegen
  Eine Bank kann auf Wunsch eines Darlehensnehmers bei finanziellen Engpässen einer Ratenpause zustimmen. Aufgrund der Corona-Situation räumte der Gesetzgeber bei einer finanziellen Notlage bis Ende Juni 2020 sogar einen Anspruch darauf ein – im schlimmsten Fall kann das auch wieder nötig werden. Ohne triftigen Grund, bzw. entsprechender Situation sollte man eine Stundung aber nicht nutzen, denn durch die Ratenpause wird die Kreditlaufzeit verlängert. Dies liegt daran, dass die gestundeten Zahlungen an das Ende der Vertragslaufzeit angehängt werden.
• durch Sondertilgungen Zinskosten sparen
  Sonderzahlungen ermöglichen eine Flexibilität in eine andere Richtung. Damit können Baufinanzierer die Darlehenslaufzeit verkürzen, sparen Zinsen und reduzieren ihr Finanzierungsrisiko. Viele Banken räumen die Möglichkeit ein, einmal im Jahr bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme in den Finanzierungsvertrag einzuzahlen. Gegen einen Zinsaufschlag sind oft auch höhere Sonderzahlungsrechte möglich.
• das Darlehen vorzeitig auflösen
  Bei einer Baufinanzierung kommt grundsätzlich nach zehn Jahren eine weitere flexible Komponente dazu, denn dann greift das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB. Dann kann unter der Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist vom Darlehensnehmer ohne eine Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung der Finanzierungsvertrag auflöst werden. Das lohnt sich, wenn man in einen günstigeren Kreditzins wechseln möchte oder mittels Abfindung oder Erbschaft das Darlehen vorzeitig tilgen möchte. Ein Musterbrief steht hier zur Verfügung.

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Zinskommentar März 2021 - Die EZB beschleunigt die Anleihekäufe und schießt mit Kanonen auf Spatzen?

 Vor der EZB-Zinssitzung herrschte schon im Vorfeld eine gewisse Nervosität: Denn nachdem zuletzt sowohl die Renditen der Staatsanleihen als auch die Inflationsraten stark stiegen, gab es mehrere besorgte Wortmeldungen von EZB Ratsmitgliedern. Sie forderten eine entschiedene Bekämpfung dieser Entwicklung - mit einer stärkeren Inanspruchnahme des Pandemie-Notfallprogramms PEPP oder sogar dessen Aufstockung. Die EZB-Präsidentin Christine Lagarde beugt sich daraufhin dem Handlungsdruck in der Notenbanksitzung vom März, in dem sie das Tempo der Anleihekäufe erhöht. So wird ein noch größerer Teil der rund eine Billion Euro ungenutzter Aufkäufe im nächsten Quartal deutlich schneller in den Markt gepumpt als bisher geschehen.

Der Renditeanstieg der Staatsanleihen sorgt für eine Gefährdung für die Wirtschaft oder „Doping für die Zinskurve“?

Diese Entscheidung ist für Experten, nicht nachvollziehbar, denn der Renditeanstieg der 10-jährigen Staatsanleihen um 0,3 Prozentpunkte ist im historischen Kontext verschwindend gering. Und noch immer rentierten die Anleihen negativ - eine absolute Ausnahmesituation in den letzten Jahrzehnten. Was wir gesehen haben, ist lediglich eine Zuckung in der Zinskurve und keine besorgniserregende Entwicklung. Dass die Europäische Zentralbank (EZB) auf diese marginale Schwankung so dezidiert reagiert, halten Fachleute für übertrieben - Christine Lagarde lässt sich aus deren Sicht zu sehr von den Markterwartungen treiben.

Statt mit Kanonen auf Spatzen zu schießen, hätte sie eher Ruhe bewahren sollen und sich weiter auf das EZB-Inflationsziel fokussieren sollen. Für den Ruf nach immer weiteren EZB-Hilfen haben Experten mittlerweile nur noch wenig Verständnis.  Denn die Zinsen sind immer noch historisch so niedrig und deshalb ist die Forderung der Fachleute: Anstatt ständig mit dem Finger auf die Notenbanken zu zeigen, müssen die Staaten irgendwann auch mal mit Fiskalpolitik und Reformen etwas für den Aufschwung tun. Denn die Europäische Zentralbank (EZB) hat mit der Geldwertstabilität eigentlich einen gänzlich anderen Auftrag und mit einer angestrebten Inflation von aktuell nahe zwei Prozent ein ganz anderes Ziel.

Was sind die Auswirkung der Marktentwicklung auf die Immobilienzinsen

Während die Verbraucherdarlehen stärker an den Leitzins gekoppelt sind, werden die Zinskonditionen für Immobiliendarlehen hauptsächlich von der Rendite der Bundesanleihen beeinflusst. Deshalb sind mit dem Anstieg der Bundesanleihen in den letzten Wochen auch die Baufinanzierungskonditionen beispielsweise im Schnitt um rund 0,2 Prozentpunkte bei einer 10-jährigen Zinsfestschreibung angestiegen. Der Top-Zins für 10-jährige Baudarlehen ist davon auch leicht betroffen und liegt nun bei 0,49 Prozent, für eine 15-jährige Darlehensfestschreibung bei 0,85 Prozent und eine 20-jährige Zinsbindung ging auf 1,02 Prozent. Trotz der aktuellen Ankündigung der EZB halten Experten es tendenziell für möglich, dass sich diese Entwicklung weiter fortsetzt. Durch das bereits eingepreiste PEPP-Programm und dessen jetzige temporär beschleunigte Nutzung, kann es zu Schwankungen bei den Baufinanzierungszinsen kommen.

Die Erwartung einer steigenden Inflation beherrscht aber immer noch die Finanzmärkte. Daraus ergibt sich, dass die Marktteilnehmer mit weiterhin steigenden Anleiherenditen und mit anziehenden Zinsen rechnen. Daher ist es möglich, dass bei der zehnjährigen Bundesanleihe die Rendite in naher Zukunft wieder ein positives Vorzeichen hat. Dies werde zwar auch die Finanzierungszinsen für Immobilien beeinflussen, allerdings rechnen Experten dennoch nicht mit einem massiven Zinsanstieg. Denn aus Sicht der Fachleute werde die noch lange andauernde Intervention der EZB von den Marktteilnehmern nicht ausreichend wahrgenommen. Denn die massiven Anleihekäufe der Europäischen Zentralbank (EZB) sorgen noch auf lange Sicht dafür, dass die Aufwärtsbewegung  abgedämpft wird.

Vorreiter USA bei Inflation und Zinsanstieg?

Die EZB-Chefin Christine Lagarde hat in der Sitzung vom 11. März 2021 die offizielle Inflationsprognose der EZB nach oben angepasst und sieht diese für dieses Jahr bei 1 auf 1,5 Prozent. Da Prognosen, vor allem wenn sie die Zukunft betreffen, bekanntlich sehr schwierig sind, gehen deshalb auch die Vorhersagen bei der Teuerungsrate auseinander. So wollen Fachleute dieses Thema nicht wieder aufleben lassen, denn bei den Deutschen gilt dies als  Schreckgespenst. Einig ist man sich aber, dass die Inflation im Blick behalten werden muss. Derzeit ist aber keine unmittelbare Gefahr in Sicht. Fest steht allerdings, dass zuletzt in Deutschland die Teuerungsrate angestiegen ist. Auch im Euro-Raum gab es einen Anstieg und zwar stärker als dies prognostiziert wurde. Dazu kommt, dass es ein weiteres Aufwärtspotenzial gibt, zumal die Vergleichswerte aus dem Jahr 2020 sehr gering sind.

Bei der Nachhaltigkeit dieser temporären Steigerungen sind die Fachleute jedoch ausgesprochen skeptisch. Für das Jahr 2022 geht die EZB beispielsweise von einer gedämpften Dynamik im Vergleich zu diesem Jahr aus. Daher ist an eine Straffung der Geldpolitik und daraus resultierender stark steigender Zinsen nicht zu erwarten. Dies gilt besonders mit dem Blick auf die USA, denn im Vergleich zu Europa nehmen sich dort die Inflationsaussichten eher bescheiden aus.

In vielen wirtschaftsrelevanten Punkten sind die Vereinigten Staaten der europäischen Union voraus. So arbeitet beispielsweise die neue Regierung unter Joe Biden lautlos wie effizient. Dabei geht es nicht nur um die Impfkampagne, welche mit einem rasanten Tempo voran schreitet, sondern auch um ein riesiges Konjunkturpaket in der Höhe von knapp zwei Billionen US-Dollar, das vom US-Parlament gerade verabschiedet wurde. Hieraus ist mit einem deutlich stärkeren Inflationsanstieg zu rechnen. Allerdings hat die Federal Reserve System (Fed) ihre Strategie bereits im vergangenen Jahr neu ausgerichtet und wird auch Inflationsraten von über zwei Prozent zulassen, ohne sofort mit einer geldpolitischen Maßnahme zu reagieren. Solange der US-Arbeitsmarkt nicht in Richtung Vollbeschäftigung tendiert, hat die Fed keinen Grund, von ihrer Aussage abzuweichen. Finanzexperten leiten daraus die Prognose ab: Keine Zinserhöhung vor 2023.

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Zinskommentar Februar 2021 - Die Inflationssteigerung hat nur einen schwachem Einfluss auf die Bauzinsen

Für die Baufinanzierungszinsen herrschen momentan impulslose Zeiten, denn sie orientieren sich hauptsächlich an der Rendite von 10-jährigen Bundesanleihen, welche sich seit fast einem dreiviertel Jahr kaum von der Stelle bewegen. Die Schwankung der 10-jährigen Bundesanleihe ist nur gering und findet in einem sehr engen und sehr niedrigen Bereich zwischen -0,40 und -0,65 Prozent statt. In deren Folge bleiben auch die Zinsen für Immobiliendarlehen im Keller und das auch nur mit einer geringen Volatilität. Der Top-Zins für eine 10-jährige Zinsfestschreibung beträgt aktuell 0,49 Prozent.

Wann werden die Immobilienzinsen wieder steigen?

Auch für die kommenden Wochen ist von keiner signifikanten Veränderung des Zinsniveaus auszugehen. Denn woher sollte die Bewegung auch kommen? Für einen deutlichen Zinsanstieg abseits der üblichen geringfügigen Schwankungen fehlen die entsprechenden  Impulse. Denn zunächst gilt es mit massiven Hilfspaketen die Wirtschaft zu stützen und dann den Konsum wieder anzukurbeln. Daraus kann man ableiten, dass bis auf Weiteres die Immobilienfinanzierungen phänomenal günstig bleiben. Auch für Anschlussfinanzierer, bei denen die aktuelle Zinsbindung auslaufe oder deren Verträge bereits seit 10 Jahren bestünden, können massiv von Zinsersparnissen bei aktuellen Umschuldungen profitierten.

Es ist denkbar, dass es im zweiten Halbjahr 2021 einen leichten Anstieg der Bauzinsen geben kann. Denn für eine anziehende Inflation sprächen aktuell mehrere Argumente: So wirkt preistreibend nicht nur die zunehmende Geldmenge, welche von den Notenbanken in die Finanzmärkte gedrückt werden, sondern auch die europäischen und nationalen Konjunkturprogramme in einer bisher nie dagewesener Höhe. Zudem hat ein größerer Teil der Bevölkerung in Deutschland keine direkten monetären Nachteile durch die Corina-Pandemie. Dennoch wurde in den letzten Monaten deutlich weniger konsumiert: Dadurch ist die Sparquote Ende 2020 auf ein Rekordniveau von 20 Prozent des Nettoeinkommens gestiegen, da für viele Konsumausgaben wie Urlaub usw. kaum Ausgaben erfolgen.

Wenn die Konsumlust der Sparer nach dem Lockdown wieder überproportional ansteigt, wird sich die Konjunktur wieder sehr schnell erholen. Allerdings wird die erwartete Preissteigerung laut Fachleuten nur einen verhältnismäßig schwachen Einfluss auf die Zinsen haben. Die frühere Logik, dass wenn die Inflation zunimmt, auch die Zinsen entsprechend steigen war einmal. Denn durch die Anleihekäufe der Europäische Zentralbank (EZB) ist der Markt manipuliert und mildert die eigentlich folgerichtige Zinsentwicklung künstlich ab oder verhindert sie gleich ganz.

Muss die EZB bei ihren Maßnahmen nachsteuern?

Für die Europäische Zentralbank (EZB) sieht die Situation derzeit so aus, dass sie in einer selbst gestellten Falle steckt. Zwar ist ihre superexpansive Geldpolitik notwendig, um die Finanzmärkte der EU-Mitgliedsstaaten zu stabilisieren. Gleichzeitig hat sie damit eine Abhängigkeit vom billigen Geld geschaffen. Der Nachteil ist neben der immensen  Verschuldung auch der mangelnde Reformdruck auf die Nationalstaaten. Wenn die EZB über massive Anleihekäufe und die Europäische Union (EU) über Transferzahlungen für Konjunkturpakete einen Staat finanziert, stellt sich die Frage, warum dieser dann noch den schmerzhaften Weg über strukturelle Reformen gehen sollte, um seine Wettbewerbsfähigkeit zu stärken. Der Abruf von EU-Geldern ist zwar an die Nachhaltigkeit der Investitionsprojekte geknüpft, allerdings ist aufgrund der akuten Auswirkungen der Corona-Pandemie aber ein schnelles und gelegentlich improvisiertes Handeln gefragt.

Daraus ergibt sich, dass das kurzfristige Ziel der Krisenbewältigung nicht unbedingt gleichbedeutend mit einer langfristigen Verbesserungen der Wirtschaftsstrukturen einhergeht. Dass der Ausweg aus der seit mehreren Jahren erfolgten Geldflut kein leichter sein wird, versteht sich von selbst: Fakt ist, dass aufgrund der drastisch gestiegenen Schulden sich nur sehr wenige EU-Staaten höhere Zinsen leisten könnten. Auch für Anleger ist Verlässlichkeit und Planbarkeit elementar. Viele Optionen habe die EZB nach Meinung von Experten daher nicht: Um die Märkte zu stabilisieren, werden die Notenbanken ihre Programme über einen sehr langen Zeitraum aufrecht erhalten und sie nur langsam zurückfahren. So hätte ein moderater Zinsanstieg auch keinen signifikanten Einfluss auf die Immobilienpreise. Dennoch erwarten die Marktteilnehmer von der Europäische Zentralbank (EZB) eine langfristig vorbereitete und klare Kommunikation, dass die Unterstützung endlich ist und die EU-Staaten selbst für ihre Wettbewerbsfähigkeit verantwortlich sind.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend steigend
mittelfristig: schwankend seitwärts
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