Für Vermieter spielt der örtliche Mietspiegel eine wichtige Rolle für den Werbungskostenabzug

 Wer an Freunde oder Bekannte vergünstigt vermieten möchte, muss sich für die steuerliche Absetzbarkeit der Werbungskosten ein bisschen mit den Vorgaben des Finanzamtes vertraut machen. Es gibt für den Steuerabzug von Werbungskosten in dieser Konstallation bestimmte Grenzen. Allerdings können Vermieter von einem aktuellen Bundesfinanzhof-Urteil profitieren.

Für die Absetzbarkeit von Werbungskosten bei der Vermietung an Freunde oder Verwandte gibt es Vorgaben

Will man eine Immobilie an Freunde oder Verwandte vergünstigt vermieten, kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich ein voller Abzug der Werbungskosten geltend gemacht werden. Wenn mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete angesetzt werden, sind die Werbungskosten in jedem Fall voll abzugsfähig, so die Einschätzung von Steuerexperten. Wird dagegen nur die Hälfte oder weniger der ortsüblichen Miete angesetzt, sind die Werbungskosten lediglich auch nur anteilig ansetztbar. Für den Bereich dazwischen, also zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist ein vollständiger Werbungskostenabzug möglich, wenn sich aus der Vermietung nach der notwendigerweise zu erstellenden Totalüberschussprognose langfristig ein Gewinn ergibt.

Für den Vergleich gilt die ortsübliche Miete

Über die Frage, welcher Wert als ortsübliche Marktmiete für diesen Vergleich heranzuziehen ist, gibt es jedoch immer wieder Steit. Denn dieser Wert entscheidet darüber, ob die vorgegebenen Prozentsätze unter- oder überschritten werden. Dazu hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die ortsübliche Marktmiete vorrangig auf der Basis des örtlichen Mietspiegels zu ermitteln ist (Az.: IX R 7/20). Im verhandelten Fall hatte das Finanzamt zum Vergleich die Miethöhe vergleichbarer Wohnungen im selben Vermietungsobjekt des steuerpflichtigen Vermieters herangezogen.  Dadurch kam es zu einer Unterschreitung der relevanten Grenze und zog die Kürzung der Werbungskosten nach sich. Der Vermieter wehrte sich allerdings dagegen erfolgreich, denn bei Zugrundelegung des örtlichen Mietspiegels war keine Kürzung der Werbungskosten vorzunehmen.

Der unterste Wert kann herangezogen werden

Dies bedeutet im Ergebnis, dass Vermieter und Mieter eine geringere Miete vereinbaren können, als dies für ähnliche Wohnungen im gleichen Haus verlangt wird. Denn nicht die anderen Wohnungen seien als Vergleichsmaßstab heranzuziehen, sondern der entsprechende Mietspiegel. Dabei darf der untere Wert der jeweiligen Spanne aus dem Mietspiegel als Vergleichsgröße angesetzt werden. Als ortsübliche Marktmiete ist die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung unter Einbeziehung der Spannen des örtlichen Mietspiegels zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten zu verstehen.

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Zinskommentar September 2021 - EZB bleibt bei Nullzins und eine Leitzinsanhebung verbleibt weiterhin in weiter Ferne

 Die letzte EZB Sitzung am 9. September 2021 wurde von den Marktteilnehmern mit Spannung erwartet, denn angesichts der immer weiter steigenden Inflation wurden Stimmen lauter, die ein Ende der Anleihekäufe forderten. Die EZB-Chefin Christine Lagarde ist allerdings auf diesem Ohr taub, denn sie ändert bis auf weiteres nichts an der aktuellen ultralockeren Geldpolitik und pumpt weiter Geld in die Finanzmärkte. Deshalb werden in absehbarer Zukunft keine größeren Schwankungen an den Zinsmärkten zu erwarten sein und auch die Anhebung des Leitzinses verbleibt damit in weiter Ferne.

Eine Grundsatzentscheidungen zum Anleihekaufprogramm PEPP wurde von der EZB verschoben

An den bisherigen Planungen der Europäische Zentralbank (EZB) zum 1,85 Billionen schwere Pandemieprogramm PEPP gibt es weiter keine Änderungen. Mit dem PEPP unterstützt die EZB die europäische Wirtschaft nur noch ein halbes Jahr, bis Ende März 2022. Wie es dann weiter geht - ob es ein abruptes Ende oder ein sukzessives Abschmelzen der Käufe geben wird, ob das Programm fortgesetzt oder in andere Maßnahmen überführt wird - bleibt somit weiterhin unklar. Dass es noch immer keine Entscheidungen zu Dauer und Umfang von PEPP gibt, überrascht Finanzmarktexperten nicht. Denn mit dem Blick auf die Stabilisierung der Wirtschaft verfolgt Christine Lagarde weiter ihren Kurs der ruhigen Hand. Die Wirtschaft erholt sich zwar nach und nach von der Corona-Auswirkungen. Solange aber ungewiss ist, in welchem Ausmaß die Delta-Variante des Coronavirus und die derzeitigen globalen Lieferengpässe Auswirkungen auf die europäischen Märkte haben, hält die Europäische Zentralbank (EZB) sich alle Optionen offen. Dabei bleibt es bei dem im März 2021 beschlossenen signifikant höheren Tempo die Anleihekäufe zurückzunehmen. Im Anschluss an die EZB Ratssitzung im September verkündete Christine Lagarde, den Umfang gegenüber den beiden letzten Quartalen moderat zu reduzieren.

Der Leitzins wird noch lange bei 0 Prozent bleiben

Besonders relevant ist für Anleger und Finanzierer der EZB-Leitzins, welcher von der EZB weiterhin nicht antastet wird. Dieser liegt seit März 2016 bei 0 Prozent, was dem niedrigsten Niveau seit der Euro-Einführung 1999 entspricht. Der Leitzins hat zwar nur einen mittelbaren Einfluss auf die Baufinanzierungszinsen, er wirkt sich aber direkt auf Anlagestrategien sowie Sparzinsen aus und damit auf die Möglichkeit zu einem Vermögensaufbau für die Verbraucher. Ein Nullzins bedeutet besonders bei einer stark steigenden Inflation eine langfristig deutliche Entwertung des gesparten Geldes. Gleichzeitig ist aber der Leitzins auch ein wirkungsvolles Instrument, um der Inflation entgegenzuwirken. Das heißt, wenn die Europäische Zentralbank (EZB) den Zinssatz erhöht, zu dem sie den angeschlossenen Kreditinstituten Geld verleiht, verteuern sich die Kredite und damit die Investitionen insgesamt. In dessen Folge geht die Nachfrage zurück, ebenso wie die Teuerungsraten.

Allerdings ist der Leitzins aber nur eines von mehreren Instrumenten für eine Notenbank, die Inflation abzudämpfen. Experten sehen dies auch nicht als das erste Mittel der Wahl an. Denn bevor die EZB die Zinsen erhöht, wird noch viel Zeit ins Land gehen, so die Experten-Prognose. Denn wenn sich  die Europäische Zentralbank (EZB) tatsächlich aus der Politik des billigen Geldes verabschieden möchte, müsste zunächst das Herunterfahren des PEPP-Programms auf der Agenda stehen. Dazu kommt, dass auch das Ende des seit 2015 bestehenden Programms zum Ankauf von Vermögenswerten (APP) zur Disposition stehen müsste. Dass ein Fahrplan zum Ausstieg aus dem PEPP noch nicht einmal verbal vorbereitet wird, macht wieder einmal klar, dass noch lange mit der Nullzinspolitik gerechnet werden muss. Für Sparer mit einem Schwerpunkt auf Zinspapiere ist das besonders bitter. Eine Abhilfe schafft hier nur das Sparen in Produktivvermögen, d.h. Aktienorientierte Anlagen.

Wie wirkt sich dies alles auf die Entwicklung der Bauzinsen aus?

Die Möglichkeit, das Anleihekauftempo wieder zu drosseln, bedeutet keinen Kurswechsel der EZB. Denn bereits im August 2021 sind die Käufe mit rund 65 Millionen Euro gegenüber bisher 87,6 Mio im Juli 2021 geringer ausgefallen. Diese Ankündigung ist deshalb eher als eine geringfügige Anpassung und nicht als Einstieg in den Ausstieg zu verstehen, so die Meinung von Experten. Deshalb wird auch nicht erwartet, dass davon Impulse an die Zinsmärkte ausgehen. Die Zinsen werden auch in den nächsten Wochen auf einem ausgesprochen niedrigen Niveau bleiben, was ebenso für die Konditionen für Baufinanzierungen gilt. In den letzten Wochen haben sie sich diese schwankend seitwärts bewegt, nachdem sie im Juli 2021 in Folge der Neuausrichtung der EZB-Strategie gefallen sind. So liegen die günstigsten Angebote für ein 10-jähriges Baudarlehen schon bei 0,51 Prozent, für eine 15-jährige Darlehensfestschreibung liegen diese bei 0,81 Prozent und eine 20-jährige Zinsbindung ist derzeit ab 1,10 Prozent zu haben.

Mit tendenziell stärker steigenden Baufinanzierungszinsen rechnen Fachleute erst wieder, wenn über den Ausstieg aus dem Pandemie-Anleihekaufprogramm Klarheit besteht. Denn es ist noch keine ausgemachte Sache, dass das Anleihekaufprogramm  (PEPP) zum derzeit anvisierten Termin endet. Es ist auch eine Erweiterung von PEPP entweder über den März 2022 oder über die momentan gesetzte Höhe hinaus ein durchaus denkbares Szenario. Denn seit März 2020 ist das PEPP in zwei Schritten von ursprünglich 750 Milliarden Euro auf 1,85 Billionen Euro aufgestockt worden. Wenn man die Eingangs beschriebene Beharrlichkeit von Christine Lagarde genau betrachtet, dann besteht durch aus eher die Möglichkeit der Ausweitung als die der Reduzierung.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: leicht steigend
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend seitwärts

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KFW – Befristete Ausnahmeregelungen anlässlich der Flutkatastrophe 2021 für Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) 261/262/263, 461/463
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KFW - Befristete Ausnahmeregelungen anlässlich der Flutkatastrophe 2021 für Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) 261/262/263, 461/463

 Im Juli 2021 hat die Flutkatastrophe in verschiedenen Regionen in Deutschland schwere Schäden verursacht. Um den von der Flutkatastrophe Betroffenen beim Wiederaufbau zu helfen, werden ergänzend zum Aufbauhilfegesetz 2021 Sonderregelungen bei der Beantragung einer Förderung aus der BEG gewährt. Diese gelten für alle Antragsteller, deren Gebäude aufgrund des Hochwassers / Starkregens beschädigt bzw. zerstört wurden. Um als betroffene Gebäude gelten zu können, müssen diese in Gebieten liegen, die von den zuständigen Behörden der Länder bzw. Kommunen als betroffene Gebiete der Flutkatastrophe vom Juli 2021 anerkannt und dokumentiert sind. Nähere Informationen zur räumlichen Abgrenzung dieser Gebiete werden auf den Internetseiten zur BEG bereitgestellen, sobald sie verfügbar sind.

Worum geht es bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)

Mit der BEG werden energetische Einzelmaßnahmen sowie energetische Komplettsanierungen und energieeffiziente Neubauten von Wohn- und Nichtwohngebäuden gefördert, die einen höheren energetischen Standard gegenüber dem Ursprungszustand des beschädigten bzw. zerstörten Gebäudes aufweisen. Hierdurch sollen Investitionen im Rahmen des Wiederaufbaus gefördert werden, welche in Einklang mit den Klimazielen der Bundesregierung stehen.

Abweichend zu den BEG-Förderrichtlinien Einzelmaßnahmen (EM), Wohngebäude (WG) und Nichtwohngebäude (NWG) gelten für Betroffene der Flutkatastrophe vom Juli 2021 befristet bis zum 30. Juni 2023 folgende Ausnahmeregelungen:

1. Vorhabensbeginn
   Betroffene können bereits vor Antragstellung bei der KfW mit den Baumaßnahmen vor Ort beginnen. Diese Ausnahme gilt für alle Fälle, bei denen der Abschluss von Liefer- und Leistungsverträgen bzw. Baubeginn ab dem 12. Juli 2021 erfolgt ist. Eine Antragstellung bei der KfW muss bis spätestens zum 30. Juni 2023 (Antragseingang bei der KfW) erfolgen.
2. Regelung für Verschlechterungsverbot in EBS
   Neue Investitionen in Gebäude, bei denen frühere Investitionen bereits mit den BEG-Vorgänger-programmen Energieeffizient Bauen und Sanieren (EBS) gefördert wurden, können im Rahmen der BEG gefördert werden. Eine anteilige Rückforderung der gewährten EBS-Förderung für frühere Investitionen erfolgt nicht, wenn Fristen (z.B. zur Mindestnutzungsdauer) nicht eingehalten wurden.
3. Kumulierungsgrenzen
   Mit der BEG können die Sanierungs- bzw. Wiederaufbaukosten gefördert werden, die darauf beruhen, dass statt des bisherigen Standards ein höherer energetischer Standard erreicht wird. Hierbei gelten folgende Regelungen zur Förderquote:
   Eine Kumulierung der BEG-Förderung mit anderen öffentlichen Mitteln zur Bekämpfung der Flut-schäden und für den Wiederaufbau von Gebäuden ist bis zur Einhaltung einer Förderquote von insgesamt 80 Prozent (in Härtefällen von maximal 100 Prozent der förderfähigen Kosten) der im Rahmen der BEG förderfähigen Kosten möglich. Bei Überschreitung des Grenzwertes wird die BEG-Förderung ggfs. bis zur Einhaltung dieser Schwelle gekürzt. Nähere Informationen zu Härtefallregelungen werden wir bekannt geben, sobald Einzelheiten dazu feststehen.
   Beispiel:
   1. • Wenn die Wiederherstellungskosten eines beschädigten Gebäudes zum bisherigen (ggf. ungedämmten) Status quo durch Wiedererrichtung von (Außen-)Mauern, Fenstern, Türen, Ersetzung der bisherigen Heizungsanlagen etc. 100.000 Euro kosten, werden im Regelfall 80 Prozent der Wiedererrichtungskosten, d. h. 80.000 Euro, über Hilfen auf der Basis des Aufbauhilfegesetzes 2021 kompensiert.
      • Falls bei der Wiedererrichtung statt des bisherigen Status quos ein höherer energetischer Standard erreicht wird (z. B. durch Dämmung des gesamten Hauses, Einbau einer EE-Heizungsanlage und eine Lüftungsanlage mit Wärmetauscher etc.) und die Kosten auf insgesamt 150.000 Euro steigen, können in Kumulation mit der Hilfen auf der Grundlage des Aufbauhilfegesetzes 2021 und der BEG maximal 80 Prozent von 150.000 Euro, d. h. im Ergebnis bis zu 120.000 Euro Förderung gewährt werden.
        In diesem Beispiel besteht für eine Förderung durch die BEG, über die Schadenskompensation der Fluthilfe hinaus, die Möglichkeit bis zu 40.000 Euro Förderung zusätzlich zur Fluthilfe zu gewähren (120.000 Euro - 80.000 Euro Fluthilfe). Sollte die BEG-Förderung einen Tilgungszuschuss bzw. Zuschuss von über 40.000 Euro vorsehen (z.B. bei Sanierung zu einem EH 55 EE beträgt der Tilgungszuschuss/Zuschuss 45 Prozent von 150.000 Euro), muss die Förderung dann auf max. 40.000 Euro gekürzt werden.
4. Nachweise
   Die Hausbank hat sich bei Inanspruchnahme der Ausnahmeregelung davon zu überzeugen und in den Kreditunterlagen zu dokumentieren, dass es sich bei dem Antragsteller um einen Betroffenen im Sinne des Aufbauhilfegesetzes 2021 handelt. Die KfW behält sich eine Überprüfung im Rahmen von Stichproben vor. Die mit der Antragstellung verbundenen Angaben für die dargelegten Ausnahmen können so erfolgen, als ob die geltenden allgemeinen BEG-Richtlinien eingehalten werden. Alle weiteren Regelungen der BEG-Richtlinien EM, WG und NWG bleiben von den Ausnahmeregelungen unberührt.

Mehr Informationen können hier abgerufen werden:
www.kfw.de/inlandsfoerderung/KfW-Hochwasser-Hilfe/

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Quelle: KfW-Bank

Zinskommentar August 2021 - US-Notenbank Fed steht vor Straffung ihrer Geldpolitik und die Baufinanzierungszinsen bleiben im Abwärtstrend

 Die Europäische Zentralbank (EZB) hat mit ihrem neuen Inflationsziel die derzeitige ultralockere Geldpolitik untermauert, in deren Folge auch die Baufinanzierungszinsen wieder gesunken sind. Bei der US-amerikanischen Notenbank Federal Reserve System (Fed) klingen die Töne bereits etwas anders. Die Federal Reserve System (Fed) steht durch die hohen Inflationsraten und soliden Arbeitsmarktzahlen vor einer Straffung ihres geldpolitischen Kurses. Diese Kennzahlen sprechen für eine baldige Reduzierung des massiven Anleihekaufprogramms der US-Notenbank. Da die Inflation auch in Deutschland steigt, soll nachfolgend die aktuelle Entwicklung und deren Auswirkungen auf  die Immobilienfinanzierungen betrachtet werden.

Ist der amerikanische Weg zum Ausstieg aus den Anleihekäufen ein Vorbild für die EZB?

Die US-amerikanische Zentralbank Fed diskutiert derzeit über den Ausstieg aus der ultralockeren Geldpolitik. Bei den Notenbänkern macht sich schon seit längerem die Mehrheit für ein Abschmelzen der Anleihekäufe stark, was aus den Sitzungsprotokollen der letzten Sitzungen hervorgeht. Die Argumente für eine geldpolitische Straffung sind vor allem die Kombination aus einer sich festigenden hohen Inflation und einer weiterhin positiven Arbeitsmarktentwicklung. Joe Bidens massive Konjunkturprogramme haben offensichtlich für eine schnelle Erholung aus der Corona-Krise gesorgt. Deshalb ist es an der Zeit, einerseits den richtigen Zeitpunkt zu finden, die Geldhähne wieder zu zudrehen und auf der anderen Seite mit Fingerspitzengefühl und weitsichtiger Kommunikation zu agieren, um keine Unruhe an den Finanzmärkten zu provozieren.

Experten gehen davon aus, dass die Federal Reserve System (Fed) noch in diesem Jahr mit einer Ankündigung aufwarten wird, wann sie ihre Anleihekäufe drosseln wird. Die Entscheidung wird sich aber nicht spürbar auf die europäischen Finanzmärkte auswirken, denn diese erwarten diesen Schritt und haben ihn bereits einkalkuliert. Auch als Signal an die EZB wird sie nicht fungieren, dafür findet die EZB noch zu unsichere wirtschaftliche Bedingungen im Euro-Raum vor. Vergessen sollte man nicht, dass die Ankündigung, die Anleihekäufe zurückzufahren, den ersten tatsächlichen Reduktionen voraus geht. Bis die Kaufprogramme beendet sind, vergeht in der Regel ein Jahr. Erst anschließend ist auch die Erhöhung der Leitzinsen möglich.

Ist eine galoppierende Inflation zu erwarten?

Einige Marktbeobachter blicken auch in Deutschland mit Argusaugen auf die Entwicklung der Inflation. So lagen in der zweiten Jahreshälfte des Jahres 2020 die Raten durchweg unter einem Prozent, im Dezember 2020 sank die Inflationsrate sogar auf null. Im Januar 2021 dagegen stieg die Inflation im Vergleich zum Vorjahresmonat dann sprunghaft auf zwei Prozent an und aktuell beträgt sie 2,1 Prozent, wobei es sich um die Kerninflation handelt. Wenn man die Preisentwicklungen von Energie- und Lebensmittelpreisen mit einrechnet, dann müssen die Verbraucher eine Teuerungsrate von 3,8 Prozent im Vergleich zum Juli 2020 in Kauf nehmen,  bzw. zahlen. Laut Experten ist dabei noch Luft nach oben dabei und die Inflationsrate noch in Richtung fünf Prozent klettern. Dies ist für Verbraucher nicht unbedingt erfreulich, denn viele Dinge des täglichen Bedarfs werden temporär zum Teil deutlich teurer, ohne dass das Einkommen mitwächst.

Bei der Erschwinglichkeit von Immobilien ist von der derzeitigen Inflation aber noch nichts direkt zu spüren. Hier gilt es weiterhin: Ob und wie gut sich Privatpersonen Wohneigentum leisten können, hängt vor allem von der Einkommensentwicklung, den Kaufpreisen und den Bauzinsen ab. Und alle diese Faktoren reagieren nicht auf kurzfristige und vorübergehende Inflationsbewegungen wie wir sie zurzeit haben. Für Fachleute wird die Inflation im Jahr 2022 wieder deutlich nachlassen - zumal die Vergleichsbasis dann ein starkes Jahr 2021 sein wird und nicht, wie jetzt, ein ausgesprochen konjunkturschwaches Pandemie-Jahr mit reduzierten Mehrwertsteuersätzen. Das gilt auch für die Kerninflation im Euro-Raum, die aktuell bei 0,9 Prozent stagniert und damit deutlich unter dem EZB-Ziel von zwei Prozent.

Bei den Baufinanzierungszinsen ist der Aufwärtstrend zunächst gestoppt

Die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung haben sich in den letzten Wochen wieder leicht nach unten bewegt. So beginnen die günstigsten Angebote für ein 10-jähriges Baudarlehen schon bei 0,52 Prozent, für eine 15-jährige Darlehensfestschreibung liegen diese bei 0,82 Prozent und eine 20-jährige Zinsbindung ist ab 1,05 Prozent zu haben. Dass die Zinsen für Immobilienfinanzierungen gesunken sind, führen Fachleute vor allem auf die im Juli 2021 verkündete neue Strategie der Europäischen Zentralbank zurück. Denn in der ersten Jahreshälfte sind die Baufinanzierungszinsen bedingt durch die Corona-Impfkampagne und positive Konjunkturaussichten noch leicht gestiegen.

Diesen vorsichtigen Aufwärtstrend hat die Europäische Zentralbank (EZB) mit ihrer neuen Beurteilung des Inflationsziels erst einmal abgewürgt. Denn damit wurde den Finanzmärkten zu verstehen gegeben, dass sie auch bei Inflationsraten jenseits von zwei Prozent den eingeschlagenen Pfad des Gelddruckens so bald nicht verlassen wird. Dieser Effekt wird auch noch in der näheren Zukunft anhalten und für eine Seitwärtsbewegung der Zinsen sorgen. Deshalb haben Immobilienkäufer auf diesem niedrigen Niveau genügend Puffer, eine Finanzierung in Ruhe zu planen, sofern sie nicht von einem Verkäufer unter Zeitdruck gestellt sind. Auch der mittelfristigen Zinsentwicklung kann man aus heutiger Sicht gelassen entgegen sehen: Denn der Druck auf die EZB durch die steigende Inflation wird zunehmen. Die Europäische Zentralbank (EZB) wird aber weiter für ein künstlich niedriges Zinsumfeld sorgen, wodurch es zwar auch wieder zu höheren Baufinanzierungszinsen kommen kann, aber nur mit einer flauen Dynamik und einem geringem Aufwärtspotenzial.

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Zinskommentar Juli 2021 - EZB ändert ihre Strategie beim Inflationsziel und Lieferengpässe beim Baumaterial sorgen für Preissteigerungen auf dem Bau

 Die Europäische Zentralbank (EZB) hat mit einer neuen Strategie ihren Handlungsspielraum für das Inflationsziel erheblich erweitert. Auch wenn Christine Lagarde betont, dass die Änderung nicht ganz so exzessiv wie die der Federal Reserve System (Fed) ausfällt, so ist diese aber dennoch immens. Denn die EZB ist nun nicht mehr gezwungen, ab einer Inflationsrate von zwei Prozent einzuschreiten, sondern kann zukünftig temporär höhere Raten tolerieren, ohne dass sofort gegengesteuert werden muss.

Zum einen legitimiert die Europäische Zentralbank (EZB) damit alle aktuell eingesetzten geldpolitischen Instrumente für die Zukunft, unabhängig von eventuellen Krisensituationen. Zum anderen ist der Boden bereitet für neue, bisher noch nicht eingesetzte Maßnahmen, um eine gewünschte Geldflut noch weiter zu verstärken. Denn die Stellschraube über den Leitzins, der ohnehin schon bei null Prozent liegt, reicht ganz offensichtlich nicht mehr aus, um das Inflationsziel nachhaltig zu erreichen. Für Fachleute ist dies ein erneutes „whatever it takes“, nur dieses Mal nicht für die Euro-Rettung, sondern um die Inflation mittelfristig auf zwei Prozent zu bringen. In ihrer EZB-Ratssitzung im Juli 2021 wurde die Politik des billigen Geldes noch einmal bekräftigt.

Was für Auswirkungen hat die aktuelle EZB Entscheidung für die Immobilienmärkte und die Bauzinsen

Durch die EZB-Strategieänderung ist die Anhebung des Leitzinses in noch weitere Ferne gerückt und die Inflation wird durch die Änderung gestärkt. Damit werden verzinsliche Anlageformen wie Sparbücher, Festgelder, Lebensversicherungen oder Anleihen weiter an Attraktivität verlieren. Dagegen werden Sachwerte wie Immobilien oder Aktien weiter profitieren. Deshalb ist zu erwarten, dass es eine anhaltende oder sogar verstärkte Nachfrage nach Immobilien geben wird, beispielsweise für die Altersvorsorge oder Wertsicherung von Vermögen. Auf den Punkt gebracht: Die EZB leistet auch in Zukunft einen relevanten Beitrag dazu, dass die Immobilienpreise auch in den kommenden Jahren weiter steigen werden. So wird auch die Gefahr von Übertreibungen hierdurch nicht kleiner. Solange jedoch die Zentralbanken langfristig als manipulativer Spieler im Markt aktiv mitwirken, droht keine akute Blasenbildung.

Häuslebauer und Immobilienkäufer bekommen Lieferengpässe beim Baumaterial und Preissteigerungen zu spüren

Die Corona-Pandemie bleibt für Häuslebauer und Immobilienkäufer in vielerlei Hinsicht marktbestimmend. Die Preissteigerung für Baumaterial hatte in den letzten Monaten, unter anderem wegen den Corona bedingten Lieferengpässen, deutlich zugelegt. Die Konjunkturaussichten haben sich in den vergangenen Wochen weiter aufgehellt, auch wenn diese mit Blick auf neue Virusvarianten und Lockdowns sich jedoch auch wieder eintrüben könnten. Die amerikanische Notenbank Federal Reserve System (Fed) will die Leitzinsen bis Ende 2023 in voraussichtlich zwei Schritten erhöhen. Die Europäische Zentralbank (EZB) beurteilt die aktuelle Wirtschafts- und Inflationsentwicklung indes trotz der aktuell positiven Vorzeichen vorsichtiger und stellt vorerst keine Zinswende in Aussicht.

Die Anleiherenditen sinken wieder und was bedeutet dies für die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen

Die Renditen der Bundesanleihen, welche als wichtige Messlatte für die Immobilienfinanzierung gelten, zeichnen die vorsichtig optimistische Marktlage der vergangenen Monate nach. Die Nachfrage nach den als sicher geltenden Papieren ist geringer als vor einigen Monaten. Dies hat das Zinsniveau etwas angehoben, was auch Baufinanzierer zu spüren bekommen. So bleiben die Zinsen für Baufinanzierungen auf einem absolut niedrigen Niveau. Nachdem es in der ersten Jahreshälfte eine leichte Aufwärtsbewegung gegeben hat, sind die Bauzinsen in den letzten Wochen wieder gesunken. So beträgt der Top-Zins für ein 10-jähriges Darlehen aktuell nur 0,49 Prozent, für eine 15-jährige Darlehensfestschreibung bei 0,86 Prozent und eine 20-jährige Zinsbindung liegt bei 1,06 Prozent. Die Tendenz wird sich voraussichtlich in den nächsten Wochen fortsetzen, denn die EZB hat mit der Neuausrichtung ihrer Strategie den Zinsen bis auf Weiteres das Aufwärtspotenzial genommen. Wer eine Erst- oder Anschlussfinanzierung benötigt, kann also weiterhin historisch günstige Zinsen erwarten und muss mit Schwankungen nur in einem sehr engen Korridor rechnen.

Wie sieht die Perspektive zum Jahreswechsel und die Prognose für 2022 aus?

Der Strategiewechsel der EZB bringt für Fachleute die These auf, dass sich die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe wohl auf absehbare Zeit wieder aus dem negativen Bereich herausbewegen wird. In der Folge bleiben die Baufinanzierungszinsen weiterhin extrem niedrig und das mit hoher Wahrscheinlichkeit auch langfristig. Preistreibenden Entwicklungen wie steigenden Inflationserwartungen und positiven wirtschaftlichen Aussichten stehen die massiven Gelddruckmaschinen der EZB gegenüber und diese wurden gerade noch einmal mit neuen Druckerpatronen bestückt. Die EZB-Chefin Christine Lagarde lässt sich von ihrem Kurs nicht abbringen, die Finanzmärkte zu stützen. So drosselt sie weder das Tempo der Anleihekäufe im Rahmen des Notfallprogramms PEPP, noch lässt sie sich bezüglich eines möglichen Endes unter Druck setzen. Auch in der letzten EZB-Sitzung wollte sich Christine Lagarde nicht auf ein Ausstiegsszenario aus dieser ultralockeren Politik festlegen.

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Zinskommentar Juni 2021 - EZB behält ultralockeren geldpolitischen Kurs trotz steigender Inflation bei

 Das aktuelle PEPP-Programm sorgt unter anderem weiter für niedrige Zinsen und womit die Europäische Zentralbank (EZB) die Wirtschaft über die Corona-Krise bringen möchte. Die EZB hat aus gutem Grund derzeit noch nicht über ein Auslaufen des PEPP-Programms beraten. Denn dafür sind die Aussichten noch zu unsicher und die Wirtschaft hat die Corona-Pandemie mit ihren Auswirkungen noch nicht überstanden. Deswegen ist zu erwarten, dass die Europäische Zentralbank (EZB) bei den Anleihekäufen weiter stark aktiv bleiben wird und beobachtet, wie stark sich die Konjunktur in der Eurozone wirklich entwickelt und wann das vor Pandemie-Niveau erreicht ist. Wenn sich alles wie erhofft weiterentwickelt, kann es eventuell im September 2021 erste dezente Hinweise auf künftig etwas geringer ausfallende Anleihekäufe geben. Der EZB stehen aber auch nach Ablauf des PEPP-Programms noch diverse andere Mittel zur Verfügung, um die Finanzmärkte zu stützen.

Die EZB korrigiert ihre Inflationserwartung für 2021und 2022 nach oben

Die Verbraucher müssen kurzfristig erst einmal weiterhin steigenden Preisen rechnen. Die einsetzenden Corona-Lockerungen sorgen für die Inflationsrate erst einmal weiter für ein Ansteigen und in Deutschland ist die Inflation höher als im Durchschnitt der Euro-Länder. Der starke Inflationsanstieg wird allerdings schon in 2022 deutlich abflauen, wenn der Nachholbedarf durch den Corona-Lockdown abklingt. So prognostiziert dies auch die Europäische Zentralbank (EZB). Deshalb wird die angestrebte Zwei-Prozent-Marke auch in den nächsten Jahren nicht dauerhaft erreicht werden -  geschweige denn, dass sich eine galoppierende Inflation zusammenbraut.

Aus der letzten EZB-Sitzung kann man daher ableiten, dass die EZB-Zentralbank nichts auf ihre ultralockere Geldpolitik kommen lässt und noch viel Zeit ins Land gehen wird, bis sie die Zinsen erhöht. Dieser Umstand stellt künftige Immobilienkäufer weiterhin vor die Herausforderung, einerseits Eigenkapital anzusparen und sich gleichzeitig auch in Zukunft auf teurere Immobilienpreise gefasst zu machen. Da das Angebot viel kleiner als die Nachfrage ist, wird sich daran auch so schnell nichts ändern. Auch sind in absehbarer Zeit keine Zinsanstiege zu erwarten, welche die Immobilienpreise beeinflussen könnten. In Bezug auf die Erschwinglichkeit für Wohnimmobilien hat eine neue Bundesregierung viele Stellhebel, den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern. Dies wurde leider in den letzten Jahren von der aktuellen Bundesregierung erschreckend wenig genutzt.

Wenn Immobilienpreise und Zinsen weiter steigen - Auf das müssen Käufer oder Bauherren achten

Nach dem derzeitigem Stand, müssen sich Wohneigentumsinteressenten und Baufinanzierer vor stark oder plötzlich steigenden Zinsen nicht fürchten. Deshalb sollte die voraussichtliche Entwicklung niemanden veranlassen, überstürzte Entscheidungen zu treffen. Auch wenn die Zinsen seit Anfang des Jahres leicht gestiegen sind und es weiterhin noch ein leichtes Aufwärtspotenzial gibt. Bedingt durch die Markt-Manipulation der EZB bleibt es ein historisch unfassbar günstiges Zinsniveau, welches es in dieser Form in den letzten Jahrzehnten in Deutschland noch nie gegeben hat.

Angesichts der hohen Immobilienpreise und großen Nachfrage ist Geduld notwendig, so lange nach der richtigen Immobilie zu suchen, bis man das passende Objekt zu einem fairen Kaufpreis gefunden hat. Deshalb sind für viele Baufinanzierer die Finanzierungsmodelle mit einer langen Zinsbindung absolut zu empfehlen, da sie zurzeit sehr günstig sind. Das gleiche gilt für eine höhere Anfangstilgung, mit denen Immobilienkäufer oft schnell von der ursprünglich hohen Darlehenssumme herunterkommen und die Gesamtlaufzeit des Darlehens mit den dazu gehörenden Zinszahlungen reduzieren.

Entwicklung der Bauzinsen und was ist die Prognose für die zweite Jahreshälfte?

Die Zinsen bewegen sich momentan seitwärts und bleiben dabei in einem sehr engen Korridor. Der aktuelle Top-Zins für eine 10-jährige Zinsbindung beträgt aktuell 0,73 Prozent für eine 15-jährige Darlehensfestschreibung bei 0,92 Prozent und eine 20-jährige Zinsbindung liegt bei 1,13 Prozent. Angebote einiger regionaler Finanzierungsinstitute liegen sogar noch darunter. Auch die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihen ist zuletzt wieder leicht gesunken. Der Grund dafür ist, dass die Sorgen vor einer dauerhaft stark steigenden Inflation temporär nachgelassen haben. Bis zum Jahresende ist aber wieder ein kleiner Renditeanstieg möglich. Es kann sogar sein, dass es es dann sogar eine leicht positiv rentierende 10-jährige Bundesanleihe gibt. In der Folge könnten allerdings auch die Zinsen für Baufinanzierungen sehr gemäßigt ansteigen.

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BEG-Förderung bei der KfW startet - Neue Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) Programme 261, 262, 263, 461, 463

 Es steckt ein großes Energie­spar­potenzial in unseren Gebäuden, denn etwa 25 Prozent des CO2-Ausstoßes entstehen durch Gebäude und ihre Energie­versorgung. Die deutsche Bundes­regierung hat mit dem Klima­schutz­programm 2030 deshalb beschlossen, die Gebäude­förderung weiter­zu­entwickeln und noch attraktiver zu machen. Ein zentraler Punkt ist dabei, dass die zukünftige KfW-Förderung in diesem Bereich jetzt unter einem Dach zusammen­gefasst wird – als „Bundes­förderung für effiziente Gebäude (BEG)“. Die neue Förderung soll dazu beitragen, dass durch eine Kombination aus Energie­einsparung und Einsatz erneuerbarer Energien der Primär­energie­bedarf von Gebäuden bis zum Jahr 2050 um rund 80 Prozent gegenüber 2008 gesenkt wird.

Ab dem 1. Juli 2021 können Interessierte die neuen Förder­kredite und Zuschüsse der „Bundes­förderung für effiziente Gebäude (BEG)“ beantragen. Dies gilt entweder für einen Neubau oder für die Sanierung zum Effizienz­haus sowie einzelne energetische Maßnahmen. Die Förderung für Bau­begleitung wird direkt zusammen mit dem Kredit oder Zuschuss beantragt.

Neue Bundesförderung (BEG) für effiziente Gebäude ersetzt die bisherigen Förderungen

Wer vor hat in ein energie­sparendes Gebäude zu investieren, kann damit seine Energie­kosten dauerhaft senken und das Klima schützen. Wichtig für entsprechende Planungen: Im Rahmen des Klima­schutz­programmes 2030 hat die Bundes­regierung die Förderung für energie­effiziente Gebäude weiterentwickelt. Sie gilt:

• für alle Wohngebäude, z. B. für Eigentums­wohnungen, Ein- und Mehr­familien­häuser oder Wohnheime
• für alle Nichtwohngebäude, z. B. für Gewerbe­gebäude, kommunale Gebäude oder Krankenhäuser

So spielen zukünftig beim Bauen und Sanieren Nach­haltigkeit, Digitalisierung und erneuerbare Energien eine größere Rolle. Deshalb werden Maßnahmen in diesen Bereichen mit einer höheren Förderung belohnt. Ein Beispiel: Man kann bis zu 75.000 Euro Zuschuss erhalten, wenn man sein Ein­familien­haus saniert und dabei die Stufe „Effizienz­haus 40“ mit einer Erneuerbaren-Energien-Klasse erreicht. Höhere Förderung kann man auch erhalten, wenn man für das Wohn­gebäude einen individuellen Sanierungs­fahrplan erstellen lässt und vollständig umsetzen. Die KfW-Bank berücksichtigt bei Wohn­gebäuden dabei vollständig umgesetzte individuelle Sanierungs­fahr­pläne mit einer höheren Förderung. Weiterhin wird es zukünftig leichter die Förderung zu beantragen, denn es muss nur noch ein einziger Antrag gestellt werden. Darin enthalten sind auch die Fach­planung und Baubegleitung.

Fördermaßnahmen für Wohngebäude und für Nichtwohngebäude

Die neuen Förder­kredite und Zuschüsse der „Bundes­förderung für effiziente Gebäude (BEG)“ können für einen Neubau oder für die Sanierung zum Effizienz­haus sowie einzelne energetische Maßnahmen beantragt werden. Im einzelnen geht es dabei um:

• Neubau
• Sanierung von bestehenden Immobilien zu Effizienzhaus
• Einzelne energetische Maßnahmen in bestehenden Immobilien
• Baubegleitung

Die bisherigen Förderprogramme in diesem Bereich laufen zum 30. Juni 2021 aus.

Wichtig zu wissen: Zuschüsse für einzelne energetische Maßnahmen werden seitdem  01.01.2021 beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhr­kontrolle (BAFA) beantragt. Der Zuschuss Energieeffizient Sanieren – Zuschuss Brennstoffzelle (433) bleibt weiter als eigen­ständige Förderung neben der BEG bestehen.

Weitere Informationen zur neuen BEG-Förderung findet man auf der Internetseite des Bundes­ministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWi).

Zu den Förderrichtlinien des BMWi

Weitere Informationen zum BEG bei der KfW-Bank

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Quelle: KfW-Bank