Zinskommentar März 2015 - Auswirkungen der EBZ Anleihekäufe auf Finanzierungszinsen

Seit dem 09.03.2015 hat die Europäische Zentralbank ihr lange angekündigtes und vor einiger Zeit präzisiertes Anleihe-Kaufprogramm gestartet. Aktuell ist von einer Befristung bis September 2016 die Rede und der Kauf soll monatlich Schuldentitel im Wert von 60 Milliarden Euro betragen. Hintergrund dieser Aktion ist die Erhöhung der Bankenliquidität, sowie die bessere Performance der Kreditvergabe an Unternehmen und Privatkunden. Ob das Prinzip aufgeht und die Wirtschaft angekurbelt wird, lässt sich derzeit noch nicht mit klarer Tendenz sagen. Fakt ist, dass diese Maßnahmen nicht minder an der Wertminderung des Euro beteiligt sind und so nicht bei jedermann auf Akzeptanz stoßen.

Finanzierungszinsen sind rückläufig
Die EZB hat einen Nebeneffekt im Fokus, der die Anlagenkäufe aus dem Euroraum ablenken und verstärkt auf den Dollarraum konzentrieren soll. Diese Praktik wird den Euro weiter schwächen und ihn als ultimative Weichwährung präsentieren. Die Maßnahme würde die europäische Wirtschaft stärken, meint Draghi und solle die Nachfrage nach Waren europäischer Unternehmen außerhalb der Eurozone antreiben. Die Pfandbriefrenditen und die Rendite deutscher Staatsanleihen sind weiter gesunken. Doch für Baufinanzierer und Immobilien-Kreditnehmer hat dies eine durchaus positive Tendenz. Mit einer 10- jährigen Zinsbindung kann sich eine Baufinanzierung derzeit mit einer Senkung von 0,6 Prozent im Vergleich zum Status vor 6 Monaten präsentieren. Die günstigen Angebote der Baufinanzierung sind eine unverkennbare Sondersituation, die aus der Staatsschuldenkrise und den Maßnahmen der EZB entstanden ist und sie werden sich langfristig auch wieder erhöhen.

Zukunftsprognosen - worauf darf man warten?
Mit einer 10 jährigen Zinsbindung ist der Kreditnehmer erst einmal sicher und kann sich vor einer Zinserhöhung schützen. Doch der Ausblick auf die Prognosen zur Anschlussfinanzierung kommen weniger rosig einher. Anhand verschiedener Beispiele zeigt sich, dass die Niedrigverzinsung nicht primär positive Auswirkungen mit sich bringt. Je höher die offene Restschuld ist und je günstiger sich die aktuelle Rate der Baufinanzierung zeigt, umso stärker wird die Ratenhöhe in der Anschlussfinanzierung ansteigen. Bisher liegen noch keine konkreten Zahlen, wohl aber Vermutungen vor. In 10 Jahren könnte anstelle von einem Prozent wieder eine Performance dominieren, die dem Kreditnehmer eine vierprozentige Verzinsung abverlangt und so zu einer enormen Ratenerhöhung führt.

Lösungsmöglichkeiten zur Reduzierung der Restschuld oder schelleren Rückzahlung des Darlehens
Als wichtigste Empfehlung gilt, dass möglichst keine der bisher standardisierten Zinsbindung von 10 Jahren gewählt werden sollte. Als Darlehensnehmer sollte man sich die niedrigen Zinsen längerfristig sichern. Der Aufschlag zwischen einer 10-jährigen und einer 20-jährigen Zinsbindung liegt ca. nur bei 0,5 bis 0,8 Prozent. Durch die niedrigen Zinsen können Finanzierungskunden von vornherein eine höhere Tilgung vereinbaren. Es sollten mindestens 2 Prozent sein, wobei ein höherer Prozentwert noch besser wäre. Dadurch sinkt die Restschuld und dass bei historisch niedrigen monatlichenen Zinsraten. Auch die Sondertilgungsoptionen bieten die Möglichkeit der Darlehensredzierung und die Kreditnehmer profitieren langfristig durch den Zinseszinseffekt davon. Nach wie vor gilt, auch bei günstiger Verzinsung muss genau kalkuliert werden.

Tendenz: kurzfristig: leicht sinkend
langfristig: seitwärts schwankend


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Zinskommentar Februar 2015 – Ankauf von Staatsanleihen im Fokus der EZB

Bereits seit Jahresende wird es erwartet und nun erfolgte die Bestätigung. Die letzte Ratssitzung der EZB diente dazu, das Kaufprogramm für Staatsanleihen und andere Wertpapiere aus der Eurozone näher zu beleuchten. Monatlich 60 Milliarden Euro sollen von März 2015 bis September 2016 in den Kauf fließen und den jeweiligen Kapitalanteilen der EZB an den Mitgliedsstaaten anlehnen.

Lockerung im Finanzkreislauf - welche Folgen?
Der Finanz Kreislauf lockert sich und eine Anregung der Wirtschaft soll als Folge eintreten. Das in Umlauf befindliche Geld der Zentralbank erhöht sich und soll primär in die Wirtschaft und an Unternehmen fließen. Ob sich die Darlehensoptionen tatsächlich verbessern oder ob eine Änderung ausbleibt, ist derzeit noch abzuwarten und kann mit keiner klaren Tendenz benannt werden. Mario Draghi sorgt sich um die Inflationsdynamik der Eurozone, was die Entscheidung der EZB für die geldpolitische Maßnahme in Form der Anleihenkäufe begünstigte. Eine anhaltende Deflation soll abgewendet und die Inflationsrate in Richtung des Ziels von 2 Prozent bewegt werden. Der Verbraucher bemerkte im Dezember eine Senkung der Verbraucherpreise, die auch an der Wirtschaft nicht spurlos vorbeiging und zum Jahresende ein negatives Ergebnis bescherte. Kritiker der EZB gehen mit Überzeugung davon aus, dass das Kaufprogramm in Kombination mit dem Leitzins von 0.05 Prozent kaum eine Wirkung zeigen wird. Auch die Befürchtung, dass die zusätzlichen Mittel lediglich im Aktien- und Immobilienmarkt einen Aufschub bringen und nicht beim Verbraucher oder bei Unternehmen ankommen, zählt derzeit zu den heiklen Themen.

Positive Tendenzen durch mehr Geld im Umlauf?
Wenn es nach den Kritikern geht, bleiben positive Aspekte vollständig aus und eine Änderung des Wirtschaftsmarktes ist nicht in Aussicht. Baufinanzierer müssen ebenfalls keine Änderung befürchten, da sich der Ankauf von Staatsanleihen in keiner Form auf die Zinsen für Pfandbriefe oder ein Baudarlehen auswirken. Bauzinsen sanken weiter und wurden in der letzten Ratssitzung der EZB als Beschluss mit zehnjähriger Festschreibung behandelt. Zu Beginn des Februars zeigte sich der Zinssatz mit einer Höhe von 1.06 Prozent und war dementsprechend überzeugend. Weiter bleibt es abzuwarten, ob das mehr zur Verfügung stehende Geld in der realen Wirtschaft ankommt und nicht nur den Banken und Finanzinstituten, sondern in erster Linie den produzierenden Unternehmen, sowie unter dem Strich auch den Verbrauchern in Form von Krediten und günstigen Darlehen zugute kommt. Bisher ist keine positive Veränderung diesbezüglich zu beobachten.

Weiter historisch niedrige Baufinanzierungszinsen
Für Baufinanzierungsinteressenten bieten die ansprechenden Zinskonditionen auch die Möglichkeit, sich langfristige Zinsbindungen über 20 Jahre und darüber hinaus sichern zu können. So kann man sich gegen Zinssteigerungen absichern und über einen langen Zeitraum seine Zins- und Tilgungskosten sicher planen. Diese Möglichkeit für die Nutzung des aktuell niedrigen Zinsniveaus bietet sich natürlich auch für Haus- und Wohnungsbesitzer mit einer bereits bestehenden Finanzierungen. Wenn das Baudarlehen in den nächsten 12 bis 60 Monaten ausläuft, kann man mit einem Forward-Darlehen die aktuellen Zinsen für die Zukunft absichern.

Tendenz:
kurzfristig: seitwärts
langfristig: seitwärts schwankend


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Silikon-Fugen kann man selbst erneuern

Wenn sich Schimmel in dunklen Flecken auf Silikonfugen bildet, müssen diese erneuert werden. Wie das geht, erklärt die DIYAcademy in Köln. Zuerst wird mit der feststehenden Klinge eines „Fugenhai-Silikonentferners" der schimmlige Dichtstoff aus den Fugen gekratzt. Hartnäckige Silikonreste lassen sich mit Silikon-Entferner beseitigen.

Dann werden die betroffenen Stellen mit einem Schwamm oder Lappen und etwas Spiritus gereinigt, um Überreste des Dichtstoffs und des Silikonentferners zu beseitigen. Um eine saubere und gerade Fuge zu erhalten, sollten die Fugenränder abgeklebt werden. Nun geht es an den „Neuaufbau" der Silikonfuge. Dabei wird bei der eingelegten Silikonpatrone in der Halterung leicht auf den Dosierhebel gedrückt, bis das Silikon heraustritt. Der Dichtstoff ist gleichmäßig und ohne Absetzen in die Fuge zu füllen. Zuletzt wird überschüssige Dichtmasse langsam mit einem Fugenglätter abgezogen.

Zinskommentar Januar 2015 – EZB sorgt weiter für niedrige Baufinanzierungszinsen

Im Dezember hat die EZB die Wachstumsaussichten und Inflationsrate in der Eurozone nach unten korrigiert und den Ausblick auf 2015 kurzfristig verändert. Aktuell rechnet die Zentralbank mit einem Anstieg der Verbraucherpreise um 0,7 - nicht wie erwartet um 1,2 Prozent. Das Wirtschaftswachstum war ursprünglich für 2015 mit 1,6 Prozent angegeben, wird anhand aktueller Berechnungen und Prognosen aber lediglich 1 Prozent betragen. Doch nicht nur 2015, sondern auch 2016 soll weiter im Zeichen der schwächelnden Wirtschaft stehen und kommt mit abgesenkten Prognosen.

Konflikte und Krisen mit einflussnehmender Wirkung
Der primäre Fokus lenkt sich derzeit auf die anstehenden Wahlen in Griechenland, sowie den vielfach diskutierten Austritt der Griechen aus der Eurozone. Aber auch die Ukraine zeigt sich mit Besorgnis erregender Tendenz, da ein Ende der Krise derzeit nicht in Aussicht steht.
In der Preisstabilität hat sich die EZB mit ihrer Schätzung der Teuerungsrate enorm verschätzt, denn die fallenden Ölpreise und das schwache Wirtschaftswachstum halten die Teuerung zurück und sorgten für einen Rückgang der Verbraucherpreise. Derzeit denkt die EZB massiv über den Ankauf von Staatsanleihen nach, deren Pro oder Kontra am 22.01.2015 in der Ratssitzung beschlossen wird. Der Finanzmarkt blickt mit einer gesunden Skepsis auf diese Worte und befürchtet einen weiteren Abstieg der eh schon niedrigen Renditen. Der Ankauf von Staatsanleihen würde sich auf die Renditen für Pfandbriefe, aber auch auf die Zinsen für Baufinanzierungen auswirken. Es stellt sich die Frage, ob die EZB Maßnahmen im Kapitalmarkt bereits verrechnet wurden, denn seitdem auf den Ankauf von Staatsanleihen gedrängt wird, sind die Renditen enorm gefallen.

Schwankungen auf den Zinsmärkten irritieren
Während Deutschland und die Eurozone weiter zittert und mit starken Schwankungen auf dem Zinsmarkt leben muss, ist in den USA von einer Wende der Geldpolitik zur Jahresmitte die Rede.
Immobilienkäufer mit dem Fokus auf eine Finanzierung können immer noch günstig investieren, denn die Zinsen sind seit Dezember für Verträge mit zehnjähriger Zinsfestschreibung auf rund 1,30 Prozent gesunken. Sparer sind weiter die Leidtragenden, da die Verzinsung von Sparguthaben aktuell nicht einmal die Inflation aufwertet und sich das Geld auf der Bank dementsprechend minimiert. Wer in Immobilien investiert, sollte die aktuelle Gelegenheit nutzen und sich vor allem auf Baufinanzierungen mit langer Laufzeit und Flexibilität im Vertrag entscheiden. Auch Volltilgungsdarlehen sind im Kommen und bieten sich anhand der günstigen Bauzinsen optimal an. Wer noch nicht über die empfohlene Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent verfügt, muss bei diesen Konditionen trotzdem nicht auf das Eigenheim verzichten und kann die niedrigen Zinsen als großen Vorteil betrachten. Jedoch muss bei höheren Beleihungswerten  mit erhöhten Zinskosten kalkuliert werden und auch die Anforderungen an die Bonität des Kunden nehmen zu. Deshalb sollte im Vorfeld auf jeden Fall geprüft werden, ob die Zinsrate langfristig getragen werden kann. Denn irgendwann werden die Zinsen auch wieder ansteigen.

Tendenz:
kurzfristig: sinkend
mittelfristig: seitwärts schwankend

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Neue Grunderwerbsteuern seit dem 1. Januar 2015

Nach der letzten Grunderwerbsteuererhöhung in Hessen, haben nun auch Nordrhein-Westfalen und das Saarland die Grunderwerbsteuer ab dem 1. Januar 2015 von 5 bzw. 5,5 auf 6,5 Prozent erhöht wird. Wer jetzt in Nordrhein-Westfalen und im Saarland ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung kauft, muss mehr ausgeben als bisher. Für Nordrhein-Westfalen ist es nach 2011 und das Saarland nach 2013 eine Erhöhung in relativ kurzer Zeit. So viel verlangt sonst nur noch Schleswig-Holstein.

Die Bundesländer lassen die Preise steigen
Von beiden Landesregierungen wurden die Steuererhöhung mit der geplanten Senkung der Neuverschuldung und dem Einhalten der Schuldenbremse im Jahr 2020 begründet. Dies ist sicher nur ein vorgeschobener Grund, denn wegen des derzeitigen Immobilienbooms bringt die Grunderwerbsteuer den Bundesländern immer mehr Geld ein. Im Jahr 2005 betrugen die Einnahmen 4,8 Milliarden Euro und werden auf geschätzte 9,2 Milliarden Euro in diesem Jahr ansteigen. Die Grunderwerbsteuer lag in Deutschland bis 1996 einheitlich bei 2 Prozent und wurde dann auf 3,5 Prozent erhöht. Wegen einer Änderung im Grundgesetz im Zuge der Föderalismusreform setzen die Bundesländer seit 2006 die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst fest.

Hier die aktuellen Steuersätze im Überblick:
◾Baden-Württemberg: 5 Prozent
◾Bayern: 3,5 Prozent
◾Berlin: 6 Prozent
◾Bremen: 5 Prozent
◾Brandenburg: 5 Prozent
◾Hamburg: 4,5 Prozent
◾Hessen: 6 Prozent
◾Mecklenburg-Vorpommern 5 Prozent
◾Niedersachsen: 5 Prozent
◾Nordrhein-Westfalen: 6,5 Prozent (alt: 5 Prozent)
◾Rheinland-Pfalz: 5 Prozent
◾Saarland: 6,5 Prozent (alt: 5,5 Prozent)
◾Sachsen: 3,5 Prozent
◾Sachsen-Anhalt: 5 Prozent
◾Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent
◾Thüringen: 5 Prozent

In diesen Fällen müssen Sie keine Grunderwerbsteuer zahlen:
◾bei einer Erbschaft
◾bei einer Schenkung
◾bei einem Verkauf zwischen Personen, die in gerader Linie direkt verwandt sind, also zwischen Eltern und ihren Kindern oder zwischen Ehepartnern, nicht aber zwischen Geschwistern

Zinskommentar Dezember 2014 – Keine Leitzinserhöhung, dafür milliardenschwere Staatsanleihenkäufe im Gespräch

Eine Erhöhung der Leitzinsen von Seiten der EZB scheint in weiter Ferne zu liegen. Die Jahressteuerung ist von September auf Oktober von 0,3 auf 0,4 Prozent angestiegen, was aber ersichtlich weit von der mit 2,0 Prozent benannten Zielmarke entfernt liegt. Finanzexperten blicken mit Skepsis auf die erste Jahressitzung der EZB in 2015 und mutmaßen, dass der Ankauf von Staatsanleihen mit 1.000 Milliarden Euro zum Hauptthema werden könnte. Damit verspricht sich die EZB die Entlastung von Banken, vor allem in den Krisenstaaten der EU, die eine Menge an Staatsanleihen besitzen. Der Kauf würde mehr Freiraum für die Kreditvergabe an mittelständische Unternehmen schaffen, so die Mutmaßung der EZB.

Inflation oder Deflation - das ist hier die Frage
Weiter ist von einer Beendigung der niedrigen Inflationswerte und einem Schub von 0,15 bis 0,6 Prozent die Rede. Der Monat November brachte eine Inflationsrate von 0,3 Prozent und zeigte sich auf einem neuen Tiefstand. Im Dezember ist sogar von einer Deflation die Rede. Es besteht Handlungsbedarf in der EU, doch das geplante Programm der EZB wirft Fragen auf. Für die niedrigen Inflationswerte sind beispielsweise die rückläufigen Rohölpreise verantwortlich, die von OPEC Staaten einen Anteil am globalen Ölmarkt ausmachen. Durch den Fokus auf eine mögliche Deflation werden die Stimmen lauter, dass ein Beschluss zum Kauf der Staatsanleihen nicht aufgeschoben, sondern bereits in der EZB Sitzung am 22. Januar beschlossen wird. Nach wie vor ist die EU gebeutelt, Kredite an Unternehmen werden kaum vergeben und vor allem in den Krisenländern hat sich im Bezug auf die Wirtschaft keine wirklich positive Veränderung ergeben. Vorteile erhalten nach wie vor einzig und allein Häuslebauer, die ihr Darlehen zur Baufinanzierung so günstig wie nie aufnehmen können.

Bauen und Immobilien kaufen noch immer günstig
Die Senkung der Hypothekenzinsen von 1,5 auf 1,35 Prozent lässt auf den Tiefstand vom Monat August zurückblicken. Auch die Bauzinsen sind weiter auf einem sehr niedrigen Niveau angesiedelt, sodass sich die Entscheidung für eine Baufinanzierung nachhaltig lohnt. Kurzfristig kann eine Erhöhung der Zinsen ausgeschlossen werden, auf langer Bahn sollte der Kreditnehmer aber mit steigenden Zinsen rechnen. Trotz günstiger Baufinanzierungen müssen Immobilienkäufer und Bauherren die optionale Entwicklung der Gesamtkosten im Auge behalten und sich zum Beispiel auf eine Erhöhung der Grunderwerbssteuer einstellen. Hier bringt das Jahr 2015 eine Steigerung von bisher 5 auf schließlich 6,5 Prozent. Die Erhöhung der Grunderwerbssteuer lässt die Gesamtkosten durch eine Anhebung der Baunebenkosten steigen und erschwert es vor allem Verbrauchern mit einem normalen Einkommen, die Kostenlast beim Hausbau oder Kauf dauerhaft zu tragen. Kommt noch eine Zinserhöhung hinzu, könnte die günstige Baufinanzierung allein langfristig nicht mehr ausreichen und durch steigende Baunebenkosten beinahe vollständig negiert und langfristig problematisch werden.

Tendenz:
kurzfristig: seitwärts schwankend
mittelfristig: seitwärts

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Durch eine Umwälzpumpe wird das warme Wasser in der Heizung angetrieben und es fließt durch die Rohre und in die Heizkörper. Die Pumpe verursacht aber auch hohe Stromkosten. Der Austausch alter Modelle lohnt sich daher in vielen Fällen. Viele Hausbesitzer denken in erster Linie beim Energiesparen an die Heizung. Dass man mit modernen Geräten nicht nur Gas und Öl, sondern auch Strom einsparen kann, ist nicht jedem Eigenheim- und Mehrfamilienhausbesitzer bewusst. Denn der Hauptstromfresser der Zentralheizung ist die Umwälzpumpe. Diese arbeitet fast geräuschlos und ist meist gut verborgen.

Alte Umwälzpumpen laufen teilweise rund um die Uhr
Die Leistungsfähigkeit der Motoren hat enorm zugenommen und die Regelungstechnik wurde weiter automatisiert. Dadurch sind die Effizienzunterschiede heutiger und veralteter Umwälzpumpen enorm.
In manchen Altbauten findet man noch ungeregelte Umwälzpumpen. Sie sind auf eine einzige Leistungsstufe eingestellt und oft überdimensioniert, da Reserven einberechnet wurden. In der kalten Jahreszeit hat dies dann zur Folge, dass diese Geräte rund um die Uhr pumpen. Dies sind dann 5000 bis 6000 Betriebsstunden. Dabei kann die Umwälzpumpe durchaus 400 Kilowattstunden im Jahr verbrauchen, was 5 bis 10 Prozent des Gesamtstromverbrauchs in einem Einfamilienhaus bedeutet.

Technischer Fortschritt senkt den Stromverbrauch
Diese "Dauerläufer" können jedoch nicht berücksichtigen, ob die Wärme tatsächlich benötigt wird. Unter Umständen wird dann auch ständig gegen geschlossene Ventile einzelner Heizkörper angepumpt. Bei neueren Generation der Umwälzpumpen lassen sich Drehzahl und Leistung des Motors manuell in mehreren Stufen regeln. Mit einem dreistufigen Modell kann die Strommenge unter Umständen bereits halbiert werden. In Neubauten seien Hocheffizienzpumpen Standard und sie stellen vollautomatisch fest, wie hoch der Widerstand im Heizkreislauf ist. Wenn weniger Wärme gebraucht wird, verringert die Umwälzpumpe die Leistung. Mit einer Hocheffizienzpumpe liegt der Stromverbrauch nur noch bei 50 bis 60 Kilowattstunden im Jahr. Als Verbraucher erkennt am ehesten am Typenschild, um welchen Stand der Technik es sich bei seinem Modell handelt. Dieses findet man meist als kleine Metallplatte oder Kunststoffplakette direkt an der Pumpe. Darauf finden sich manchmal das Baujahr und immer eine Angabe zur Leistung. Je niedriger die elektrische Nennleistung ist, umso besser. Wenn mehrere Werte angegeben sind, weiß man zumindest, dass man über eine in Stufen verstellbare Pumpe verfügt.



Vor Austausch auf Bauart der Umwälzpumpe achten
Bei einer mehrstufigen Pumpe könne ausprobiert werden, ob eine niedrigere Stufe ausreicht, um das Haus zu erwärmen. In den meisten Fällen lohne sich jedoch bei betagten Umwälzpumpen der Austausch gegen eine Hocheffizienzpumpe. Ein Tausch ist bei Geräten, die sich außerhalb des Kessels befinden, problemlos möglich, nicht jedoch bei Wandgeräten mit integrierter Pumpe. Wird sie ausgebaut, dann verliert das Gerät die Bauartzulassung. Ein guter, aber nicht zwingender Zeitpunkt für den Austausch sei vor der Heizperiode. Unter Umständen sei der Tausch auch anlässlich einer Reparatur oder Wartung sinnvoll, weil man dann nicht die doppelte Anfahrt für den Installateur zahlt.

Auf Energieeffizienzindex achten
Seit 2005 gibt es für Umwälzpumpen ein freiwilliges Label zur Energieeffizienz. Es ist allerdings mittlerweile durch die Ökodesign-Richtlinie überholt. Mit ihr wurde für alle nicht fest in das Heizgerät eingebauten Pumpen ab 2013 ein sogenannter Energieeffizienzindex (EEI) verpflichtend eingeführt. Durch den Index ließen sich bei den Hocheffizienzpumpen besonders energieeffiziente Modelle erkennen. Diese hätten einen EEI-Wert von 0,20 oder weniger. Zum Pumpentausch und zur Effizienzverbesserung gehört zwingend ein hydraulischer Abgleich. Durch ihn wird gewährleistet, dass es in allen Anlagenteilen mit möglichst geringem Gesamtaufwand ausreichend warm wird.

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