Zinskommentar Oktober 2022 - Inflation setzt die EZB weiter unter starken Handlungsdruck die Geldpolitik zu straffen - Bauzinsen steigen weiter

Die Europäische Zentralbank (EZB) bleibt angesichts der extrem hohen Inflation unter einem starkem Druck, ihre Geldpolitik weiter anzupassen. Deshalb wirkt sich der kommende Zinsentscheid schon im Vorfeld auf die Baufinanzierungszinsen aus: Sie sind in den letzten Wochen deutlich weiter angestiegen – und mittlerweile mehr als viermal so hoch als Anfang des Jahres.

Von den Notenbaken werden weiter große Zinsschritte erwartet

Da die Inflation von Monat zu Monat auf neue Rekordhöhen klettert, wächst der Druck auf die EZB, die Zinsen weiter anzuheben. Im September lag die Inflationsrate bei knapp 10 Prozent im Euroraum und so ist es nicht verwunderlich, dass die Europäische Zentralbank (EZB) massiv dagegen steuert. War der Anstieg mit 0,75 Prozentpunkte im September 2023 noch ein außergewöhnlich großer Schritt, wird diese Geschwindigkeit mittlerweile fast als selbstverständlich vorausgesetzt. Bis Ende des Jahres 2023 erwarten die Ökonomen einen Leitzins von mindestens 2,5 Prozent, welcher momentan noch bei 1,25 Prozent liegt. Aus dieser Entwicklung der Leitzinsen, ist das Niveau für die Baufinanzierungszinsen ebenfalls weiter nach oben gegangen.

So lag der Top-Zins für eine 10-jährige Zinsbindung aktuell bei 3,8 Prozent. Deshalb muss man feststellen, dass sich seit Anfang des Jahres 2023 die Bauzinsen mehr als vervierfacht haben. Für Experten steht deshalb fest: Eine so extreme Zinsentwicklung hat es noch nie gegeben und niemand hat dies vor einem dreiviertel Jahr vorhersehen können. Auch das das Tempo der Leitzinsanhebungen hat alle Marktteilnehmer überrascht.

Blick in die Kristallkugel - Wann endet der Zinsanstieg?

Für die Zentralbänker ist aktuelle Situation eine Herausforderung, wodurch sie sich auf einem schmalen Grat bewegen. Sie müssen einerseits den Teuerungen und den Inflationserwartungen entgegenwirken und dafür ihre Geldpolitik deutlich straffen. Andererseits droht bereits jetzt eine europaweite Rezession und ein Anstieg der Zinsen bremst die Wirtschaft zusätzlich. Dadurch sind Prognosen für die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen zurzeit sehr schwierig und ein Ende des Zinsanstiegs ist für Fachleute erst einmal nicht wahrscheinlich. Denn der Höhepunkt bei der Inflation steht noch aus, wodurch das EZB-Ziel einer Kerninflationsrate von 2 Prozent in immer weitere Ferne zu rücken droht. Deshalb muss die Europäische Zentralbank (EZB) voraussichtlich auch noch im nächsten Jahr beherzt an der Zinsschraube drehen. Für den Finanzierungsmarkt heißt dies, dass noch nicht alles eingepreist ist: Das bedeutet weiter steigende Bauzinsen.

Gute Nachricht für Immobilienerwerber - Immobilienpreise sind vermehrt wieder verhandelbar

War in den letzten Jahren für Immobilieninteressenten vor allem das erforderliche Eigenkapital die größte Herausforderung bei der Finanzierung, so kommen jetzt noch die deutlich höheren monatlichen Finanzierungsraten hinzu. Für den Baufinanzierer bedeutet dies: Statt einer Monatsrate von 800 oder 1.000 Euro fallen mittlerweile doppelt so hohe monatliche Finanzierungskosten an. Durch den niedrigen Bauzins konnten sich viele Wohneigentum leisten. Diese Phase ist für Fachleute jetzt allerdings vorbei, denn die EZB hat in der Vergangenheit die Zinsen künstlich auf ein extrem niedriges Niveau gedrückt und dies wird in dieser Form nicht wiederkommen.

So müssen folglich Immobilieninteressenten bei ihren Vorhaben Abstriche machen und sich neu orientieren. Für Finanzierungsexperten übt die Zinsentwicklung bereits einen ersten Druck auf die Immobilienpreise aus: So sind aktuell Verkäufer vermehrt verhandlungsbereit. Dies spiegelt sich vor allem bei sanierungsbedürftigen Gebäuden mit einer schlechten Energieeffizienz wieder. In diesem Segment müssen Verkäufer möglichen Interessenten mittlerweile preislich deutlich entgegenkommen.

Sollte man die Baufinanzierungszinsen im Moment kurz oder lang festschreiben?

Bis zum Ende des letzten Jahres war der Ratschlag bei Immobilienfinanzierungen bei den extrem niedrigen Zinsen einfach: Die Zinsbindung so lange wie möglich festschreiben, um damit lange davon zu profitieren. Jetzt ist der Bauzins höher und die Situation weitaus komplexer. Ist aktuell eine kurze Zinsbindung sinnvoll, um beispielsweise in fünf Jahren von einem dann eventuell gesunkenen Bauzins profitieren zu können? Diese Variante ist für Experten eher riskant. Denn in einem kurzen Zeitraum wurde in der Regel nur wenig getilgt und wodurch das Anschlussdarlehen entsprechend hoch ausfällt. Wer die Wette gegen die Zinsentwicklung verliert, weil der Zins dann höher ist, braucht einen größeren Vermögenshintergrund, um das aufzufangen.

Deshalb ist der Rat der Fachleute auch jetzt zu langen Zinsfestschreibungen, selbst wenn diese tendenziell etwas teurer sind. Denn im Moment sind die Aufschläge für sehr lange Zinsbindungen von 30 Jahren oder mehr relativ gering. Dafür erhält man aber einen langen Planungshorizont und damit eine größere Sicherheit. Empfehlenswert ist, sich verschiedene Varianten ausrechnen zu lassen und auch Volltilgerdarlehen in Betracht zu ziehen. Damit sichert man sich den jetzigen Bauzins für die Gesamtlaufzeit des Darlehens und kann jegliches Zinsänderungsrisiko ausschließen.

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können. Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: steigend
mittelfristig: schwankend steigend
langfristig: schwankend steigend

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Zinskommentar September 2022 - EZB beendet das Zögern und Zaudern der vergangenen Monate und stellt sich mit großem Zinsschritt gegen die galoppierende Inflation

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat mit der Leitzinsanhebung um 0,75 Prozentpunkte  mit dem Zögern und Zaudern der vergangenen Monate Schluss gemacht. Mit dem großen Zinsschritt soll die weiterhin steigende Inflation abbremst werden. Denn im August 2022 hat diese mit 9,1 Prozent wieder einmal die Erwartungen im Euroraum übertroffen und einen neuen Rekordwert erreicht. Da der Höhepunkt erst noch bevorstehen dürfte, sind weitere Zinsanhebungen wahrscheinlich. Die Folge daraus ist, dass sich auch die Zinsen für Baufinanzierungen verteuern und dies wirkt sich auf die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien aus.

Die EZB greift wegen den Teuerungsraten hart durch

In Europa steigt die Inflationsrate auf ein erneutes Hoch und es ist kein Ende in Sicht – für die kommenden Monate sind sogar zweistellige Teuerungsraten ein realistisches Szenario. So lange die EZB eine Zinserhöhung vor sich hergeschoben hat, so hart geht sie jetzt allerdings vor: Mit einem Plus von 0,75 Prozentpunkten hat sie den größten Zinsschritt ihrer Geschichte vollzogen. EZB-Chefin Christine Lagarde nimmt damit in Kauf, die Wirtschaft zu schwächen und das Risiko einer Rezession zu erhöhen, um der Inflation Herr zu werden.

Die Zinsen für Baufinanzierungen steigen weiter

Der anhaltende Preisdruck wird in Deutschland durch wegfallende Subventionen und die anstehende Gasumlage noch einmal verstärkt. Dies drückt auch die Zinsen für Immobiliendarlehen wieder nach oben. So lang der Top-Zins für eine 10-jährige Zinsbindung bei aktuell knapp unter 3 Prozent, nachdem er Mitte August 2022 auf rund 2,5 Prozent gefallen war. Dies ist eine Entwicklung, welche sich zukünftig fortsetzen könnte. So muss die EZB auch in den nächsten Monaten alles in den Ring werfen, um eine Entschlossenheit zu demonstrieren und die Inflation zumindest einzudämmen.

Die Folge daraus ist, dass dies die Zinsen für Baufinanzierungen weiter unter Druck setzen kann. Fachleute rechnen damit, dass die Baufinanzierungszinsen bis Ende des Jahres 2022 tendenziell weiter steigen und merklich über der 3-Prozent-Marke liegen werden. Erst mit einem signifikanten Rückgang der Inflation, könne Christine Lagarde das Tempo der Zinsanhebungen wieder drosseln. Bis dahin sind nach Meinung von Experten weiterhin starke Schwankungen in der Zinskurve für Baufinanzierungen zu erwarten.

Die Anzahl der abgeschlossenen Baufinanzierungen ist rückgängig – das Interesse jedoch stabil

Da die Lebensmittel- und Energiepreise weiter steigen und die auch Heizsaison naht, reduzieren Verbraucher einer Umfrage des Bankenverbandes BdB zufolge ihre Konsumausgaben, um das tägliche Leben besser zu bestreiten. Auch auf dem Immobilienmarkt ist diese Zurückhaltung angekommen, denn in den letzten Wochen ist ein Rückgang der Darlehensvolumina fest zu stellen. So sehen Fachleute neben den gestiegenen Gesamtkosten noch einen weiteren Grund. So gibt es gerade bei Neubauten derzeit eine Nachfragedelle, weil die Baupreise aus dem Ruder gelaufen sind, Kapazitätsengpässe die Planbarkeit erschweren und Bauträger Kosten nicht langfristig kalkulieren können. Deshalb stehen private Bauherren zurzeit mehrfach unter Druck.

Dagegen können die Finanzierungsinstitute ein generell abflauendes Interesse bei Baufinanzierungsanfragen derzeit nicht feststellen: Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden bestehe nach wie vor und viele Interessierte ließen sich ihren persönlichen finanziellen Spielraum ausrechnen. Feststellen muss man aber, dass für Normalverdiener ohne einen nennenswerten Vermögenshintergrund, die Finanzierung einer eigenen Immobilie immer schwerer machbar wird.

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können. Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: steigend
mittelfristig: schwankend steigend
langfristig: schwankend steigend

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KfW - Bei der Förderung von Wohnraum gibt es Neuerungen

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wurde angepasst und in Abstimmung mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) kurzfristig umgesetzt. Dieser Schritt wurde erforderlich, um angesichts der zur Verfügung stehenden Bundesmittel Vorzieheffekte zu vermeiden und die Förderangebote aufrecht erhalten zu können. Die zur Verfügung stehenden Bundesmittel sollen verstärkt dort eingesetzt werden, wo der Klimaschutzeffekt (Fördereffizienz) am höchsten ist: bei Sanierungen.

Die KfW-Förderung von Effizienzhäusern hat sich am 28. Juli 2022 kurzfristig grundlegend geändert

Der Blick soll vorrangig auf die Änderungen für Wohngebäude, z. B. für Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser gerichtet sein. Wichtig ist, dass die Förderung von gasbetriebenen Anlagen und den damit einhergehenden Umfeldmaßnahmen entfällt. Die Komplettsanierung zum Effizienzhaus wird nur noch im Rahmen einer Kreditvergabe mit Tilgungszuschuss gefördert (zu beantragen über die KfW Bank), die reine Zuschuss-Variante (über die BAFA, Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) entfällt komplett. Für ein Effizienzhaus beträgt der maximale Kredit pro Wohneinheit 120.000 Euro und für ein Effizienzhaus 55 beträgt der maximale Zuschuss 18.000 Euro.

Seit dem 15. August 2022 gibt es für Einzelmaßnahmen nur noch den Tilgungszuschuss bei der BAFA, die Kreditvariante der KfW Bank wird eingestellt. Zu den geförderten Maßnahmen zählen das Dämmen von Dächern, Wänden, Decken und Kellern, der Austausch von Fenstern, eine neue Lüftungsanlage, Sonnenschutzeinrichtungen oder digitale Systeme zur Energieverbrauchsoptimierung. Der jeweilige Tilgungszuschuss beträgt 20 Prozent bei einer maximalen Fördersumme von 60.000 Euro, also maximal 12.000 Euro.

Für den Neubau von Einfamilienhäusern steht eine KfW-Förderung 2022 nur noch bereit, wenn das Qualitätssiegel "Nachhaltiges Gebäude", kurz QNG, vorliegt. Die Einstufung als Effizienzhaus 40 NH ist absolute Voraussetzung für Fördergelder der staatlichen Förderbank KfW. Um das Qualitätssiegel "Nachhaltiges Gebäude" zu erlangen, muss das Haus ein spezielles Nachhaltigkeits-Bewertungs-System bestanden haben.

Der höchste Standard, der die Effizienzhaus-Riege ergänzt, ist das Effizienzhaus Plus. Dabei handelt es sich um Plusenergiehaus-Konzepte, die mittels Photovoltaikanlage oder Windrad mehr Strom produzieren, als sie selbst verbrauchen. Wichtige Bestandteile sind unter anderem Haushaltsgeräte mit den Energieeffizienzklassen A++ oder höher sowie ein intelligentes Energiemanagement, das möglichst viel Strom der Eigennutzung zuführt. Die Überschüsse werden ins öffentliche Netz gespeist oder zum "Betanken" eines hauseigenen Elektromobils genutzt.

Einführung Effizienzhaus / Effizienzgebäude "Worst Performing Building"-Bonus

Ab dem 22. September 2022 wird in der Sanierungsvariante zusätzlich "Worst Performing Buildings" (WPB) in den Effizienzhaus-/ Effizienzgebäude-Stufen:

• 55 WPB, 55 EE WPB oder 55 NH WPB (nur NWG)
• 40 WPB, 40 EE WPB oder 40 NH WPB (nur NWG)

gefördert.
"Worst Performing Buildings" sind Gebäude, die auf Grund des energetischen Sanierungsstandes zu den energetisch schlechtesten 25 Prozent des deutschen Gebäudebestandes gehören. Für die Sanierung eines "Worst Performing Buildings" wird ein Bonus von fünf Prozentpunkten gewährt. Dieser Bonus ist mit der EE- oder NH-Klasse kumulierbar.

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Zinskommentar August 2022 - Das Ende der Nullzinspolitik sorgt für Achterbahnfahrt bei den Bauzinsen

Die Notenbanker haben sich Ende August 2022 wieder im amerikanischen Jackson Hole getroffen und ihre Entscheidungen beeinflussen die Finanzmärkte seit jeher. Fed-Chef Jerome Powell stellte klar, dass er den Kampf gegen die Inflation weiterführen werde. Wie stark er die Leitzinsen erhöhen werde, gab er indes nicht bekannt, denn Leitzinsentscheidungen finden in den geldpolitischen Sitzungen der Federal Reserve System (Fed) statt und die nächste findet erst wieder im September 2022 statt. Derweil verharren die Zinsen für Baufinanzierungen unter 3 Prozent.

Allerdings ist dieser Lage nur bedingt zu trauen, denn in einem sowieso schon nervösen Umfeld nimmt die Europäische Zentralbank (EZB) den Märkten durch die Abschaffung der „Forward Guidance“ zudem noch ein Planungsinstrument. Deshalb rechnen Experten mit deutlichen Kursausschlägen und einem ansteigen der Baufinanzierungszinsen.

Bauzinsen befinden sich derzeit (noch) auf Entspannungskurs

Nachdem die Bauzinsen im Juli 2022 um rund 0,5 Prozentpunkte deutlich gefallen sind, zogen sie im August 2022 wieder an. Der aktuelle Top-Zins liegt aktuell bei 2,7 Prozent. Für Finanzierungsexperten ist dies ein Hinweis, dass die Kapitalmärkte verunsichert sind und derzeit eine eindeutige Richtung fehlt. Die Zinsen für Baufinanzierungen sind aktuell wieder relativ weit von der 3-Prozent-Marke entfernt und bewegen sich zuletzt stark schwankend. Der Hintergrund für diese Entwicklung ist, dass die 10-jährige Bundesanleihe immer wieder Phasen mit einer starken Nachfrage hat. Da sich die Bauzinsen an der Kurve der Bundesanleihen orientieren, machen diese den Auf- und Ab-Trend mit.

Wenn die Anleiherendite sinkt, sinkt auch das Zinsniveau, wie dies vor allem im Juli 2022 passiert ist. Allerdings könnte dieser Trend nur von einer kurzen Dauer gewesen sein, da die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe seit Anfang August 2022 wieder ansteigt und über den Wert von  1 Prozent gestiegen ist.

Zinsen für Baufinanzierungszinsen tendieren eher nach oben

Die Abkehr vom „Forward Guidance“ Konzept wurde bereits im Juli 2022 sichtbar, als die EZB entgegen der angekündigten 0,25 Prozentpunkte den Leitzins um 0,5 Prozentpunkte angehoben hat. Diese Entscheidung aus der aktuellen Lage heraus, wurde trotz der hohen Verschuldungsquoten einiger Eurostaaten umgesetzt. Damit sich daraus keine neue Euro-Krise entwickelt, hat die EZB mit TPI (Transmission Protection Instrument) ein Instrument geschaffen, mit dem sie gezielt Risikoländer wie Italien durch den Kauf von Staatsanleihen unterstützen kann. Aufgrund des Erfolgs dieser Maßnahme, hat die EZB eine Grundlage für einen größeren Spielraum geschaffen, um noch kräftiger an der Zinsschraube zu drehen.

Fachleuten zufolge geht der Finanzmarkt derzeit davon aus, dass der Leitzins bis zum Jahresende 2022 eine 1 vor dem Komma aufweisen wird. Rechnen muss man deshalb mit einer Aufwärtsbewegung bis Ende des Jahres. Dadurch wird sich der Druck auf die Baufinanzierungszinsen in den kommenden Monaten wieder erhöhen. Dazu kommt, dass wegen der vielen wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten weltweit weiterhin mit starken Schwankungen zu rechnen ist.

Wegfall von „Forward Guidance“ - Planbarkeit wird erschwert, was in der Folge zu hoher Volatilität führt

Finanzierungsexperten mahnen daher: Die Renditekurve der 10-jährigen Bundesanleihe zeigt stärkere Schwankungen und wird auch die Bauzinsen wieder mitziehen. Zudem spricht noch ein anderer Faktor für die Wahrscheinlichkeit einer zunehmenden Volatilität: Nach fast einem Jahrzehnt hat sich die Europäische Zentralbank von ihrem Konzept der „Forward Guidance“ abgewendet, welche den Finanzmärkten eine langfristige Planbarkeit ermöglichte. Mit diesem Instrument hat die EZB bisher zukünftige geldpolitische Absichten transparent kommuniziert und die Zinserwartungen beeinflusst. Diese Langfristigkeit ist für die EZB-Chefin Christine Lagarde nicht mehr zeitgemäß. Für sie müssen nun die Entscheidungen unverzüglich nach aktueller Lage getroffen werden. Mit der Abkehr der bisherigen Kommunikationspraxis verschafft sich Christine Lagarde eine größere Flexibilität im Kampf gegen die Inflation und für den Erhalt der Währungsunion.

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können. Die Forward-Darlehen-Strategie

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KfW - Anpassung der BEG-Richtlinien zu den Programmen 261/263

Gemäß der Änderungsbekanntmachung des BMWK zu den Richtlinien zur "Bundesförderung für effiziente Gebäude" (BEG), die am 28. Juli 2022 in Kraft getreten ist, wurde die Förderung von gasbetriebenen Anlagen und den damit einhergehenden Umfeldmaßnahmen gestrichen. Im Rahmen des Neubaus und der Sanierung von Effizienzhäusern / Effizienzgebäuden (BEG WG /BEG NWG) sind demnach auch mit Gas aus erneuerbaren Energien (z.B. Biogas) betriebene Wärmeerzeuger nicht mehr förderfähig.

KfW Förderung von Effizienzhäusern hat sich kurzfristig grundlegend geändert

Vorrangig geht es um die Änderungen für Wohngebäude, z. B. für Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser. Wichtig ist, dass die Förderung von gasbetriebenen Anlagen und den damit einhergehenden Umfeldmaßnahmen entfällt. Die Komplettsanierung zum Effizienzhaus wird nur noch im Rahmen einer Kreditvergabe mit Tilgungszuschuss gefördert (zu beantragen über die KfW Bank), die reine Zuschuss-Variante (über die BAFA, Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) entfällt komplett. Für ein Effizienzhaus beträgt der maximale Kredit pro Wohneinheit 120.000 Euro und für ein Effizienzhaus 55 beträgt der maximale Zuschuss 18.000 Euro.

Klarstellung zum Förderausschluss von gasbetriebenen Wärmeerzeugern

Seit dem 15. August 2022 gibt es für Einzelmaßnahmen nur noch den Tilgungszuschuss bei der BAFA, die Kreditvariante der KfW wird eingestellt. Zu den geförderten Maßnahmen zählen das Dämmen von Dächern, Wänden, Decken und Kellern, der Austausch von Fenstern, eine neue Lüftungsanlage, Sonnenschutzeinrichtungen oder digitale Systeme zur Energieverbrauchsoptimierung. Der jeweilige Tilgungszuschuss beträgt 20 Prozent bei einer maximalen Fördersumme von 60.000 Euro, also maximal 12.000 Euro.

Für den Neubau von Einfamilienhäusern steht eine KfW Förderung 2022 nur noch bereit, wenn das Qualitätssiegel "Nachhaltiges Gebäude", kurz QNG, vorliegt. Die Einstufung als Effizienzhaus 40 NH ist absolute Voraussetzung für Fördergelder der staatlichen Förderbank KfW. Um das Qualitätssiegel "Nachhaltiges Gebäude" zu erlangen, muss das Haus ein spezielles Nachhaltigkeits-Bewertungs-System bestanden haben.

Der höchste Standard, der die Effizienzhaus-Riege ergänzt, ist das Effizienzhaus Plus. Dabei handelt es sich um Plusenergiehaus-Konzepte, die mittels Photovoltaikanlage oder Windrad mehr Strom produzieren, als sie selbst verbrauchen. Wichtige Bestandteile sind unter anderem Haushaltsgeräte mit den Energieeffizienzklassen A++ oder höher sowie ein intelligentes Energiemanagement, das möglichst viel Strom der Eigennutzung zuführt. Die Überschüsse werden ins öffentliche Netz gespeist oder zum "Betanken" eines hauseigenen Elektromobils genutzt.

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Zinskommentar Juli 2022 - EZB setzt die Zinswende schneller um als prognostiziert um der Inflation entgegen zu wirken

Die Europäische Zentralbank (EZB) steht weiter vor großen Herausforderungen und reagiert mit einem deutlichen Zinsschritt: Die europäische Notenbank erhöht den Leitzins um 0,5 Prozentpunkte und setzt damit die Zinswende schneller um, als dies bisher angekündigt wurde. Experten haben dennoch ihre Zweifel an der Wirksamkeit dieses Schrittes gegen die Inflation. In diesem Artikel soll betrachtet werden, warum die Baufinanzierungszinsen schon zuvor gestiegen sind und wie der Ausblick auf die weitere Entwicklung sein kann.

EZB-Chefin Christine Lagarde stemmt sich Mutig gegen die steigende Inflation

Für viele Marktteilnehmer kam die Höhe des Zinsschritts überraschend: Noch Ende Juni 2022 hat die EZB-Chefin Christine Lagarde bestätigt, dass der Leitzins lediglich um 0,25 Prozent angehoben wird. Die EZB beweist nun mit diesem größeren Zinsschritt Mut, so die Einschätzung unter Fachleuten. Die EZB-Chefin zeigt damit ihren Willen, sich entschieden gegen die Inflation zu stemmen und dass sie bereit ist, auch Risiken dafür einzugehen. Denn ein zu schnell steigendes Zinsniveau könnte die ohnehin schwächelnde Wirtschaft abwürgen. Dies könnte nämlich für die verschuldeten Eurostaaten kritisch werden, die nun ihre Verbindlichkeiten zu deutlich höheren Kosten refinanzieren müssen.

Für die Experten lässt die Entscheidung daher nur einen Schluss zu: Die EZB steht unter einem starken Druck, die Inflationserwartungen einzudämmen. Als Signalwirkung durch aus wichtig für die Kapitalmärkte, dagegen ist es fraglich, ob dies als effiziente Maßnahme sinnvoll ist. Finanzexperten bezweifeln jedoch, dass diese Maßnahme hilft, die Inflation zurückzuschrauben. Denn im Gegenteil zu in den USA sei die Inflation in Europa nicht überwiegend auf eine überhitzte Wirtschaft zurückzuführen, sondern vor allem in hohen Energiepreisen begründet.

Die Baufinanzierungszinsen haben die Leitzinserhöhungen bereits vorweg genommen

Die Zinssätze für Baufinanzierungen sind schon lange vor diesem ersten Zinsschritt seit Beginn des Jahres in die Höhe gegangen. Der Grund dafür besteht darin, dass die Finanzierungsinstitute einen großen Teil ihres Immobilienkreditgeschäfts am Kapitalmarkt mit langfristigen Zinsbindungen refinanzieren, wie beispielsweise Pfandbriefe. Aus diesem Grund richtet sich der Zinssatz für Immobilienfinanzierungen an die Renditeentwicklung der Pfandbriefe oder auch der 10-jährigen Bundesanleihe.

Da für den Handel dieser Anlagenklasse als Basis immer die erwartenden und zukünftigen Entwicklungen zu Grunde liegen, sind die Baufinanzierungszinsen immer schon einen Schritt voraus. Deshalb ist die jetzige Leitzinserhöhung ist in den aktuellen Finanzierungskonditionen schon eingepreist. Für Finanzexperten ist ein Leitzins von 1 Prozent bis zum Jahresende bereits vom Kapitalmarkt einkalkuliert, weshalb die Bauzinsen zuletzt auch nicht weiter gestiegen sind. Ganz im Gegenteil: Nach einem vorläufigen Höhepunkt im Juni 2022 von knapp 3,3 Prozent ist der Top-Zins im Juli 2022 für eine 10-jährige Zinsbindung auf aktuell 2,7 Prozent gefallen. Fachleute beschäftigt daher die spannende Frage: Geht die Europäische Zentralbank (EZB) in den nächsten 12 Monaten deutlich über diese 1 Prozent hinaus? In diesem Fall wären auch wieder höhere Bauzinsen möglich.

Die aktuelle Prognose für die Bauzinsen unterliegt starken Schwankungen

Finanzierungsexperten gehen bis zum Jahresende nicht von einem deutlichen Aufwärtstrend aus. Denn trotz aller Notwendigkeit, konsequent gegen die Inflation anzugehen: Die EZB-Chefin hat nicht genügend Spielraum, die Zinsen massiv anzuheben. Daher wird unter Fachleuten mit einer Seitwärtsbewegung der Bauzinsen gerechnet. Zumindest unterm Strich, auch wenn in den nächsten Wochen und Monaten hohe Ausschläge in beide Richtungen zu sehen sein werden. Denn im Moment gibt es extrem viele Unsicherheiten, welche sich auf das tagesaktuelle Zinsniveau auswirken: Die Lieferengpässe für Rohstoffe und Energie, die wirtschaftlichen Aussichten für Europa, der Krieg in der Ukraine, die Regierungskrise in Italien, die Zinsentwicklung in den USA – jede neue Meldung kann die Anleiherendite und damit die Zinsen für Immobilienfinanzierungen beeinflussen. Deshalb passen die Banken ihre Zinskonditionen zurzeit extrem häufig an – nach oben und nach unten. Deshalb sollten Kaufinteressenten derzeit die Angebote möglichst umfassend und tagesaktuell vergleichen, um für sich das optimale Angebot am Markt zu finden.

Die Nachfrage am Immobilienmarkt geht zurück und Kaufpreise sind wieder verhandelbar

Auch wenn der rasante Zinsanstieg ein vorläufiges Ende gefunden haben könnte: Die Baufinanzierungskosten sind wesentlich höher als noch zum Jahresbeginn. Gleichzeitig sind die Immobilien unterm Strich nicht günstiger geworden. Dies ist für Immobilienkäufer gleich eine sehr schlechte Kombination aus zwei Richtungen. Die Nachfrage lässt derzeit etwas nach: Denn nach dem abrupten Zinsanstieg im ersten Halbjahr 2022 warten viele Kaufwillige erst einmal ab. Einige verschieben ihr Vorhaben und hoffen auf leicht fallende Immobilienpreise, andere müssen sich erst mit dem "neuen" Zinsniveau arrangieren. Der größere Einbruch für Bauvorhaben kommt aber wo anders her: Angesichts der Lieferengpässe, der Materialknappheit und des Fachkräftemangels sei es derzeit fast unmöglich, Preise zu kalkulieren und verlässliche Angebote zu bekommen. Viele Pläne für den Neubau würden daher gestoppt.

Die zurückgehende Nachfrage bedeutet aber auch, dass es weniger Konkurrenz auf dem Immobilienmarkt gibt. So steigt die Vermarktungsdauer momentan an und Objekte, die früher sofort und ohne Umweg über einschlägige Portale verkauft wurden, werden jetzt wieder offiziell ausgeschrieben, beobachten Immobilienfachleute. Dies hat zu Folge, dass in vielen Lagen von den Kaufinteressenten wieder über die Preise verhandelt werden kann. Das kann man auch nur jedem empfehlen, denn die Verkäufer sitzen nicht mehr am deutlich längeren Hebel.

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Zinskommentar Juni 2022 - EZB hebt nach über 10 Jahren den Leitzins an - Weg frei für die Zinswende und auch die Bauzinsen folgen dem Trend

Auch die Europäische Zentralbank (EZB) sieht mittlerweile ein, dass an der Zinswende kein Weg vorbei führt. Die EZB ist bisher eher durch ihre stoisch abwartende Haltung aufgefallen. Nun wird sie zum ersten Mal seit über zehn Jahren im Juli 2022 den Leitzins anheben und stellt auch gleich für September 2022 einen weiteren Schritt in Aussicht. Damit reagieren die Notenbanker auf die weiterhin extrem hohen Inflationsraten im Euro-Raum. Für Fachleute stellt sich daher die Frage, wie die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen vor diesem Hintergrund eingeordnet werden kann.

Die EZB wurde quasi von der Geopolitik zur Zinswende gezwungen

Die Europäische Zentralbank (EZB) konkretisierte in ihrer geldpolitischen Sitzung am 7. Juni 2022 ihren Kurs für die Zinswende: Stopp der Anleihekäufe am 1. Juli 2022 und die Anhebung des Leitzinses auf 0,25 Prozent auf der kommenden Ratssitzung am 21 Juli 2022. Die Negativzinsen für geparkte Gelder haben bis dahin weiterhin Bestand. Für die Experten hat diese Ankündigung bereits ihren Schatten voraus geworfen. Denn mit dem weiteren Anstieg der Inflationsraten war die EZB quasi gezwungen, eine Zinsanhebung zu kommunizieren. Deshalb sind die Zinsen für Baufinanzierungen zuletzt wieder sichtbar angestiegen.

So beträgt der aktuelle Top-Zins für eine 10-jährige Darlehensfestschreibung aktuell 2,67 Prozent und damit rund drei Mal so viel wie am Ende des letzten Jahres. Dieser Anstieg könnte sich kurzfristig weiter fortsetzen: Nach der Veröffentlichung des EZB-Entscheids ging die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe als erste Reaktion nach oben und sie hat einen direkten Einfluss auf Baufinanzierungszinsen.

Der Höhenflug der Baufinanzierungszinsen wurde gestoppt, Potenzial für Anstieg bleibt bestehen

Nach dem die Bauzinsen einen explosionsartigen Anstieg bis April 2022 vollzogen haben, hat sich die Dynamik im Mai 2022 etwas beruhigt. Experten erwartet auch für die kommenden Monate keine so drastische Entwicklung mehr wie zu Beginn des Jahres. Allerdings ist aber ein weiter steigendes Niveau bei hoher Volatilität möglich. Denn es ist derzeit noch nicht abzusehen, wann die Inflationsraten ihren Zenit erreicht haben und wie die EZB in ihrer Strategie weiter vorgehen wird. Allerdings werden die Forderungen an die EZB, entschieden einzugreifen, immer massiver werden.

Denn von der US-amerikanischen Federal Reserve System (Fed) wird ein zusätzlicher Druck aufkommen: Von ihr werden im Juni und Juli 2022 zwei Zinsschritte von jeweils 0,5 Prozentpunkten erwartet, was doppelt so hoch wie üblich ist. Auch die Abhängigkeit Deutschlands vom Energielieferanten Russland gilt weiterhin als ein wirtschaftliches Risiko. Das macht aktuell die Bundesanleihen weniger interessant und erhöht deren Rendite sowie folgend damit auch die Baufinanzierungszinsen.

So rechnen Fachleute in dieser Folge mit einem Anstieg des Top-Zinses für Baufinanzierungen auf über 3 Prozent in diesem Jahr. Gleichzeitig machen die Experten jedoch darauf aufmerksam, dass dieses Niveau eher den Normalzustand darstellt: Das extreme Tief der letzten Jahre war für Hauskäufer natürlich vorteilhaft – für den Gesamtmarkt aber völlig unnatürlich und schädlich, so die fachliche Feststellung. Denn weil zu viel billiges Kapital im Finanzierungsmarkt war, hat es eine ungesunde Preisexplosion bei Sachwerten wie Aktien und Immobilien gegeben. Für die Fachleute resultiert daraus, dass sich dies nach und nach auflöse: Zumindest am Aktienmarkt werde schon seit einigen Wochen wieder viel genauer hingeschaut, wohin das Geld fließt und der Immobilienmarkt wird vor allem bei institutionellen Investoren an Attraktivität einbüßen.

Wie verhalten sich die Immobilienpreise in Zeiten steigender Zinsen

Für die Marktteilnehmer ist es allerdings wenig realistisch, dass die höheren Zinsen die Preise für Wohneigentum in absehbarer Zeit nach unten ziehen werden. Feststellen kann man aber: Es kommt Bewegung in den Markt und erste Indizien zeigen, dass die Preisdynamik vermutlich schon in diesem Quartal abflauen wird. Denn angesichts des aktuellen Zinsniveaus sind einige Käufer nicht mehr bereit, sich auf die hohen Immobilienpreise einzulassen oder können sie sich schlichtweg einfach nicht mehr leisten. Das Ende der extremen Preiszuwächse erwarten die Experten am ehesten in weniger prosperierenden Lagen. Denn zuletzt wichen immer mehr Interessenten auf Randlagen aus oder entschieden sich für Bestandsimmobilien statt einem Neubau.

Die aktuelle noch hohe Nachfrage basiert für die Marktteilnehmer eher auf Vorzieheffekte: Bevor der Zins weiter steigt, beeilen sich viele, jetzt noch eine Immobilie zu kaufen. Dabei wirkt auch das begrenzte Angebot preistreibend: Der Neubau ist durch hohe Materialpreise und Lieferengpässe behindert, gleichzeitig geben zurzeit weniger Eigentümer ihre Immobilie in den Verkauf, weil die rekordhohe Inflation den Erlös schnell dezimiert. Bis sich diese Situation wieder auflöst und die Immobilienpreise in größerem Ausmaß sinken, kann es noch lange dauern, schätzen Experten. Für die Insider stellt sich die aktuelle Lage so dar: In zentralen Lagen beliebter Metropolen werden Interessenten erst einmal vergeblich auf stagnierende oder sogar nachgebende Preise warten. Dafür verfügen bestimmte Käufergruppen weiterhin über ausreichend Kapital.

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können. Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend fallend
mittelfristig: schwankend fallend
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