Zinskommentar Dezember 2023 - Weihnachtsgeschenk für Immobilienfinanzierer: Die Bauzinsen sinken zum Jahresausklang

 Bei den Baufinanzierungszinsen sieht es ganz danach aus, als wollten sie sich zum Ende des Jahres versöhnlich zeigen: Nachdem sie sich vor zwei Monaten noch der 4-Prozent-Marke näherten, sanken sie in den letzten Wochen auf 3,48 Prozent und erreichten damit ungefähr das Niveau vom Jahresbeginn. Was sind die Hintergründe dieser Entwicklung, welche Zinsprognose ist für das kommende Jahr möglich und wie kann die aktuelle Fördersituation in Deutschland bewertet werden.

Die erwarteten Zinsrückgänge wurden von den Finanzierungsinstituten bereits berücksichtigt

In den vergangenen Wochen hatten alle relevanten Parameter, welche die die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen beeinflussen, eines gemein: Sie gingen nach unten. So sank die Inflation im Euro-Raum im November 2024 auf 2,4 Prozent und in Deutschland auf 2,3 Prozent. Auch die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen fiel von 2,7 Prozent Mitte November auf rund 2,3 Prozent Mitte Dezember. Der Zusammenhang zu den Baufinanzierungszinsen besteht zwar nur indirekt – dennoch sind die Indikatoren richtungsweisend. Denn sowohl in Deutschland als auch im Euro-Raum wurden zuletzt Rückgänge der Inflationsraten gesehen, die über der Markterwartung lagen.

Trotz dieser positiven Entwicklung bleibt die Europäische Zentralbank (EZB) zurückhaltend. Die Zentralbanker werden nicht müde, dem Markt zu vermitteln, dass die Geldpolitik über einen längeren Zeitraum ausreichend restriktiv bleiben muss, um Preisstabilität zu gewährleisten. Daher stehe eine Zinssenkung momentan nicht zur Diskussion. Dennoch äußerten in den vergangenen Wochen verschiedene Ökonomen die Erwartung, dass die Europäische Zentralbank spätestens im zweiten Halbjahr 2024, möglicherweise sogar bereits im ersten, den Leitzins senken wird.

Der Kapitalmarkt hat aktuell nicht nur eine neutrale Haltung der EZB einkalkuliert, sondern geht von mindestens zwei bis drei Zinssenkungen im kommenden Jahr aus. Aus dieser Erwartung heraus, kam es in den vergangenen Wochen maßgeblich zum Rückgang der Bauzinsen.

Ausblick 2024: Wie werden sich die Bauzinsen im neuen Jahr entwickeln?

Die Inflationsentwicklung und Preisdynamik in Deutschland sowie in der Euro-Zone werden darüber entscheiden, ob oder wann und wie oft die EZB im kommenden Jahr den Leitzins senken wird. Noch muss abgewartet werden, inwieweit sich die geldpolitischen Straffungen der vergangenen Monate auf die Wirtschaft auswirken. Die Experten sind sich jedoch sicher, dass der Zinshöhepunkt erreicht ist und rechnen damit, dass die EZB ihre neutrale Position noch eine Weile beibehält. Von Zinsanhebungen im kommenden Jahr gehen die Experten aktuell nicht aus und halten eine mögliche Senkung im dritten oder vierten Quartal 2024 für möglich.

Der Zurückhaltung der Notenbänker steht die wirtschaftliche Stagnation gegenüber, denn hier bedarf es für die Fachleute dringender Impulse: So trübt sich die Konjunktur in Deutschland und im gesamten Euro-Raum zunehmend ein. Hinzukommt, dass es auch aus den USA und aus China keine Impulse für die Wirtschaft gibt. Natürlich müssen für eine Zinssenkung die Voraussetzungen stimmen und die Inflationsrate, vor allem auch die Kerninflationsrate sollten weiter sinken und die finanzielle Stabilität gewährleistet sein.

Für die Vitalität der Wirtschaft braucht es in absehbarer Zeit jedoch entsprechende Signale der EZB, also ein, zwei kleine Zinsschritte nach unten. Für Ende 2024 rechnen die Finanzmärkte mit einem Leitzins von unter 4 Prozent. Bei den Baufinanzierungszinsen erwarten die Experten im kommenden Jahr eine Seitwärtsbewegung und gehen davon aus, dass man sich beispielsweise bei einer 10-jährigen Zinsfestschreibung in einem Korridor von 3 bis 4 Prozent bewegen wird. Dabei sollten kleinere Ausschläge eher nach unten als nach oben gehen, so die Meinung der Experten.

Derzeit gibt es wegen des Rotstifts der Bundesregierung eine unklare Förderlandschaft

Die aktuelle Haushaltskrise des Bundes macht auch vor den Fördergeldern für Wohneigentum nicht Halt. So hat die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bereits einige ihrer Angebote gestrichen, beispielsweise auch unter anderem das Programm 455, „Altersgerecht umbauen“. Die Programme 297 und 298 zum klimafreundlichen Neubau wurden von der KfW durch eine Zinserhöhung gegen den Markttrend massiv verteuert. Prognosen zur Entwicklung der bundesweiten Förderlandschaft in den kommenden Monaten sind derzeit schwer abzugeben, doch die Marktteilnehmer rechnen tendenziell mit weiteren Kürzungen.

Die Bundesregierung muss sparen und dafür an verschiedensten Stellen den Rotstift ansetzen. Deshalb gehen die Experten davon aus, dass auch KfW-Programme, welche für die Zukunft geplant waren, entweder gar nicht oder nur sehr reduziert umgesetzt werden. Grundsätzlich führt die momentane Haushaltssituation zu einem großen Rückschritt auf dem deutschen Immobilienmarkt, was insbesondere den Blick auf die energetischen Zielsetzungen betrifft. Schon vor der Haushaltssperre mangelte es an umfassenden Förderungen für die Transformation eines in die Jahre gekommenen Wohnbestands hin zu einem CO2-freien.

Für die Fachleute wird die staatliche Förderung von Bestandsimmobilien schon viel zu lange vernachlässigt. Dabei sind Zuschüsse oder zinsgünstige Förderkredite mit Blick auf die Leistbarkeit oft auschlaggebend für potenzielle Käufer. Deshalb raten die Experten all jenen, die mit einer Immobilie der Energieeffizienzklasse G oder H liebäugeln, bereits im ersten Schritt einen Experten hinzuzuziehen, beispielsweise einen Energieberater. So lassen sich Modernisierungs- und Investitionsumfang gut abschätzen.

Wenn mit sehr hohen Aufwendungen gerechnet werden muss, lohnt es sich unter Umständen, zu schauen, ob eventuell neue Förderprogramme in Aussicht stehen – möglicherweise ist Abwarten dann die richtige Strategie, um leistbar ins modernisierte und energieeffiziente Eigenheim zu kommen.

Baufinanzierungszinsen im Dezember 2023 im Vergleich zum Vormonat

Für Immobilienfinanzierer bringt das Jahresende endlich Licht am Ende des Tunnels. In der Folge gingen im vergangenen Monat die Zinsen überall herunter. Die Sollzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren gingen dabei auf 3,64 Prozent (Vormonat: 3,95 Prozent) zurück. Sie liegen damit weiter über den Zinsen für Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, die auf 3,48 Prozent (Vormonat: 3,91 Prozent) gesunken sind. Die Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren gingen auch herunter und liegen nun bei 3,74 Prozent (Vormonat: 4,13 Prozent). Für Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren ging es auch nach unten und liegen aktuell bei einem Zinssatz von 4,00 Prozent (Vormonat: 4,26 Prozent).

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können. Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: fallend
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend seitwärts

Externe Quellen:

• Dr. Klein Privatkunden AG

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Zinskommentar November 2023 - Rückläufige Inflationsrate sorgt für Richtungswechsel bei den Bauzinsen

 Die Baufinanzierungszinsen vollzogen in den vergangenen Wochen einen Richtungswechsel: Sie waren rückläufig. Ausatmen, zur Ruhe kommen und Panikmodus aus. So oder so ähnlich könnte die Devise lauten, welche Immobilieninteressenten derzeit beherzigen sollten. Es wurde lange wurde darüber spekuliert, ob die Europäische Zentralbank (EZB) bei der letzten Zinssitzung am 26. Oktober 2023 auf weitere Leitzinserhöhungen verzichten würde. Dies tat sie dann auch, was für die Bauzinsen von größerer Bedeutung ist. Die Hintergründe für diese Entwicklung und gibt es eine Prognose für die kommenden Monate, sowie die Beleuchtung der aktuellen Lage auf dem Immobilienmarkt, soll Thema in diesem Beitrag sein.

Die Baufinanzierungszinsen waren zuletzt im Rückwärtsgang

Nachdem die Baufinanzierungszinsen im Oktober 2004 auf ein 12-Jahres-Hoch geklettert sind, haben sie in den vergangenen Wochen eine Kehrtwende vollzogen. Die Abwärtsbewegung begann wie gewohnt auf dem weltweiten wichtigsten Leitzinsmarkt in den USA. Hier waren die Zinsen bereits gesunken, als in der vergangenen Woche die aktuellen US-Inflationsraten veröffentlicht wurden. Die rückläufige Teuerung stärkte die Erwartung, dass die Federal Reserve System (Fed) zunächst keine weiteren Zinsschritte vornehmen wird.

In der Folge setzte sich der Zinsrückgang fort: Durch die Entwicklung in den USA entstehen Abstrahleffekte auf andere Kapitalmärkte, die teilweise mit geringem zeitlichem Versatz reagieren. Das gilt auch für den Euro-Raum. Dadurch und auch der Zinsentscheid der Europäischen Zentralbank im Oktober 2024 und deren eher neutralem Ausblick auf die nächsten Monate haben dafür gesorgt, dass die Baufinanzierungszinsen zuletzt rückläufig waren.

Durch die EZB wurde deshalb bei ihrer letzten Sitzung - nach zehn aufeinanderfolgenden Zinserhöhungen - einen Stopp der Aufwärtsspirale verkündet. Damit reagierten die Zentralbanker auf die auch im europäischen Raum rückläufige Inflation sowie die zunehmend schwächelnde Konjunktur.

Deshalb ist die Prognose für die kommenden Wochen: Bauzinsen bewegen sich seitwärts

Mit der EZB-Entscheidung im Oktober 2023 hat sich die Diskussion im Finanzmarkt über die weitere Entwicklung der Zinsen verändert: Man kann eine deutliche Verschiebung von der Erwartung einer weiteren kleinen Zinsanhebung hin zu einer ersten Zinssenkung sehen. Die Finanzmärkte haben damit gerechnet, dass der nächste Zinsschritt nach unten gehen wird. Das wird nicht kurzfristig passieren, aber im zweiten Halbjahr 2024 sehen Experten dies aus heutiger Sicht für realistisch an. Deshalb steht die Europäische Zentralbank aktuell zum einen vor der Herausforderung, den rezessiven Tendenzen der Konjunktur entgegenzutreten, indem sie für Staaten und Unternehmen ein besseres Finanzierungsumfeld schafft und Investitionen zu niedrigeren Zinsen ermöglicht.

Auf der anderen Seite gilt es, eine noch weiter ausufernde Verschuldung im Euro-Raum zu vermeiden. In dieser Situation kann die EZB Experten zufolge noch keine Entwarnung geben und wird sich bis Jahresende weiterhin neutral verhalten. Die Marktteilnehmer erwarten daher auch bei den Baufinanzierungszinsen eine Seitwärtsbewegung und gehen davon aus, dass sich die Zinsen in den kommenden Wochen bei unter 4 Prozent für ein Darlehen mit einer 10-jährigen Zinsfestschreibung einpendeln werden. Mit einem ähnlichen Niveau rechnen die Experten auch zu Beginn des Jahres 2024.

Man geht derzeit nicht von deutlich fallenden Zinsen aus, eventuell wird es aber immer wieder kleinere Rücksetzer geben. Für die Experten steht auch fest, dass es nicht sinnvoll ist, auf größere Zinsrückgänge zu spekulieren, denn die Zinsniveaus, die noch vor zwei Jahren möglich waren, werden nicht zurückkommen. Die Fachleute empfehlen daher jedem, der seine Immobilie gefunden hat, auch die passende Finanzierung zu suchen, ohne darauf zu warten, dass die Zinsen deutlich sinken.

Die Entwicklung am Immobilienmarkt ist eine Frage der Perspektive

Die aktuellen Daten zur Entwicklung des Immobilienmarktes zeigen, dass der Preisrückgang deutschlandweit betrachtet, nachgelassen hat. Es gibt zwar nach wie vor Regionen, in denen die Kaufpreise für Bestandsimmobilien sinken, aber auch hier hat sich die Dynamik verlangsamt. Experten rechnen damit, dass ältere Häuser mit schlechten Energieeffizienzklassen nach wie vor überproportional im Kaufpreis sinken. Denn diese Objekte wird man nur mit Abschlägen verkaufen können, da auf dem Markt noch immer zu viel Unklarheit besteht, welche Modernisierungsmaßnahmen verpflichtend sind und welche Fördermittel dafür zur Verfügung stehen werden. Deshalb sollten potenzielle Käufer älterer Immobilien, den Verhandlungsspielraum nutzen, dabei aber mögliche Investitionen in den kommenden Jahren im Blick zu behalten und bei der Finanzierung mit einzukalkulieren.

Das Neubau-Segment präsentiert sich hingegen nach wie vor wenig aussichtsreich. Bei den Bauträgern sind die Auftragsbücher abgearbeitet. Dazu gibt es immer weniger Baugenehmigungen und die Quote von Bauvorhaben, welche gestoppt werden, liegt bei über 20 Prozent und damit auf einem Rekordhoch. Aus dieser Situation heraus, werden weitere Insolvenzen im Bausektor folgen. Doch nicht nur die hohen Baukosten und die reduzierte Nachfrage machen den Bauträgern zu schaffen. Für die Marktteilnehmer ist das Vertrauen der Bauwirtschaft in die politischen Rahmenbedingungen nicht mehr vorhanden und muss erst wieder wachsen. Dafür sind massive Anstrengungen seitens der Regierung nötig. Das Ziel muss sein, Voraussetzungen zu schaffen, in denen sich Investitionen wieder lohnen.

Baufinanzierungszinsen im November 2023 im Vergleich zum Vormonat

Für Immobilienfinanzierer bleibt es ein wahres Jammertal. Auch im vergangenen Monat legen die Zinsen überall zu . Die Sollzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren sind die einzigen, mit einem leichten Rückgang und liegen derzeit bei 3,95 Prozent (Vormonat: 3,97 Prozent). Sie liegen damit weiter über den Zinsen für Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, die bei 3,91 Prozent (Vormonat: 3,90 Prozent) liegen. Die Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren schossen dagegen wieder stark nach oben und liegen bei 4,13 Prozent (Vormonat: 4,04 Prozent). Für Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren ging es auch leicht nach oben und liegen aktuell bei einem Zinssatz von 4,26 Prozent (Vormonat: 4,14 Prozent).

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: steigend
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend seitwärts

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Zinskommentar Oktober 2023 - Von der EZB wird eine Zinspause erwartet und was bedeutet dies für die Bauzinsen

 Ein Ende der Zinssteigerungen der Europäischen Zentralbank (EZB) scheint in Sicht: Die Inflation ist zwar noch weit entfernt von der angestrebten 2-Prozent-Marke. Aber nach den aktuellen Daten ist die Teuerung in den vergangenen Wochen deutlich rückläufig. Vor diesem Hintergrund halten Experten weitere Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) vorerst für eher unwahrscheinlich. Wie sich die zu erwartende Zinspause auf die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen auswirken könnte, soll nachfolgend betrachtet werden.

Wegen des Rückgangs der Inflation kam die erwartete Zinspause der EZB

Die Inflation sank im September 2023 im Vergleich zum Vormonat von 5,3 Prozent auf 4,3 Prozent im Euro-Raum und von 6,4 Prozent auf 4,3 Prozent in Deutschland und damit stärker als von vielen Experten erwartet wurde. Auch bei der Kerninflation, welche die Energie- und Lebensmittelkosten nicht mit einbezieht, ist deutlich rückläufiger Trend festzustellen. So ist vor allem in Deutschland der Rückgang zu einem erheblichen Teil auf Basiseffekte wie etwa dem Auslaufen des 9-Euro-Tickets im Vorjahresmonat zurückzuführen. Zahlreiche Marktexperten gehen davon aus, dass die Inflation in der Euro-Zone auch in den kommenden Monaten weiter sinken wird. Die Zinspause bei der EZB-Sitzung am 26. Oktober 2023 bestätigt die Prognosen der Experten.

Die EZB hatte den Leitzins seit Mitte 2022 insgesamt zehn Mal nacheinander angehoben. Die Europäische Zentralbank (EZB) wird nun zunächst einmal weitere Daten und Entwicklungen abwarten wollen. Wenn die Inflation anhaltend sinkt und sich die wirtschaftliche Abkühlung fortsetzt, könnten wir aktuell den Höchststand der Leitzinsen gesehen haben. Von einer raschen Zinssenkung gehen die Experten jedoch nicht aus: Sie gehen eher davon aus, dass wir uns für längere Zeit auf dem derzeitigen oder einem ähnlichen Zinsniveau bewegen werden. Eine substanzielle Zinssenkung im Jahr 2024 sehen sie derzeit nicht. Vielleicht gibt es ein oder zwei kleinere Schritte nach unten im späteren Verlauf des kommenden Jahres, hauptsächlich eher um dem Markt ein symbolisches Signal zu senden.

Die Baufinanzierungszinsen befinden sich auf einem neuem Jahreshoch

In der ersten Oktoberhälfte kletterten die Baufinanzierungszinsen weiter aufwärts und erreichten ein Niveau wie zuletzt im Jahr 2011. Den Grund für diese Entwicklung sehen Fachleute vor allem darin, dass sich am Markt die Erwartung durchgesetzt hat, die EZB werde das aktuelle Zinsniveau über einen längeren Zeitraum auf einem hohen Level halten. In der zweiten Monatshälfte sanken die Baufinanzierungszinsen leicht, was für die Marktteilnehmer auch auf die aktuellen Entwicklungen im Nahost-Konflikt zurückzuführen sind. Denn weltpolitische Krisen lassen Anleger in der Regel zurückhaltender und sicherheitsorientierter am Markt agieren. Die Eskalation im Gazastreifen hat dazu geführt, dass die Nachfrage nach Bundesanleihen als erste Reaktion gestiegen ist. Die Folge sind fallende Renditen für die Bundesanleihen und in der Folge auch für die Baufinanzierungszinsen.

Derzeitige Marktlage sorgt für Potenzial für leichte Rücksetzer

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst die Baufinanzierungszinsen zwar nur indirekt, aber die Entwicklung in den kommenden Wochen hängt für die Fachleute dennoch vor allem von dem Ausblick ab, den die Notenbanken geben werden. Denn ein Szenario, dass es weitere kleine Zinsanhebung geben könnte, ist für die Experten aktuell am Markt einkalkuliert. Sollten die Notenbanken jedoch eine neutrale Haltung andeuten, könnten die Bauzinsen tendenziell ein kleines Stück fallen. Markteilnehmer rechnen aktuell eher einem mit Potenzial für kleinere Rücksetzer.

Wohnungsbaugipfel: Bringt zu wenig Impulse für den Neubau

Die Materialkosten befinden sich auf einem Rekordniveau, gestiegene Zinsen sowie die Inflation machen der Baubranche aktuell schwer zu schaffen. Ein Umstand, der Kreise zieht: So lassen sich zahlreiche Bauvorhaben nicht realisieren. Dennoch fehlt es an dringend benötigtem Wohnraum und schon manche Familie musste ihren Traum vom Eigenheim begraben oder zumindest verschieben. Für positive Signale und letztlich einen absehbaren Ausweg aus der Krise sollte der Wohnungsbaugipfel Ende September sorgen. Es wurde ein 14-Punkte-Maßnahmenpaket beschlossen. Für die Fachleute geht dies jedoch nicht weit genug. Denn das Hilfsprogramm der Bundesregierung ist nicht mehr als ein Anfang und absolut nicht ausreichend.

Für die energetische Modernisierung bei Bestandsimmobilien sind positive Absichten gut und wichtig, müssen allerdings auch für "Normalverdiener" und junge Familien bezahlbar sein. Durch die Anhebung der Obergrenzen beim KfW-Programm 300 -Wohneigentum für Familien - wurde ein Schritt in die richtige Richtung gemacht. Experten halten jedoch den Umfang des Fördertopfes nach wie vor für viel zu niedrig. Vor allem mit Blick auf die Notsituation beim Neubau sind die Experten kritisch: Die beabsichtigten Maßnahmen reichen hier bei Weitem nicht aus. Es sollte jungen Familien ermöglicht werden, Bestandsimmobilien zu kaufen und diese zu modernisieren.

Doch weder eine Zielgruppe, noch die geförderten Maßnahmen oder eine mögliche Förderhöhe sind bislang festgelegt. Um im derzeitigen Immobilienmarkt einen spürbaren und nachhaltigen Impuls zu erreichen, werden schnelle und direkt wirksame Lösungen benötigt. Davon ist aktuell nichts zu sehen, auch was effektivere politische Maßnahmen anbetrifft.

Baufinanzierungszinsen im Oktober 2023 im Vergleich zum Vormonat

Für Immobilienfinanzierer ist es ein wahres Jammertal. Auch im vergangenen Monat steigen die Zinsen überall an. Die Sollzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren liegen derzeit bei 3,97 Prozent (Vormonat: 3,90 Prozent) und liegen damit weiter über den Zinsen für Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, die bei 3,90 Prozent (Vormonat: 3,57 Prozent) liegen. Die Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren schossen dagegen stark nach oben und liegen bei 4,04 Prozent (Vormonat: 3,76 Prozent). Für Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren ging es auch leicht nach oben und liegen aktuell bei einem Zinssatz von 4,14 Prozent (Vormonat: 3,98 Prozent).

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können. Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: steigend
mittelfristig: schwankend seitwärts
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Zinskommentar September 2023 - Die EZB kommt dem Leitzinsgipfel in Sichtweite

 Derzeit ist es noch unklar, ob und wann die EZB die Leitzinsen weiter erhöht: Vor der kommenden geldpolitischen Sitzung hält sie sich alle Optionen offen. Während über die anstehende Entscheidung kontrovers diskutiert wird, gehen die Kapitalmarktteilnehmer allgemein davon aus, dass der Zinserhöhungszyklus in absehbarer Zeit zum Ende kommen könnte. Auch für die Konditionen der Baufinanzierungszinsen besteht laut den Experten derzeit wenig Potenzial für einen nachhaltigen deutlichen Anstieg.

Bei den Zinsen für Baufinanzierungen aktuell leichte Schwankungen

Macht die Europäische Zentralbank (EZB) in ihrer Sitzung im September 2023 einen weiteren Zinsschritt, zum zehnten Mal in Folge? Oder legt sie eine Pause ein und wartet ab, wie sich die bisherigen Leitzinserhöhungen auswirken? Analysten sind sich uneins wie selten: Während die sogenannten Falken unter den Notenbankern angesichts der hohen Inflation eine weitere Straffung der Geldpolitik für sinnvoll halten, fordern die sogenannten Tauben eine neutrale Haltung, weil hohe Zinsen die Wirtschaft belasten. Die Ungewissheit zum weiteren Vorgehen der EZB spiegelte sich zuletzt auch in den Baufinanzierungszinsen wider.

Mit Veröffentlichung der Inflationsdaten, die höher lagen als erwartet, stiegen sie Mitte August 2023 leicht an: Die Wahrscheinlichkeit einer Zinserhöhung nahm zu. Nachdem anschließend die Konjunkturdaten für ein erhöhtes Risiko einer Rezession in Europa sprachen, gingen die Baufinanzierungszinsen wieder zurück und es wurde verstärkt auf eine Zinserhöhungspause gewettet. Experten zufolge müssten Darlehensnehmer im Moment immer wieder mit kleineren Bewegungen rechnen. Allerdings sei das Niveau unter dem Strich aber relativ stabil: Denn seit fast zwölf Monaten bewegen sich die Bauzinsen seitwärts. Temporären Ausschlägen nach oben folgen immer wieder auch Rücksetzer.

Die möglichen EZB-Entscheidungen sind bereits eingepreist

Die EZB müsse die Inflation weiter aktiv bekämpfen, so die einhellige Meinung der Fachleute. Es wird erwartet, dass es in diesem Jahr noch mindestens einen weiteren kleinen Zinsschritt von 0,25 Prozent geben wird. Ob die EZB jetzt noch einmal an der Zinsschraube dreht oder erst im Oktober, spiele dabei keine wesentliche Rolle. Denn ein etwas höheres Zinsniveau ist an den Finanzmärkten bereits einkalkuliert und wird daher die Baufinanzierungszinsen nicht deutlich beeinflussen. Solange sich die EZB-Notenbanker auf ihrem Kurs sehen, bis 2025 die Inflation in Richtung 2 Prozent zu bringen, seien kaum Veränderungen des derzeitigen Niveaus für langfristige Kreditzinsen zu erwarten. Bei den 10-jährigen Zinsfestschreibungen für Baudarlehen entwickelt sich gerade ein Korridor zwischen 3,5 und 4,5 Prozent zum Standard.

Weniger Neubauten, dafür starker Bestandsbautenmarkt

Im letzten Jahr hat der schnelle Zinsanstieg und die extreme Inflationsentwicklung die Kaufinteressenten verunsichert und temporär zu Zurückhaltung geführt. Als Folge hat in diesem Jahr die Nachfrage nach Baufinanzierungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich abgenommen. Aber: Es ist nicht so, dass die Nachfrage flächendeckend eingebrochen ist. Der Rückgang geht vor allem auf den gelähmten Neubau und weniger auf Anschlussfinanzierungen zurück, so differenzieren Fachleute die Situation.

Anfang letzten Jahres haben sich überproportional viele Immobilienbesitzer um ihre Anschlussfinanzierung gekümmert, da die Bauzinsen in die Höhe schnellten. Durch diesen Vorzieheffekt wurden viele Darlehensabschlüsse bereits vorweggenommen und der Bedarf an Anschlussfinanzierungen ist erst einmal gedeckt.

Nach Zinsgipfel Senkungen oder Anstieg

Ein stärkerer Anstieg der Baufinanzierungszinsen wäre theoretisch dann möglich, wenn die Inflation zu langsam sinkt und die EZB die Leitzinsen noch einmal kräftiger anheben müsste als bisher erwartet wird. Dieses Risiko schätzen Fachleute jedoch derzeit für eher gering ein. Der Zins-Peak ist so gut wie erreicht und wahrscheinlicher als ein Anstieg über 5 Prozent ist eine vorsichtige Absenkung der Zinsen ab 2024. Das könnte auch für die Baufinanzierungskonditionen zutreffen.

Immobilieninteressenten sollten sich davon aber nicht zu viel versprechen, denn die Baufinanzierungszinsen werden die Leitzinsentwicklung auch im Rückwärtsgang nicht 1:1 abbilden. Ein leichtes Nachgeben ist zwar möglich, aber in überschaubarem Ausmaß und mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht auf Niveaus von 2 oder 2,5 Prozent für eine 10-jährige Zinsfestschreibung. Wer lange abwarte, laufe zudem Gefahr, dass sich die Immobilienpreise bis dahin wieder aufwärts bewegen, ein Szenario, dass von Experten in vielen Regionen für realistisch eingestuft wird.

Beim Kauf von Bestandsimmobilien gab es geringe Rückgänge zu beobachten, was sich aber seit Jahresmitte wieder in eine positive Entwicklung geändert hat. Wohneigentum bleibt intensiv nachgefragt und Interessenten loten alle Möglichkeiten aus. Derzeit gibt es eine Ausweichbewegung weg vom Neubau hin zum Bestandskauf.

Baufinanzierungszinsen machen je nach Zinsbindung unterschiedliche Entwicklungen

Vor allem die längerfristigen Zinsbindungen machten im vergangenen Monat einen regelrechten Satz und schossen in Richtung der 4-Prozent-Marke. Die Sollzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 5 Jahren liegen derzeit bei 3,90 Prozent (Vormonat: 3,96 Prozent) und liegen damit wieder deutlich über den Zinsen für Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, die bei 3,57 Prozent (Vormonat: 3,63 Prozent) liegen. Die Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren blieben fast unverändert bei 3,76 Prozent (Vormonat: 3,75 Prozent). Für Baudarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren ging es dagegen nach oben und liegen aktuell bei einem Zinssatz von 4,14 Prozent (Vormonat: 3,98 Prozent).

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
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KfW - Erhöhung der Einkommensgrenze im Programm Wohneigentum für Familien 300

 Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) hat zum 16. Oktober 2023 angekündigt, die Förderung im Programm "Wohneigentum für Familien (WEF) 300" ausweiten.  So soll die erweiterte Förderung mehr Familien mit Kindern mit geringem oder mittlerem Einkommen die Möglichkeit geben werden, selbst genutztes und klimafreundliches Wohneigentum (Neubau oder Ersterwerb) in Deutschland zu erwerben.

Einkommensgrenze wird um 30.000 Euro erhöht

Zum 16. Oktober 2023 wird die Einkommensgrenze um 30.000 Euro angehoben. So können die Förderung "Wohneigentum für Familien" künftig alle Familien erhalten, die ein jährliches zu versteuerndes Haushaltseinkommen bis 90.000 Euro bei Familien mit einem Kind haben. Wie bisher erhöht sich die Einkommensgrenze ab dem zweiten Kind um 10.000 Euro je Kind.

Der erhöhte maximale Darlehensbetrag ist abhängig von der Förderstufe und Anzahl der Kinder, die bei Antragstellung im Haushalt der Antragstellenden oder im künftigen Haushalt wohnenden Ehe- oder Lebenspartner leben und bei Antragstellung das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet haben. Gefördert wird im Produkt "Wohneigentum für Familien (WEF) 300" maximal eine Wohneinheit.

Förderprogramm Wohneigentum für Familien 300 - Ab dem 16. Oktober 2023 gilt:

Maximale Kreditbeträge für die Förderstufe "Klimafreundliches Wohngebäude":

• 1 oder 2 Kinder: 170.000 Euro
• 3 oder 4 Kinder: 200.000 Euro
• ab 5 Kinder: 220.000 Euro

Maximale Kreditbeträge für die Förderstufe "Klimafreundliches Wohngebäude - mit QNG":

• 1 oder 2 Kinder: 220.000 Euro
• 3 oder 4 Kinder: 250.000 Euro
• ab 5 Kinder: 270.000 Euro

Auch das Merkblatt zum Förderprogramm wurde im Zuge der Produktanpassung aktualisiert. Neben den genannten Änderungen wurden auch Förderbedingungen überarbeitet und klarer formuliert. Die neue Merkblattversion wird ab dem 16. Oktober 2023 verfügbar und gültig sein. Die Unterlagen dazu können unter KfW-Wohneigentum für Familien abgerufen werden.

Worum geht es beim Förderprogramm Wohneigentum für Familien (WEF)

Insbesondere für Familien mit geringen oder mittleren Einkommen ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden schwierig umzusetzen. Hier setzt das neue Förderprogramm des Bundesbauministeriums "Wohneigentum für Familien" (WEF) an, das am 1. Juni 2023 an den Start gegangen ist. Anspruchsberechtigte Familien können durch das WEF zinsvergünstigte Darlehen bei ihrem Finanzierungsistitut (z. B. Hausbank oder Sparkasse) erhalten.

Ziele des Förderprogramms

• Gezielte Unterstützung von Familien mit geringem Einkommen beim Eigentumserwerb
• Schaffung von bezahlbaren und klimafreundlichen Neubauvorhaben
• Sicherstellung von klimagerechten Neubauvorhaben durch Sicherstellung hoher Standards

Gefördert werden die Baukosten (Bruttokosten) inklusive der technischen Anlagen sowie die Kosten für die Fachplanung, Baubegleitung und Nachhaltigkeitszertifizierung. Bei Eigenleistung können auch die Materialkosten förderfähig sein. Nicht gefördert wird hingegen der Kaufpreis für Grundstücke oder der Erwerb von Bestandsbauten.

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Wohnbauförderung - Höhere Förderung ist an die Nachhaltigkeit gekoppelt

 Wer die neue Wohnbauförderung mit den höheren zinsvergünstigten zinsvergünstigte Darlehen in Anspruch nehmen möchte, der muss bei seiner Baumaßnahme die Kriterien für die Nachhaltigkeitszertifizierung QNG erfüllen. Für viele kommt dazu die Frage auf, was sich dahinter verbirgt? Die Abkürzung QNG bedeutet „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude". Wenn man sich dies als „Plus" oder „Premium" zertifizieren lässt, ist je nach Anzahl der Kinder ein Förderkredit zwischen 190.000 und 240.000 Euro denkbar.

Das Qualitätssiegel QNG und seine Anforderungen

Nachfolgend sind einige Anforderungen für dieses Qualitätssiegel zusammengestellt:

• Langfristiger Werterhalt
  Ein Wohngebäude ist so flexibel zu gestalten, dass es sich ändernden Bedürfnissen und Nutzungen anpassen lässt. Gleichzeitig soll die bebaute Fläche und somit die Bodenversiegelung möglichst gering gehalten. Für Treibhausgasemissionen im Gebäudelebenszyklus und den Primärenergiebedarf aus nicht erneuerbaren Energien sind exakte Werte einzuhalten. Diese Kennziffern sind unter anderem wichtig für die Wahl der Haustechnik.
• Emissionsarme Materialien
  Holz und Holzbaustoffe sollen aus nachhaltiger Forstwirtschaft gewonnen werden. Verwendet werden dabei besonders emissionsarme Materialien, welche nach einem Rückbau wieder der Kreislaufwirtschaft zugeführt werden können.
• Barrierefreiheit
  Auch der Aspekt „Altengerechtes Wohnen" muss langfristig ein eigenständiges Wohnen möglich machen. Die Architektur soll dafür entsprechnende Konzepte konzeptieren. Gebäude mit mehreren Wohneinheiten haben unter anderem stufen- und schwellenlose Wohnungseingänge und ein Aufzug ist zumindest vorbereitet.
• Naturgefahren am Standort
  Risiken wie Schneelast, Hochwasser oder Starkregen sollen regional beim Bau berücksichtigt werden. Sind am Standort überdurchschnittliche Gefährdungen bekannt oder zukünftig zu erwarten, muss darauf mit baulichen oder technischen Merkmalen des Gebäudes oder der gebäudenahen Außenanlagen reagiert werden.
• Gründach
  Ein Gründach kann der Regenwasserrückhaltung, der Verbesserung des Mikroklimas, der Luftreinhaltung und bei richtiger Bepflanzung auch der Erhöhung der Artenvielfalt dienen. Gut geeignete Dachflächen für eine Begrünung sind dabei alle Dachflächen mit einer Neigung bis 10° (Grad).

Welche Vorteile bietet das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) vom Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB), beinhaltet ein einheitliches Verständnis zur Förderung von Nachhaltigkeit. Gleichzeitig wurde eine rechtssichere Grundlage für die Vergabe von Fördermitteln geschaffen. So soll die Etablierung der Ziele und Prinzipien des nachhaltigen Planens, Bauens und Betreibens in der Bau- und Immobilienwirtschaft Deutschlands zielgerichtet gefördert werden.

Mit dem QNG wird sichergestellt, dass den Baumaßnahmen und den Zertifizierungsverfahren ein einheitliches und abgestimmtes Nachhaltigkeitsverständnis zugrunde liegt. Diese stehen im Einklang mit den international anerkannten Nachhaltigkeitszielen, die nationale und internationale Normen einhalten und die Umsetzung der Deutschen Nachhaltigkeitsstrategie unterstützen.

Weitere Informationen sind unter der Internetseite des Informationsportal Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude www.qng.info zu finden.

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Zinskommentar August 2023 - Leitzinsen steigen weiter und die Gierflation treibt die Verbraucherpreise nach oben

 Zu der bisherigen Inflation und Kerninflation ist eine neue Inflationsart dazu gekommen: Die Gierflation. Dabei verursachen gierige Konzerne einen nachhaltigen Inflations-Turbo. Neben dem bekannten Big-Mac-Index, lassen sich an kaum einem Produkt die Preisunterschiede zwischen den Ländern so gut ablesen wie an Bierpreisen. Dabei ist die Preisspanne in Europa groß.

Aktuelle Daten der Datenbank für Lebenshaltungskosten Numbeo zeigen, dass ein halber Liter Bier in der isländischen Hauptstadt Reykjavik 9,53 Euro kostet, wenn man diesen in einer Kneipe trinkt, wogegen es im Supermarkt nur 2,90 Euro sind. Auch in London, Paris und Kopenhagen zahlt man viel - etwa 7,00 Euro im Restaurant. Da ist man in Deutschland mit 4,00 Euro eher auf der günstigen Seite. Am wenigsten kostet ein halber Liter Bier in Prag: 1,00 Euro im Supermarkt und 2,31 Euro in der Kneipe.

Inflation im Euroraum bleibt für die EZB weiterhin eine Herausforderung

Für die EZB-Chefin Christine Lagarde besteht in der Inflationsfrage die Schwierigkeit, alle einzelnen Länder im Euro-Raum richtig einzuschätzen und dennoch eine einheitliche EU-Inflationspolitik umzusetzen. Es gibt EU-Länder, die mit den Preissteigerungen sehr gut umgehen können. So war beispielsweise in Spanien, wo auch die Bierpreise günstig sind, die Inflationsrate moderat und lag im Juni 2023 bei 1,6 Prozent. In anderen Ländern wie Ungarn ist die Inflationsrate mit 19,9 Prozent zwölfmal so hoch und macht den Verbrauchern schwer zu schaffen. In Deutschland ist Inflationsrate nach aktuellen Angaben des Statistischen Bundesamtes im Juli 2023 wieder auf 6,2 Prozent gesunken.

So macht es der europäische Flickenteppich für eine einzelne Kontrollinstanz entsprechend schwer, eine Geldpolitik für alle zu machen. Die Europäische Zentralbank (EZB) muss diese Herkulesaufgabe umsetzen und entsprechend schwierig ist die Rolle von EZB-Chefin Christine Lagarde. Deshalb steht die EZB auch immer wieder in der Kritik - mal von der einen Seite, mal von der anderen Seite. Früher hieß es, Christine Lagarde habe zu spät auf die Inflation im Euroraum reagiert und viel zu lange eine Laissez-faire-Geldpolitik betrieben. Heute wirft man Christine Lagarde vor, die Leitzinsen immer weiter anzuheben, wie auch Ende Juli 2023 bei der letzten EZB-Zinssitzung vor der Sommerpause.

EZB dreht mit erneuter Leitzinserhöhung weiter an der Zinsspirale

Vor rund einem Jahr hat die EZB das tiefe Tal der jahrelangen Nullzinspolitik verlassen. Mit der mittlerweile neunten Leitzinserhöhung um weitere 0,25 Prozent hat die EZB die Zinsen auf 4,25 Prozent nach oben getrieben. Man könnte auch sagen: katapultiert. Denn so schnell wie in den letzten 12 Monaten hat die EZB die Zinsen noch nie erhöht. Für Christine Lagardes ist es auch deshalb so schwierig, weil nicht ganz klar ist, woher die aktuelle Inflation eigentlich kommt.

So hat sich Verbraucherpreisinflation in den letzten Monaten seit ihrem Höhepunkt im September 2022 deutlich abgeschwächt und etwa halbiert. So bleibt die Kerninflation, bei der die stark schwankenden Energie- und Nahrungsmittelpreise herausgerechnet werden, jedoch das Sorgenkind und ist sogar leicht gestiegen. Dies ist beunruhigend, da Zinserhöhungen in der Regel einen direkten Einfluss auf die Kerninflation haben. Deshalb bereitet den EZB-Notenbänkern die hartnäckig hohe Inflation in Europa große Sorgen, obwohl die Energiepreise mittlerweile wieder gesunken sind.

Ein Grund für die hartnäckig hohe Inflation könnte die Deglobalisierung sein

Die Corona-Pandemie hat den Welthandel schwer getroffen und er hat sich von den Auswirkungen noch nicht vollständig erholt. Deshalb haben viele Unternehmen ihren Fokus eher auf regional als global gelegt, was mit Kostensteigerungen verbunden ist. Die Abkehr von der Globalisierung führt zu weniger Handel, aber auch zu weniger Wettbewerb und damit tendenziell zu höheren Preisen.

Bei einigen Unternehmen kommt es im Zuge dieser Entwicklung zu einer sogenannten „Gierflation“, wovor auch EZB-Präsidentin Christine Lagarde gewarnt hat. Gemeint ist damit, dass die Stimmung allgemeiner Preissteigerungen von einzelnen Marktteilnehmern ausgenutzt wird. So geben Unternehmen die höheren Kosten nicht nur vollständig an ihre Kunden weiter, sondern erhöhen die Preise darüber hinaus. Dieses Phänomen wird auch durch Studien bestätigt, wie beispielsweise von Allianz Trade im Lebensmittelbereich. Bei Untersuchung wurden Anzeichen für Gewinnmitnahmen und unzureichenden Wettbewerb gefunden, insbesondere bei Herstellern von Milchprodukten, Eiern sowie Obst und Gemüse.

Auch die Fed erhöhte noch einmal die Leitzinsen - Zinsgipfel damit erreicht?

Auch die Federal Reserve System (Fed) erhöhte wenige Tage vor der EZB den Leitzins noch einmal um 0,25 Prozentpunkte auf eine Spanne von 5,25 bis 5,50 Prozent. Nach der Zinspause im Juni 2023 ging Fed-Chef Jerome Powell damit wieder in die Vollen. Die Marktteilnehmer gehen nun davon aus, dass mit dem vierten Zinsschritt in diesem Jahr, der Höhepunkt der Zinserhöhungen erreicht sein könnte. Denn in den USA ist die Inflation inzwischen auf 3,0 Prozent gesunken und somit die Zielmarke von 2,0 Prozent in Sichtweite gerückt.

Die Fed hat auch signalisiert, dass weitere Zinserhöhungen im September 2023 nicht vorgesehen sind, aber dennoch möglich seien. Jerome Powell betonte, dass die US-Notenbänker die Wirtschaftsdaten in den kommenden Wochen genau beobachten werden, um die richtigen Entscheidungen zu treffen. Das übliche Szenario also: Man kann viel voraussagen, aber dann wird das getan, was unmittelbar notwendig ist.

Baufinanzierungszinsen haben einen leichten Trend nach oben

Die Bauzinsen sind im letzten Monat stabil geblieben oder etwas nach oben gegangen. Steht eine erneute Zinserhöhungsphase bevor? Die meisten Experten rechnen eher weiter mit einer schwankenden Seitwärtsbewegung. Die Sollzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von fünf Jahren sind im vergangenen Monat leicht gestiegen liegen bei 3,96 Prozent (Vormonat: 3,82 Prozent).

Auch die Bauzinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren sind leicht gestiegen und liegen bei 3,62 Prozent (Vormonat: 3,47 Prozent). Auch die Zinsen für Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren legten leicht zu mit 3,75 Prozent (Vormonat: 3,66 Prozent). Das gleiche gilt für die Bauzinsen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren. Hier liegt der aktuelle Zinssatz bei 3,91 Prozent (Vormonat: 3,85 Prozent). Lediglich die Zinsbindungszeiten über 25 und 30 Jahre blieben gegenüber dem Vormonat konstant.

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können. Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend seitwärts

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