Augen auf vor dem Immobilienkauf

In Zeiten der Eurokrise sind nur Sachwerte sicher und werden aus diesem Grund von immer mehr Anlegern und Investoren bevorzugt gewählt. Betongold steht besonders hoch im Kurs und ist derzeit die härteste Währung auf dem Markt. Natürlich hat der Immobilienmarkt den Trend durchaus bemerkt und mit einer Preiserhöhung für Immobilien reagiert. Fallen dann noch hohe Kosten für eine notwendige Sanierung an, kann der Kauf einer Immobilie sich als wenig vorteilhafte und nicht gut überlegte Entscheidung aufzeigen. Damit das Eigenheim, Mehrfamilienhaus oder die Eigentumswohnung nicht zum Geldgrab wird und durch eine teure Sanierung mit unerschwinglichen Kosten aufwartet, sollten Käufer den Zustand des Hauses im Auge behalten und gleichzeitig auch die Auflagen vom Gesetzgeber kennen, die in den kommenden Jahren auf Hausbesitzer zukommen.

Eine kostspielige Sanierung lieber ausschließen?
Vor allem beim Kauf einer Eigentumswohnung wird oftmals nicht bedacht, dass der Käufer nicht nur die Wohnung, sondern auch Anteile der Immobilie selbst erwirbt und sich so an allen Aufwendungen für die Sanierung mit beteiligen muss. Je älter ein Gebäude ist, umso mehr Kosten für eine anfallende Sanierung und Modernisierung nach aktuellen Standards müssen eingeplant werden. Beim Kauf einer Immobilie mit offenen Augen auf sichere Anzeichen von Trockenheit und einer guten Bausubstanz achten, hat schon manchen Käufer vor hohen Kosten einer Sanierung bewahrt. Auch wenn Spinnweben und deren Bewohner als wenig angenehme Begleiterscheinung vor allem in alten Gemäuern angesehen werden, so sind sie beim Kauf einer Immobilie doch ein sicheres Zeichen für trockene Wände. Spinnen mögen Feuchtigkeit nicht und weben ihre Netze somit nicht in Gebäuden, in denen das Mauerwerk einer umfassenden Sanierung zur Trockenlegung bedarf. Bei sehr alten Bauten aus Ziegeln und Holz spielt weniger die Feuchtigkeit, dafür aber ein möglicher Schädlingsbefall eine Rolle vor dem Kauf. Müssen Holzbalken ausgetauscht oder vollständig ersetzt werden, steigen die Kosten für eine Sanierung ins Unermessliche und können für ein finanzielles Problem beim neuen Hausbesitzer sorgen.

Verschiedene Baujahre, verschiedene Fakten zum Kauf
In den verschiedenen Generationen der zum Kauf angebotenen Immobilien ist es sinnvoll, sich jeweils zu der Bauweise und den Optionen im Innenausbau in diesem Zeitfenster zu informieren. Neben dem Fokus auf Feuchtigkeit und offensichtlich beschädigte Substanz beim Haus, fallen die bautypischen Zeichen der Zeit zwar nicht auf den ersten Blick auf, können aber ebenfalls eine notwendige und kostspielige Sanierung nach sich ziehen. Ob Rohre aus Blei oder eine minderwertige Holzqualität aus den 50er Jahren sorgen für dringend notwendigen Sanierungsbedarf. Käufer sollten derzeit im Auge behalten, dass ab Ende 2013 neue Grenzwerte von 0,01 Milligramm Blei pro Liter laut Trinkwasserverordnung beim Trinkwasser gelten. Dies kann bei noch vorhandenen Bleirohren umfangreihe Sanierungsmaßnahmen verursachen.

Anhand der Jahrgänge lassen sich mögliche Mängel identifizieren
Gebäude die zwischen 1890 bis etwa 1920 gebaut wurden:

• gelten bei Fachleuten meist als solide mit guter Bausubstanz
• jedoch fehlende Wärmedämmung und Schallisolierung
• Rohre und Elektroinstallationen sind, sofern sie inzwischen saniert wurden veraltet und teilweise schadhaft

Gebäude die zwischen 1930 und 1940 gebaut wurden:

• Ziegelbauten waren damals typisch und die Klinkerfassaden machen meist noch einen guten Eindruck
• der Mangel an guten Baustoffen durch die beiden Weltkriege hat z.B. bei Holz zu geringer Qualität geführt und kann dadurch einen verstärkten Schädlingsbefall nach sich ziehen

Gebäude die zwischen 1950 und 1960 gebaut wurden:

• in der Wiederaufbauphase wurden oft Restmaterialien verwendet und vor allem an tragenden Bauteilen gespart
• die verwendeten Wasserrohre aus Blei können durch die neue Trinkwasserverordnung umfangreiche Sanierungsmaßnahmen auslösen

Gebäude die ab 1970 gebaut wurden:

• da die Neuinstallation von Bleirohren 1973 verboten wurde, sind später gebaute Immobilien von der Problematik nicht betroffen.
• durch die eingeleitete Betonepoche traten nun häufiger Kältebrücken auf, was nicht nur den Energieverbrauch erhöht, sondern auch die Neigung zu Feuchtigkeitsbildung mit Schimmelbefall an diesen Stellen fordert, woraus sich schwere Bauschäden entwickeln können

Die Beratung eines Bausachverständigen kann helfen, Mängel vor dem Kauf einer Immobilie aufzudecken. Expertenlisten gibt es unter anderem bei den Architektenkammern.

zur Architektenkammer Rheinland-Pfalz kommt man hier


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KfW Unterstützung für den Immobilienkauf und das Sanieren

Um das Eigenheim im Wert zu erhalten und notwendige Aufgaben zum energieeffizienten Sanieren vornehmen zu können, reicht das eigene Budget nicht immer aus und lässt es notwendig werden, auf Möglichkeiten zur Finanzierung zuzugreifen. Hier ist die KfW Bank ein adäquater Ansprechpartner, der sowohl Käufer von Immobilien, als auch Immobilienbesitzer mit dem Wunsch zum Sanieren unterstützt und so für mehr Liquidität sorgt.

Aufstockung zum vorhandenen Eigenkapital
Um ein Haus sanieren oder sich zum einer Immobilie entscheiden zu können, sollten zwischen 20 und 30% der Summe an Eigenkapital vorhanden sein. Eine überlegte Budgetplanung schließt finanzielle Probleme aus und sorgt weiterführend dafür, dass sich mit einem Darlehen der KfW Bank, ein Bauvorhaben oder eine Planung zur Sanierung realisieren lassen. Um ein Förderprogramm zu nutzen ist es notwendig, die gewünschte Förderung vor dem Hauskauf, beziehungsweise vor den Maßnahmen zum Sanieren zu beantragen. Anderenfalls ist ein Darlehen der KfW Bank nicht möglich und wird in der Regel abgelehnt. Die KfW Bank unterstützt vor allem Bauvorhaben und Projekte, die sich rund um das altersgerechte und energieeffiziente Sanieren drehen. Durch diese Maßnahmen wird der Wohnwert der Immobilie nicht nur erhalten, sondern sich für eine Wertsteigerung des Eigenheims entschieden und somit eine Grundlage geschaffen, sich für die Förderung der Bank zu prädestinieren.

Günstige Kredite zum Sanieren
Das altersgerechte Sanieren und die Umgestaltung der Immobilie zu einem energieeffizienten Haus sind zu 100% förderfähig. Wer die Auflagen zur Förderung erfüllt, kann also beim Sanieren mit der KfW Bank richtig sparen und sich für einen Zuschuss entscheiden, welcher bereits mit 1% Verzinsung gewährt und somit enorm günstig ist. Nicht nur vollständige Sanierungen, sondern seit neuestem auch einzelne Maßnahmen zur Wertsteigerung von Immobilien werden gefördert und können so mit einem enorm zinsgünstigen Kredit der KfW Bank vorangebracht und ohne unüberschaubare Mehrkosten zeitnah realisiert werden.

Auf der Internetseite der KfW-Bank erhalten Sie aktuelle Informationen zu den einzelnen Förderprogrammen.
weiter zur Internetseite der KfW-Bank


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Notarkosten sorgen für Erhöhung der Nebenerwerbskosten

Nach der Zustimmung durch den Bundesrat zum „Kostenrechnungsmodernisierungsgesetz“, erhöhen sich ab dem 1. August 2013 unter anderem auch die Notar- und Grundbuchgebühren. Durch die Verabschiedung eines neuen Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG), wird die bisherige Gebührenordnung für Notare ersetzt. In dem neuen Gesetz gibt es negative wie auch positive Veränderungen. Tatsache ist jedoch, dass  für Grundstücks- und Immobilieninteressen ab 01.08.2013 deutlich mehr Notargebühren fällig werden.

Was gehört zu den NotarkostenDie Gebühren eines Notars richten sich nach der Leistung, welche er erbringt und unterscheiden sich in Beratung, Entwurf, Beurkundung, Veranlassung der Grundbucheintragung und anderes. Grundlage für die Gebührenberechnung ist der Grundstücks- oder Immobilienpreis, bzw. der Geschäftswert. Je nach dem Aufwand der notariellen Betreuung, werden Grundstücks- und Immobilienkäufer künftig mit Kostensteigerungen von bis zu 20 Prozent rechnen müssen. Im Gegenzug sieht das neue Gerichts- und Notarkostengesetz Gebührensenkungen im Bereich des Notaranderkontos vor. Hier kann es z.B. im Stadtstaat Hamburg, wo die Abwicklung von Immobilienkäufen über Notaranderkonten eine alte Tradition besitzt, eine Kostensenkungen durch das neue Gesetz von bis zu 60 Prozent geben. Von einer Gebührensenkung profitieren auch Grundstücks- und Immobilienbesitzer bei der Löschung einer im Grundbuch eingetragenen Grundschuld.

Was gibt es für die Praxis zu beachten
Deshalb sollte bei einer Finanzierungskalkulation künftig mit einer Pauschale von 2 Prozent für Notar und Grundbuch anstelle der bisherigen 1,5 Prozent gerechnet werden.
Mehr Information zum Gerichts- und Notarkostengesetz erhalten Sie auch der Internetseite der Bundesnotarkammer oder auch auf der Internetseite zum Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

KfW-Aktion „Hochwasser 2013“

Zur Finanzierung der Beseitigung von Hochwasserschäden wird für private Selbstnutzer das „KfW-Wohneigentumsprogramm (124)“ und für Vermieter von Wohngebäuden das Programm „Altersgerecht Umbauen (159)“ geöffnet. Förderfähig sind alle Kosten für die Beseitigung der Hochwasserschäden bis zu 50.000 Euro. Der Sollzinssatz beträgt in der jeweiligen Hochwasser-Variante für alle Laufzeiten 1 Prozent p.a. Die Antragstellung ist ab sofort bis zum 30. Juni 2014 möglich. Anträge die bis zum 31. August 2013 gestellt werden, erhalten eine unbürokratische Bearbeitung, ohne die üblichen Reglungen.

Bitte beachten Sie, dass ausschließlich die Kosten für die Beseitigung der durch das Hochwasser 2013 entstandenen Schäden an Wohngebäuden förderfähig sind! Die Anschaffung von Einrichtungsgegenständen (z.B. Mobiliar) zählt nicht dazu.

KfW-Hotline für Opfer des Hochwasser
Über die aktuellen Hilfsangebote des Aktionsplans können sich Geschädigte des Hochwassers kostenfrei an die KfW-Hotline von Montag bis Freitag in der Zeit von 08:00 - 17:30 Uhr wenden und eine zielgruppenspezifische Informationen erhalten:

Unternehmensfinanzierung: 0800 5399001
Wohnwirtschaft: 0800 5399002
Infrastruktur: 0800 5399008

Bei Fragen können Sie sich aber auch direkt mit Ihrem Kreditinstitut in Verbindung setzen und auf die KfW-Aktion „Hochwasser 2013“ verweisen.

Mehr Informationen zur KfW-Aktion „Hochwasser 2013“ erhalten Sie unter dem folgenden Link: https://www.kfw.de/KfW-Konzern/Newsroom/Pressematerial/Themen-kompakt/Hochwasserhilfe/

Zinskommentar August 2013 - Die Auswirkungen der Zinsmanipulation

Bis Euroland sich erholt hat, sollen die Zinsen niedrig bleiben. So äußerte sich Draghi bei der gestrigen Sitzung des Zentralbankrates. Dabei bleibt eine Koppelung an die Arbeitsmarkt Daten, sowie die Ziele im Wirtschaftswachstum aus. Da sich Transparenz in den bisherigen Entscheidungen im Bereich Zinsen vergeblich suchen lässt, hat die EZB eine monatliche Veröffentlichung des Diskussionsverlaufes eingeräumt. Marktteilnehmer erhalten dadurch die Möglichkeit, nicht nur Informatives zu den Zinsen mit Zeitverzögerung nach einer Sitzung, sondern transparent für den gesamten Rechnungsmonat zu erfahren. Allerdings hat diese Aussage einen tieferen Grund und soll dazu beitragen, die Bereitschaft für kurzfristige Anlagen bei optimalen Zinsen zu erhöhen und so mehr Liquidität im Finanzsystem zu schaffen.

Zum Angebot und der Nachfrage
Staatsanleihen waren der wichtigste Markt zur Orientierung von Hypothekenanleihen, Bankanleihen und Unternehmensanleihen. Die Orientierung beinhaltete das Niveau der Zinsen , welches sich an den Staatsanleihen ausrichtete und sich allein an der Bonität der Staaten orientierte. Heute bestimmt die Notenbank die Zinsen und haben die Wirkung von Angebot und Nachfrage ausgeschlossen. Um sicher zu investieren ist es notwendig, sich die Worte von Draghi auf der Zunge zergehen zu lassen und sie nicht einfach nur als Aussage mit Wortlaut zu betrachten. In Japan zum Beispiel kauft nicht nur die Notenbank, sondern auch der Privatanleger Anleihen und Instrumente, die er aus wirtschaftlicher und rationaler Sicht nicht in Erwägung ziehen würde. Dies geschieht nicht aus freiwilliger Suggestion, sondern aus einem Zwang, der den japanischen Investoren auferlegt wird. In Deutschland und Euroland ist es bisher noch die Privatsache der Anleger, worin sie investieren und welche Instrumente sie kaufen möchten.

Immobilien für mehr Sicherheit
Um die Inflation zu umgehen und niedrige Zinsen auf Anlagen zu vermeiden, wird immer mehr in Immobilien investiert. Da es sich bei dieser Form der Anlage um Sachwerte handelt, hat der Anleger weniger Risiko und einen Wert praktisch in der Hand, welcher unbeeinflusst vom Finanzmarkt stabil bleibt und sogar in der Wertigkeit erhöht werden kann. Das Zinsniveau für Geldanlagen ist, bezogen auf Deutschland und im Vergleich zum Wirtschaftswachstum gesehen, viel zu niedrig. Dieser Faktor, sowie die günstigen Hypothekenzinsen sind Aspekte, welche das Verhalten von Investoren gezielt beeinflussen und den Fokus immer mehr auf den Immobilienkauf lenken. Die günstigen Zinsen auf Hypotheken sind eine Folge der langjährig manipulierten Zinsen auf dem Finanzmarkt. Da die Nachfrage nach Immobilien steigt, sind auch steigende Preise für den Immobilienmarkt zu beobachten. Vor allem in gefragten Regionen dominieren sehr hohe Immobilienpreise.

Tendenz:
kurzfristig: steigend
mittelfristig: aufwärts


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Gegen Wärmebrücken in Altbauten

In vielen Altbauten gibt es oft Wärmebrücken. Doch gegen diese Wärmebrücken kann man laut der Energieberater der Verbraucherzentrale etwas tun. Diese haben in diesem Bereich in der Regel eine langjährige Erfahrung und wissen auch, dass jedes Haus anders ist. Eins haben die meisten Altbauten gemeinsam: Die Wände sind sehr kalt. Besonders kalte Stellen bezeichnet man auch als Wärmebrücke. Denn durch diese Brücken, gelangt besonders viel Wärme nach draußen, die besser im Haus bleiben sollte.

Auswirkungen von Wärmebrücken
Im schlimmsten Fall können diese Kältezonen nicht nur die Bausubstanz beschädigen, sondern auch die Entstehung von Schimmel- oder Frostschäden begünstigen. Die Ursachen für diese Wärmebrücken liegen häufig in der Konstruktion des Hauses und im Material. Grundsätzlich besitzen Gauben, Glasbausteine, Vorsprünge oder Fensterstürze eine Stahl-Betonplatte. Diese Platte setzt sich dann in Form von einem Balkon nach außen hin fort. Sie haben jedoch eine besonders hohe Wärmeleitfähigkeit. Durch die große Oberfläche geben sie sehr viel Wärme ab. Diese Wärmebrücken können jedoch nur durch anspruchsvolle Dämmungen behoben werden.

Weitere Ursachen für Zugluft
Eine andere Problematik im Bereich der Wärmebrücken ist eine fehlerhafte Dämmung, dabei werden die Anschlüsse wie die Fensterlaibung einfach vernachlässigt. Dabei sollte die Fensterlaibung unbedingt auch gedämmt werden und das bis zur Fensterrahmen-Mitte. Auch der ärgerliche Wärmeverlust an Heizkörpernischen und Rollladenkästen, bzw. am Rollladengurt kann mit einfachen Mitteln eingedämmt werden.

Die unabhängigen VZ-Energieberater beraten nach Terminvereinbarung gratis zur Sanierung von Wärmebrücken und bei allen anderen Fragen zur Energieeinsparung. Weitere Informationen oder einen Beratungstermin erhalten Interessierte über die kostenlose Energieberatungshotline 0800-6075600 mit der folgenden Erreichbarkeit. Montags von 9:00 bis 13:00 Uhr und 14:00 bis 17:00 Uhr, dienstags von 10:00 bis 13:00 Uhr und 14:00 bis 18:00 Uhr sowie donnerstags von 10:00 bis 13:00 Uhr und 14:00 bis 17:00 Uhr. Wer sind einfach nur zu diesem Thema informieren möchte, kann dies auf der Internetseite http://www.verbraucherzentrale-energieberatung.de tun.



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Grundbucheintrag ist bei Erbaufteilung kostenlos

Durch ein Gerichtsurteil vom Oberlandesgericht Zweibrücken (Az.: 3 W 50/11) ist ein Grundstückseintrag bei einer Erbteilung kostenlos. Wer ein Haus mit Grundstück in einer Erbgemeinschaft erbt, braucht für dass Umändern im Grundbuch keine Verwaltungskosten mehr zu zahlen. Zu diesem Urteil ist es aber erst gekommen, als eine Erbgemeinschaft vor Gericht gezogen ist. Durch den Verzicht eines der Erben aus der Erbengemeinschaft auf dass Grundstück, wurde schon vorab der andere Erbe zum alleinigen Erben bestimmt. Laut geltenden Recht muss man aber für einen Grundbuch Eintrag die Verwaltungskosten zahlen. Damit man als rechtmäßiger Besitzer auch als Eigentümer eingetragen wird.

Mit einer Abschichtungsvereinbarung Kosten sparenDie Landesjustizkasse und dass Amtsgericht waren der Meinung, dass für den Eintrag im Grundbuch Gebühren fällig werden. Die Erben trafen jedoch eine sogenannte Abschichtungsvereinbarung. Durch den Verzicht des Miterben ist der zweite Erbe automatisch der Besitzer des Grundstückes geworden. Deshalb darf die notwendige Grundbucheintragung auch nicht wie ein Verkauf eines Grundstückes behandelt werden. Damit können nun alle Erben mit Grundstücken in einer ähnlichen Situation die rechtmäßige Übertragung kostenlos durchführen.

Unterschied zwischen Erben und KaufenDie Umschreibung des Erbes muss aber innerhalb von zwei Jahren vollzogen werden. Für die Umschreibung wird nur der Erbschein als Vorlage benötigt. Bisher musste der alleinige Erbe alle Kosten für die Verwaltungsaufwände alleine tragen, weil man die Erbschaft mit einem Kauf gleichgestellt hat. Die Abschichtung des Erbes durch die Miterben ist nicht mit einem Grundstückskauf vergleichbar. Die Auflösung einer Erbengemeinschaft ist durch Teilung oder Verkauf der Nachlassgegenstände als auch durch Übertragen von Erbanteilen möglich. Dabei gebe einer der Erben seine Mitgliedschaftsrechte an der Erbengemeinschaft auf, so dass sein Erbteil auf den anderen übergehe. Bei Grundstücken geschehe dies genauso, worauf der Grundbucheintrag dann auch kostenfrei sei. Nur bei einem Kauf ist der Grundbucheintrag
kostenpflichtig.


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