Zinskommentar Juni 2016 - Weiterhin lockere Geldpolitik sorgt für schwankende Baufinanzierungszinsen

Anfang Juni lenkte sich der Fokus der Finanzwelt wieder in Richtung Europäische Zentralbank (EZB), wobei in einigen Köpfen Erwartungen vorherrschten. Doch noch immer hält Mario Draghi an seiner lockeren Geldpolitik fest und behält den Leitzins weiter bei 0,0 Prozent. Für den Finanzmarkt gibt es spürbare Auswirkungen, sodass sich die Baufinanzierungszinsen zum Beispiel schwankend in seitliche Richtung bewegen.

EZB bleibt auf seinem Kurs
Auch beim Strafzins sind keine Veränderungen erkennbar. Noch immer zahlen Banken für bei der EZB geparkte Gelder -0,4 Prozent. Ebenso hält die EBZ an der bereits im März erfolgten Ankündigung einer Ausweitung der Wertpapierkäufe fest. Dennoch gibt es eine kleine Änderung, da sich der Fokus nicht mehr nur auf Staatsanleihen und Pfandbriefe der Euroländer, sondern zusätzlich auf Unternehmensanleihen mit Bonitätsstärke lenkt. Das Programm läuft bereits seit 8. Juni und verfolgt das Ziel, Zinsen für Anleihen zu senken und die Kreditbedingungen für Unternehmen zu verbessern. Hieraus soll ein Anschub für die Wirtschaft entstehen, der bisher allerdings in der Realwirtschaft noch ausbleibt. Kritiker stehen der Maßnahme skeptisch gegenüber und weisen darauf hin, dass die EZB eventuell ihr Mandat überschreitet und eine Schuldenblase begünstigt, sowie Raum für eine Verzerrung der Märkte schafft. Mario Draghi berichtet von einem marginalen Wachstumsaufschwung von 1,4 auf 1,6 Prozent und verweist auf ein Wirtschaftswachstum von 1,7 Prozent, das in 2017 / 18 erwartet wird.



Es bleibt weiter spannend und kontrovers
Die Inflation wird aktuell mit einer Rate von 0,1 Prozent bewertet, während Mario Draghi von einer 2016er Rate von 0,2 Prozent ausgeht. Für die Jahre 2017 und 2018 spricht der EBZ Chef von einer Erhöhung der Inflation auf einen Wert von 1,3 bis 1,6 Prozent. Die Verbrauchspreise sollen auf mittelfristige Sicht weiter niedrig bleiben, was auf einen längeren Bestand der aktuell expansiven Geldpolitik schließen lässt.

Spannend bleibt es auf geopolitischer Basis
Auch auf geopolitischer Basis lässt die Spannung nicht nach. Griechenland scheint sich nach der letzten Finanzhilfe entspannt zu haben, doch im Norden brauen sich düstere Wolken zusammen. Der 23. Juni 2016 wird ein entscheidender Tag für Europa, da die Bürger Großbritanniens für oder gegen den Brexit entscheiden und beim Austritt Folgen für die Finanzmärkte und die Weltwirtschaft nicht ausgeschlossen sind.

Das niedrige Baufinanzierungszinsenniveau langfristig sichern
Für den Baufinanzierer oder Anschlussfinanzierer hat dies den Vorteil, dass sie trotz seitlich schwankender Baufinanzierungszinsen gute Karten haben und können den Kredit nach wie vor zu einem aktuell einmalig günstigen Zinssatz aufnehmen. Langfristig wird sich das Zinsniveau jedoch nicht so impulslos, wie dies aktuell geschieht, entwickeln. Deshalb ist Immobilienkäufern oder Anschlussfinanzierern nur zu empfehlen, dass niedrige Zinsniveau lange festzuschreiben oder ein Volltilger-Darlehen zu verwenden und die Möglichkeit eines Forward-Darlehens zu nutzen. So kann beispielsweise die von Marktexperten im Verlauf des Jahres 2016 erwartete Zinserhöhung der US-Notenbank Federal Reserve (Fed) auch bei uns zu einer leichten Zinserhöhung führen. Auch mögliche Auswirkungen des Austritts Großbritanniens aus der Europäischen Union (EU) sind schwer einschätzbar. Bei einem Brexit könnte dies zudem einen Dominoeffekt für weitere „austrittswillige“ Länder führen und den Euro als europäische Leitwährung unter Druck setzen.

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung: kurzfristig: seitwärts schwankend
langfristig: seitwärts schwankend



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Warum Eigenkapital für die Baufinanzierung immer wichtiger wird

Die Immobilienkreditrichtlinie (WIKR) ist nun seit dem 21. März 2016 in Kraft. In den Medien wird von Schwierigkeiten berichtet, dass es zu Problemen für die Baufinanzierungen für junge Familien oder andere Personengruppen, die über wenig Eigenkapital verfügen, kommt. Der Grund dafür sei die Tatsache, dass nun nicht mehr die Immobilie selbst als Hauptfaktor zur Einschätzung der Kreditwürdigkeit genutzt werden darf, sondern der Fokus auf der Wahrscheinlichkeit der Rückzahlung liegt.

Auslegung der WIKR ist von Institut zu Institut unterschiedlich
In der Tat haben einige Banken ihre Bedingungen deutlich verschärft. Doch die Auslegung der WIKR ist von Institut zu Institut sehr unterschiedlich. Es muss nun eingehender geprüft werden, welches Anliegen der Baufinanzierer hat und wie seine Finanzsituation aussieht. Deshalb ist es wichtig, auf ein umfangreiches Netz von Bankpartnern zugreifen zu können, um so ein geeignetes Institut für das Finanzierungsvorhaben zu finden.

Bundesregierung prüft neue Vorschriften gegen Verschuldung
"Bundesregierung prüft strengere Vorschriften, damit Verbraucher sich nicht zu stark verschulden." Das war am 19.Mai 2016 unter der Überschrift "Angst vor der Immobilienblase" im Handelsblatt zu lesen und es ist in diesen Tagen nicht der einzige Artikel zu diesem Thema. Die Auswirkungen verschärfter Vorschriften würden möglicherweise über folgende Alternativen spürbar: Entweder darf ein Kreditinstitut in Abhängigkeit des Verschuldungsgrades des Darlehensnehmers nur noch bis zu einer bestimmten Maximalgrenze ein Baudarlehen vergeben oder Baufinanzierungen nur noch bis zu einer definierten Beleihungsobergrenze darstellen. Auch wenn diese Meldungen bisher nur eine Absicht der Bundesregierung formulieren, muss das Fazit für künftige Baufinanzierungskunden lauten: Die Anforderung an das Vorhalten von Eigenkapital bei einer Baufinanzierung werden steigen. Die Finanzierung ohne einen deutlich höheren Anteil an Eigenmitteln wird erschwert oder sogar in Grenzen gänzlich verhindert.



Ein solides Polster an Eigenkapital ist immer hilfreich
Ich empfehle, mindestens 20 Prozent der Darlehenssumme aus eigener Tasche zu zahlen. Wussten Sie, dass Sie Eigenleistungen, wie Fliesenlegen oder Tapezieren, mit bis zu 15 Prozent ins Eigenkapital einfließen lassen können? Das verbessert Ihre Konditionen. Warum? Ihr Beleihungsauslauf, also das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Beleihungswert, verringert sich auf diese Weise. Vereinfacht gesagt: Je höher der Eigenkapitalanteil und je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer die Bauzinsen. Möglich ist auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital: In diesem Falle sollten Sie aber zumindest die Nebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt können.

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Änderung bei KfW-Wohneigentumsprogramm (124)

Die KfW-Bank nimmt zum 22. Juli 2016 einige Änderungen beim Wohneigentumsprogramm 124 vor. Hier werden die maximale Laufzeit auf 25 Jahre und die maximale tilgungsfreie Zeit auf 3 Jahre reduziert. Alle sonstigen Rahmenbedingungen des Wohneigentumsprogramms 124 bleiben jedoch unverändert bestehen.

Was fördert das Wohneigentumsprogramm
Das Kfw-Programm fördert den Kauf oder Bau von selbstgenutzten Eigenheimen oder Eigentumswohnungen mit bis zu 50.000 Euro pro Bau- oder Kaufobjekt.

Im Einzelnen sind das:

• bei Bau:
  • Kosten des Baugrundstücks, wenn Sie es höchstens 6 Monate vor Antragseingang bei der KfW erworben haben
  • Baukosten wie Material- und Arbeitskosten
  • Baunebenkosten für den Architekten, den Energie- bzw. Bauberater, die Notar-, Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer
  • Kosten für Außenanlagen
• bei Kauf:
  • Kaufpreis
  • Kosten für Instandsetzung, Umbau und Modernisierung
  • Nebenkosten wie die Notar- oder Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer
• bei Schenkung oder Erbschaft:
  • Sanierungs- und Umbaukosten
  • Neubaukosten
  • Auszahlung der Miterben
  • Nebenkosten, beispielsweise für den Notar und die Grundbucheintragung

Wie wird ein KfW-Darlehen beantragtWie die KfW-Förderung genutzt und beantragt werden kann, erfahren Sie hier in dem kurzen Video.



Mehr Informationen zum KfW-Wohneigentumsprogramm finden Sie unter:
KfW-Wohneigentumsprogramm (124)

Für Fragen stehe ich gerne zur Verfügung.

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Zinskommentar Mai 2016 - Kaum Veränderungen bei den Baufinanzierungszinsen

Im April hat die EZB den Leitzins auf einen Rekordtiefstand von 0,0 Prozent gesenkt und sich dazu im Bezug auf die Inflation und die Ankurbelung der europäischen Konjunktur geäußert. Der Bankenstrafzins für bei der EZB geparktes Geld blieb bei -0,4 Prozent. Weiter äußerte sich Draghi über den längeren Zeitraum, in dem der Zins niedrig bleiben und nicht von einer Erhöhung betroffen sein würde. Aus Deutschland hagelte es reichlich Kritik mit der Stimme, dass der Notenbank-Chef mit seiner Entscheidung eine Mandatsverletzung beginge. Draghi äußerte sich bezüglich der Verantwortlichkeit für die Preisstabilität und erwiderte weiter, das die EZB unabhängig ist und nur dem Gesetz, nicht der politischen Motivation folgt. Im gleichen Atemzug sprach der EZB Vorsitz über eine weitere Aufstockung der Anleiheankäufe, die derzeit mit monatlich 80 Milliarden Euro auf der Agenda stehen.

Wird sich der Leitzins in absehbarer Zeit verändern?
Draghis Worten zufolge wird eine Anhebung des Leitzins trotz einer Verdoppelung des Wachstumstempos auf 0,6 Prozent und einer Senkung der Arbeitslosenquote auf 10,2 Prozent nicht erfolgen. Auch die Senkung der Verbraucherpreise im April um 0,2 Prozent nehmen keinen Einfluss, zumal die Grenze der Preisstabilität bei 2,0 Prozent liegt und sich daher in weiter Ferne befindet. Auch die US-Notenbank Fed hat sich nicht über eine Erhöhung des Leitzins geäußert, wobei Experten davon ausgehen, dass es noch in diesem Jahr ein bis zwei Zinsanhebungen geben wird. Diese werden, so die Experten weiter, die im Dezember 2015 begonnene Zinswende fortführen und ausbauen.



Finanzierungen haben weiter Hochkonjunktur
Was für den Anleger schlecht ist, erweist sich für Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer als positiver Effekt. Der Beibehalt der expansiven Geldpolitik der EBZ hält die Bauzinsen weiter niedrig und wirkt sich auch optimal auf den Wechsel in eine günstige Anschlussfinanzierung aus. Da auch aus Richtung der FED keine Äußerung zur Veränderung des Leitzins vernehmbar war, wird sich der Zinsmarkt weiterhin schwankend und mit niedriger Performance zeigen. Allerdings bleiben Baufinanzierungen nicht gänzlich von weltpolitischen Themen verschont. Der aktuell heiß diskutierte Brexit könnte weitreichende Folgen und eine Anpassung der aktuell etablierten Handelsbeziehungen haben. Ebenso weiß man nicht, wie sich die Schwäche Griechenlands und die aktuelle Flüchtlingssituation auf den Finanzmarkt und die derzeitige Verzinsung auswirken.

Lange Zinsbindung für Kalkulationssicherheit
Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer sollten für ihren Kredit eine lange Zinsbindung wählen, um dass Zinsänderungsrisiko zu vermeiden. Dadurch kann dann mit einer hohen Tilgung das Darlehen schneller reduziert werden. Für Hausbesitzer, welche eine Anschlussfinanzierung benötigen, ist die derzeitige Zinslage ein attraktives Umfeld.

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung: kurzfristig: seitwärts
langfristig: seitwärts



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Immobilienkauf gerne in Elternhaus-Nähe

Ob für das gemeinsame Sonntagsessen oder das Babysitting: Gut ein Drittel der deutschen Hausbesitzer wünscht sich eine Immobilie in der Nähe der Eltern. Das geht aus dem Hausbesitzertrend 2015 der Landesbausparkasse (LBS) hervor.

Wenn man jung ist, dann lockt die weite Welt
Viele junge Menschen können es kaum erwarten, von zu Hause auszuziehen und sich von den Eltern unabhängig zu machen. Doch wenn sie dann in späteren Jahren sesshaft werden, eine eigene Familie gründen und eine Immobilie kaufen möchten, zieht es viele wieder zurück in die Nähe des Elternhauses. Ein Drittel der Immobilienbesitzer bevorzugen laut den Ergebnissen des Hausbesitzertrends 2015, einer Untersuchung der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) im Auftrag der LBS, eine solche Lage.
Demnach geben 34 Prozent der befragten Immobilienbesitzer an, dass ihnen die Nähe zum Haus eines Verwandten oder der Eltern beim Hauskauf sehr wichtig ist. Darüber hinaus sind eine gute Infrastruktur (85 Prozent) mit Schulen, Kindergärten, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten, eine gute Verkehrsanbindung (73 Prozent) sowie eine zentrale Lage (60 Prozent) für die meisten Käufer die entscheidenden Kriterien bei der Wahl des Eigenheims.



Für 75 Prozent der von der GfK Befragten ist außerdem die Art der Nachbarschaft von hoher Bedeutung. In einer Umgebung, in der soziale Kontakte gepflegt werden, fühlen sich die meisten Immobilienbesitzer wohler. Darum halten sie auch gerne mal ein Schwätzchen mit dem Nachbarn (89 Prozent) und nehmen Pakete für ihn an (93 Prozent). Sieben von zehn der Befragten haben sich auch schon privat mit ihren Nachbarn getroffen.

Auf eine solide Finanzierung achten
Umso wichtiger ist es, sich Zeit zu nehmen für die Suche nach dem passenden Objekt, denn der Erwerb einer Immobilie ist für viele Menschen eine der größten Investitionen in ihrem Leben. Ebenso von Bedeutung sei eine wohlüberlegte und solide Finanzierung. Noch nie war es so einfach, seinen Immobilienwunsch in die Tat umzusetzen. Wer heute ein Eigenheim kauft, zahlt in der Regel nur einen Bruchteil dessen, was Immobilienerwerber früher für die Finanzierung aufbringen mussten. Als Immobilienerwerber sollte man 20 bis 30 Prozent der Gesamterwerbskosten in Form von Eigenkapital einbringen und den Rest mit einem Immobilienkredit abdecken. Es sollte auf Sondertilgungsoptionen und die richtige Tilgungshöhe geachtet werden.

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Quelle: LBS

Beim Ausbau des Dachbodens einen Statiker hinzuziehen

Der Trend zu Dachausbauten hält an. Durch den Dachausbau kann in einem bestehenden Haus neuer und heller Wohnraum geschaffen werden. Jedoch funktioniert das nicht immer. „Nicht jeder Dachboden ist für einen Ausbau geeignet", warnt Bauingenieur Uwe Angnes, Vorstandsmitglied der Ingenieurkammer Rheinland-Pfalz. Ein Statiker sollte unbedingt vor Planungsbeginn prüfen, ob das Dachgeschoss die zusätzliche Belastung tragen kann. Denn ein Ausbau des Dachbodens für Wohnzwecke bedeutet vor deutlich mehr Gewicht.

Ein Fachmann sollte die Mehrbelastung vorher bestimmen
Ein neuer, schalldämmender Bodenbelag, möglicherweise eingezogene neue Zwischenwände und schwere Möbel drücken kräftig auf die oberste Geschossdecke. Und der Dachausbau mit zusätzlicher Wärmedämmung sowie neuer Unterdecke bringt höhere Lasten für den Dachstuhl. „Nur ein Fachmann kann bestimmen, welche Belastung überhaupt möglich ist und ob ein Ausbau ohne großen Zusatzaufwand infrage kommt", betont Angnes. Auch den weiteren Verlauf vom Bauantrag bis zur Fertigstellung sollte ein Fachmann begleiten, rät die Ingenieurkammer.



Behördliche Genehmigungen einholen
Ein Dachausbau ist rechtlich nämlich wie ein Neubau einzustufen. „Die Nutzungsänderungen muss man sich zunächst vom Bauamt genehmigen lassen", so Angnes. Wenn äußere Änderungen anfallen, wie der Einbau von Dachgauben, muss auch dies zuvor beantragt, berechnet und genehmigt werden. Das gilt ebenso für weniger aufwendige schräge Fenster, die zwischen die Dachsparren gesetzt werden. „Auch sie bringen viel Licht in das ausgebaute Dach und sind zudem kostengünstiger", weiß der Experte. Als Variante gibt es bodentiefe Fenster, bei denen die eine Hälfte nach oben geklappt wird, die andere nach vorn. „So entsteht mit einem Handgriff ein kleiner Mini-Balkon", sagt Bauingenieur Uwe Angnes.

Auf eine sorgfältige Ausführung der Bauarbeiten achten
Genau geplant und sorgfältig ausgeführt werden muss auch die Dachdämmung. „Wer hier spart, zahlt dann am Ende drauf', fährt das Vorstandsmitglied der Ingenieurkammer fort. Denn nur, wenn Wärmedämmung und Dampfsperre richtig verlegt sind, bleibt das Material dann auch dauerhaft trocken und es entsteht kein Schimmel.

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Bei den Bauzinsen weiter günstige Aussichten – auch bei moderatem Anstieg

Die Bauzinsen bewegten sich in den letzten 12 Monaten auf einem historisch niedrigem Niveau. Während das Jahr 2015 mit Baudarlehenszinsen unter zwei Prozent zu Ende gegangen ist, stellt sich für viele Bauherren, Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer die Frage, ob die Zinsen weiterhin so billig bleiben. Als Baufinanzierungsberater kann ich zwar nicht in die Zukunft blicken – aber eines steht fest: Trotz der eingeleiteten Zinswende in den USA und der weiteren Zinssenkung, sowie die Ausweitung des Staatsanleihen-Ankaufprogrammes der Europäischen Zentralbank (EZB) ist das Aufwärtspotenzial bei den Kreditzinsen begrenzt. Es wird voraussichtlich zwar teurer, aber nicht teuer.

Rückblick für den Ausblick
Um ein Gefühl für die Zinslandschaft in den nächsten zwölf Monaten zu bekommen, lohnt ein Blick in den Rückspiegel. Denn das Jahr 2015 hat mehr als einmal gezeigt, wie unberechenbar Politik und Wirtschaft sind und wie schnell sich Prognosen ändern können. Nach Euro-, Banken- oder Ukrainekrise in den Vorjahren – und deren Auswirkungen – prägte in diesem Jahr vor allem die Griechenlandkrise das Geschehen. Die Sorge um den sogenannten Grexit schickte die Märkte ebenso mehrfach auf Berg- und Talfahrt wie die Sorge um einen Zusammenbruch des Chinabooms oder der VW-Abgasskandal. Das Auf und Ab spiegelte sich 2015 in der Zinsentwicklung wider – wobei sich die wirtschaftlichen Rahmendaten in Europa als schlecht genug erwiesen haben, um in Kombination mit der lockeren Zinspolitik der EZB die Zinsen insgesamt unten zu halten. Maßgeblich prägte in 2015 zudem der massive Ankauf von Staatsanleihen das Zinsumfeld.

Zinsen bis Frühjahr 2015 im freien Fall
Begonnen hatte das Jahr 2015 mit Zinssätzen von rund 1,6 Prozent für zehnjährige Darlehen. Bis zum Frühjahr 2015 fielen sie dann auf ein historisches Tief. Die DGZF-Rendite für zehnjährige Pfandbriefe – die Orientierungsgröße für den Verlauf der Baugeldzinsen – erreichte im April 2015 sogar den niedrigsten Wert seit ihrer Veröffentlichung. Nach April sind die Bauzinsen wieder gestiegen, wofür es weniger fundamentale Gründe gab als vielmehr Spekulationen um eine zu hohe Bewertung deutscher Papiere bei geringen Renditeerwartungen. Die Folge: Die Pfandbriefrenditen in Deutschland zogen an. Banken mussten sich etwas teurer refinanzieren als im Frühjahr. Doch nachdem sich Immobilienkredite von Mai bis zum Sommer 2015 um rund 0,5 Prozentpunkte verteuert hatten, bröckelten die Zinsen in der zweiten Jahreshälfte erneut.



Zinsverfall im Herbst
Auch im Herbst 2015 zeigte sich, dass die EZB ihr selbst gestecktes Inflationsziel von nahe zwei Prozent selbst durch ihre expansive Geldpolitik nicht erreicht. Einerseits deckelte der das gesamte Jahr über niedrige Ölpreis die Teuerungsrate. Andererseits blieben Arbeitsmarkt- und Konjunkturzahlen in Europa trotz einiger Lichtblicke zu schwach, um eine Trendwende bei den Zinsen hierzulande einzuleiten.

Der Blick in die Zukunft
Auch wenn ein Blick in die Zinszukunft schwierig ist, und allein die politischen Ereignisse wie der Kampf gegen den Terror oder die Flüchtlingskrise das Marktgeschehen kurzfristig beeinflussen können: Aller Voraussicht nach kann auch in den kommenden Monaten Fremdkapital zu sehr günstigen Konditionen aufgenommen werden. Die Zinswende in den USA wurde zwar im Dezember 2015 eingeläutet, jedoch sind die damals anvisierten weiteren Zinsschritte schon wieder in die Länge geschoben worden und werden nicht so schnell erfolgen. Die jüngsten EZB-Entscheidungen mit einer weiteren Lockerung der Geldpolitik zeigt jedoch, dass die Zinslandschaft in Europa vorerst günstig bleiben muss, um die Konjunktur anzukurbeln und die Inflation anzuheizen. Die Baufinanzierungskonditionen werden schwanken und mittelfristig etwas steigen. Mit wirklich hohen Zinsen bei Immobilienkrediten muss jedoch vorerst nicht rechnen werden. Trotzdem sollte man wachsam bleiben, den politische Geschehnisse können schnell zu anderen Marktgegebenheiten führen.

Hierzu kann ich meine Forward-Darlehen-Strategie empfehlen. Alle Interessenten mit einer Anschlussfinanzierung in meiner Forward-Darlehen-Strategie, haben im April/Mai 2015 als ein starker Anstieg bei den Baufinanzierungszinsen erfolgte, innerhalb weniger Tage die Forward-Darlehen abgeschlossen und sich somit die günstigen Zinsen gesichert. Auf dieses Niveau sind wir zwar im März 2016 wieder zurückgekommen, aber eine Garantie dafür gab es im Frühjahr 2015 nicht. Auf jeden Fall ist es wichtig, bei Zinsschwankungen nach oben schnell zu handeln.

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